发改委发布限高令：500米以上超高层建筑不得新建，摩天大楼热潮叫停

图中的最高建筑是上海中心大厦，它高达 632 米，是世界第二大高楼。（视觉中国/图）

2021 年 7 月 6 日，国家发展和改革委员会（“发改委”）网站发布了《关于加强基础设施建设项目管理，确保工程安全质量的通知》。该通知要求“严把超高层建筑审查关”，对于 250 米以上的建筑“严格限制新建”，而 500 米以上的超高层建筑“不得新建”。从目前已竣工的摩天大楼情况来看，250 米的高度大约相当于 50 层楼，500 米的高度大约相当于 100 层楼。

“限高令”发布后，摩天大楼的建设热潮被正式停止。在过去的十余年里，中国各地都以类似“竞赛”的形式不断地兴建超高层建筑，仅仅在 2020 年竣工的高度超过 330 米的高楼就有 8 座之多。

世界高层建筑与都市人居学会（CTBUH）的数据表明，高度位列世界前 100 的建筑里，有 45 座屹立在中国内地。世界十大最高建筑中，中国内地占了一半。其中，上海中心大厦高达 632 米，在世界上位居第二，仅低于迪拜的哈利法塔。从建筑高度这一角度来看，中国毫无疑问是世界上“最高”的国家。

为何如此多的摩天大楼在中国拔地而起？如今为何又要叫停？

谁催生摩天大楼

CTBUH 的数据表明，在高度位居世界前 100 的 45 座中国内地摩天大楼里，有 32 座是在 2008 年到 2016 年这个时间段开工建设的。

多高才被算作摩天大楼，没有明确的规定。在 2005 年 5 月，当时的建设部所颁布的《民用建筑设计通则》里，建筑高度超过一百米（大概 30 层）就被当作“超高层建筑”，到现在依然在使用这一标准。

在十余年的时间里，摩天大楼迎来热潮。各地兴建的超高层建筑，其高度早已超过一百米，实际高度在不断被刷新。2005 年开始建设南京紫峰塔，它的高度为 450 米。五年后建成时，在 2005 年同时开建的深圳平安金融中心和广州周大福金融中心，其高度都已经突破了 500 米。2009 年开工的上海中心大厦，其高度更是达到了 632 米。

在中国内地的城市里，深圳对建高楼这件事表现出极大的热情。目前，深圳已经建成了七座 300 米以上的建筑。与之相比，上海建成了四座 300 米以上的建筑，广州也有四座，北京则有两座。

在城市的高楼竞赛里，经济不是很发达的二三线城市，还有边陲小城也都纷纷参与进来，从而形成了“小城竞摸天”这样的景象。

世界 100 座最高建筑里，有 3 座在贵阳，其高度达三四百米。还有 2 座在南京，高度也达三四百米。2010 年的广西小城防城港，GDP 刚过 300 亿，人口仅 86 万，当年就宣布要投资 95 亿来建造 528 米高的国际金融中心，此高度在当时仅低于世界第一高楼哈利法塔。

这种特质在城市建设中有所表现，它带有浮夸的性质，是经济泡沫的一种外在体现。清华同衡规划设计研究院副院长袁牧向南方周末记者表示。

东亚前海证券的地产分析师金文曦向南方周末记者表示，2008 年之后出现了摩天大楼建设热潮。这一热潮和当时的经济刺激计划存在关联。

2008 年，为了对经济危机作出应对。推出了十项措施，这些措施旨在进一步扩大内需，促进经济平稳且较快地增长。在这十项措施当中，铁路、公路、机场等基础设施的建设成为了重要的举措。在基建的浪潮之下，各地对于兴建摩天大楼的热情十分高涨。

城市的需求甚于开发商的需求

孙一民担任华南理工大学建筑学院院长，同时还是长江学者特聘教授，并且是住建部城市设计专家委员会委员。他向南方周末记者阐述，从建筑史的角度而言，摩天大楼是在近代资本主义迅速发展的阶段，伴随经济与技术的进步而产生的。起初的代表是美国，美国建造摩天大楼的动力，一方面是出于炫耀心理，另一方面也是出于对社会经济竞争的考量。

孙一民称，当时美国大公司总部所在的核心地区，其地价十分高昂。在土地私有制度的情况下，大规模征地存在困难。所以，若要建设总部大厦，自然就选择将空间向上去延伸，以追求效益的最大化。随着 1970 年代过后，美国经济的增速开始放缓，社会的成熟度也不断提高，摩天大楼的建设数量也就随之减少了。

