合肥跻身二线城市，土拍房企观察：万科在肥表现分析

合肥作为刚刚迈入“二线”的城市，在众多房企的眼中，早已成为长三角土地市场的主力战场。对于这些房企，近期在合肥有怎样的表现呢？土拍网的土拍房企观察系列将为您逐一梳理，仅供参考。

【土拍摘要】

2008 年上半年，万科初次进入合肥。目前，在合肥有十个项目。万科在合肥已经深耕了大约几十年，它的项目口碑在合肥市居民中广泛流传。合肥对于万科而言，是上海区域中比较重要的一个战场。

【土拍观察】

首先来看一下，万科目前在合肥开发的楼盘布局：

从万科的合肥战略布局图能够看出，万科地产在合肥已开发出近 10 个楼盘。这些楼盘纵贯整个合肥市，呈南北走向分布。南部有万科森林公园，北部有滨湖万科城。并且这两个楼盘都在地铁口附近，地理位置十分优越。位于中部的万科金色名郡以及万科金域华府，是万科地产首次进驻合肥，为合肥市民送上的“大礼”。

万科拿地起初集中于市区内。2014 年左右，万科开始在市区二环外拿地。其中有北面的万科森林公园，此地块原是合肥市庐阳区（老城区）四里河拆迁改造的地块，即四里河地块。该地块规划面积 114 公顷，是庐阳区的黄金宝地。四里河片区交通便捷，背后有城市森林公园，被四里河、南淝河的碧水包围。据悉，这一块地块的定位，会成为合肥未来的“北中环城市次中心”，且会着重将其打造成优美的城市岸线。

滨湖万科城在南面。合肥市“1331”城市空间发展规划中，滨湖新区很重要，它位于合肥主城区南部。其规划范围是南依巢湖，北靠南二环，西接沪蓉高速公路，东临南淝河，规划总用地面积 196 平方公里。2006 年 11 月 15 日正式开始建设，十年来累计完成固定资产投资 2342 亿元，房建工程项目开工面积 3399 万平方米，竣工并投入使用面积 2001 万平方米，区域建成面积近 40 平方公里，常住人口超过 40 万。

2008 年 5 月份万科地产竞得蜀山区 W0803 号地块。自此，万科地产开始了在合肥的深耕步伐。它先后花费 9 年时间，开辟了 8 个新项目。万科发布的《2016 年度社会责任报告》显示，万科的第四个十年中长期发展规划已出炉。万科地产坚持两条主线，其一为与客户同步发展，像度假、教育以及拓展养老等方面。万科将打造合肥首个医养结合的明星养老机构，凭借万科森林公园社区大配套理念，树立合肥标杆养老机构地位，使其成为中高端客户群的首选项目。预计覆盖的老人客户范围会超过 10 万，养老产品和盈利模型会逐步迭代深化。同时开展多项业务，一是在相关领域持续推进；二是与城市同步发展，根据城市需求来开展工作，例如后期在合肥开发商业、物流、产业办公等项目（如万科中心、万科首座）。

土拍视点

万科金色名郡以及金域华府是万科首次进驻合肥市的项目，其地块处在合肥市望江西路 203 号，原本是皖安机械厂。房屋主要类型为小高层和高层住宅。该地块位于合肥市蜀山区黄-望-潜板块，周边有中国科技大学、安徽大学、50 中以及安居苑小学。这里的教育资源配套十分丰富。交通更为便捷，能够迅速融入五里墩立交桥、金寨路高架桥、合作化路、望江路以及黄山路等主要干道。附近的商业配套正日趋成熟，像国购广场、南七商业大厦、安粮国贸中心等。项目的成功建设使得周边的房价得到了提升，目前项目周边的二手房均价约为 20000 元/㎡。

滨湖万科城在 2012 年于合肥开始发展。它位于合肥市滨湖新区云谷路与四川路的交汇处，处于国际金融后台服务基地的核心地段。这里大约有 4000 多户人家，绿化率高达 40%。该项目主要是以小高层和高层为主。在它周边不远处，有政府花费重金打造的滨湖塘西河公园，那里风景秀丽，景色宜人。万科城坐落于此，它本身自带“成功光环”，自然而然就吸引了众多市民的目光。

