市场信心影响新房回暖：现房销售占比逐年提升，2023年现房销售面积达1.56亿平方米

时间：2025-03-25作者：admin分类：合肥资讯浏览：138评论：0

影响新房回暖的一个因素，是市场信心。

这几年，由于房企出险以及项目烂尾等情况的影响，很多购房者倾向于认可“所见即所得”这一观念。二手房市场的成交占比一直在持续上升，并且在 2023 年首次超过了新房。

民间对于现房销售的呼声也一直不断。

住建部实际上已把现房销售当作“构建房地产新模式”的重要工作之一。在此次“全国住房城乡建设工作会议”上，住建部还提到，要大力推动商品住房销售制度的改革，有力度且有秩序地推行现房销售，对预售资金进行优化监管。

数据显示，这几年现房销售占比逐年提升。

国家统计局数据显示，今年前三季度，全国商品房的现房销售面积为 1.56 亿平方米。此面积占总销售面积的比例约为 26.5%。并且，与 2023 年末相比，又增长了约 7.8%。

不可否认，当前有不少在售的现房。这些现房是由滞销的期房转化而来的，或者是由尾盘转化而来的。

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住建部于 2023 年提出，在有条件的情况下可以进行现房销售。并且在河南郑州、安徽合肥、四川成都等地开展了现房销售试点。今年开始，全国至少有 30 个省市发布了推进现房销售试点的相关文件。那些被纳入试点的项目，在进行土地出让时就会约定要实行现房销售这一条件。

各地在试点现房销售方面，也有所进展。

例如北京在土地竞拍时已试点要求部分地块进行现房销售。

深圳今年共出让了三宗全现房销售地块。

三亚 12 月 20 日出让了一宗地块，这宗地块的溢价率为 59%，被称为“地王”地块，并且该地块要求实行现房销售。

银川规定，新出让的项目要以不少于 30%的建筑面积来进行现房销售；辽宁营口打算从 2025 年开始，对于新挂牌的土地以及已经供地但还未办理施工许可的项目，全部都实行现房销售。

住建部此次表明态度，2025 年将持续推进现房销售，且会有力有序地进行。预计在新的一年里，会有更多的项目被纳入到现房销售的范畴之中。

地产项目的开发周期通常为 2 至 3 年。由此进行推算的话，最早的一批试点项目将会在 2026 年集中推向市场。现房销售的占比在逐年提高，这会成为一个无法逆转的趋势。

商品房去库存任重道远

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本轮房地产的问题，本质上是供需方面的问题。具体而言，是供应过多，而有效需求存在不足的情况。

回头来看，2024 年是全力进行去库存的一年。中央运用了许多政策工具，例如：

①从需求端降低购房门槛及购房成本，最大限度的释放购房需求；

从供应端进行控量操作，对库存高的城市限制供地，从而在源头处减少新增库存。

③支持地方政府通过专项债资金收购存量商品房，以及闲置土地。

通过货币化安置这种方式，新增实施了 100 万套城中村的改造；同时，通过货币化安置等方式，还新增实施了 100 万套危旧房的改造。

其中部分政策已经兑现，部分则仍在落地过程中。

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首先，供应端缩量明显。

中指研究院的数据表明，在 1 至 11 月份这个时间段内，全国的宅地成交面积为 2.6 亿平方米，并且与去年同期相比下降了 26.6%；同时，新开工面积在同比方面也呈现出下降的态势，下降幅度为 23.1%。

中指研究院监测的 50 个重点城市，其批准上市的商品房面积同比有所下降。下降幅度约为 31%，具体面积约为 1123 万平方米，该数据为 2016 年以来同期的最低水平。

但是销售端依然不给力，前11个月销售规模同比仍在下降。

库存的数据也不容乐观。

国家统计局的数据表明，到 9 月末的时候，全国商品房待售面积为 73177 万平方米。与去年相比，它增长了 13.4%。库存量比 2015 年还要高。

已开工但未取得销售许可证的库存算上的话，数据会更庞大。中指研究院的数据表明，在 2024 年 7 月这个时间点，全国住宅“已开工未售库存”达到了 25.2 亿平方米。

今年全国商品房销售规模约为 9.6 亿平方米。若在此情况下没有新增供应，那么去化需要 2.5 年以上。这个时间远高于合理周期，合理周期是 12 到 14 个月。

因此，2025 年去库存仍是重点。供应端的规模已明显减少，明年必须从去化这个方面着重发力。

此次会议中，住建部释放出了重要信号，那就是货币化安置的城中村改造将会进行扩容。

2024 年提出的城中村改造计划，其中有 100 万套进行货币化安置，民间将其称作“棚改 2.0”。倘若按照每套 100㎡来预估的话，这种改造将会带动存量房屋去化大概 1 亿㎡。

