合肥滨湖区省府板块热度飙升，2024年首拍创土地单价新高

目前滨湖区在板块划分方面，普遍将其分为启动区、金融板块、环湖 CBD 以及省府板块。其中，启动区的双本部板块被单独划分出来。金融板块以云谷路为界限，被分成了金融板块和西南板块。省府板块也存在细分情况，后续还有珠江路南和中央公园板块有待开发。

在滨湖的这些板块里，近些年热度最高的是省府板块。2021 年，省府中轴的蘭园、阳光城檀悦以及省府东的保利和光尘樾，常常有数千人参与摇号。

2022 年的省府中轴有尚宸院、悦玺、天珺。2023 年省府东有尚如院、璟和院。每次登记都牵动无数购房者的内心。2024 年开年首拍 01 地块，创造了合肥新的土地单价和楼面价记录，展现了房企对省府板块的重视和预期。

省府板块热度较高。然而，因其地理位置的缘故，并非所有购房者都对其十分熟悉和了解。班长今日就来与大家简单聊上一聊。

先了解省府板块的具体划分情况。在该板块内，以包河大道和上海路为界限。其中，庐州大道以东且包河大道以西的部分是省府西板块；包河大道以东且上海路以西的是省府中轴；上海路以东的则为省府东板块。并且，省府西开发的时间较早，而省府中轴与省府东开发相对较晚。

省府都是豪宅，普通刚需或刚改没有选择？

省府板块改善盘数量较多。这两年上市的新房有尚宸院、悦玺、天珺、珺和府、置地上玺、尚如院、璟和院、招商臻境等，它们都定位为改善。2023 年末和今年供应的越秀 07、招商 01 和越秀 02，无疑也都是高端改善项目。

之前处于限价阶段时，省府的新房市场还有普通买房人的机会。到了 2023 年，陆续取消了地价和备案价限制，并且起步户型越来越大，动不动就要五六百万起步。如今，省府板块的新房基本上与普通买房人没有缘分了。

普通买房人在省府板块的选择，在二手房市场。

片区内有融创滨湖印等改善盘，还有葛洲坝中尚府等改善盘，以及葛洲坝中和府等改善盘，以及葛洲坝紫郡府等改善盘，还有恒基旭辉铂悦天汇等改善盘。中轴的二手房价格处于高企状态，但也存在刚需盘，也存在刚需户型。

招商雍和府有 100 平米以下的房源，还不乏次新房。

总价在 250 万以下的选择不少。近期贝系成交数据显示，金茂悦 7 楼的高层总价为 220 万。万科蓝山二期 88 平的总价是 202 万。碧桂园中堂 3 层 96 平的洋房总价为 242 万。如果房价在 200 万以下，并且对楼层或者产品要求不高，那么是可以买到房子的。例如，佳源巴黎都市二期在 1 月成交了顶楼 106 平的房子，总价仅为 183 万。银河幸福广场的中高楼层价格更是低至 160 万左右。

这其中有知名房企开盘的楼盘，这些楼盘配套和改善盘是共享的。有些楼盘的位置更具优势，然而在产品方面确实存在一定的距离。

没有配套，都是一片荒芜？

提到省府板块，很多购房者的第一感觉是一片荒芜。可能主要原因之一是近些年在售的楼盘都集中在省府中轴和省府东。这两个板块目前还处于起步阶段。在现场或者各类航拍图上，人们看到的都是成片的空地和工地。

我们具体的来看看三个小板块。

省府西板块启动建设的时间最早，如今已基本填满。在商业方面，有沿庐州大道的银河幸福广场、悦方 IDmall 和佳源广场；在包河大道旁，有百大心悦城；此外，还有康园、瑞园等社区商业。不过，繁荣度从庐州大道往东逐渐递减。

寿春中学在板块内，实验学校滨湖校区在板块内，望湖小学洞庭湖路校区在板块内，46 中中山路中学在板块内，师范附小二小万嵩小学在板块内，师范附小三小南京路小学在板块内，华山路小学在板块内，且幼儿园分布均衡。

交通路网较为完善，拥有众多主干道。地铁 1 号线呈南北走向，7 号线正在建设且为东西走向。南侧是塘西河公园，北侧是骆岗中央公园，自然资源配套丰富。总体而言，省府西已逐渐成熟，各项配套较为齐全。接下来，随着新交付楼盘入住率的提高，会带动人气的上升，并且紫云路北的学区还有提升的空间。

