租售同权时代来临：2030年中国租赁市场规模将达4.2万亿元

中房智库研究员 付珊珊

今年 7 月，住建部与国家发改委等九部委一同下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。他们选取了 12 个热点城市，将这些城市作为首批开展住房租赁试点的地方。随着各地租赁政策持续出台并且不断完善，租售同权的时代似乎真的要到来了。

租售同权落地后，租赁市场的未来前景受到看好。东方证券报告作出预测，到 2030 年我国租赁人口会达到 2.7 亿，整体市场规模将达到 4.2 万亿元，这个规模比目前要大 4 倍以上。

需求端呈现爆发式增长。同时，租赁供应端也在不断“放量”增长。据悉，在 2011 年的时候，我国城镇家庭户均住房已拥有一套。并且人均住房面积已接近发达国家平均水平（35 平方米）。正因如此，边际居住空间需求开始下降，新增供应逐渐投入到租赁市场中。资料表明，2016 年与 2012 年相比，全国租房的需求增长了 102%，出租房源的供应量增长了 93%。

提到“租赁”时，最直观的衡量标准为租金价格。租金水平的高低与城市新增人口相关，也与就业机会相关，还与房地产市场相关。所以，租金水平被视为一个城市发展水平的重要指标。

中房智库研究员将平安好房研究院的数据进行综合，针对北京、上海、深圳、杭州、广州、南京、厦门等国内 15 个热点城市的租金水平展开分析与整理工作，随后推出了热点城市的“租金地图”。

平安好房研究院提供数据，以 2017 年 9 月每套 90 平方米的房屋作为样本采集数据，单位是元/套/月，由刘凯制作。

从“租金地图”上能够清晰看出，北京、上海、深圳这三个城市的租金水平在全国城市中位列前三。杭州的租金水平远远超过了广州，并且已经进入到了一线城市的行列。然而，合肥的情况却与之形成了鲜明的对比，其房价在迅猛上涨，但是租金水平却非常惨淡，处于垫底的位置。

杭州租金水平远超广州

平安好房的数据显示，北京的房租价格与其他 11 座热点城市之间的差距在拉大；上海的房租价格与其他 11 座热点城市之间的差距在拉大；深圳的房租价格与其他 11 座热点城市之间的差距在拉大；杭州的房租价格与其他 11 座热点城市之间的差距在拉大。

以每套 90 平方米房屋为样本。下文中月租金数据均以此为样本。北上深杭的月租金都超过 6000 元。北京月租金高达近 8500 元。北京月租金是合肥月租金的四倍。北京月租金稳居第一。广州、南京等在内的其他 11 座热点城市的同类房屋月租金在 4500 元以下。

值得注意的是，在“租金地图”的前四位里，北京是一线城市，上海是一线城市，深圳是一线城市，仅有杭州是二线城市。尽管杭州是二线城市，然而一直以来，杭州在经济发展方面、人口导入方面以及楼市表现方面，都在向一线城市靠拢。相反，广州的租金水平在一线城市中处于垫底的位置，并且在此次的租金表现上，广州被杭州超越了。

杭州 9 月的月租金价格与广州的月租金价格相差 2246 元。

杭州的租金价格一直处于较高水平，一个重要因素是流动人口的增多。2016 年末，杭州的常住人口达到 918.8 万，相较于 2015 年末增加了 17 万人，增幅为 1.89%。每年都有众多流动人口涌入杭州，尤其在杭州的江干区、滨江区和余杭区这三个年轻创业者最为集中的地方，流动人口的比例十分惊人。这些流动人口里，有 74%的人是通过租房来解决住房问题的。租房人群在不断增多，这使得杭州的租金也跟着上涨了。

广州的租金价格与杭州相比一直较为平稳，在四个一线城市里，广州的租金处于最低水平。业内人士分析认为，除了流动人口这个因素外，城市的密度、房源的规模以及收入水平都会对一个城市的租金产生影响。广州，从城市密度方面来说，即便包含郊区，其密度也是较大的；从房源规模来看，广州在房地产投资方面一直起步较早，城市向外扩张的潜力很大，像广佛交界这类地区也是房源较为集中的区域，并且这些区域多聚集着劳动密集型产业，所以这类区域的租赁需求比较旺盛；从收入水平角度而言，广州的外来务工人员数量较多，收入水平不高，这就使得租金价格难以提升。

另外，近两年合肥的房价大幅上涨，在租金地图中处于 15 个城市的最后一位。90 平方米的房屋月租金大概只有 2000 元。这表明合肥楼市存在“虚火”过旺的情况。导致合肥租金水平低的主要原因是外来流动人口少，租房需求相对较少。而且城市的收入水平有限，这也在一定程度上限制了租金的上涨。

同城异区租金级差效应凸显

不同城市的租金水平有差异，同一个城市的不同地区租金水平也有差异，这种因城市和地区不同而导致的租金水平差异被称作租金级差效应。

合肥、长沙这两个城市的租金级差最小，都不到 1000 元。

以上海为例，从图中能看出其租金级差较为明显。以 90 平方米的房屋来说，静安区的租金最高，月租金在 12000 元以上。崇明区则是上海的租金洼地，租金仅有 1526 元。最高租金与最低租金之间的级差达到上万元。

北京存在这种租金级差效应，深圳也存在这种租金级差效应。北京最高月租金与最低月租金之间的级差约为 8000 元，深圳最高月租金与最低月租金之间的级差约为 8000 元，且北京和深圳的级差仅次于上海。杭州的租金水平处于前列，然而杭州各区的租金级差与北京、上海、深圳相比，并不算大。

目前国内的租赁行为主要集中在一线城市以及有较多人口流入的强二线城市。大部分地区的租赁住房人口占比较小。有研究报告表明，我国的租赁人口仅占 11.6%，与发达租赁市场约 30%的比例标准相比，低了很多。但一线城市房价不断攀高，同时政策层面对租赁市场予以鼓励。预计我国租房人口占比将超过 30%，其中一线城市租房人口比例将超过 40%，未来个别城市会有超过 50%的人口选择租赁住房。

CRIC 进行了不完全统计，目前上海、广州、深圳、杭州、珠海这五个城市一共推出了 23 宗纯租赁住宅用地，这些用地的总计容面积达到了 205.06 万平方米。然而，仅仅依靠政府新增的租赁用地去推动租赁市场的发展是无法持续的，租赁市场正处于从“蓝海”向“红海”转变的阶段，且刚刚起步。

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