合肥商业逆袭之路：从模糊印象到标杆商业的崛起与挑战

城市商业报告

合肥城市商业报告

本期作者

喵喵，情绪稳定的INTJ。

图片来源丨视觉中国、项目官方渠道主编丨付庆荣

合肥，一座经济实力很强、却出圈不多的省会城市。

与成都、西安、长沙等网红省会城市相比，合肥的城市印象较为模糊。然而，随着一些结构性变化的出现，合肥正在逐步崛起：在八纵八横的高铁网上，人流、货流、信息流不断交换；凭借“最牛风投城市”的名号，让资本圈为之震动；人口吸引力多年领先南京，距离“千万人口俱乐部”仅有一步之遥。

合肥经济实现了逆袭，这是值得称赞的。然而，商业的轮廓依然不够清晰。合肥拥有近千万的消费人口，但是在全国范围内闻名的标杆商业却很少出现在人们的视野中，现象级的营销大事件以及能够破圈的新物种更是极为稀少。网友常常发出感慨：“为什么合肥的商业落后了呢？”

本篇带着疑问，从存增量数据这个角度，揭秘合肥商业的真实面貌与未来想象；从城市商业力排位这个角度，揭秘合肥商业的真实面貌与未来想象；从代表项目这个角度，揭秘合肥商业的真实面貌与未来想象。

经济力杠杠的合肥

商业力却不“硬核”

在全国范围内来看，从经济增长这一角度而言，合肥宛如一匹熠熠生辉的“黑马”。2023 年，合肥的 GDP 达到了 12673.8 亿元。在 2012 年时，合肥处于全国第 31 位，而到了 2023 年，已上升至第 20 位。合肥是“万亿俱乐部”成员，并且是新世纪以来在该俱乐部中连续获得增长冠军的城市。

合肥是“科创名城”且是综合性国家科学中心。它把握住了高成长产业以及前沿科研成果的产业化项目，从而打造了“新质生产力全国重点城市”。在 2023 年，合肥市规模以上工业增加值同比增长了 10.6%，在安徽全省位居第 1 位，在万亿 GDP 城市中位居第 3 位。

城市间的“抢人大战”变得越发激烈，合肥在这之中悄然取得了上位的成绩。2023 年，合肥的人口增加了 21.9 万。合肥的人口增量超过了长沙和杭州，从而成为了新的增长冠军。合肥的常住人口总量已经达到了 985.3 万人。合肥有望在人口方面抢先南京和宁波，进而成为长三角地区除上海、苏州、杭州之外的第四座“千万人口大市”。

2023 年，合肥的社会消费品零售总额有了增长。其增长幅度为同比 5%，总额达到了 5270.8 亿元。在全国城市中，合肥稳居前 15 位。从人均零售总额方面来看，合肥的表现超过了重庆和成都。同时，合肥远超西安、郑州等其他省会城市，这表明合肥的商业消费潜力非常巨大。

然而，经济发展得很快，消费需求也很旺盛，却没有促使城市商业出现大的爆发。

从购物中心的存增量变化方面来看，在 2018 年和 2019 年出现了“狂飙”式的增长之后，从 2020 年开始，合肥商业的新增供应就像是踩了“急刹车”一样。到 2023 年的时候，总存量达到了 732.9 万㎡，在全国的排名是第 16 位。

赢商大数据显示，合肥在全国的排名是 18 位，与 2022 年相比下降了 1 位。它在商业 2 线城市梯队中处于第 2 位，不过没能进入商业准 1 线。

从人均购物中心面积方面来看，合肥的人均面积为 0.76㎡/人，这一数值已处于较高水平，合肥属于存量博弈的城市。合肥的购物中心发展已迈入存量阶段，其增量速度有所放缓，竞争态势十分激烈。然而，合肥的购物中心消费活跃度较高。基于此，打造城市标杆项目成为进入合肥这座城市的核心竞争策略。

对比其他经济强市，合肥商业“存在感”不强：

显然，合肥的商业能级与它的人口规模以及经济地位不相符。许多城市在经济飞速发展之后，消费者不断增长且不断升级的需求和发展较为滞后的商业设施之间会出现矛盾，而这种矛盾在合肥身上好像特别明显。

