合肥二手房市场小阳春行情解析：2023年成交量价走势与未来趋势预测

近期各大机构发布了合肥二手房交易数据，我们从这些数据中观察到，二手房市场已经悄悄地进入了“小阳春”的美好时期，其火爆的程度在近年是很少见的。那么，合肥二手房市场的真实行情到底是怎样的呢？未来的走势又会如何呢？让我们抛开主观的臆想和判断，用客观、精确的数据来展现这一市场的真实模样。

NO.1丨壹

合肥整体二手房格局

第一房研究院 AI 楼市指数系统的统计数据表明，近 2 年合肥市区二手房每月平均新增挂牌量为 8195 套，每月平均成交量是 4735 套，成交均价为 19423 元/㎡，比新房成交价低将近 2300 元/㎡。从月度方面来看，2023 年整体的成交量比 2022 年要高，2023 年每月平均比 2022 年高约 700 套。近 1 年成交均价下滑了 2640 元/㎡，市场呈现出明显的以价换量的态势。从降价就能实现走量这一点，可以看出合肥的购房需求是比较旺盛的。

从近 1 年合肥市区成交二手房的房龄方面来看，10 至 15 年房龄的二手房成交量居于首位，大约为 1.8 万套，其所占比例为 31%。然而，这部分成交房源的房价平均价格低于 1.9 万/㎡。5 年房龄的二手房房价最高，达到 2 万/㎡以上，但它的成交量所占比例最低，约为 16%。房龄 15 年以上的房价处于最低水平，其成交量接近 1.6 万套，在占比方面位列第二位。并且这类房源的成交价也是最低的，均价约为 1.5 万/㎡。可以看出，在近 1 年里，有许多购房者选择了房龄高但价格低的房源。由此能够推断出，合肥二手房的刚需客群在整体中仍占据着很大的比重。

从近 1 年合肥市区二手房的结构性成交情况来看，单价在 1.6 万以下的房源成交所占比例接近 50%。2 万到 3 万每平方米的房源成交占比为 25%，1.6 万到 2 万每平方米的房源成交占比是 20%，这些房源属于二手房成交的中坚力量。从面积角度来看，100㎡以下的成交占比超过 60%，而 100 - 120㎡的房源成交占比约为 17%。从总价段来看，100 - 180 万总价的房源成交占比最大，其成交量超过 2 万套，占比约 37%，其次，100 万以下的房源成交占比接近 3 成。总体而言，近 1 年合肥市区的二手房成交主要是以刚需为主，其次是刚改。

NO.2丨贰

分区域二手房分析

一、庐阳区

从区域方面来看，依据第一房研究院 AI 楼市指数系统的统计数据可知，庐阳区在近 2 年里，二手房每月平均新增挂牌量为 1232 套，每月平均成交量是 764 套，成交的平均价格是 20575 元/㎡，比市区整体二手房成交均价高出将近 1200 元/㎡。从月度角度来看，2023 年的整体成交量比 2022 年要高，2023 年每月平均比 2022 年高约 200 套。成交均价在近 1 年里下滑了差不多 3200 元/㎡，市场呈现出明显的通过降低价格来换取成交量的状况。

从近一年庐阳区二手房的成交情况来看，单价在 1.6 万以下的房源成交所占比例约为 43%；单价在 2 万到 3 万每平方米之间的成交占比是 23%，单价在 1.6 万到 2 万每平方米之间的成交占比为 21%，这些房源属于二手房成交的中坚力量。在面积方面，100㎡以下的成交占比超过 70%，100 - 120㎡的房源成交占比约为 13%。从总价段来看，100 - 180 万总价的房源成交占比最大，其成交量约为 3700 套，占比约 39%，其次，100 万以下的房源成交占比接近 3 成。总体而言，近 1 年庐阳区的二手房成交主要是刚需，其次是刚改。

二、瑶海区

市场呈现出明显的量价齐跌态势。

从近 1 年瑶海区二手房的成交情况来看，在结构方面，单价 1.6 万以下的房源成交比例较为接近 80%；单价处于 1.6 万到 2 万每平方米之间的房源成交占比为 12%，这类房源属于二手房成交的中坚力量。在面积方面，100㎡以下的成交占比超过 60%，100 - 120㎡的房源占比约为 15%。从总价段来看，100 万以下总价的房源成交占比最大，成交量超过 4000 套，约占 49%，100 - 180 万的房源成交占比约为 40%。总体而言，近 1 年瑶海区的二手房成交主要是刚需，其次是刚改。

三、包河区

市场出现了明显的以价换量的情况。

从近 1 年包河区二手房的成交情况来看，单价在 1.6 万以下的房源成交比例接近 50%；2 万到 3 万每平方米之间的房源成交占比为 27%，这类房源属于二手房成交的中坚力量。从面积角度来看，100㎡以下的成交占比超过 60%，接着是 100 - 120㎡的房源，其占比约为 16%。从总价段来看，100 - 180 万总价的房源成交占比最大，成交量超过 2700 套，占比约 34%，其次 100 万以下的房源成交占比约 32%。总体而言，近 1 年包河区的二手房成交主要是以刚需为主，其次是刚改。

