合肥第二场土拍收官，7.03亿元背后的楼市信号与房价裂变轨迹

今年合肥的第二场土拍以 7.03 亿元结束。在这场成交的背后，看似平淡，却蕴含着楼市的重大信号。天阜、庐阳城更等民企在逆势中拿地，政务东的新房均价突破到 2.78 万/㎡，然而江淮厂地块却意外地没有拍出。当下，央企退场，民企进行试探性的抄底，合肥楼市正在演绎一场“冰与火之歌”。老城区正在经历价值重构。

NO.1｜壹

民企逆袭战：天阜包河夺地背后的隐秘棋局

央企集体保持沉默的土拍现场，天阜以 5.54%的溢价成功竞得包河 16.53 亩的黄金地块。这场土拍交易看似普通，实则隐藏着许多玄机。该地块东邻罍街，西接卫岗城市更新区，1.8 的低容积率决定了将会打造高端改善产品。作为深耕包河的民企代表，天阜在政务东天阜壹号首开时狂销 5.8 亿，此次再次在主城核心区进行押注，释放出了两个关键信号。

民企的抄底逻辑如下：平台公司接盘郊区地块之时，天阜选择在成熟板块去“捡漏”那些袖珍地块。其拥有 16.53 亩的迷你体量，这样既能够降低开发所面临的风险，又能够凭借高溢价产品实现快速回款。这种“小而美”的策略，恰恰是民企在资金链承受压力的情况下所展现出的生存智慧。

城市更新存在着财富密码。地块所在的矿机一分厂改造区，正在与卫岗王卫片区的更新产生联动效应。同时，它参考了罍街商业集群所带来的板块价值跃升。

江淮厂第四子遭遇流拍。它有着 120 米的地标建筑以及 29.6 亩公园代建的苛刻条件。这些条件暴露了当前房企的底线。

NO.2｜贰

合肥新政，新建住宅可定制

5. 鼓励创新规划设计理念。

架空平台可用于停车，底层架空层可被利用来停车，其占比需≥60%，在这种情况下，停车不计入容积率，但需加大退让 4 米，同时要强化城市界面的通透性。

立体停车楼的建设方面：优先在保障房区域以及临近主干道的地块进行建设，而独立的停车楼是不计入容积率的。

子母车位进行试点：可以设置不超出总车位 5%的子母车位，这里 1 个子母车位按照 1.5 个标准车位来折算，并且需要整体进行销售。

低多层住宅有庭院，这种庭院允许设置不计指标的室外专用庭院，其中包括下沉式庭院，并且这些庭院不纳入产权登记。

住宅定制化开发：支持户型、装修定制化，满足个性化需求。

新政从 2024 年 11 月开始适用于新项目，并且会试行 3 年，其目的是提升开发效率，降低成本，激活市场活力。

合肥新政直接指向了房地产行业的三个主要痛点，分别是停车难、同质化以及成本高，并且释放出了如下信号：

空间利用将迎来一场革命。架空层停车以及立体停车楼的出现，能够缓解车位短缺的问题。然而，在这一过程中，需要平衡“加大退让”与土地利用率之间的关系。子母车位的出现提升了家庭多车停放的便利性，但是“不可分割”的特性可能会引发产权纠纷。

产品创新实现破局：低多层住宅的庭院设计以改善需求为目标。然而，“不计入产权”这一情况或许会使溢价空间被削弱。定制化开发打破了标准化所带来的束缚。但同时，要警惕开发商利用“定制”这一手段来抬高房价。

开发成本可以进行优化。不计容积率政策能够降低房企的负担，然而公共服务设施的“无偿移交”可能会挤压利润。城市界面管控，像透空栏杆和绿化带等方面，能够提升品质，但是这也会增加施工成本。

市场影响预判：

短期：新政或刺激房企拿地积极性，尤其是低密地块；

定制化的庭院住宅在长期来看可能会成为高端市场的新卖点，然而需要防范“伪创新”从而避免透支购买力。政策的本质是通过“以空间换效率”的方式来运作，而它能否激活市场，这仍然取决于执行的力度以及房价的预期。

NO.3｜叁

政务东生死局：3万房价天花板即将击穿？

全城还在对合肥房价天花板进行争论的时候，政务东板块已经在默默之中完成了价值的重新构建。2024 年，政务东板块有 19.7 万 m²的新房供应，同时成交备案了 12.8 万 m²。其中，江淮三子受到的关注度比较高，并且江淮三子首次开盘的时候都获得了热销的成绩。今年 1 月新房成交有环比增长，增长幅度为 17%。成交均价保持稳定，稳定在 2.78 万/m²。该板块受到很多改善客群的重点关注。同时，板块正在经历三重裂变。