第 19 届中国商业地产节 5 月在广州举办。系列主题展为【中国城市商业馆】。此馆能打通合作对接的“最后一公里”。它联动五大国际消费中心城市以及 18 个消费前沿省市。还召集全国 1000 多个城市活力商业项目。能精准对接 2000 多个全业态品牌资源。可助力项目建设专属品牌库。能为招商推广提供一站式全方位招商展示平台。

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合肥商业特征：墙内开花

墙内香，缺乏“热搜体质”

安徽省会城市是合肥，在周边城市没有“能打”的商业之时，合肥的商业能级长期以来都能稳固地保持在安徽第一的位置，其地位确实是难以被撼动的。

可有时打大安全牌，也就意味着缺少“惊喜感”。

合肥商业项目很少被贴上“网红打卡地”的标签，它们赶不上时髦，缺少话题，也难以出圈。

数据反映出的情况是商场客流整体较为薄弱。根据赢商大数据，在 2024 年 2 月，合肥全市的购物中心平均每个月每天去重后的客流为 2.2 万人。其中只有 1 个项目进入了全国前 200 名，并且在排名中处于靠后的位置。

很多当地消费者认为，合肥商场并不缺人气，“人满为患”甚至是常态。客观数据与实际感知存在“反差”，其主要原因在于：

提升合肥的商业能级并非在短时间内就能完成，这需要政府进行规划以及运用政策加以引导，还需要优化商圈的营商环境，促进商业体之间展开良性竞争，并且吸引标杆企业加入等多方面的力量共同作用。在近一两年的时间里，我们也察觉到，许多合肥的商业项目在默默地努力，逐渐展现出令人惊艳的模样。

合肥之心城：年轻潮流地标，2023年客流、销售均创新高

合肥之心城是汉博商业集团的自有品牌项目。它在 2012 年 10 月开业。多年来，该项目一直秉持着“年轻、潮流、热闹”这些关键词。并且不断推动着合肥商业的发展。稳稳地占据着合肥商业潮流的重要位置。

据悉，2023 年合肥之心城的客流和销售都创下了开业以来的新高。具体情况如下：销售与去年同期相比增长了 15%；客流与去年同期相比增长了 30%；有 50 家品牌的业绩在安徽获得了第一名；有 64 家品牌的业绩在合肥获得了第一名。

2019 年到 2023 年这段时间里，合肥之心城总共对 223 家有品质且市场认可度较高的优质品牌进行了调整，品牌汰换的比例达到了 63%。

安徽首进品牌数量达 53 家。引入了 3CE 等品牌。引入了达美乐等品牌。引入了 BONELESS 等品牌。引入了 SUPRA 等品牌。引入了 bettersay 等品牌。引入了 RESIMPLE 等品牌。引入了文墨等品牌。引入了 CHIC PARK 等品牌。在场内 7 楼打造了 COSMO LIFE 主题空间。引入了 DYF 舞社等新业态。引入了乐刻健身等新业态。引入了恒伽普拉提等新业态。引入了哈啦子脱口秀等新业态。持续带来活力。

这些活动展现了潮玩文化的独特魅力，同时也点燃了年轻人的消费热情。

合肥滨湖方圆荟：

超大体量，客流全省NO.1

合肥滨湖方圆荟是世纪金源商业管理集团在安徽打造的一个标杆项目。它于 2010 年开业，商业建筑面积达 40 万㎡。它是合肥最早的购物中心之一，拥有数百家全业态品牌。其客流常年处于领先地位，年均服务顾客数千万人次。如今，它已成为安徽乃至华东区域体量最大、业态最全、品类最多的商业综合体之一。

2020 年开始，滨湖方圆荟开展了“年轻力”升级行动。它进行了大胆的定位重新塑造，将不同的业态与活动相互联动，匹配了创意营销以及特色策展，为滨湖新区展现出了年轻力社交空间的新样本。

同时还有社交空间 Costa Coffee 和莫槿概念西餐等。

2023 年营销活动逐步进阶。1 月与原创设计师 IP 兔卯卯合作，打造出了国风胜景。3 月举行了春夏时装大秀。5 月搭建了“宠爱基地”。6 月在年中庆时打造了“落日之约”露营地。暑期档有“城市 YEAH 巷”。9 月迎来了「要闪光」13 周年大庆。10 月到 11 月则是奇幻从森秘境……全年的活动各不相同，打造出了一个既能兼容品质家庭又能吸引年轻客群的全新社交场域。