四、蜀山区

成交均价近 1 年下滑约 2900 元/㎡，市场出现以价换量的明显情况。

从近 1 年蜀山区二手房的成交情况来看，其中单价在 1.6 万以下的房源成交比例超过 40%。而单价在 2 万到 3 万每平方米之间的房源成交占比为 27%，这类房源属于二手房成交的中坚力量。从面积来看，100㎡以下的成交占比接近 70%，接着是 100 - 120㎡的房源，其占比约为 13%。从总价段来看，100 - 180 万总价的房源成交占比最大，成交量超过 2800 套，占比约 37%，其次 100 万以下的房源成交占比约 28%。总体而言，近 1 年蜀山区的二手房成交主要是刚需，其次是刚改。

五、滨湖区

滨湖区二手房近 1 年房价出现了较大幅度的下滑。

从近 1 年滨湖区二手房的成交情况来看，单价在 2 万到 3 万以下的房源成交比例超过了 50%。1.6 万到 2 万每平方米的房源成交占比为 25%，它属于二手房成交中的中坚力量。在面积方面，100㎡以下的成交占比接近 55%，100 - 120㎡的房源占比约为 22%。从总价段来看，180 - 280 万总价的房源成交占比最大，其成交量超过 2500 套，约占 40%，其次 100 - 180 万的房源成交占比约为 25%。总体而言，近 1 年滨湖区的二手房成交主要是以刚改为主，其次是改善。

六、新站区

市场出现了明显的量价齐跌情况。

从近 1 年新站区二手房的结构性成交情况来看，单价在 1.6 万以下的房源成交所占比例超过 90%；而单价处于 1.6 万到 2 万每平方米之间的房源成交占比为 8%，这类房源属于二手房成交的中坚力量。在面积方面，100㎡以下的成交占比接近 65%，100 - 120㎡的房源占比约为 20%；从总价段来看，100 - 180 万总价的房源成交占比最大，其成交量超过 3000 套，约占 54%，其次 100 万以下的房源成交占比约为 39%。总体而言，近 1 年新站区的二手房成交主要是刚需和刚改类型。

七、经开区

经开区近 2 年二手房的情况如下：月均新增挂牌量为 791 套，月均成交量是 453 套，成交均价为 20600 元/㎡，该均价比市区整体二手房成交均价高出近 1200 元/㎡。从月度角度来看，2023 年月均比 2022 年高约 120 套。成交均价在近 1 年下滑了近 3700 元/㎡，市场呈现出明显的以价换量态势。

从近 1 年经开区的二手房成交情况来看，单价在 1.6 万以下的房源成交比例接近 40%；1.6 万到 2 万每平方米这个价格区间的成交占比为 26%，它在二手房成交中属于中坚力量。在面积方面，100㎡以下的成交占比超过 60%，接着是 100 - 120㎡的房源，其占比约为 20%。从总价段来看，100 - 180 万总价的房源成交占比最大，成交量超过 2200 套，占比约 40%，其次 180 - 280 万的房源成交占比约 28%。总体而言，近 1 年经开区的二手房成交主要是以刚改和刚需为主，其次是改善。

八、高新区

成交均价近 1 年下滑了近 4600 元/㎡，市场二手房价格出现大幅下滑。

从近 1 年高新区二手房的成交情况来看，在结构方面，单价处于 2 万到 3 万这个区间的房源，其成交量是最多的。这类房源的成交量占比大约为 40%。而单价在 1.6 万到 2 万每平方米这个范围的成交占比为 28%，单价在 1.6 万每平方米以下的成交占比是 27%。这两个价格区间的成交属于高新区二手房成交的中坚力量。从面积来看，100㎡以下的成交占比超过 50%，100 - 120㎡的房源成交占比约为 19%。从总价段来看，100 - 180 万总价的房源成交占比最大，其成交量约为 1300 套，占比约 32%，180 - 280 万总价的房源成交占比接近 3 成。总体而言，近 1 年高新区的二手房成交主要是刚改类型，其次是改善类型。

九、政务区

政务区市场二手房成交量未有大幅度提升。

从近 1 年政务区二手房的成交情况来看，单价处于 2 万到 3 万每平方米这个范围的房源，其成交所占比例接近 50%；单价在 3 万到 4 万每平方米的房源，其成交所占比例为 37%，这类房源属于二手房成交的重要力量。在面积方面，100㎡以下的成交占比超过 50%。100 - 120㎡的房源成交占比约为 17%。在总价段方面，180 - 280 万总价的房源成交占比最大，其成交量超过 300 套，占比约为 29%。280 - 400 万的房源成交占比约为 27%。总体而言，近 1 年政务区的二手房成交主要是以改善型为主。

NO.3丨叁

结语

也反映出以价换量的市场策略。从房龄和成交价格的关系方面来看，房龄高且价格低的房源更受购房者的喜爱。这显示出在合肥二手房市场中，刚需客群具有重要的地位。综合进行考虑的话，合肥的二手房市场虽然面临着一些挑战，然而刚需客群强烈的需求为市场给予了稳定的支撑。

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