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2016年下半年中国楼市走势预测：增幅回落与城市分化趋势分析

时间：2025-03-13作者：admin分类：合肥资讯浏览：139评论：0

今年开始，一线城市以及部分二线的热点城市经历了连续不断且交替上升的快速上涨阶段。那么，后续的房地产走势究竟会是怎样的呢？

中国社科院 25 日在广州举办的南国书香节上发布了《中国住房发展报告(2015 - 2016)》（下称《报告》）。《报告》认为，当前楼市存在突出问题。其一，住房市场严重失衡；其二，结构性过剩与结构性短缺同时存在；其三，社会经济内需不足；其四，产业转型升级艰难；其五，市场回暖基础不稳；其六，波动风险较大；其七，分化趋势严重。

下半年增幅回落 部分城市或下跌

中国社科院城市竞争力研究中心主任倪鹏飞作为《报告》主编认为，2016 年下半年楼市会迎来一个短期调整。政策刺激的持续力度以及制度变革的有力力度，会决定调整的幅度以及时间是提前还是延后，调整或许会迟到，但肯定不会缺席。

2017 年房地产投资增长或许会出现波动。近期国家出台了《关于实施支持农业转移人口市民化若干财政政策的通知》，此政策力度较大，预计会对三四线城市的农民工购房产生较大的刺激作用，进而对减缓楼市回落幅度起到较大作用。

本世纪以来，我国房地产市场存在一个短周期，通常约为 3 年。即便有刺激，下半年的调整也是不可避免的。倪鹏飞认为，2015 年至 2016 年是在政策刺激下的上升之年，而 2016 年到 2017 年可能是首次在政策刺激下出现的调整之年。

倪鹏飞称，2016 年下半年，部分城市的房价有不小的下降可能。尤其那些房价上涨过快的城市，在经历暴涨之后，暴跌的可能性更大。像深圳目前已呈现出下跌的态势，其他城市也存在这种可能性。“这是因为这些城市的房价上涨是由投机导致的。”

以合肥为例，今年以来合肥房价得到保障。这与该市经济基本面较好以及前期住房价格较低等原因有关。更为重要的是，该市楼市 50%以上的购房者来自安徽省内。在这种情况下，合肥房价上涨的潜力被投资客察觉，于是投机者大量涌入，迅速对其进行炒作。如果当地实施限购政策，非合肥居民将无法购买。这样一来，投资客肯定会退场，省内其他地市的购房者也会大幅减少，从而导致价格肯定会下降。

调整并非坏事。只有持续进行调整，这个市场才能够更为健康。当然，我们期望调整能够更加平稳，并且幅度能够更小一些。

从空间变化的角度而言，倪鹏飞做出预计，未来楼市的区域分化将会朝着两极分化的态势发展，其之前的状态是“少数城市热、多数城市冷”。当下，少数处于热点状态的城市为一线城市以及部分二线热点城市，大概在 10 个左右。依据当前的实际情况来看，因为新型城市化的持续推进、供给侧结构性改革的开展以及城市化的深入和升级，这些都为人口的变动创造了新的契机，所以热点城市的数量将会有所增加。

这些新增的城市包含东部大城市群，主要是东部一线城市以及部分二线城市周边的城市和区域。例如，京津冀周边目前正处于十分火热的状态；在长三角，沿着苏锡常到南京、合肥这条线，周边的嘉兴、昆山、南通等区域都会有较大的提升；珠三角地区，像惠州、东莞、珠海等都有明显的提升。

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此外有中西部的中心城市，这些城市人口众多且经济发达；有一些城市，其人口和经济发展较快，且位于快速交通沿线；还有一些拥有特色资源的城市，比如拥有独特环境、文化、旅游休闲以及养老资源的城市。

这其中，最重要的指标是人口。人口的年均增量是很重要的。因为人口增加了，就意味着需求会增加。

经济房地产化之忧

房价持续走高，与此同时，房地产与宏观经济之间的隐患在不断加大，风险也在不断提升。

倪鹏飞称，如今房地产与宏观经济已陷入一种奇特的循环。其一，众人皆认为房地产有前景，需求端的各类群体，包括中低收入者、中产阶级以及高收入阶层，不管是为自住而购房，还是出于投资目的，都将目光聚焦于房地产，尤其以中等以上收入阶层为甚。其二，在居民的资产结构里，超过 60%的资产是房地产。

其次，从供给端进行观察。中国经济需要实现转型，尽管一直强调要转向科技创新领域，要转向制造业，并且鼓励大众进行创新等。然而，从实际的实践效果来看，转向房地产的情况在不断增加。

再次，如今热点区域的发展红利和潜力常常很快就被房地产吸纳和消耗掉。例如，某个区域有一个重要的利好消息，很快就被房地产商加以炒作，往往在这个利好还未实现之前，房价就已经上涨了。

海南国际旅游岛建设这一概念刚出现，房价便迅速上涨了。如今较为显著的是京津冀一体化，规划刚出台，房价就已经被炒作起来了。在这些区域，往往是产业还未发展起来，就已被高房价给遏制在初始阶段了。倪鹏飞表示。

倪鹏飞表示，这些情况显示出，当下的宏观经济对房地产有着高度的依赖。其中一个重要的表现为，在今年 7 月，新增贷款当中的大部分都是房地产方面的贷款。

倪鹏飞称，当下普遍的观点是其他产业表现不佳，其他投资也缺乏赚钱契机，于是都将资金投向房地产领域，经济对房地产的依赖程度越来越高，房地产业对经济的影响也愈发显著。当前宏观经济呈现出严重的房地产化特征，倘若经济的房地产化发展到一定地步且难以持续，那么经济就会陷入停滞状态。

目前房地产市场的金融投资模式在推动这个循环。一些金融创新举措，像低杠杆以及零首付等，让更多人有了可能去炒房。开发企业贷款的创新房地产投资促使其进一步资本化，进而进一步抬高了地价和楼价。

那么这种局面还能持续多久呢?

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倪鹏飞称，关键之处在于房地产的真实需求达到饱和的程度。若一二线城市的房地产出现绝对过剩的情况，且真实供给大于真实需求，那么房价上涨的动力以及房地产进一步高速开发的动力便不复存在了。

当然，在大家都怀有信心的情形下，虚假的需求或许还会持续。“房地产出现泡沫，很大程度上是这种信心所导致的，然而从根本上来讲，信心不可能与真实需求相去甚远，房地产市场从根本上是源自于真实需求的。”

我们预测大概在 2025 年时长期的拐点可能会出现。倪鹏飞称，因过度投资，过剩提前到来，即便在一线城市，过剩也有可能在 2025 年之前到来。

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