合肥楼市调控三年回顾：房价、地价、政策变化及二手房领涨小区揭秘

编者按：楼市调控历经三年。合肥的房价究竟是涨了还是跌了呢？地价是上涨了还是下跌了呢？政策是变得更严格了还是更宽松了呢？……基于此，本站与同策咨询、金刚石数据携手合作，独家策划了《激流·回归——合肥楼市限购三周年记》。从新房、二手房、政策、土地、板块、购房者心态以及土地等 9 大方面，引领你揭开调控三年以来，最为真实的合肥房地产市场的面纱。

《合肥调控三年楼市状况蓝皮书--新房篇》：

《合肥调控三年楼市状况蓝皮书--二手房篇》：

《合肥调控三年楼市状况蓝皮书--政策篇》：

《合肥调控三年楼市状况蓝皮书--天花板篇》：……

本站对合肥的 9 区 3 县的二手房领涨榜进行了统计，在这些小区中，有 442 个小区呈现出逆市领涨的态势，想要查看全部数据的话，可以点击上方的蓝皮书二手房。

今天，我们从合肥二手房的领涨榜来进行观察。通过对比这些小区的具体表现，我们能够看到哪些是合肥真正发展迅猛、价值凸显的板块，哪些对学区的依赖程度更高，以及还有哪些区域将会在未来开启新一轮的领涨。

NO.1

合肥3年小区领涨榜，身价涨幅最高400万

栢悦公馆、蓝蝶苑、岸上玫瑰受益最大

下表是合肥全市二手房领涨小区前十，先看表：

数据统计来源于安居客，部分小区在 2016 年未交付或者其数据未被纳入，所以无法进行统计，这些数据仅供参考，情况相同。

我们可以看到，在过去的 3 年里，合肥有 3 个小区的房价涨幅超过了 1 万/㎡。这也就意味着，如果以 100㎡的户型来计算的话，这些小区的身价可是上涨了 100 万。

百大 CBD 公寓楼排在第一，其户型大多在 145 到 195 平方米左右；栢悦公馆的户型多为 110 到 145 平方米左右的大户型，还有 200 平方米以上的大平层；鸿泰苑是别墅区，有不少 400 平方米的，最低也有 200 平方米。

所以，这三个小区的真实涨幅实际上是这样的：最低的涨幅也要 110 万开始；最高的涨幅能够达到 400 万以上。

进入榜单前十的小区，涨幅大多都达到了 8000 元/㎡及以上。这些小区都来自庐阳、蜀山、高新、政务、经开。其中，经开上榜的两个小区都是别墅，这一点比较特别。

值得一提的是，政务区当前是合肥房价的制高点。政务区也是合肥二手房关注度很高的区域。在过去三年里，栢悦公馆成为最大受益者。在过去三年里，蓝蝶苑成为最大受益者。在过去三年里，岸上玫瑰成为最大受益者。

NO.2

合肥9区3县二手房领涨榜发布

政务涨1万/㎡，滨湖涨6千/㎡，高新涨7千/㎡

能进入全市榜单的必定有其不凡之处，接着再看各个区的情况，那又是怎样的表现呢？让我们一起来看看吧：

1、政务区

政务二手房领涨榜单的前十里，有栢悦公馆、岸上玫瑰和蓝蝶苑进入了全市前十。这些小区大多属于 50 中新校（天鹅湖校区）的学区。

政务二手房涨幅确实较高。其中，第十名宋都西湖花苑的上涨幅度接近 6000 元/㎡。因为政务区有着非常优质的配套环境以及学区的加持，所以大多数小区的价格都在上涨。

可以说，在过去的 3 年里，那些购买了这些小区的业主，不管是用于投资还是自己居住，都让资产实现了增值。要是仅仅从考虑学区的角度来看，那么在这个过程中，房价的上涨幅度也给他们带来了额外的惊喜。

政务区具有优质的条件，今后会继续保持高房价的态势。倘若投资方式恰当，那么未必没有再次增值的可能。

2、滨湖新区

滨湖是合肥以及安徽重点发展的区域。然而，在过去的三年里，没有一个小区能够进入全市的领涨榜。这表明了调控的趋严性。实际上，大家都清楚，在合肥房价曾经疯狂上涨的时候，滨湖无疑是其中非常突出的地方。