改革开放前，北京饭店有 80 米高，它已是“京城第一高楼”。改革开放之后，在一段时间里，高层建筑都集中在广州。1976 年竣工的广州白云宾馆，它成为国内首幢高度超过百米的建筑。

孙一民回忆，当时白云宾馆所在的那个片区被当作 CBD 来培育。周边的商店等建筑都比较高，这表明这一片区的经济集聚已经产生了建高楼的需求。随着经济不断发展，白云宾馆片区的建筑已经无法再适应经济活动的需求了。于是，广州开始开发建设珠江新城，从而形成了广州国际金融中心等 8 座 300 米以上的摩天大楼集群。

在广州这样的城市，高层建筑的发展通常是遵循经济规律的。然而，随着经济不断发展，越来越多的城市开始加入到高层建筑的建设进程中，于是其他的因素就越来越多地掺杂其中。

孙一民认为，这些“其他的东西”，一方面是由房地产企业所推动的；另一方面，是政府有着彰显政绩以及树立城市形象的愿望。

摩天大楼的建设成本较高，租金回笼的周期也比较长，所以很难实现盈利。开发商建设摩天大楼，通常是希望能够获得更多的政策倾斜，或者获取周边的配套土地。

2012 年，有一位地产公司的内部人士曾对南方周末的记者讲道。大多数五星级酒店都不赚钱，开发商修建摩天大楼，往往是为了周边配套的写字楼或者公寓，而不是摩天大楼本身，这就是摩天大楼修建者的目的。

政府会给出优惠条件。例如在 2012 年 8 月广西柳州市下发的《柳州市促进超高层建筑项目建设的意见》里写明，若超高层建筑超过 300 米，就按照现行规定计算 150 米以下部分的容积率，并且依次计算土地出让价款，而 150 米以上部分不计土地出让价款。

袁牧发出感叹，他认为摩天大楼的建设实际上是城市的需求，而非开发商的需求。并且，市长对摩天大楼建设的影响要远远大于开发商的影响。

暗藏多种风险

受到各地追捧的摩天大楼隐藏着不少安全隐患。

消防安全隐患首先存在。袁牧明确表示，超高层建筑的消防安全一直是难以解决的难题。“云梯车最高能够达到的高度是多少呢？而在此之上，实际上通过人工灭火的措施已经无法实现了。”

目前，最高的云梯消防车能够到达的高度大概只有 100 米。袁牧指出，那些动辄高达数百米的摩天大楼一旦遭遇火灾，仅能依靠楼内自身配备的喷淋系统来灭火，在火势较大时根本无法发挥作用。“就连美国也无法解决这一难题，在‘911 事件’中，双子塔被撞击后起火，消防队也只能进行人员疏散，无法将火扑灭。”

孙一民表示，除了存在消防安全隐患之外，随着极端天气的不断增多，超高层建筑出现晃动以及颤抖等相关新闻也时常会出现。

2021 年 5 月 8 日，深圳赛格大厦高达 355.8 米，该大厦出现晃动情况，楼内人员随即紧急撤离。一份《深圳市福田区华强北街道赛格广场大厦摇晃的情况报告(续报二)》，其真实性经广东省应急厅工作人员证实。报告显示，大厦是上下在震颤，导致这种情况的原因是风力、温差以及地铁运行等多种因素相互耦合。

孙一民进行了介绍，他指出摩天大楼会对航空安全产生影响。在当时，由于考虑到白云机场的航线情况，所以对广州塔的建设高度进行了下调。其整体高度原本是 610 米，后来降低为 600 米。

袁牧表示，除了存在各类安全隐患之外，因为摩天大楼的建筑容量较大，所以对供水、供电、交通设施的要求很高，而很多城市都很难满足这些要求。

袁牧进行了一次算账。单从交通方面来说，一般超高层建筑的建设面积处在 20 万到 30 万平方米这个范围。倘若按照 50 平米的办公面积需要一辆车来通勤进行计算，那么一栋楼就需要 4000 到 6000 辆车。虽然可以通过引入轨道交通的方式来疏散通勤需求，然而在上下班时间所产生的瞬时交通压力依旧是非常大的。

袁牧说，实话实说，从城市建设的角度来看，我们并不希望超高层建筑的数量过多。超高层建筑的建造费用比普通建筑要高，然而，并不是所有城市的基础设施以及经济需求都能够充分地支撑这样的建筑，这会引发很多的浪费。