合肥万象城：人气品牌首店“收割机”，精致时尚消费地

合肥华润万象城处在合肥市政务区习友路与潜山路的交汇处。它是全国正式开业的第 11 座万象城项目。其商业面积为 18 万方。有近 300 家商户进驻。于 2015 年正式开始营业。

开业初期，万象城因为定位和招商偏差一度人气不足。2019 年开始，项目开展了品牌升级行动。陆续把 Givenchy 美妆、Clé de Peau Beauté、JO MALONE LONDON、sandro、maje、MICHAEL KORS、Tory Burch、ICICLE 等轻奢品牌引进过来。这些品牌中有很多是在安徽的首家店铺。同时，还叠加了大批社交主题餐饮。逐步让该购物中心成为了合肥具有代表性的中高档购物中心，并且年销售额达到 30 亿+，成为了“业绩王”。

2023 年，合肥万象城在首店方面持续加大投入。它包揽了 PRADA 香水美妆在安徽的首店，Peet’s Coffee 在安徽的首店，德国餐厅海森堡在安徽的首店，网红茶酒空间顽徒·ADDICTEA 在合肥的首店，花园餐厅 O'eat 在安徽的首店，Nautica 白帆在合肥的首家概念店，KCOOKING 在安徽的首店，Rylee+Cru 在安徽的首店等。

2024 年开始之时，茉莉奶白在合肥开出了首店，BUTTERFUL&CREAMOROUS 在安徽也开出了首店。这些店铺的客流量很大，消费能力较强，消费群体呈现年轻化的特点，这就是这些品牌青睐万象城的根本原因。

茶酒空间顽徒·ADDICTEA合肥首店

合肥万象城除了有强劲的品牌力，其活动举办也较为出色。活动主要以时尚秀、市集、美陈展等形式呈现，具有精致的调性。例如有 2023 春夏时装周、万象·遇见爱、美好的咖啡市集、花开万象 2.0、大英博物馆·世界像素展安徽首展等活动。

合肥银泰中心：

合肥最高档Mall，重奢云集

合肥银泰中心位于庐阳区四牌楼商圈内。它是银泰商业在安徽落地的首个城市综合体。也是合肥市场目前唯一定位高奢的商业项目。一二期商业体量总计约 15 万㎡。

2012 年开始一期营业，带来了安徽的第一家 LV 精品店，也带来了安徽的第一家 PRADA 精品店等。2023 年二期开业，有近 60 家首店亮相。Van Cleef & Arpels、BOTTEGA VENETA、CHAUMET、Christian Louboutin、GIADA、SALOMON、HELLY HANSEN、SAUCONY、%Arabica、松鹤楼等首进安徽。项目的奢品矩阵再度扩大，高化美妆的数量丰富到 40 家，引领了合肥的时尚生活方式。项目拥有更为极致的国际一二线品牌组合以及精品生活方式品牌组合，这使得项目在安徽的商业地位更加稳固，成为安徽第一商业。

银泰百货合肥滨湖店：

集聚高化品牌、高级腕表

项目处在滨湖环湖的核心板块。2018 年正式开业。其中 70%的品牌是首次进入滨湖。它是一个区域型生活共享中心，集国际美妆、休闲体验、儿童娱乐、生活配套、多元餐饮等多种功能于一身。

同时，项目致力于强化高化方面的属性，也强化了腕表属性。项目包揽了 Dior 美妆、YSL Beauty、阿玛尼美妆、兰蔻、雅诗兰黛、WHOO 后等将近 20 家高化品牌。并且集聚了江诗丹顿、积家、沛纳海、万国、伯爵、名士这六大高级腕表品牌。

2023 年开始后，项目进行了不少调改动作，引进了一批品牌新店，其中有香奈儿香水与美容品专柜，还有 HR 赫莲娜，以及 MANNER COFFEE、乐乐茶、new balance 1906、西塔老太太等。在运营方面，618 大促、双 11 购物节、美好面包节等活动，也带来了一定的人气。

砂之船（合肥）奥莱：自成商圈，合肥全市购物中心客流TOP5

项目处在高新区蜀西湖畔，是该片区唯一已经开业的大型购物中心。高新区将自身定位为“建设具有国际影响力的世界一流高科技园区”，这里汇聚了高收入的高新技术人才，具备极大的商业发展潜力。

项目的建筑面积大概是 32 万㎡。它由奥特莱斯、意式生活中心、儿童世界、国际美食休闲街这四大主题 MALL 构成。它携手 600 余家的国际国内一线大牌来打造超级卖场。虽然距离市区比较远，但是项目凭借着强大的品牌力、多样的折扣活动以及优质的服务体验等，成功跻身合肥全市购物中心客流的 TOP5。