在上述所说的前提之下，学区这一加分项显得特别突出。例如，滨湖领涨榜排名第一的文华阁，其学区是 46 中本部；另外，紫宸阁和书香门第等也同样从中受益。

令人关注的是，在过去三年，省府的价值得以快速兑现，其中包括佳源巴黎都市、文一名门湖语、高速时代城。万科蓝山未上榜的原因是，该小区原本房价就不低，与其他小区相比，其涨幅略低一些，但这恰恰说明了省府价值的体现。

3、高新区

高新区二手房领涨榜单里，蜀西湖板块获得的收益最大。祥源城的涨幅达到了 5511 元/㎡，在这些楼盘中仅低于蜀山名筑别墅。

必须要说，高新区与滨湖一样属于合肥的高价值区域。然而，高新区缺少优质学区所带来的增值。所以，在榜单中，从第十名涨幅 2477 元/㎡到最高 6947 元/㎡的空间，其实它的表现还是可以的。

目前高新区新房的价格最低在 1.5 万/㎡左右，这确实对二手房市场产生了影响。但从长远角度来看，一旦有优质学区形成，高新区的二手房就还有上涨的空间。

4、蜀山区

蜀山进入全市领涨榜的有兴业苑和皖西新村。其余上榜的涨幅也不低，像通和易居同辉，其涨幅达到了大概 5000 元/㎡左右及以上；万科金域华府，涨幅也达到了大概 5000 元/㎡左右及以上；西园新村，涨幅同样达到了大概 5000 元/㎡左右及以上。这些都体现了学区房的坚挺和逆市价值。

蜀山区正在出售的新房数量不多，尤其是在市区范围内的。由此可以想象得出，像五十中、安居苑这类学区的二手房，在未来还有可以施展的空间。

5、庐阳区

庐阳老城区的二手房大多房龄较为久远，这表明其居住价值不高。然而，即便如此，在前十榜单中仍能看到最低涨幅达到了 5144 元/㎡。

值得一提的是，橡树湾小区排在第十。橡树湾小区是前十中房龄最低的。排在橡树湾小区之上的那些小区，其学区价值显然远远超过了居住价值。

庐阳区的二手房大多房龄较老，小区环境一般，规划也很陈旧。因此，除了特别顶级的学区房之外，还有不少是降价的。

【广告】

6、包河区

包河区在过去三年里的房价涨幅，与之前相比，相较于那些被视为明星区域的地方，其表现是较为逊色的。 包河区过去三年的房价涨幅，和之前相比，和那些明星区域相比，它的表现不够好。 包河区过去三年的房价涨幅，相较于之前的那些明星区域而言，表现是比较差的。

排在第十的是江南新里程，它的涨幅只有 1155 元/㎡。一直到第三位的信达银杏尚郡，也没能突破 2000 元/㎡。

值得一提的是，益力檀宫曾是卖价很高的红盘，还请来了刘嘉玲等大明星坐镇。然而，它之后的表现不尽如人意，但在整个榜单中仍排到了第二，与 3 年前相比，每平方米涨了 2426 元。

7、经开区

经开区涨幅最高的是鸿泰苑，在三年时间里竟然涨了 11187 元/㎡。乡村花园别墅也进入了全市领涨榜，这令人惊讶。这表明合肥的别墅市场还有可探索的空间。这两个小区的位置非常符合作为别墅区所需要的安静和私密性需求。

翡翠湖板块由于环境以及 168 学区的缘故，大部分二手房价格处于上涨态势。像绿城玫瑰园，在 3 年时间里价格上涨了 4358 元/㎡，这再次证实了优质学区房的价值，同时，绿城自身的品牌效应也得以很好地展现。

8、瑶海区

瑶海的二手房领涨榜里，鼎元府邸的涨幅达到了 7393 元/㎡，在区域内所有小区中处于领先地位。其余的小区中，只有丽阳雅居有 2813 元/㎡的涨幅，其他小区的表现都很一般。