孙一民认为，很多二三线城市实际的经济需求无法支撑一个超高层摩天大楼，这些城市的超高层建筑空置率很高。我们在二三线城市亲眼见到的超高层建筑，其中有一层是政府办公机构，当下一层电梯门打开时，让人吓了一跳，里面是毛坯房，是空着的。

超高层建筑会受到经济方面的影响，导致空置率处于较高水平。CTBUH 的数据表明，在深圳，150 米以上的高楼有 297 座，且这些高楼主要是写字楼。根据戴德梁行的数据，从 2014 年开始，深圳的写字楼空置率一直在持续上升，到 2020 年，空置率接近 25%。

上述数据显示，2020 年一季度国内多个城市甲级写字楼空置率创新高。其中，深圳写字楼空置率为 24.6%，上海为 21%，北京为 13.8%，并非只有深圳如此。

改革开放之后，国内的高楼在广州集中涌现。首先是在白云宾馆片区，接着便转移到了珠江新城片区。（南方周末记者 冯飞/图）

政府出手叫停

2020 年 4 月，住建部与发改委联合下发了《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》。此通知提出要严格限制各地盲目进行超高层摩天大楼的规划建设，并且要求一般情况下不得新建 500 米以上的建筑。

去年有“限高令”，今年的通知与去年不同，今年通知去掉了“一般”二字，直接提出“不得新建 500 米以上建筑”。

袁牧认为，近几年有关部门对摩天大楼的管控极为严格。2019 年他参加住建部在珠海召开的城市设计试点经验交流会，住建部的一位领导那时曾专门提及此事。

袁牧介绍，建设超高层建筑首先要报发改委进行立项，接着由住建部进行审批。今年，发改委再次发文，停止了 500 米以上高层建筑的建设，这就相当于从立项这个源头就叫停了摩天大楼，这体现了政策更为严格。

政策的收紧在2016年前后已有苗头。

次年 2 月，中共中央和国务院发布了《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，该意见指出在城市规划建设管理过程中存在“城市建筑贪大、媚洋、求怪”这样的问题。

表示“盲目建设摩天大楼，集中反映出投资者和决策者对现代城市、城市经济、建筑文化、可持续发展的认识偏差，不符合绿色、低碳、健康发展要求，需要加强规划引导”。

金文曦认为，叫停摩天大楼建设的原因在于，中国正在逐渐脱离以高铁、公路以及基建为代表的“铁公基”建设模式，开始朝着大数据、光伏等“新基建”的方向发展。

孙一民认为，摩天大楼的叫停与经济形态的发展存在关联。高层建筑所提供的办公空间，大多是以电梯为中心的，办公空间围成一个圈，这种布局更适宜银行等行业进行办公。而随着互联网等新兴产业的发展，企业更期望在同一水平层聚集更多的人，不再将关注点放在建筑的高度上，而是更希望员工能够在其中相互交流，从而激发创新。“我们有我们的好处，不要去模仿人家19世纪的集聚形态。”

孙一民强调，城市规划建设中除了超高层建筑外，其他浮夸浪费现象也要持续反思。在双碳战略的大背景下，我们应该抓住这个时机，以科学的态度进行细心梳理，对资源使用与安全运行进行精明谋划，最终实现科学决策和高质量发展。

CTBUH 数据表明，当下中国内地有六座计划建设的 500 米及以上的高楼。其中包括“深圳塔”，还有合肥宝能滨湖中心的 T1 楼，以及贵州文化广场大厦和济南恒大国际金融中心等。

大多数项目没有后续进展。比如，在 2016 年宣布要建造的深圳塔，到 2019 年 4 月时，深圳市规划和自然资源局方面称该项目只是处于方案论证阶段，尚未正式获得审批。

宝能滨湖中心 T1 属于合肥宝能城超高层建筑群项目。2018 年，合肥滨湖科学城管委会回复网友时表示，到 2017 年年底，合肥宝能滨湖中心 T1 处在塔楼土方开挖阶段。同时，宝能城超高层建筑群项目的部分工程，由于处于巢湖流域水环境一级保护区内，所以暂停了建设。

其最新的建设进展也没有向外进行公布。

下图请横屏观看

（梁淑怡/图）

南方周末记者 卫琳聪

继续浏览有关 改革开放广州高层建筑珠江新城摩天大楼 的文章