天鹅湖万达商圈为何惨淡？政务区商业定位与黄金地段困境解析

先说两件事。

第一件事是，由于住得近，所以经常去天鹅湖万达。在其外街有一家经常去吃的煲仔饭。几天前再次去吃的时候，发现那里贴上了转让告示。我在外街转了一圈，发现贴转让告示的店铺实在是太多了。索性我又多转了几圈，发现外街加上商场内部的人气都显得过于惨淡了。可能之前我完全没有以这样的视角去观察过。

万达率先进入了天鹅湖板块，同时也最先成为了天鹅湖中的孤岛，而市政府对面的那处商业竟然衰败到了这种地步。

去年写过关于“黄潜望”商圈板块的文章。后台有一位读者发来一篇长文，这篇长文是他在 2017 年做网媒记者时对“黄潜望”的观察。当时“黄潜望”就已呈现出颓势，回天乏术。他还给我留了一个问题，即除了商业定位落后之外，为什么那样一个黄金地段的商圈却做死了呢？

两件事也是两个问题，一起聊聊。

政务区与黄潜望为何难成掎角之势？

谈商业，离不开区域的功能定位，我们先聊功能。

很多人对政务区的功能定位存在误解。目前的政务区看起来高楼林立且商业发达，这容易给人一种理解上的错觉。甚至有声音称政务区是“合肥陆家嘴”。实际上，政务区只是一个功能区，它主要补充的是蜀山的政务功能，商业方面处于次要地位。

2010 年万达拍下了政务区的地块。两年之后的那个夏天，万达广场开业了。在那时候，万达广场是万达商业的一张重要王牌。“一座万达广场，一个城市中心”这样的广告语四处传播。确实，拿下政务区这件事，在宣传方面是很符合实际情况的。

2015 年万象城进入政务区后，政务区借着商业的春风，从一个补充的功能区开始逐渐在地位上提升。整条潜山路的商业蓬勃发展，如雨后春笋般破土而出。然而，前后十年的发展对比下来，出现了一个很奇怪的现象，“黄潜望”商圈在区域上与政务区有着紧密的联系，但二者却难以形成相互配合、首尾呼应的局面，断层情况十分严重。

这可能是城市规划的锅。

从 2005 年到 2015 这十年间，合肥的变化并不显著。表面上有所改变，但实质并未触动。有观点认为，政务区作为核心功能区崛起之后，“黄潜望”就已完成其历史使命，将接力棒交给了政务区。

从更迭的角度来看，这个说法似乎有一定道理，但仔细一想就会发现它站不住脚。黄潜望加上政务区的地盘能有多大呢？政务区到底该如何发展，难道连黄潜望都容纳不下了吗？这根本与更迭的高度毫无关联。

实质是在于区位功能的差异和商业需求发生了巨大的变化。

潜山路一部分位于政务区，另一部分延伸至了“黄潜望”。政务区的商业发展起来后成为了城市商业的标志，然而“黄潜望”却依然只是个到处叫卖的地摊货。甚至入驻“黄潜望”的商业一直都只是在进行叫卖的生意，从未想过要经营品牌。想当年华邦财力雄厚且气势宏大，在政务方面有割据之势，曾算是较为突出、数一数二的人物。他搞了个华邦伊赛特，然而最终却变成了一个行事较为粗暴的买家具的商场。到了 2019 年，它终于承受不住压力，被第六空间接手。

政务区作为功能区体现的究竟是什么功能呢？仅从商业功能方面来看，在政务区开展商业活动必然遵循经营品牌的逻辑，而非采用地摊叫卖的方式。正因如此，政务区里的众多商业中，凡是以粗暴方式做生意的，基本上都处于奄奄一息的状态；凡是致力于长期主义、做品牌的商业，基本上都能活得很好。

不信大家对号入座一下。

再看黄潜望，有一家商业是用于经营品牌的吗？黄潜望距离政务核心大概两三公里，一个需要聚集商业品牌的功能区域怎么可能允许有到处叫卖的地摊街区存在呢？这就如同在北京三里屯摆摊，在上海新天地进行叫卖，能行得通吗？

进入政务区和黄潜望的商业领域，至少要留意以下两点：其一，必须遵守该区域的功能属性，不要刚一来就觉得市口好做生意就能赚大钱，这种想法是不切实际的。其二，要密切关注消费趋势以及消费者心态的变化，如今已经到了 2022 年，大众市场对商业有着更多的需求和要求，千万不要把消费者当作傻子。

再来谈规划脱节的问题，在规划层面，合肥的商业发展几乎可以说是没有规划的。从南二环的安粮来看，这已经有很多年了，高架通了之后，它的情况反而更糟糕了。而东边的元一商圈，以及被寄予厚望的瑶海龙湖天街等，商业分布得较为零散，不成系统，人气曾经一度被分散。合肥有近 1000 万人，却无法在商业消费上形成系统性的聚集，这难道不奇怪吗？

政务区与黄潜望脱节难以形成掎角之势，原因主要有以下三个：其一，在商业定位方面存在功能性差异，原本一脉相承的政务区和黄潜望，最终却变成了两个不同的阶层；其二，所有商业都渴望快速获取利益，即便消费者要求体验和品牌，商业依然不注重打造品牌，仍处于粗暴卖货的时代。其三，合肥商业规划失败的原因之一是完全不在乎。黄潜望与政务区之间存在断层，这就是最好的证明。

天鹅湖万达的角色

如今，万达的角色已不再重要。因为万达广场这个商业 IP 已成为过去。

在政务区商业发展的最初阶段，万达作为第一个获得入场资格的商业，是值得去细细品味的。我和这家公司有一些关联，十年前，我曾在长白山进行驻场工作，当时万达的第一个文旅地产项目，让我也领略到了万达系的产品策略以及“万达速度”。

