合肥国资战略投资蔚来获千亿浮盈，合肥楼市与经济同步起飞

2020 年，合肥国资投入超百亿元对蔚来进行战略投资。通过这一举措，濒临崩盘的蔚来被拉回了正轨。在此之后，蔚来的股价出现了大幅上涨，合肥也因此获得了超千亿的浮盈。曾经的这个小透明省会，一下子就成为了众多二三线城市学习的对象，并且还被赞誉为“最牛风投城市”。

合肥此前已经默默努力了将近 20 年。它从一个处于中部经济带中 GDP 排名垫底的省会，逐步转变为了长三角城市群中的前 8 位。

近十年，合肥的 GDP 总量有 272%的增幅，在全国城市里位居第二；十年期间，合肥房价的涨幅达到了 206%。经济开始起飞的时候，人口大量涌入，合肥的楼市变得十分火热。“我身边所有的亲戚都想要去合肥买房。”有安徽人这样直白地说。

2021 年是楼市的反转之年，合肥也不例外。“四六新政”以及二手房指导价出台之后，合肥的新房市场步入冷静期，“万人摇”现象消失了。同时，合肥的二手房市场也步入冷静期，有新盘推出来后出现“0 登记”的情况。并且，顶级学区房的价格出现了腰斩。

合肥 20 年来专注于高新产业的布局，如今产业和人口的表现越发出色，那么未来楼市将会走向何处呢？

合肥的逆袭

2006 年我大学毕业的时候，身边的安徽同学们都把去南京、芜湖工作安家当作目标，而合肥的存在感非常低。突然之间，也不知从何时起，我察觉到身边的安徽人都想要去合肥了。在安徽滁州出生且在合肥读大学的王耀楠向第一财经表达了这样的看法。

合肥有着“小透明”的历史，在众多省会城市中一度显得很落寞。

它的知名度曾经远远不如南京，南京是六朝古都；也比不上杭州，杭州在西子湖畔；还不如南昌，南昌有“豫章故郡，洪都新府”；甚至比不过武汉，武汉有崔颢笔下的“此地空余黄鹤楼”；就连拥有趵突泉和大明湖的济南也比它有名。

过去，合肥的省城向心力很是不足。外省人不了解安徽的话，会把南京当作安徽省会。在安徽省内，不少“小兄弟”也都心向南京。

然而，合肥展现出了极大的进取心。2004 年中央提出“中部崛起”战略，合肥紧紧抓住了这一契机。在近 20 年的时间里，它跑出了黑马般的速度。近年来，合肥发展出了“以投带引”的招商引资模式，从此，它从一个默默无闻的边缘城市，一下子跃升为备受瞩目的明星，还被外界赞誉为“最牛风投城市”。“合肥模式”已经成为许多二三线城市研究和学习的对象。

国家信息中心组建的中国经济信息网数据显示，2004 年合肥的 GDP 为 0.07 万亿。在 6 个中部经济带省会城市里，合肥排名处于最末位。合肥的 GDP 只有长沙的一半，同时也只有郑州的一半，大约是武汉的三分之一。并且在长三角城市群中，合肥根本排不上号。

2020 年时，合肥的 GDP 达到了万亿。在全国城市 GDP 排名方面，合肥仅仅用了近 20 年的时间，就前进了 60 多名。最终，合肥成为了中国城市 GDP 前二十强的一员。

近十年，合肥的 GDP 总量有了很大的增幅，这个增幅达到了 272%。在全国城市的排名中，合肥位居第二，而排在合肥之后的是基数比较低的贵阳。

2014 年，合肥与南京、杭州一同携手进入长三角世界级城市群副中心。合肥正式加入了长三角俱乐部。2021 年前三季度，合肥的 GDP 规模已经稳定处于长三角 TOP8 的位置。

合肥逆袭之后，就如同发生了奇妙的化学反应一般。它原本是安徽本省人都瞧不上的小透明省会，可如今却突然摇身一变，成为了大家都渴望前往的地方。

2021 年合肥城区人口达到了 500 万以上。全市常住人口接近千万。在长三角城市中，合肥的人口数量位居第六位。近 10 年，合肥新增人口为 191 万人。在长三角城市中，合肥的人口增量位居第三位。合肥人口年均增长 2.3%，比全国的 1.8 个百分点要高。

房地产从短期角度来看是看政策的；从中期角度来看是看经济的；从长期角度来看是看人口的。合肥具备政策红利、经济红利以及人口红利，所以不可避免地进入了一段楼市呈现沸腾状态的时期。

