合肥第二轮集中供地23宗商品房用地毛坯限价上调区域及板块分析

合肥第二轮集中供地将要到来。在这 23 宗商品房用地里，哪些区域的毛坯限价较以往有上调呢？哪些板块的毛坯限价较以往有上调呢？

NO.1丨壹

高新直逼省府，瑶海已接近2万/㎡

我们对合肥 2021 年首轮集中供地到 2022 年第二轮集中供地出让的地块进行了盘点，查看了其毛坯备案限价。结果发现，自 2022 年以来，合肥至少有省府板块的毛坯限价上调了，高新区的毛坯限价上调了，明珠广场的毛坯限价上调了，经开工业园的毛坯限价上调了，包河淝河板块的毛坯限价上调了，七里塘的毛坯限价上调了，瑶海老城区的毛坯限价上调了，庐阳北的毛坯限价也上调了。

基本情况如下：

数据源自合肥市公共资源交易中心，第一房新媒体制图，侵权必究

滨湖区主要出让地块集中在省府板块。省府东的地块除外，省府中轴珺和府地块毛坯限价约为 25380 元/㎡。今年出让的地块中，保利 05 号地块毛坯限价达到约 26351 元/㎡，上调了 971 元/㎡。

对比省府板块的地块可以发现，高新 09 号地块的毛坯限价已与省府板块相近。

经开区明珠广场板块在置地天玺、伟星玖都荟之后，今年开始出让尚泽明珠中心等地块。这些地块的毛坯限价约为 2.1 万元/㎡，与置地、伟星加上装修后的均价已经没有差别。

经开工业园板块，2021 年出让的华润昆御府地块毛坯限价为 18865 元/㎡。今年出让的邦泰新华星耀未来地块限价是 19769 元/㎡，相比 2021 年出让的地块提高了 904 元/㎡。这或许是因为邦泰地块属于 168 玫瑰园学校南区范围，通过与往年学区划分范围进行比对可知，实际学区以最终确认函为准。并且北侧邦泰学府里的二手房均价已达到 2.7 万元/㎡。

包河区淝河板块即将出让的 11 号地块，其毛坯限价为 21182 元/㎡。2021 年出让的润城中心地块，其毛坯限价是 20826 元/㎡。两者相比，11 号地块的毛坯限价比润城中心地块涨了 356 元/㎡。

包河、蜀山其他多数板块的变化基本较小。

庐阳老城区以及四里河，因为开发空间存在限制，所以很难再有地块供应。庐阳北板块涵盖范围较为宽泛，其中既包含靠近四里河板块的兴港、昌湖畔云栖以及伟星 02 号地块，又包含靠近大杨镇的乐富强 03 号地块、新锦成 04 号地块，正因如此，其价格跨度也比较大。

今年第二轮集中供地出让的 08 号地块位置相对靠北。它的毛坯限价为 18535 元/㎡。兴港和昌湖畔云栖地块的毛坯限价是 17513 元/㎡。08 号地块的毛坯限价比兴港和昌湖畔云栖地块的毛坯限价提高了 1022 元/㎡。

瑶海区东部新中心目前住宅项目较少，所以在短期内无法判断其变化情况。龙岗板块的毛坯限价一直处于约 1.5 万元/㎡的价位且处于横盘状态。

瑶海老城区有 1 宗毛坯限价最高的，达到了 19555 元/㎡，它与龙湖上城加上装修后的均价（约 2 万元/㎡）较为接近。2021 年第三轮集中供地出让的 11 号地块，其毛坯限价为 17218 元/㎡，前后的差价是 2337 元/㎡。

新站区多数板块横盘的现象较为显著。其中，七里塘板块的新地块毛坯限价为 16274 元/㎡，这个价格已经超过了中海熙园的装修洋房均价，中海熙园的装修洋房均价约为 1.61 万元/㎡。

NO.2丨贰

9区未来去化会如何？

部分区域和板块的新房备案价有上调，我觉得这跟合肥的房地联动有关，是参考地块周边的新房、二手房以及地价来设置备案限价的。就以上地块而言：

高新区有明显上调，其区域市场热度无需多言。在其他区域里，明珠广场板块，地段优势较大且配套相对成熟；七里塘板块，地段优势较大且配套相对成熟；瑶海老城区，地段优势较大且配套相对成熟。