此次会议提及“在已新增 100 万套的基础上继续使城中村改造规模得以扩大”，这意味着 2025 年该政策会进一步加强力度，城中村改造规模会向外围扩展，从而带动更多的库存得以消化。

此外，专项债收购存量商品房政策的落地尚处于早期。到 11 月末，有 50 多个城市发布了政策文件来支持国有企业收储。这些城市还制定了房源征集的细则等。2025 年，各地的收储将进入实质性阶段，并且会消化一部分新房库存。

高频词强调“好房子”

2025年将是住宅提质年

此次“全国住房城乡建设工作会议”中，“好房子”这个词汇出现的频率是最高的。在通稿里，它一共出现了 12 次，创造了历史新高。

什么是“好房子”？

住建部的定义，是安全、舒适、绿色、智慧的房子。

此次会议上，针对“好房子”划出了五项工作重点：

杭州在 12 月 12 日发布了《杭州市规划和自然资源局印发关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知》，此通知在次日正式生效。

新规对住宅的计容规则进行了调整，其中包括封闭式阳台按半计容计算；开放式风雨连廊不计容；小区主入口门厅也不计容等情况。

新规提到，要鼓励多样化的停车形式。用于满足停车配建最低标准的停车空间是不计容的，比如有独立的停车楼，还有底层架空平台下方的停车空间，以及建筑内部的多层停车空间。

这意味着，接下来新建项目的得房率会有明显提升；同时会有更多空间可用于小区配套建设，而这对小区居住品质的提升是有利的。

使用面积大于 10 平方米的餐厅、过厅等应设有窗户。

2025 年，住建部除了会发布新的《住宅项目规范》，还将发布支持住房提质的制度。这些规章制度会对全国层面的新建项目产生深刻影响。2025 年注定要成为住宅项目的品质提升年。

1 月 10 日至 11 日在重庆举办《第四代建筑项目考察暨高品质项目打造之客研、设计、工程质量、成本管控与产品力提升培训》。

课程背景

- Curriculum background -

第四代住宅正在成为城市人居形态的主流，它从对理想生活进行全新诠释，到成为改善生活的重要前提。尽管房地产呈现出明显的下行趋势，然而第四代住宅却迎来了机遇。正是这种“行业下行”的情况，才使得第四代住宅迎来了极为难得的机会。华语商学院为了帮助房企更新经营理念并且打造创新盈利高质量的产品，特意在 2025 年 1 月 10 日到 11 日于重庆组织举办了“第四代建筑项目考察暨高品质项目打造之客研、设计、工程质量、成本管控与产品力提升培训”。

此次考察学习，会直观且立体地考察第四代项目的情况以及楼盘的亮点。会深入进行观摩和现场交流，对各项目的先进经验以及落地方法进行分析讲解。会重点学习高品质和第四代住宅项目的实施策略与办法。会针对项目的客研、产品定位、规划设计、成本控制、工程管理以及建设材料施工、营销交付等环节进行实用性讲解。希望组织相关人员积极参与。

研学特色

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- Program Benefits -

强产品，用设计创新赋能产品价值！

专工程，用精细工程极致兑现产品！

控成本，用管理机制提升竞争能力！

重景观，用极强审美赋能项目效益！

好服务，用提质增配满足业主需求！

课程对象

- Training object-

房地产企业的董事长，以及总经理，还有总工，以及项目总，以及分管工程的副总，以及工程总监，还有工程经理，前期部的经理，成本部的经理，设计部的经理，营销部的经理等这些相关的负责人。

项目推荐

- Project Recommendations-

一、重庆麓悦江城|麓湖系列产品

开发商：重庆万华集团

景观设计-高端精品住区|银奖

第十届CREDAWARD地建师设计大奖

2023-2024艾鼎国际设计大奖

麓悦江城是位于中国重庆的一个新综合性开发项目，地处长江与嘉陵江交汇处的陡峭地带。该项目包含住宅别墅、豪华公寓楼以及商业元素等。并且通过桥梁、隧道、景观、路径、水景和娱乐设施等广泛的基础设施紧密地连接在一起。