万科蓝山在合肥市滨湖新区城市主干道庐州大道与紫云路的交汇处，属于滨湖新区的核心居住区。此项目包含退台电梯花园洋房、高层住宅以及风情商业街等多种物业形态，是一个环湖的优质生活区。它有 10 万平方米的自带集中商业（悦方 IDMALL），将会引领合肥人的居家新标杆。地铁一号线紫云路站距离它不远。该项目多数为高层和洋房。大约能容纳4600户。

万科森林公园位于合肥市庐阳区北二环路与四里河路的交口处，处在主城区二环内且属于四里河板块。该项目大多为高层和洋房。其一期约有 2500 户，是由万科地产打造的大型城市综合住区，也是首个公园系产品。地铁三号线的四里河站距离它不远，周边还有明发商业广场以及永辉超市等知名的商业综合体。政府配套了优良的教育资源，其中包括宿州路幼儿园、南门小学和四十五中等。

万科城市之光位于四里河片区。它主推的是别墅产品。其周边有政府规划以及万科代建的双公园。项目南边是半岛公园，半岛公园一直向西便是庐州公园。两大公园相连，塑造了万科城市之光项目独特的景观环境资源。

万科铂客公寓是万科地产为合肥服务而衍生出的产品，它的推出满足了很多初到合肥想扎根的“打工仔”。万科中心也是万科地产为合肥服务而衍生出的产品，其推出满足了更多商务人群的要求。万科首座同样是万科地产为合肥服务而衍生出的产品，其推出也满足了相关需求。

土拍探访

万科地产的发展战略聚焦于城市圈带。到 2016 年底，万科地产已进入 65 个中国大陆城市。这些城市分布在不同区域，包括以珠三角为核心的广深区域，以长三角为核心的上海区域以及合肥，以京津冀为核心的北京区域，还有由中西部中心城市组成的中西部区域。

中国房地产决策咨询系统（CRIC）的一组数据表明，在 2017 年上半年重点房地产企业新增土地储备项目一览表里，能够看到万科地产上半年新增 1284 万平方米，与去年同期相比减少了 18%。并且，其成交总价同样为 755 亿元，相较于去年同期减少了 8%。

万科地产属于第一梯队的房地产企业。2017 年 1 至 5 月份，它的销售业绩达到 2280.5 亿元。与去年同期相比，增加了 54.4%。其产品的热销程度值得称赞。

土拍分析及展望

万科拿地十分谨慎。在招拍挂的土地方面，大多是以底价或低价获取，高溢价的情况极为少见。拿地的方式更趋向于多样化，收购以及合作开发等情况日益增多。甚至凭借其卓越的品牌优势，能够收购并购的地块选择范围较广，对于万科来说可算作买方市场，价格的可控性较强。

对于合肥而言，万科早期进驻。当时处于“培育期”，重点在于把团队打造好。如今 9 年已过，万科在合肥已进入“成长型”阶段，继续在合肥拿地，拿优质的地，以占领更多的市场份额，期望万科能更好地服务于合肥这座城市。

万科地产的业务发展呈现出这样的态势：从起初的单一居住地产，逐步拓展到了商业地产领域；也开始涉足度假村行业；还进入了特色小镇领域；同时在养老行业有所发展；教育行业也有了万科的身影；物流行业成为其业务范围之一；物业管理行业同样包含在内。

2017 年，依然在榜单上处于第 356 位。

6 月 30 日，万科召开股东大会。在此次股东大会上，王石正式宣布卸任相关职务。随后，郁亮被任命为第十八届董事会主席。外届有猜测，郁亮定会比王石经营得更出色。万科未来会在商业地产、轨交物业（轨道交通+物业）以及社区经营等领域持续发力。类似物流地产也会继续进行探索。同时，刚刚成为万科第一大股东的深圳地铁对万科的混合所有制结构以及未来的发展模式、目标和方向给予了全力支持。

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