必须要说的是，在瑶海区的整体二手房当中，下降的小区数量要比上涨的小区多。可以看到，第十名的宝业东城广场，它的涨幅仅仅只有 732 元/㎡。

瑶海的大多小区位于合肥老城中心，这些小区房龄普遍较老，原有的规划环境也受到了一定的限制，相比之下，鼎元府邸的房龄算是比较年轻的。

9、新站区

新站的领涨榜里，仅能列出 7 个小区。这些小区表现不佳。实际上从第八名开始就处于下跌状态了……

龙湾国际公寓的涨幅是最高的，每平方米仅为 1365 元。需要明确的是，新站在售的楼盘数量很多，价格普遍都不是很高，这对二手房市场产生了极大的冲击。

10、肥西县

肥西的二手房房价不高。过去三年，领涨榜第十名的文一名门御府房价达到了 1049 元/㎡。对于一个县级市而言，这样的表现是不错的。

整体来看，繁华大道泛政务区是肥西领涨榜单的主要小区所在区域之一。同时，上派镇也是肥西领涨榜单的主要小区所在区域之一。

肥西因为与政务、经开、滨湖、高新接壤，所以在很大程度上是凭借区位优势提升了整体房价涨幅。可以说，这种优势今后会进一步增强，选择在肥西置业的人也会越来越多，未来还有发展空间。

11、肥东县

肥东的表现如同新站。领涨榜单上仅有 5 个小区。最低的涨幅仅仅是 73 元/㎡。整体而言，肥东的二手房基本上处于下跌的态势。

今后值得关注的区域在肥东范围内，应当是肥东与瑶海接壤的规划东部新中心地带，相较于肥东其他区域而言。

12、长丰县

长丰的二手房领涨榜单里，实际上各个涨幅都不是特别高。上涨的小区大多处在滨湖世纪城，并且配套较为充足。

北城仍有大量新房，板块处于发展上升期，很多建设和相关配套正在落地，所以短期内二手房上涨比较困难。

NO.3

专家：高新二手房未来一定会领涨全市！

合肥进行了三年的调控。从二手房领涨榜来看，尤其是对比合肥各个区之间的表现，我们能够清晰地察觉到它们之间存在成长差异。在楼市调控较为严格的情况下，二手房上涨所能够依赖的因素，与能够立即兑现的价值是直接相关联的。

对于这类现象，本站向安徽同策副总经理刘乃元进行了咨询，以便听听他的观点。

庐阳的部分小区、政务的部分小区以及蜀山的部分小区，因为受益于优质学区，所以涨幅比较高。你认为今后这些小区还有上升的空间吗？尤其是那些比较老旧且破旧的房子，仅仅依靠学区价值还能够发挥作用吗？

刘乃元称：产权时间较长的老校区，从一定程度上来看，其保值升值的效果会越来越差。一方面，其本身的居住舒适度在降低；另一方面，在最为核心的学区层面，实际上也会经历逐渐衰退的过程。

学区的好坏一方面直接由学校自身决定。生源质量会对学校后续在师资和硬件方面的投入力度产生影响。其次，多学区化片将成为一种趋势，即一个小区被划分入多个学区，通过一定规则来决定所属学校，这样一来，学区价值的不确定性也会越来越大。

所以因为学区购买老的小区，不一定会是好的选择

受调控的影响，滨湖和高新的二手房涨幅没有能够赶上蜀山、庐阳以及政务。您觉得最大的影响因素是什么呢？在未来几年里，有可能会赶上甚至超过吗？

刘乃元称：高新的二手房在未来必定会在全市的涨幅中处于领先地位。现在涨幅较为平稳，原因在于商业配套、学区配套以及医疗配套仍在建设过程中，尚未投入使用，并且高新当前的新房交付入住率比较低。

高新自身的产业规划处于全市前列，其人口层级也在全市处于前列。并且，住宅的供应量控制得较为合理。在后续，二手房的价值增速一定会是最快的。

滨湖未来的二手房整体增速较为平稳，然而二手房价的高低差异会逐渐增大。

滨湖自身供应量大，且空置率也很高，这就决定了整体价格水平难以出现暴涨的情况。与此同时，市区的老城在进行改造，城市也在不断更新，并且这些工作在逐步推进，与新区相比，它还是会具有一定的吸引力。

综合来看，安徽同策的副总经理刘乃元的观点在一定程度上揭示了未来合肥二手房市场的脉络走向。在实际表现方面，合肥的二手房一直在不断地分化，无论是出于投资目的，还是仅仅考虑居住需求，希望本篇文章能够对您有所帮助。