麓悦江城的外立面并非单纯的平面化。铝板与玻璃栏板排列结合，营造出了灵动的节奏。这种节奏使得外立面呈现出连绵起伏、层峦叠嶂的曲线美感。同时，竖向金属格栅被巧妙运用，让建筑增添了层次变化。它沉浸式地演绎了重庆这座山水城的个性。从成本到工艺，每一个环节都是考验。

在景观营造方面，麓悦江城对自然与系统性予以尊重。它展现了山城的立体城市特性，以岩台上的森林为灵感来源。在麓溪半岛南北高差约 28 米的场地上，打造出了九区三十台的景观空间。将 900 余棵外貌出众的大小乔木和花卉植入其中，凭借色彩、疏密、形态的变化，呈现出了起伏有致的景观韵律与节奏。走进其中，从不同的角度去看，在不同的点位观察，都会有不一样的感受。可以说，在这里能够做到随着脚步的移动而景色各异，让人深深沉醉其中，舍不得离开。

重庆麓悦江城|麓湖系列产品

多种金属材料被用来展现不同的精彩。墙面的装饰钢带总长度达到了 6 万余米。它的造型多样且线条起伏更为明显。其铺装难度是可以想象到的。设计包含着不同的主题。这些主题能够满足各个年龄段业主的需求和生活方式。

中国电建地产·重庆之丘对山水墅区进行解构，开启了下一代人居场景的序章。

【占地面积】60万方【容积率】1.9 【商业】4.6万方

中国电建地产·重庆之丘依托“极致·融合”的大产品观以及麓溪湖板块系统性生态的有序集合，凭借对可持续发展和人居创新理念的深刻理解，创作出全新一代产品体系，处于“山水墅区”之中。

中国电建地产·重庆之丘

在整体定位方面，分别打造“绿洲之丘”“人文之丘”“垂直之丘”“大地之丘”这四大板块，提升生活与地域场景的融合程度。

全新四代宅，其布局采用错位式露台。这样的布局能高效地解决平层四代宅所存在的“采光性与私密性”方面的痛点。它拥有大尺度的观景阳台，还有角厅以及转角飘窗的设计。这些设计共同形成了超长的景观视野面，既能同步体现情景化的精神空间，又能展现场景化的生活氛围，还能带来舒适型的居家体验。并且，它还链接了在地化的景区式生态，通过“空中绿化+立体景观+多元空间”的组合重构，为理想生活开拓了新的载体形式，从而实现了四代宅的至高功能阈值。

三、重庆·华润·中央公园悦府|产品力星级认证楼盘

占地面积为 164354 平方米，容积率是 1.2，绿化率达 38%。

【开发单位】华润置地【建筑设计】gad杰地设计

【景观设计】承迹景观

逐步展现出中心湖居生活样板。建筑立面与艺术审美的结合，不单是专业态度的一种表达，还意味着对房企的设计以及兑现能力有着非常高的要求。从华润的思考逻辑来看，中央公园悦府从一开始就确定了其定位，它是城市中心的封面级作品。

中央公园悦府的美体现于功能与审美相统一。和传统四代住宅相比，梵星岛很好地利用了湖、山、园的自然优势，运用了金属格栅、大玻璃幕墙、空中庭院等设计手法。它创新地采用了错层空中庭院设计，有着最大约 10 米的面宽和约 5.6 米的挑高，在尊重居住者隐私的同时，能将风景引入室内，使空间外延至天空。

重庆·华润·中央公园悦府

四、重庆南岸长嘉汇·两江岭|全景环幕舱，超四代住宅

长嘉汇·两江岭，是由香港置地与招商蛇口这两家有着百年辉煌历史的企业打造。它们在重庆深耕 20 年后，又推出了这一匠心之作。长嘉汇两江岭位于城市封面之处，处在两江交汇之地。长嘉汇、解放碑以及江北嘴共同构成了西部金融中心的核心区域。它拥有独特的山水城市会客厅风貌，从而构建起了价值发展的高地。项目承载着城市更新的历史使命，并且把城市发展的战略推到了崭新高度，成为了重庆两江四岸的一颗璀璨明珠。在建筑设计方面，两江岭的轮廓是流线型的，就像江水引向天空一样。

重庆南岸长嘉汇·两江岭

展现出极为前卫的审美倾向。现代的工艺材料十分精湛，它与具有科技感的超流体视觉相互配合得很好，一起诠释出更具地标性的建筑语言。

建筑外观采用了 C 型曲线铝板立面，高窗地占比也很高，并且运用了大地色治愈色系。这些使得建筑整体呈现出灵动精致的质感，它与两江交汇的壮阔景观相互映照，从而成为城市天际线上的一道亮丽风景线。

