老房东欠物业费导致新业主装修受阻，物业公司停水停电引发纠纷

时间：2025-03-14作者：admin分类：合肥资讯浏览：129评论：0

案例索引

老房东欠的物业费挡了新业主回家的路

4 月 25 日下午，大河报记者跟随蒋女士抵达了一家酒店。记者到达时，看到装修工人在房间里坐着聊天，同时酒店门前物业公司有两名工作人员在“监督停工”。

装修工人向记者证实，从 25 日上午开始，物业公司对该酒店实施了停水停电的举措。同时，物业公司禁止装修施工。物业公司称，对于此情况，业主并未办理装修手续。蒋女士表示，装修手续未办理的原因是物业公司拒绝给她办理“物业过户”这一前置手续。而所有这些情况的根源在于，该酒店从 2016 年 8 月 1 日至今年 4 月 30 日，有共计 2756.46 元的物业费未缴清。

原房东欠下的物业费为何要让我来交呢？这家酒店被房东一直租到了 2017 年初。蒋女士认为物业公司的这一要求不合理。对此，大河报记者通过电力公司热线电话进行了确认，该酒店在 2017 年 1 月至 3 月期间仍有用电记录。

那么物业是否有权断水断电催缴物业费？

答：物业公司无权采取停水停电等措施

制裁违约业主。

法律依据

《中华人民共和国合同法》

倘若经催告后，用电人在合理期限内依然不交付电费和违约金，供电人就可以依照国家规定的程序中止供电。

供用热力合同参照供用电合同的有关规定。

裁判规则

物业公司没有权利对违约的业主进行罚款，也没有权利采取停水停电这类措施来制裁违约的业主。

裁判的要点在于：物业公司没有权利对违约的业主进行罚款。原因是罚款属于行政处罚的种类之一，而行政处罚只能由拥有行政处罚权的行政机关，在其法定职权范围内来实施。物业企业作为一种经营主体，并非行政主体，所以不具备行政处罚权。物业公司没有权利采取停水停电这类措施来制裁违约的业主。因为水电的提供者分别是自来水公司和供电局。供水供电合同的当事人是业主与自来水公司以及供电局。并且只有自来水公司和供电局经过法定程序，才有权终止供应水电。在任何情况下，物业企业都没有权力对业主断水断电。

2.物业公司擅自停水停电既构成违约又属于侵权

裁判的要点在于：物业服务企业需依照物业服务合同的约定，提供与之对应的服务。倘若物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，致使业主人身以及财产安全遭受损害，那么就应当承担相应的法律责任。

3.物业公司不得因业主拒交物业费而拒代收水电费

裁判的要点在于：当物业服务企业接受委托去代收供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等这些费用的时候，不可以向业主收取手续费之类的额外费用。如果业主因为物业公司的管理服务不好而拒绝缴纳物业费，而物业公司却以这个为由拒绝代收水电费，导致业主家中出现停水停电的情况，那么物业公司是有过错的，应该对业主的损失进行赔偿。

司法观点

物业公司是否可以因为业主欠费就自行停止供水、供电或者停止小区的公共服务呢？

从小区公共利益保护的角度出发，物业公司不能因为业主欠费就随意停水、断电或者停止小区的公共服务。物业服务合同与供水供电合同是相互独立的，它们涉及到不同的合同当事人，小区业主的供水供电合同的相对方是供水公司和电力供应公司。

依据权利义务相一致的原则，用水用电人负有交纳水费和电费的义务，供水公司和供电公司有按照约定供水、供电的义务。这意味着用水用电人拥有要求供水、供电的权利，同时供水、供电公司也相应地享有收取水费电费的权利。双务合同履行中抗辩权行使原则表明，若用水用电人未履行交纳水费电费的义务，那么供水供电公司就能拒绝履行供水供电的义务，也就是说供水供电公司在此时拥有停水停电的权利。由此可见，拥有停水停电权利的权利人是供水公司以及电力供应公司，而非物业管理企业。

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物业服务合同中，双方约定在业主不交纳物业服务费用时，赋予物业管理企业停水停电的权利是不合理的。因为此约定侵犯了供水供电人的权利。在合同法范畴内，这属于涉他合同条款，这类条款必须经过第三人即供水供电人的同意，否则无效。并且，供水供电义务与交纳水费电费义务相对应。即便供水供电公司授权物业管理企业代替其收取水费电费，且允许以停水停电作为收取费用的手段，物业管理企业也不能用停水停电来催缴物业服务费用。因为供水供电并非物业管理企业所提供的服务，其从供水供电公司获得的授权范围是有一定限制的。

2.物业公司、供水（电）企业与业主间的法律关系

小区业主也就是建筑物区分所有权人，他们对于共用部分常常会采取委托管理的方式来进行管理。所谓的委托管理，指的是区分所有权人把管理业务大致地委托给管理公司或者第三人去进行管理。在这种情况下，区分所有权人与管理人之间形成了一种委任关系，并且彼此之间通常都存在着一份委任契约。本案中，物业公司与业主存在着委托合同关系。物业公司凭借物业服务合同，对小区展开物业服务工作，同时承担着一定的管理职能。而业主应当缴纳相应的物业管理费用，并且要遵守管理规约的约定。

日常生活中，供水企业与业主（用水人）之间存在供水合同关系，供电企业与业主（用电人）之间存在供电合同关系。我国《合同法》第一百七十六条规定，供电人会向用电人供电，而用电人则需要支付电费，这就构成了供用电合同。《合同法》第一百七十六条规定，用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费。用电人如果逾期不交付电费，就应当按照约定支付违约金。供电人进行催告后，若用电人在合理期限内仍然不交付电费和违约金，那么供电人可以按照国家规定的程序中止供电。

3.停水停电条款的效力

上文的分析表明，物业公司与业主之间存在物业服务合同关系，供水（电）企业与业主之间存在供水、供电合同关系。这两种法律关系是相互独立的。《物业管理条例》第四十五条规定，在物业管理区域内，供水单位、供电单位、供气单位、供热单位、通信单位、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用时，不得向业主收取手续费等额外费用。此规定明确了供水（电）企业与业主存在直接关系，还理清了物业公司、业主以及供水（电）企业之间的关系，能够有效防止物业公司凭借其便利条件侵害业主利益的行为。

本案中，物业公司依据《住宅室内装饰装修管理规定》与业主（装修人）签订了住宅室内装饰装修管理服务协议。这一行为是物业公司履行其物业服务合同义务的体现。然而，在该协议中，约定业主违反装修规定时将给予停水停电处理。这种做法逾越了合同的相对性。供水供电的主体是供水供电企业，交纳水费电费义务对应着供水供电义务。只有当业主逾期不交付水电费时，供水供电企业才具备对业主采取停水停电措施的权利。物业公司没有停水停电的权力。本协议中的约定，既损害了业主对房屋的所有权，又损害了公民的基本生存权利，所以应认定为无效。若物业公司擅自停水停电给业主造成损害，就应当承担侵权损害赔偿责任。

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