省府中轴目前交付的楼盘有招商雍华府、绿城蘭园以及阳光城檀悦（一期）。商业方面有招商城市主城，然而由于商业形态以及周边入住率的限制，开业率比较低。后期存在正在建设的阳光城檀悦商业。教育资源也需要进行补充，紫云山小学和紫云山初中都处于待建的状态。

地面路网在交通方面已基本完善。地铁南北向，有已通车的地铁 5 号线以及规划的地铁 12 号线。地铁东西向，有在建的地铁 7 号线。景观方面，有规划的十五里河生态公园和中轴公园。未来，南侧将要建设安徽省文化馆新馆、非物质文化遗产展示馆和省直职工之家等。

总体而言，省府中轴尚处于起步阶段。在供地方面，主要集中在上海路以及包河大道沿线。目前，中轴公园及其两侧的地块尚未进行开发建设，人们主要关注的是未来的预期。此外，剩余地块的规划以及何时出让等问题也都引起了人们的关注。

省府东面以宁波路为界。北侧除了有几块预留用地外，目前已基本被填满。南侧还处在启动阶段。

宁波路以北的商业方面，大型商业主要是招商花漫里。此外，还有滨湖沁园以及滨湖润园等安置房，这些安置房配套有体量较大的社区商业。

上海路小学和 46 中广东路中学已开学，学校方面如此。置地上玺南侧的小学以及保利中交和光逸境东侧的福州路小学正在建设中。路网已基本建设完毕，然而相对较为单一，往北在当下主要依靠上海路，到了后期天津路通车且南淝河路打通后，交通将会更加便捷。

地铁方面有地铁 5 号、7 号以及规划的 12 号线。自然资源方面，北侧规划有十五里河公园，东侧有大圩，然而目前这些自然资源还处于比较原生态的状态。

总的来看，省府东宁波路北正处于大建设阶段。目前已交付的商品房主要有雍和府、江山印、紫云赋和和光尘樾。而上玺、璟和院、尚如院和臻境等项目尚未交付。这些交付楼盘的入住率也不高。后期这些商品房的学区如何划分是很关键的，因为这会直接影响到二手房的价格。

润园和沁园位于天津路以东，它们的入住率正在迅速提升。润园的商业已经开业。后期义城安置点交付后，板块内的人气提升会很快。这一批商品房陆续交付后，也会迎来明显的增幅。

中间有大片的预留用地，这是一个关键的点。如果这些预留用地能早日入市，进行连片开发，那么就会对片区的城市界面以及配套的完善起到显著的促进作用。

宁波路以南整体处于待开发状态。其中主要有在售的远大九庐以及义城安置房。其他配套尚未落地。在后期启动大规模供地之后，未来有着很好的发展前景。连片的空地也有利于进行规划。

不可否认，省府板块位于滨湖。省府板块受到省府的辐射，同时也受到中央公园的辐射。省府板块是目前合肥最热门的区域之一，也是目前合肥最有价值的区域之一。

但合肥在进行多中心发展，产品不断更新迭代。非核心地段的价值正逐渐被拉平且分散。仅仅有好地段并不能确保万无一失。开发商的品牌、物业服务、产品类型以及综合品质都很重要。即便只是一路之隔，二手房价格也可能有很大差别。

融创滨湖印可能最为典型，它的学区处于劣势，然而凭借自身的品牌和产品，其二手房的销量在小板块内一直表现出色，价格也一枝独秀。楼市的分化不仅存在于区域和板块之间，在板块内部同样表现得非常明显。

如今互联网极为发达。合肥有一个最热门的板块，那就是省府板块。关于省府板块的各类信息纷纷涌来，给人一种已经开发了很多年的印象。但实际上，省府中轴和省府东板块是在 17 年后才开始供地，并且在 2020 年后才加大供地频率，目前仍处于起步阶段。而省府西已经配套成熟，省府中轴和省府东则有着美好的未来。

不过住宅在陆续进行建设和交付，接下来就应当加快教育配套的落地，也要加快商业等配套的落地，让预期能够逐步得以兑现。

对于购房者来说，省府新房的价格会越来越高，起步面积也会越来越大，这类新房主要针对预算充足且追求地段和产品都很好的高净值购房者。然而，二手房市场的产品和价格差异较大，无论是改善型购房者，还是刚需、刚改型购房者，都能够在其中选择到合适的房源。

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