总编点评

百瑞地产网、第一楼市总编 多多

合肥楼市调控历经 3 年，使得市场出现了极大的分化，其中二手房的表现更为显著。学区房并未因市场冲击而价格下滑，而是一直处于高涨态势，由此可以看出，学区资源是住房考虑时的重要价值。随着合肥人口流入的增加，对优质学区的需求在持续扩大，学区的价值依旧非常高。

第一楼市粉丝福利

价值188元的门票全城派发中~

中秋即将到来，中秋是团圆的佳节。家长们为何不带孩子去看一场既能教育又能娱乐的亲子童话剧呢？

9月12号

9月13号和

9月14号

9月15号

9月20号

9月21号

9月22号

演出的地址是滨湖卓越城锦绣花城的营销中心，该营销中心位于花园大道与重庆路的交口处。

领票地址：政务区置地广场E座27层

扫描下方二维码领票：

透视周期 · 把脉房价

920购房节暨第一楼市粉丝盛典&楼市沙龙

免费报名啦

二手房贷款存在困难，LPR 新政已经出台，土地拍卖政策有了大的更新……在 2019 年，楼市的博弈正蓬勃开展，那楼市将会走向何处呢？

现在买房，要在新房和二手房之间做选择吗？是继续持有房产，还是将其甩卖呢？如今的楼市，投资进入还安全吗？行业处于跌宕起伏的状态，大家都在砥砺前行，这个市场需要对全行业、全领域进行一次客观的审视！

9 月 21 日下午 13:30，来参与第一楼市 920 购房节的千人盛典。可以聆听知名地产专家凌斌以及多位楼市大咖的讲解。他们会拨开重重迷雾，揭示楼市的走向，透视楼市周期，为房价把脉。

凌斌老师演讲主题抢先看：

《2019&2020年合肥房地产走势及预判》

政策方面，合肥实施限购政策已近 3 年，且取得了显著成效。那么，接下来合肥楼市的调控方向究竟是怎样的呢？

2、供需层面，合肥房地产市场是否健康？表现如何？

3、综合现在国际形势、经济环境，房产还是最佳投资渠道吗？

经济层面，在如今的大环境之下，会对楼市的发展以及买房置业产生多大的影响呢？

5、未来一年，合肥新房二手房市场走势预判

每年如果不赚取 9%就算是下跌吗？对于刚需群体、投资群体以及改善群体来说，怎样买房才是最能抗跌的呢？

房产大咖沙龙讨论：

《2019&2020，合肥置业的机遇与挑战》

长三角实现一体化的当下，合肥作为其中重要的一员，其城市未来的发展将会拥有怎样的动能呢？

2、买房跟着政策走，在合肥，哪些板块潜力最大？

3、何时是出手买房最优时机？

4、刚需首次置业，怎样避免“踩雷”？

5、如何挑选最有升值潜力的楼盘？

6、投资买房，还有多少机会？

活动时间：9月21日下午13:30

活动地点：政务区·合肥市天鹅湖大酒店国际厅A厅

报名方式：扫描二维码，填入信息提交即可

少荃湖PK职教城，新站区热盘优劣势全解

——第27期第一楼市万人社群话题交流会

新站区是合肥目前房价相对较低的区域，这吸引了众多购房者的关注。这里还汇集了万科、皖投、正荣、华润、绿都、深圳南山等大品牌的开发商，他们来打造口碑之作。

区域内少荃湖板块以少荃湖为核心，将被打造成为区域性服务的核心区，会建成行政以及商务办公的区域，还有中高端商业及住宅的集聚区；职教城不但具备地铁等交通方面的资源，并且环境十分优美，教育资源也很丰富。它吸引了大量购房者的喜爱，这两个区域有很多热门楼盘，那么置业该如何选择呢？本期的话题交流会将会为您全面地进行解析！大家一起来参加讨论吧！

本期话题：

1、少荃湖PK职教城，刚需、改善如何选？

2、10大热盘优劣势全解析

活动时间：2019年9月18日下午16：00

活动地点：百瑞万人社群

欢迎加入，一起探讨少荃湖PK职教城，新站区购房如何选？

方式1：扫描下方社群二维码入群参与讨论

方式2：添加小博士个人微信号，邀请入群参与讨论

继续浏览有关 合肥楼市调控房价地价政策变化二手房领涨小区合肥区域楼市合肥调控趋严性 的文章