合肥办公商务圈转型，公寓遭抢购但投资仍需谨慎
我爱铺网讯 合肥办公商务圈发生转型，市场上办公产品的种类变得更加多样。2015 年，商办公寓因其面积小、使用灵活而成为市场新宠。近期，经开区中环 CBD 推出的公寓遭到抢购。对此，同策咨询的吴明松称，合肥公寓市场仅有 20%的优质物业，投资需谨慎。
合肥北一环
我爱铺网：庐阳区提出要打造多个楼宇群，包括长江路及周边的高端商贸楼宇群、北一环的金融聚集带楼宇群、四里河路至临泉路的总部经济带楼宇群。您认为北一环的办公市场是否还有发展空间呢？
吴明松：在一个城市的办公写字楼发展历程里，其高度是从低逐渐升高的，并且会形成不同的层级。即有所谓的高端商务区，还有中端商务区以及低端商务区。
合肥的高端商务区集中在政务区。北一环商务区在合肥整个商务区中处于中上等地位，未来肯定有其位置，但无法与政务区相提并论。
北一环这样的成熟商务区未来发展存在三个问题。其一在于体量方面，没有更多可供开发的土地，规模无法得以扩大。其二是品质方面，没有发生太大的改变，就像财富广场，刚建成时大家都觉得它很高档，但随着政务区高端写字楼集群的出现，如今再看它的品质已不那么高端了。再者，北一环写字楼群未来的发展，不会像政务区那样被规划成大型的商务圈。
从这三个方面来看，北一环最终会从合肥的一线位置退居到二线位置，从一线商务圈退居到二线商务圈，不过它还是拥有一定的市场空间的。当一个城市发展到成熟阶段后，第一层商务区是存在的，而第二层商务圈也不能缺失，那么第二层商务圈就是由像北一环这样的商务区来担负起相应的功能了。
我爱铺网：近年来，因为客户需求具有多元性，所以写字楼开发改变了传统的开发模式，呈现出多元化的特征，出现了物业自持运营、整合租赁等新的模式，你对于写字楼市场的这种转变是怎么看的呢？
吴明松称，依据同策对整个合肥市场所做的研究，我们将合肥市写字楼市场变化总结出了五大趋势。
第一是集聚式开发。同类型企业以及同一条产业链上下游企业正在聚集。例如商贸方面，关谷金融港和华南城就是同类企业聚集在一起。产业聚集所爆发的能量必定是巨大的。如果同一条产业链广泛分布，那么企业的运营成本会很高。产业聚集无疑是一种趋势，未来的办公也将朝着集群化开发的方向发展。
第二个趋势是招商前置。以往是开发商拿到一块地并开发之后，才会进行招商。然而现在情况有所不同，特别是对于高端项目而言，必须首先确定招商的大客户，甚至在进行投资之前就要确定与他们合作，并且要根据他们的需求来进行开发。现在定制化产品数量增多。有一部分是专门为某一个客户定制的。一个商业体只要有一个大客户入驻，那么后期的运营就会相对容易操作一些，销售难度也会大幅降低。例如一栋写字楼，招来了某个银行在那里办公，后期销售项目时的信任度就会提升很多。
从销售角度来看，专业的投资机构会逐渐增多。例如之心城的 A 栋和 B 栋，其中 B 栋写字楼是被广信投资担保公司整体买下的，用于自持和运营。由于现今写字楼愈发专业化，核心地带的高端写字楼的盈利能力持续提升，保值增值的功能也越发显著。因此，很多投资机构便会将目光锁定在这块投资市场上。
从运营方面来看，第四个趋势是盈利效果会逐渐提升。2013 年之前，合肥的写字楼没有自持。这是因为存在租金水平和空置率的问题。当年我们进行了一项测算，得出合肥写字楼的投资周期在 30 年以上，且每年的收益还不到 3%。在这种情况下，开发商没有自持经营的必要，也没有资产投资增值保值的需求，直接销售反而可以增加现金流。2014 年之后，合肥的高端写字楼租金开始上升。例如新华国际广场，其租金为 58 元/㎡每月。按照此租金水平，它的投资回收周期是 15 年，年化收益率大约在 8%或者 6%。这个数字达到后，其收益性便会凸显出来。并且，它还具备资产增值保值的功能。许多开发商手中有闲钱，然而新的项目又不敢贸然去做，企业面临着转型的局面，于是就会选择一栋高端写字楼来进行自持运营。在合肥的高端项目中，未来自持运营的比例肯定会有所增加。
特色产品会有一定市场。有些开发项目不具备地段优势和大客户资源优势，它们在产品打造和服务上努力做到优点突出，以点带面，集中优势塑造项目独特价值，从而取得了不错的销售成绩和营运效果。合肥这边像财富广场、新华国际广场、旺城大厦等项目就是典型的例子。
我爱铺网：2016 年年初，经开区的中环 CBD 有商办公寓项目上市，该项目一上市就被抢购。目前，合肥大概还有 30 个左右的公寓项目在出售。您对公寓市场的发展是否看好？
吴明松认为，在公寓市场中，他仅看好其中具有优质物业的那 20%的公寓。就合肥目前的公寓市场而言，其销售情况并不太好。中环城公寓具有先天优势，在产品打造方面，能够较好地把握市场的需求点，如小户型、投资等，因此取得了不错的成绩。
但是有不少项目的销售情况不佳，一个月仅能卖出几套。这样的公寓完全没有开发的必要，我对这类公寓的前景不看好。在合肥，优质公寓占市场份额通常在 20%到 30%左右，而剩下的 70%到 80%的公寓都属于比较鸡肋的产品，没有太大的投资价值。
合肥尚未出现公寓自持的项目。因为即便按照最好的情况来计算，在价格水平有保证且入住率有保证的情况下，公寓的投资回收周期也约为 25 年，年收益为 4%至 5%，所以目前该公寓不具备运营的价值。
我爱铺网：在投资公寓产品时，我们需要多关注哪些方面？
吴明松说：优质物业是什么呢？对于公寓而言，首先要看配套。因为公寓是配套驱动型的产品，若没有配套，就没太大用处。周边配套主要涵盖地铁、医院、学校、商务中心、大型工业等。如果没有大型配套，那么这样的公寓就是非优质的产品。
第二点是地段方面，中心区、热点区以及核心区这些区域内的公寓，即便当下的现状并非十分良好，然而由于地段优良，其前景都能够得到保障。具备这样地段优势的公寓属于优质的公寓。而偏远地区的公寓产品则需要进行慎重的考量。