在万达的视角里，合肥并非仅有一个中心。如今来看包河万达，即便万达品牌的光芒已不如往昔，但在老城区的地位依然是不可动摇的，它依旧是一个具有商业符号意义的存在。而在那个时候，天鹅湖还处于较为荒芜的状态，万达却已经抢先拿地进入，展现出了老大哥的姿态。无论是对合肥城市发展的预判，还是对商业环境的分析，都足以彰显当年万达战略眼光的精准。

天鹅湖万达的颓势，一方面是整个商业环境和城市发展带来的竞争压力所致；另一方面，天鹅湖万达还困于万达的“体制”，即便它是一家民营企业，在很多事情上的表现却与国企无异。

如今的政务区，在硬件方面具有无与伦比的优势，未来的发展前景一片光明。并且万达处于现在的黄金位置，即便随意经营也不会太差。然而，即便如此，万达的命运与黄潜望最终走向相同，由于无法适应市场环境和消费的不断变化，最终只能成为历史的一部分。

创新是困难的，这几乎成为了所有商业的束缚。十年间，天鹅湖万达在商业运营方面几乎未曾有新的举措，依旧保持着以往的卖场模式。多次逛万达，都未能看到有趣好玩的活动，也未见到让人眼前一亮的创意，并且没有新的商家品牌入驻。去得最多的地方竟然是星巴克和电影院。在商业竞争越发激烈的当下，万达仿佛已经选择了躺平。

为什么说天鹅湖万达值得去品味呢？因为万达所面临的困境，也是合肥商业所面临的困境。合肥的城市在不断发展和变化，基础商业设施以及文化都在快速进步，然而大众为何还是叫嚷着没有地方可玩呢？是真的没有地方可玩吗？并非如此，只是那些地方都千篇一律，根本不好玩。

因为，商业躺平或者傲慢，根本不在乎消费者的需求。

天鹅湖万达位于合肥发展状况最佳的区域，处于最为黄金的地段，其交通极为便捷。然而，它并非合肥最好的商业。这难道不是合肥商业现状的一个写照吗？合肥的发展在全国都备受瞩目，在媒体宣传方面频频出圈，无论是基础设施建设还是科技领域，都已达到同级别城市的领先水平。但合肥的商业发展几乎没有取得任何进展。

万达就是合肥商业的一面镜子。

合肥商业十年蝶变，谁变心了？

在百度上寻得了许久之前的一份关于商业地产的报告，该报告清晰地对合肥商业的发展情况进行了分类。大致可分为四个阶段：其一为大卖场时代；其二为商圈时代；其三为综合体时代；其四为区域中心时代。从这些分类能够看出，商业先是集中，而后分散，接着又再度集中。前者集中在大卖场围城的时代，那时以大润发和家乐福这样的 500 强卖场作为主要的商业阵营。分散的原因是城市进行了扩容，并且区域规划出现了新的商业形态。

2005 年孙金龙进行改革，开始大力开展拆违工作。黄山路成为第一批被整治的主干道。黄山路扩建完毕后，与潜山路、望江路交汇，形成了“黄潜望”商圈。此后，街区不断增加，主题商业也越来越多，客流和消费开始呈现出分散的态势。

合肥在滨湖之后进入第二轮城市扩容，迎来了区域中心时代。如今大家在周末社交时，基本上在自家周围半径三五公里的范围内就能解决。东边的人若无特别之事，不会前往西边。吃喝玩乐等需求都能在本地得到满足。那么，区域中心是否加速了人群和消费的分散呢？其实未必，因为另一方面正在发生着变化。

消费者和消费趋势，正在快速进化。

作为消费者，我们对消费体验愈发注重。以前我们只关注哪里的食物好吃，如今则更关注哪里能让自己感到舒适。正因如此，有人在老城区的咖啡馆能够发呆半天，却不愿去商场逛上几分钟；还有人宁愿花费几个小时去玩剧本杀，也不愿意去人挤人的文旅街区排队购买奶茶。

消费者愈发注重自身的想法与体验。然而，商业仍在大声吆喝，以为大家都会为了那微不足道的利益而纷纷聚集、凑热闹。

去年，有从事商业运营的朋友对我说，合肥人显得很抠门，都不进行消费，只喜欢占小便宜和凑热闹。然而，我们退一步来思考，你举办什么样的活动，就会吸引什么样的人群，一个商业体不可能赚取所有人的钱。那些不喜欢凑热闹和占小便宜的人，他们具有一定的品味，也愿意进行消费，但是你又能为他们提供什么呢？

最后

对于合肥的商业现状和发展，我观察下来有几点预判：

第一，要继续保持去中心化的态势。商业所呈现出来的形态以及运营模式，将会变得越来越多元化。会有更多那种规模较小但品质精良的商业品类，它们会更加专注于消费趋势以及客户的体验。

第二，商场将会迎来新一轮的重新洗牌，品牌与商场之间的合作模式也会有所改变。我们并非不需要综合体，而是不需要那种同质化现象极为严重，仅仅只是比拼谁的牌子更大，并且陷入了单纯卖货思维的综合体。

第三，互联网行业不再将用户运营视为专有名词。消费与商业的关系从连接转变为如何形成生态关系。品牌力越强，消费者的忠诚度就会越高，商业价值也就会更高。

第四，城市商业规划将逐渐呈现出“合肥模式”。商业与商业之间会建立起合作关系，从而使商业圈子更具活力。

我曾多次提及，基建之后便是文化与商业的发展。因此，朋友们，真正的内卷时代尚未降临，但我们需做好准备。一个具备竞争的市场才是良好的市场，合肥给予“合肥商业”的时间和机会已然过多了。

有毒时刻：

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