回顾合肥上半年楼市分化，下半年置业攻略来袭！含蜀山3大板块13新盘解析

回顾上半年，合肥的市场一直处于分化状态。下半年的楼市将会走向何方呢？是选择购买新房还是二手房呢？市场中还存在哪些投资的机会呢？基于此，第一楼市推出了《合肥下半年置业最强攻略》这一特别策划，旨在给购房者提供一些启发和建议。

蜀山下半年置业攻略来了

3大板块13个新盘买房地图

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蜀山3大板块13个新盘解析

2020置业指南

蜀山主城板块

蜀山主城板块包含南七里板块。

黄潜望板块只有 2 个新盘。奥园在售卖 70 年公寓。伟星国宾台在售卖洋房，且仅剩下一套 290㎡的，均价为 170000 元/㎡。伟星国宾台作为伟星进入合肥的首个高端作品，同时也是黄潜望唯一的纯洋房社区。

四里河板块的主力楼盘是保利堂悦，它是去年拿的地，总房源仅有 335 套。该板块北邻庐州公园和董铺湖水库，环境十分不错。

老城区板块存在大富鸿学府，其学区为 50 中西加西园小学。对于考虑学区房的人来说，可以重点予以关注，一旦购买就会有所收获。据了解内情的人士透露，预计将会有 1000 套房子对外进行出售，价格或许会控制在 2.5 万每平方米左右。

西二环附近存在中国铁建清溪国际樾园，该园地段优良，购房门槛较为低廉。当下正在销售 1#、2#高层中的少量边户，其精装修的平均价格为 16188 元/㎡。

5、南七里板块自从金隅南七里售罄后，再无新盘。

蜀山西小庙板块

小庙在售楼盘仅有京冠悦荣府一个楼盘。

蜀山区的产证，价格为每平方米 1.2 万。户型面积有 90㎡、100㎡、108㎡、117㎡。这种户型适合当地的地缘性刚需客户进行购买。

配套情况稍显不足，小庙正处于发展的起始阶段。所幸的是，该项目配有大约 1000 方的商业配套，并且自带 12 个班级的公办幼儿园，日常生活能够有所保障。

董铺湖板块

董铺湖板块聚集了蜀山大半的在售楼盘。龙湖在董铺湖沿岸落子，禹洲在董铺湖沿岸落子，中海在董铺湖沿岸落子，丽丰在董铺湖沿岸落子，旭辉在董铺湖沿岸落子。这些楼盘中改善盘居多。

这里没有城市中心的那种纷扰。它极尽低调。人们依水而居。居住在这里，能让人有一种大隐隐于市的潇洒之感，也有一种超然的意味。

中海世家的容积率低至 1.1 。它主要由洋房和别墅组成，没有高层的遮挡，居住的舒适度非常高。洋房的均价约为 19500 元/㎡，别墅的均价约为 21000 元/㎡。

徽创君泊正在销售的是洋房，其每平方米的均价是 1.85 万。这是徽创首次进入合肥所打造的作品，同时万科物业也为其增添了不少优势。

龙湖天境当下主要在售卖小高层，每平米的均价大概在 1.8 万左右。龙湖丽丰西宸原著目前正在销售 2 号楼的小高层，以及 19 号楼和 21 号楼的别墅，这些产品属于龙湖旗下最为高端的产品系列。

丽丰璞羽山的高层价格为 1.69 万/㎡，洋房价格是 1.95 万/㎡。其容积率为 1.5，既具备刚需的属性，又有改善的特点。

禹洲平湖秋月有少量在售跃层别墅，其房源数量不多。该跃层别墅的均价为 1.85 万/㎡。御璟江山正在销售双拼别墅和洋房，这两类产品都属于改善型产品。

蜀山100家二手房涨跌榜出炉

通和易居4万+成交

本站数据最新统计显示，在蜀山区的 100 家二手房小区里，有 67 家小区的价格呈现上涨态势，31 家小区的价格出现下跌情况，还有 2 家小区的价格没有变化，整体来看上涨的小区数量居多。