合柴1972：

由监狱改造的文创园，合肥版“798”

国内首座由监狱旧址改造而成的城市文化空间，在 2019 年 10 月 2 日正式开园。此项目依托监狱基地，先后经历了合肥砖瓦厂的身份，接着是合肥柴油机厂的身份，最后是合肥轻工业制造厂的身份。

合肥滨投文化创意发展有限公司对合柴 1972 进行了改造及运营，为其注入了独特的创意产业和现代设计，打造了合肥家电故事馆和合肥当代美术馆，还引进了约 100 家多业态创意品牌，这些品牌涵盖了滑板体验馆、咖啡小吃、西餐、融合菜、文创杂货、买手店、汉服馆、艺术商店、Live house 等细分品类。园区不断打造各种展览活动，打造各类市集活动，打造多种艺术节活动等，以此来活跃消费氛围。

在“非标”商业非常火热的情况下，合柴 1972 受到的关注度不断上升，成为了艺术爱好者和文艺青年经常去的一个宝藏之地。2023 年，有一大批崭新的餐饮品牌入驻这里，比如有着高颜值的西餐厅 HHSPACE，还有融合菜的中餐厅半亩·方塘，以及以海绵宝宝为主题的流浪汉堡，有温度的随园茶食，朴太院首尔烤肉，日式料理品牌稻禾，广式茶餐厅粤域等等。

金大地东西街：

酒吧街摇身变成特色商业街

金大地东西街位于合肥蜀山区怀宁路与黄山路的交口处。它最初是以酒吧街的形式存在，之后转型成为了合肥极具特色的商业街区。该街区将开放式街区、艺术化建筑以及城市文化进行了融合，并且打造了天仙配大舞台、前清徽州古戏楼、金骆驼雕塑等文化体验场景空间。

目前项目拥有的在营品牌数量超过 170 家。这些品牌涵盖了餐饮、零售配套、酒吧、文化等多种业态。2023 年，项目以合肥城市的底色为基础，举办了国风音乐节、城市青年 WE TALK、深海 3D 打印海洋装置环保展、情人节浪漫企划等各类活动，从而发现了新生活方式。

从上述代表项目可以看出，合肥商业圈有上进的项目。然而，要突破发展的瓶颈并挖掘更多的增量，就需要项目们不仅关注城市内部的竞争，还要思考如何扩大影响力“走出去”，打造出更多具有当地文化特色、符合高消费力客群时尚生活方式和审美需求的新颖消费内容。

进击中的合肥商业

上大分！

“首店经济”加速发展，

好玩的品牌越来越多

2023 年，《合肥市促进经济发展若干政策实施细则(商务部分)》正式印发了。此细则支持发展首店经济。对于今年新开业的中国首店和安徽首店，合肥市会根据品牌影响力、投资以及营业收入等方面的考虑结果，分档给予投资主体最高 20 万元到 50 万元的奖励。

政策起到激励作用。在 2023 年，合肥市的“首店经济”发展得非常迅速。根据合肥市人民政府所发布的数据，2023 年新增的首店有 166 家。与 2022 年相比，增幅达到了 45.6%。其中，餐饮业态的首店有 91 家，其所占的比例为 54.8%。零售业态的首店有 57 家，占比为 34.3%。文娱体验及生活服务类的首店有 18 家，占比为 10.8%。

2024 年已至，合肥迎来了一批全新的首店品牌开业，同时还有重磅品牌在筹备开业。例如：

奇境穿越 X-META 位于淮河路步行街，其安徽首店已开业。该门店总面积近两千平，其中涵盖了元宇宙文娱剧场，还有超 6 款全球领先的全感 VR 产品，以及实景沉浸剧情馆、主题餐吧和国潮礼品店等多种沉浸式消费业态。它在当地掀起了文旅元宇宙消费浪潮，为当地文旅产业注入了全新的活力。

山姆会员店（安徽首店，筹备开业）：合肥规划局公布消息称，山姆会员店的规划方案已经出炉。它位于经开区天都路与繁华大道交口的西北方向，规划了综合超市，地上和地下均为 2 层，还有北侧的街角绿地。总用地面积为 23986.25㎡。该店力争在 2024 年 9 月开业。山姆在合肥的店是安徽首店项目，引入此项目将提升城市的商业能级。