楼市大反转

近十年，合肥的 GDP 有了增长，增长幅度为 272%。同时，合肥房价的涨幅也达到了 206%。

新安大数据研究院表明，合肥房价在 2010 年是 6051 元/平方米，到 2020 年涨至 18516 元/平方米。并且在 2008 年，合肥房价的均价仅为 3748 元/平方米。

2020 年下半年到 2021 年上半年的这波上涨给人留下深刻印象。“一房难求”这样的情况以及“异常火爆”的状态，在媒体报道和网络论坛中经常能看到。

国家统计局发布了 2021 年 1 月份 70 城商品住宅销售价格变动情况。其中，合肥新建商品住宅指数环比有上涨，涨幅为 0.9%，且在 70 个大中城市中位居第三位。与 2020 年同期相比较，2021 年 1 月份合肥新建商品住宅销售指数上涨了 4.3%，创造了 15 个月以来的新高。二手住宅销售价格指数环比上涨 0.6%，并且保持了连续 11 个月的上涨态势。

在喊涨的态势之中，王耀楠已经在上海成家立业。2021 年上半年，他忍不住去合肥买了一套房。他说，他们老家有点条件的人，都往合肥跑。在家族亲戚里，没有不在合肥买房的。

过去，芜湖这座安徽城市与南京关系紧密，滁州这座安徽城市与南京关系紧密，马鞍山这座安徽城市与南京关系紧密，它们被并称为“滁马芜”。王耀楠称，据他近几年对老家的观察，不少人其实已经转向合肥。“南京毕竟是省外，以前合肥的经济状况不好，现在合肥发展起来了，又是安徽的省会，在心理上还是觉得更亲近些。”

合肥的高学历人才留在合肥的数量在增多。以往合肥虽有高等教育排名前十的中科大，然而留不住中科大的人才这一情况常遭诟病。但依据中科大公布的就业数据来看，到 2019 年，中科大直接就业人数为 2668 人，其中有 23%（622 人）选择留在安徽，且该占比为最高。此外，有 561 人去了上海，占比 21%。还有 288 人选择了浙江，284 人选择了江苏。

合肥近些年科技型企业发展态势迅猛。工业立市这一战略以及创新高地的规划，都与国家的发展方向相契合。高新区那边新增了诸多高新技术研发公司。在我看来，其发展前途是十分光明的。2018 年从安徽大学毕业并留在合肥的一位毕业生称，如今中科大、合工大以及安徽大学都存在与企业的校企合作。理工科学子的实习机会比以往增多了许多，他们留在合肥的意愿也更加强烈了。

过去十年间，合肥市政府凭借产业引进与资本投入的手段，构建起了自身的高新制造产业集群。如今，国家科学中心以及三个国家实验室陆续在合肥安家落户，像显示面板、集成电路、人工智能这类高新技术产业在合肥呈现出大量聚集的态势。

芜湖人钱荃认为，合肥近些年发展得很不错。他身边有不少芜湖朋友去合肥买房。大概在 08 年的时候，芜湖的房价和合肥差不多，甚至还要贵一些。芜湖在省内是公认的好地方。但现在看来，合肥的发展潜力更大，更有上涨的趋势。毕竟合肥是集全省之力发展起来的中心城市，现在确实形成了对全省的辐射力和对人口的吸引力。

钱荃觉得合肥比南京更适合普通老百姓安家落户。他说：“南京确实很棒，然而南京的房价起步就是四五万，有多少人能够买得起呢？合肥的门槛相对较低。”

2021 年 3 月份，在一片喊涨声中，合肥楼市达到了火爆的顶点。开发商存在捂盘惜售和捆绑销售的行为，中介会索取号头费和茶水费。在合肥房价最高的政务区核心商圈的一个小区，业主甚至成立了“房价指导委员会”，要求卖房者按照“指导价”挂牌，并且称任何贱卖行为必定会遭到全体业主的唾弃。

面对楼市过热以及各种乱象，合肥开始出手调控。

2021 年 4 月 6 日，合肥市发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。此通知涵盖了热点学区学位制、热点区域二手房限购措施、热点楼盘“摇号+限售”等八大方面。在当月月底的时候，合肥二手房限购区的成交面积下跌幅度超过了 60%，交易价格大约下跌了 10%。