01

通和易居4.1万/㎡成交

4.1万/㎡

另外蜀山房价最高的小区，当属安居苑+50中双学区的学区房。

最近，通和易居同辉南苑有一套 31.55㎡的小户型完成了成交。这套房子的单价达到了 4.1 万/㎡，其价格直逼政务区域的房价。

通和易居时代主要用于办公，与通和易居同辉北苑、南苑不同，它们是住宅。可以挂上学区，但居住性欠佳。

安居苑小学（本部）加上 50 中中学（本部）的安居苑很受欢迎，小户型房源的价格能卖到 3 万+/㎡。

02

华府骏苑1个月带看256次

信旺华府骏苑在蜀山区属于成交量较大的二手房小区。近 90 天内有 27 套成交。近 30 天里带看次数达到 256 次。

信旺华府骏苑占据着蜀山最好的地段，然而这些年它的房价一直没有上涨，并且还比市场价要低。

户型设计存在不合理之处，120㎡仅能做成两室。物业管理方面表现不佳，导致居住的舒适度比较差。

03

万科金色名郡小三房受欢迎

万科金色名郡属于黄潜望最热门的小区之列。万科在合肥开发的第一个楼盘就是它，其 89㎡的小三房很受客户的喜爱。

升值空间和居住品质比信旺华府骏苑要好很多。

04

蜀山学区房

那么，当下的蜀山老城区，购房应该怎么选？

首要选择为学区房。优质学区对应着高价房产，对于通和易居、安居苑的小户型可以直接入手，而大户型则需根据资金情况来决定。

选择配套优质的小区。二手房周边的配套通常已基本成熟，此时需查看配套的好坏。配套优质的小区，其房价以及生活居住的感受必然会比配套劣质的小区好很多。

可以关注小区的地段情况，看是否有地铁，是否属于优质学区，以及商业方面的情况等等。黄潜望在这些方面明显胜过长江路以北。

可选品牌溢价的小区。若一套房子要保值，在没有板块、学区、配套等优势的情况下，就需看品牌溢价了。比如可以看看绿城桂花园。

避免对公寓进行投资。如果是 40 年的公寓用于自住，还可以进行考虑。但用于投资是没有意义的，因为它是商业水电，并且不能落户学区，在升值方面几乎没有任何空间。

老破小的房子如果没有学区的支撑，那么它就是你手头所拥有的劣质资源。这类房子升值无望，而降价的压力却在步步紧逼。

不建议购买没有学区支撑的大面积高层住宅。如果可以选择洋房，就没有必要选择高层。这一观点同样适用于二手房，一般情况下，不是学区房的话要谨慎购买。

专家：黄潜望、董铺湖有潜力

小庙不建议投资

为了能更好地知晓各板块的特点以及下半年高新区的房产市场情况，本次小编特意向信和行地产华东区域总经理、第一楼市数据研究院副院长王祥进行了咨询，接下来让我们一同看看专家的见解吧！

黄潜望板块

黄潜望板块在 08 年 09 年就开始被推向市场，且是恶推的。它是合肥当时最早的地产板块论之一，同时也是当时最热的板块之一。

刚才是从这个板块的发展和演绎方面来讲。合肥本土开发商在当时对黄潜望板块进行了规划，多个楼盘都是大体量的项目。所以，黄潜望板块在当时可以说是价格最高的板块之一，并且也是客户最为认可的板块。

这个板块近五年的土地供给量很稀缺，只有个别少数的项目入市销售，并且这些项目的体量也不大。

目前的主流交易发生在二手房而非新房。这一方面与土地供给量有关；另一方面，黄潜望板块自身的板块价值以及成熟度也起到了作用。第三个原因是整个学区价值在近几年有了很大的提升，正因如此，很多片区内或其他区的客户都愿意到这个版块进行置业或购买学区房。

这个板块聚集了大量的财富阶层。中高收入阶层在整个合肥其他区域中表现得非常突出。

它有一个较为明显的特征，处于老城区与新城区之间，例如在滨湖、高新区中间的这个发展阶层。整个房地产的发展，以及整个市政设施配套、生活设施配套和商业配套等，都是在近五到十年左右逐步形成并完善的。整个的基础设施较为新，并且具有一定的代表性，正因如此，这个版块的城市界面没有显得那么破旧。

如果客户购房者有意在这个板块进行置业，我个人首先表示非常赞同。其次，我认为这个板块未来的升值潜力较为可观。此版块与政务区距离较近，能够享受到政务区的基础配套。并且，政务区的价格对邻近区域的价格有着很大的拉升作用和议价空间。

董铺湖板块

这个板块一直处于不温不火的状态，我认为有很大原因。其一，土地供应有限，既稀少又非连续，这使得在市场营销角度来看，热度不高。其二，存在一个相对的短板，即市政基础设施，其起步都比较晚。

近五年内有几个新的项目入市，其中包括近期的这个路网打通以及教育学校的确定。我认为这会为整个未来的发展奠定一个较好的基础，并且这个板块在合肥城区中，是生态资源极为稀缺的一个板块。

这个板块有吸附力的客户除了片区的地缘性客户之外，还有改善客户等。目前整个板块的生活配套设施比较弱，商业配套设施也比较弱。

小庙蜀山西板块

小庙蜀山西板块，我认为此板块目前是合肥新近兴起的一个新板块。该板块未来的发展，需更多时间来消除合肥人对这一地域的认知差异，无论是空间方面还是时间方面的认知。

从房地产的投资属性方面来看，当下投资属性并非特别理想。其一，价格不低；其二，只能依靠时间来换取升值空间，我认为这方面还是存在一定压力的。倘若属于板块内的原住民，我觉得那是非常好的。

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