有网友爆料，Apple Store 直营店将会在 2025 年落户合肥政务区的万象城。

当下，合肥的“首店经济”正快速发展，如同驶入了“快车道”。它成为了城市培育商业环境以及激发消费活力的重要发力点。接下来，会有越来越多的首店品牌在合肥落户。这些首店品牌的落户将会带动城市在品牌能级、创新力和文化力等多个维度上实现发展。

2024年，合肥商业爆发大年

赢商大数据监测显示，今年在合肥，有至少 8 个购物中心正准备发力。这些购物中心将会带来超过 70 万㎡的新增供应，从而打破近几年合肥商业增长呈现出的疲态。其中，银泰 in 系列、龙湖天街、万象汇、杉杉奥莱等知名连锁产品线的项目格外受到关注。另外，合肥的“非标”商业版图在不断扩大，由工业遗存改造而成的新粮仓 KUKU PARK也计划开业。

in66 是一个城市更新项目，进行的是存量改造。它位于潜山路与祁门路的交口处，且在天鹅湖南侧。原本这里是保利 MALL。银泰商业管理集团将会对该项目的建筑硬件以及业态品牌进行重新的调整和改造。其商业建筑面积为 17 万㎡。计划在 2024 年全新亮相。

银泰商业管理集团有 in 系列产品线，其以「地标型高端时尚商业综合体」为定位。银泰 in66 是全国的第五个 in 系列高端项目，届时会有超过 30%的品牌首次进入合肥，会引入一线国际品牌以及潮流时尚元素，要打造合肥新消费领域的标志性项目。在精致社交生活中，餐饮及体验业态将是一个大亮点，比如有「日咖夜酒」的湖景餐厅。

龙湖合肥高新天街处在合肥长江西路与石莲北路的交会之地，它靠近蜀西湖，是龙湖商业在合肥进行布局的第二座购物中心。此购物中心的体量为 16 万㎡，规划了 260 多个品牌入驻，其中包括盒马、星光嘉映影城等，B1 层与地图能够无缝衔接。高新天街会凭借多个特色主题空间、室内场景以及户外街区，来打造“科技+商业”的范本项目。并且会引入创新业态，给片区带来丰富的“智趣生活”。此项目将于 2024 年精彩地呈现出来。

合肥润城中心项目的商业部分是合肥包河万象汇，它将成为合肥的第 5 座万象商业，此前已有合肥蜀山万象汇、合肥万象城、合肥庐阳万象汇、合肥欢乐颂。该项目位于合肥包河区龙川路与包河大道交界，商业体量超大，约 15 万方，计划打造家庭乐享欢聚之地、网红餐厅首选之地以及美好时刻发生之地，引领合肥东南部的品质生活。

杉杉商业集团在合肥落地的首个项目，其位置处于包河区上海路与龙川路的交口东北角。该项目总投资为 20 亿元，总体量达到 11 万㎡。预计在今年的第四季度，它将正式亮相。

项目的设计理念是“林间漫步，夜游星河”。它是合肥首个城市滨河沉浸式购物公园商业体。这里融汇了国际高端品牌、滨河美食以及多元文化业态。它能够充分满足家庭互动、休闲运动、购物社交等全龄人群的需求。并且形成了内外空间互动相衔接的开放式特色街区 MALL。

项目处在蜀山区怀宁路与望江西路的交口处，原本是安徽省粮食产业集团旗下的省机械化粮库。新月光控股集团以文化、体验、探索、社交作为核心，对粮仓进行了重新定位和改造。改造之后的新粮仓项目将会转变为 12 万㎡的文化商业合集。它以 6000 平方米的城市绿地、万吨筒仓以及铁道游集为三大空间的亮点。一期计划在今年 5 月份向公众开放。

新粮仓业态体系主要包含创意零售、潮流娱乐、品质餐饮、生活美学、文创体育这五大板块。根据项目在今年 1 月 9 日发布的官宣信息来看，到目前为止，已签约的安徽首店品牌超过了 30%。

众多新进品牌落地了，优质产品线项目也落地了，非标商业也纷纷落地。合肥商业在向上发展，步伐从未停歇，填补了市场空白，积极去满足更多层次的消费需求。随着合肥商业持续释放能量，就有希望吸引更多高能级的开发商入驻。合肥城市商业力的进阶，只是时间方面的问题而已。

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