五、龙湖北岛N11|四代住宅标杆之作

龙湖在每个重要时间点都有一个划时代的作品。如今的北岛 N11，是龙湖所推出的第四代住宅的旗帜。

舰版，在豪宅传统配置的基础上，进行了全维度的超越与创新。

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中央公园板块中，仅有它这一座是拥有“独栋式”布局的大平层建筑群。在打造方面，是以玛格丽特公主的王冠为灵感来源，从而创造出了 11 座具有不同主题的高定花园。并且，还依照独特的 6 米高差，将景色层层有序地表达了出来。建筑打造方面，采用了曲直双屏的“全景舱”立面，并且结合了无柱无梁的先锋技术，从而打造出约 88 平方米的超奢巨厅；此外，还有行政级主卧套房，具备 270°全景视野；有板块内唯独这里才能享有的空中花园独立归家动线；有奢配的“全覆土”约 6 米挑高；有约 38 平方米的空中花园……这些种种奢享，难以一一列举。这座私屿大平层的建筑面积约为 141 - 179 平方米，它正在为“重庆豪宅圈”创造新的传奇。

北岛 N11 是龙湖的最新一代四代宅产品。它放出的第一个重要举措是关于立面的。北岛 N11 既没有采用北岛的边角出挑方式，也没有照搬云河颂的“T 档立面”。而是独自创造了一款“曲直双屏”的全景立面。龙湖内部把它界定为“第四代住宅旗舰藏品”。

六、国瑞·浩月府，开启南滨美好生活新体验（第四代住宅）

国瑞·浩月府以四代住宅作为建筑原型，对其进行升级配置，推出国瑞立体森林健康住宅 3.0 产品。通过这一举措，能够将城市中那些钢筋水泥林立、枯燥乏味且缺乏生机的建筑，转变为处处有绿植、有草木，四季有繁花的立体森林，从而营造出改善生活的宜居环境。城市森林加花园建筑模式，将“传统四合院、西方别墅、空中园林、垂直绿化以及现代电梯房”等建筑的所有亮点完美融合在一起。它把地面上的庭院搬到城市上空，从而全面解决了第三代住宅“枯燥空间封闭式”的生活痛点，让每个家庭都能够享受到“层层有花园，户户有庭院”的舒适居住生活。

生活的全面革新需要空间价值平衡共融。项目凭借国瑞“墅+生活系统”，还原了日常空间的舒享场景，给生活增添了更多美好。约 6.3 米挑高，加上最小约 36㎡的流光院落，升级了臻享别墅级前庭后院的生活体验。同时，空中花园下沉 500mm，具备双层防水、排水系统和淘粒过滤层，使得每户家庭都能够种植大型绿植，让植物得以自然延展。南北通透的板式设计，能让每户的空间都明朗且开阔。独梯明厅入户的配置，能让居住者享受到尊崇从容的礼遇。

温馨提示：要安排对 4 个项目进行考察。倘若遇到特殊情况，将会对项目行程进行适当的调整。

行程安排

费用说明

- Course Description-

【主办单位】华语商学院

活动时间为 2025 年 1 月 10 日至 11 日，其中 9 日报到，10 日进行楼盘考察，11 日开展专题培训。

【活动地点】重庆

费用标准为每人 5980 元，企业团购的话 5 人团需 22000 元。其中包含考察费、讲解费、资料费、培训费、场地费、大巴费以及税费等。食宿需统一安排，费用由个人承担。

【报名咨询】13660824949雷老师

1 月 9 日至 10 日在成都举办《2025 房企线上数字化营销获客全链路 - 新媒体实操带教》活动。1 月 9 日在成都开展该活动，1 月 10 日也在成都进行该活动。此次活动是关于 2025 房企线上数字化营销获客全链路以及新媒体实操带教的。

时代发生了改变。原本依靠“媒体推广”手段在天下畅行无阻的地产营销，如今纷纷“哑火”“失效”了。地产营销人也不得不去探索新的营销方式，以此来吸引潜在客户。

地产新媒体获客在当下已是房企营销必须面对的问题。只有积极地去拥抱，以正确的方式进入，亲身投入其中，才能够掌握“流量获客”的主导权。地产营销人从事新媒体工作，每一步都具有价值，每一步都值得被鼓励。