合肥新房热度依然很高，房子很难买到。今年 7 月，合肥有一个新楼盘甚至出现了“万人摇”的情况。因此，在 8 月 24 日，合肥市房地产市场调控工作联席会议办公室接连发布了两则通知，规定合肥市要建立热点学区二手住房交易指导价的发布机制，并且增加二手房的限购区域。

这之后，合肥楼市开启了反转。顶级学区房的二手房房价从 6 万元/平方米降到了 3 万元/平方米，几乎“腰斩”。去年 12 月推出的新盘，竟然出现了“0 登记”的情况，无人问津。

去年上半年，王耀楠在合肥瑶海区购买了一套 80 多平方米的住宅。他表示，二手房房价确实下跌了，自己也亏损了一些。不过他强调，自己并非炒房，而是为了给父母养老而购买。他认为合肥的城市建设比老家更好，房子附近有配套的绿道和花园，只要父母满意就好。

板块分化加剧

合肥打出一系列政策组合拳，包括对热点区域二手房限购、热点学区实行学位制、对热点楼盘实行“摇号+限售”等。之后，合肥楼市便开始转向下行。未来，这座“经济黑马”城市的楼市将会走向何处呢？

合肥楼市当下处于下行状态。这种状态是由调控政策以及全国房地产大环境的影响共同导致的。大家都说从长期来看，产业和人口很重要，而合肥的经济发展以及人口红利仍处于上升阶段。一家 TOP30 房企的投资研究人士向第一财经表达了这样的观点。

该人士觉得，和全国其他经济圈相比，长三角地区有着更强的吸附能力。它在人口和经济规模方面的优势较为明显。合肥属于长三角一体化“1+5 核”中的一员。对合肥的看好，也就意味着对长三角一体化发展前景的看好。

她表示，合肥九区的房价在过去 5 年几乎一直处于上升态势。她认为，未来这种情况很难再出现。并且，板块分化将会更加严重。从区域方面来看，政务区有其明确的定位和产业，滨湖新区也有其明确的定位和产业，高新区有其明确的定位和产业，经开区同样有其明确的定位和产业。这些区域都更加具备增长的潜力，也更有保持稳定的底气。

从定位方面来看，目前房价最高的是政务区，其均价维持在 3 万左右。政务区是合肥市政府的驻地，定位为市级行政中心，同时也是金融、文化、体育中心。滨湖新区是省政府的驻地，定位为省级行政中心，并且是金融、文化、会展旅游休闲中心。高新区的定位是高新技术产业研发与制造基地。经开区的定位是战略性新兴产业制造基地。

合肥能够喊出“大湖名城、创新高地”的口号，是有其自身底气的。合肥向来尊重科技与知识，在上个世纪 60 年代，克服诸多困难接纳了中科大。在 2008 年，拿出三分之一的财政收入来支持京东方。到了 2020 年，又入股了蔚来汽车。合肥始终重视长期的科技和产业价值。从房地产的规律来讲，拥有产业且人口能够增长的地区，更具备稳定性。”上述TOP30房企的投资研究人士表示。

以合肥与蔚来的合作为范例，合肥对蔚来施以援手，蔚来则以恩相报。双方共同打造的新桥智能电动汽车产业园，将会汇聚众多上下游产业链，并且能带来就业机会。在 2020 年 4 月开始动工之后，到 8 月时，蔚来的新桥工厂就已经完成了主体结构的封顶。它更是对地区长期产业发展的推动。

王耀楠觉得自己买房买亏了，同时他也认为合肥目前的调控措施是有必要的，楼市应该回归冷静状态，并且他相信合肥未来具有长期的发展潜力。他说：“只要不是炒房的人，就不会在意一时的房价上涨和下跌。”他还提到老家有不少亲戚家的孩子，都期望毕业后能到合肥找到一份不错的工作。

合肥楼市凭借产业能力将走向稳定，不会大起大落，这是当地业内人士的共识。克而瑞地产研究指出，安徽省内三四线城市的外来人口普遍偏好就近迁移，而合肥作为省会，已经成为省内外来人口的第一聚集地。所以，近三年合肥也是房企践行以城市圈发展为核心、投资回归一二线战略的重要落脚点之一。合肥 2021 年的三次集中供地整体上进行回顾。市场热度走势呈现出“热—凉—小幅回温”的态势。本土民营企业一直表现得很积极。总体而言，合肥的楼市存在近期的忧虑，但没有长远的担忧。

（应受访者要求，文中王耀楠、钱荃为化名）

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