2025 年政务东只有 1 宗供地。去年成交了 9 宗地块，其中伟星天元的楼面价突破 2 万/㎡。这直接使得新房价格出现三级跳。随着城市的不断开发，政务东的土地资源变得越来越稀缺。

产品进行军备竞赛：保利龙川瑧悦有 270°环幕视野，伟星 ONE139 有 6.2 米挑高空中花园，开发商正以“变态级”产品去争夺富豪客群。六安红达的现房项目采用铝板玻璃幕墙并且是精装交付，这一组合拳直接对新房市场造成冲击。

二手房价出现倒挂的情况。建发雍龙府挂牌价格为 3 万+/㎡，中海央墅别墅的叫价是 4 万+/㎡。然而，实际成交却呈现出很诡异的分化现象，品质次新房有价格也有市场需求，而早期“龙川路七子”中的部分楼盘价格已经回调到了 2.5 万/㎡。这表明政务东正在经历非常残酷的价值洗牌，产品力能够决定生死。

对于购房者来说，当前政务东 3 万以内的均价或许是最后的机会窗口。因为纯新项目在不断进入市场，所以政务东板块的新房价格在不断提升。

四川邦泰璟和朗月规划有 9 栋小高层以及 1 栋洋房。其户型面积约在 132 到 175 平之间。房价均价约为 2.78 万。目前该项目若与车位一同购买，能够享受 94 折的优惠。若单独购房，则可享受 95 折的优惠。

天阜壹号是江淮厂的第三个孩子中最先进入市场的项目。首次开盘就热销超过 5.8 亿。项目的南北两侧都使用了干挂石材一直到顶部。大部分楼栋采用的是一梯一户的设计。现在 8 号楼、1 号楼和 6 号楼正在出售。125 平方米的房源有 91 折优惠，165 平方米的房源有 95 折优惠。

意禾澄庐前几天首次推出的售楼栋都在西侧，并且紧邻宿松路高架。有两栋 16 层的小高，一共有 123 套，面积在 144 到 226 平方米之间，总价是 332 万到 793 万元；还有两栋 11 层的洋房，共 84 套，面积为 170 到 190 平方米，总价是 395 万到 682 万元。

保利龙川瑧悦处在政务东板块。其项目的二阶已经对外开放。二期首次开盘销售情况十分火爆，销售额超过了 5 个亿。目前在售的面积为 140 至 166 平方米。均价为 2.6 万每平方米。

NO.4｜肆

结语

本次土拍暴露出合肥楼市的深层矛盾，同时也看出三个关键趋势：

民企进行逆周期操作。天阜等房企采用“小地块+快周转+高溢价”的模式，正在获取核心区的最后红利。

政务东的价值正在进行重构。3 万+的房价并非是终点，产品力的差异将会使得在同一板块中出现价格的差异。

政策底牌即将揭晓：当前的土地拍卖市场有可能促使政府放宽相关政策，并且降低配套建设的要求，新一轮的刺激政策或许会出台。

合肥的住宅定制新规，给购房者带来了新机遇，也带来了新挑战。同时，也为开发商带来了新机遇和新挑战。这一新规还为房地产市场的发展提供了新方向。从长远的角度来看，住宅定制将会成为未来房地产市场的重要趋势。

个性化需求驱动市场升级

人们生活水平提高后，对居住品质的要求变高了。购房者不再只满足于那种千篇一律的住宅，而是期望能拥有一个真正契合自己需求的“专属家”。住宅定制刚好满足了这种需求，它不但提升了居住的舒适度与个性化，还为购房者提供了更高的价值。

推动行业创新与多元化发展

住宅定制在房地产市场中进行推广，会对市场的健康发展起到促进作用。它能促使开发商持续创新，进而提升自身的能力，以此来提高整个行业的水平。并且，住宅定制还会推动房地产市场朝着多元化的方向发展，以满足不同购房者的需求。

政策与市场的双向奔赴

合肥此次新规得以出台，这体现了政策与市场需求的相互契合。政府通过创新政策，以此来满足人民对美好生活的追求；市场则通过提供定制化服务，实现了供需之间的精准匹配。这种良好的互动，将会给房地产市场的可持续发展带来新的动力。

合肥新政出台后，对于购房者而言，后期会有更多高品质项目。对于那些追求品质项目的购房者来说，是可以再观望一下的。

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