滨湖区没有明显上浮的原因是这里去年已经有过一轮变动。在稳地价、稳房价、稳预期的要求之下，短期内难以再次进行上调。

那么，各区域未来会有怎样的去化呢？

1、滨湖区

当前经济形势虽受冲击，然而滨湖的客群始终具备强大资金实力。并且，滨湖的很多小区二手房价已超 3 万元/㎡。像建发美的珺和府、联发滨语听湖正在出售，置地双子即将入市，今年首轮集中供地出让的 5 宗竞品质地块也有一定价格优势。即便新房难以触发摇号，其去化也基本无需担忧。

2、高新区

高新新房常年供应的数量比较少。同时，该区域内产业人口较多，并且部分小区的二手房价比较高。正因如此，该区域的去化周期在很长时间里都领先于合肥的其他区域。

3、经开、庐阳

这两个区的新房供应量不算大，然而这两个区域的新房去化周期却一直处于较长的状态。尤其在庐阳北板块，老盘即将交付完毕才卖完，并且楼盘加推时出现了衔接不上的情况，这种情况一直存在着。

数据源自第一房研究院

从区域近期二手房的成交情况去看，合作经济广场以及华地润园等这些高价小区的成交量相对较少。东海星城、和昌都汇华郡还有融侨悦城等刚需小区的成交量则比较多。这表明，经开以及庐阳当前在售的楼盘大多是以改善型为主的。然而，区域内的购房群体主要是以刚需为主的，并且改善群体又受到了滨湖等区域的虹吸效应影响，从而加大了去化的难度。

因此，庐阳未来的去化情况要得到改善，需要依靠乐富强等刚需楼盘入市来提供支撑；而经开区的去化，需要楼盘具备难以被其他楼盘替代的优质资源，比如学区，以此来吸引改善群体回流。

4、瑶海、新站

瑶海在常年里是合肥去化速度较为缓慢的区域。新站因为有庞大的刚需市场给予支撑，即便单盘去化速度存在差异，然而区域整体去化速度在 9 个区当中是比较快的。

数据源自第一房研究院

当下的限购、贷款政策对瑶海和新站较为有利。然而，在当前的经济形势下，刚需成为了直接受到冲击的群体。所以，新站以及瑶海在未来的一段时间里，去化速度可能会变慢。只有当经济稳定下来之后，才能够重新恢复。

5、包河

先前中骏世界城触发了摇号，星澜湾触发了摇号，润城中心触发了摇号，蓝城滨河湾触发了摇号，琥珀晴川里触发了摇号等多盘都触发了摇号，这说明包河区有着强大的改善市场。然而，因为包河与滨湖距离过近，所以未来当滨湖新盘入市时，部分购买力可能会被吸走。

纯新盘中，安徽天阜双子以及中铁四局双子都处在老城区。招商地块位于滨湖卓越城板块。这些板块目前的热度相对较为有限。这种热度情况可能会致使区域整体的去化进程受到拖慢。

6、蜀山

先前从多盘登记情况来看，老城区以及董铺湖板块对改善群体的吸引力已较为有限。只有那些品牌实力较强的楼盘，把首付比例降到正常首付水平，才能够让登记人数稍微好一些。

合肥市区西南有一个刚需板块较为稀少，运河新城板块便是其中之一。它能够承接来自高新的刚需外溢群体。然而，由于该板块的产业还没有确定位置，所以在短期内很难形成属于自己的需求市场。

外加板块内未来会有旭辉望江来等盘出售，也会有通和融创融耀星辰等盘出售，还有通和星辰同辉花园等盘出售，以及龙湖怡康湖城大境等盘出售，新华都荟中心等盘出售，阜阳绿城地块等盘出售。板块可能会出现与新站类似的情况，即板块整体去化较快，单盘之间竞争激烈。

NO.3丨叁

结语

当下的市场，有各种利好不断到来，比如放松限购、降低利率等。然而，政策传导需要一定时间，并且经济形势受到了不利方面的冲击。所以，市场处于哑火状态，房企的命运也在发生着微妙的变化。

第二次集中供地无疑是对楼市的一次检验。在滨湖等热门区域供地较少时，其他相对普通的区域更能反映出市场的预期。

继续浏览有关 高新区2021年高速信达时代星河蜀西湖滨湖客群 的文章