易老师解析：如何在改善自住需求与房产投资之间找到平衡？

问答一

易老师，我看了您不少文章。我发现您一般只从纯投资角度出发，建议选择小三房或者学区挂户公寓。而但凡提到带有自住需求的洋房或者 130 平以上的大户型，您都不进行分析。您认为自住可以随意选择。但我觉得小洋房或者 130 平的房子在房产中也就算是一种改善，不至于成为奢侈品吧。我想问自住和投资真的就是完全相互排斥的属性吗？有很多 30 - 40 岁的上班族，他们已经过了刚需期。他们希望换一个更大的房子，住得更舒服。同时，他们也想兼顾投资功能。就如同一个人手上有 600 万，肯定会想拿出 400 万去改善居住条件，而将剩余的钱进行纯投资，不会全部买成小三房小公寓，尽管后者增值更快。有这样的人，他们手头的房子卖了后凑出五六百万资金，基本都想考虑购置一套大房子或洋房。现在这部分群体在这里都无法获得个性化建议，然而他们可能因为改善资产总价高而更需要建议，比如九重锦的 140 平与世纪城的 140 平是不一样的，万科的洋房和新站的洋房也不一样。能否今后为确实有改善需求的人提供相对保值的建议呢？

在开始定价的时候，洋房是开发商为了获取利润而进行溢价操作的。所谓溢价，就是原本其价值并不值得那么高的价格，但却非要以那样高的价格进行销售，这与奢侈品所具有的属性是完全相同的。合肥洋房的溢价率情况是，大部分的溢价率至少为 20%，通常在 30%左右。这意味着，倘若你购买了洋房，首先在前两年会有 20%的亏损。并且，后续能否跟上大盘的走势还不确定，其流动性更是差到让人难以忍受。最为典型的就是保利西山林语。

我接触过不少圈友，他们买了洋房，却卖不出去。要是想卖的话，就必须大幅度降价，他们都后悔得肠子都青了。据我所知，能够保值的洋房，只有以前的万科蓝山。这是因为它占据了省府板块、品牌以及上涨大周期的优势。即便如此，我估计万科蓝山洋房以后也可能不保值了，而且合肥 95%以上的洋房以后基本上都会是赔钱货。

请记住这一点，自住和投资这两种属性，至少在当下的合肥，是完全相互排斥的。如果每个人都如你所想象的那样，心甘情愿地去购买洋房，那么合肥目前的市场就不会出现 95%的洋房都无法战胜大盘的情况，也不会出现每个新小区中最难销售的就是洋房的现象。你所认为的只是你的想法，而事实与你的想法有很大的出入。

我不提供奢侈品方面的建议，因为奢侈品不适合投资。你让我分析劣质资产，是想让我分析你购买之后会赔多少钱吗？如果你的钱多得烧得慌，就可以任性随便买。在合肥，能够保值的改善房总共没几家，用手指头都能数得过来。如果你钱多，就可以选择栢悦公馆、玫瑰园、天鹅湖畔或凯旋门。如果买不起，就不要再挑挑拣拣了。

问答二

问小易老师您好。想咨询关于首套房的事宜。我和我爱人是首套房，之前从未贷款过。目前我们打算买一个三居室用于自住。我们的工作都在三里庵附近，希望能找到一套性价比高且上班距离近的房子。目前我们准备的首付约为 100 万，家庭每年的收入大概是 20 万。我们想看看总价在 200 万左右的三居室房子，最好附近有地铁。我们现在还没有小孩，所以目前对学区的要求不是很高。主要是为了上班方便。最近一直在看地铁二号线沿线的小区，以及三里庵周边的小区。已经看过中海原山、加侨国际、大溪地和海亮九玺等。感觉大溪地的房龄大概有 10 年了，稍微有些老旧。中海原山这几个小区不在市中心，稍微有点远。小易老师可以推荐几个性价比好的小区吗？最好是通勤时间短，将来置换也容易卖掉的那种。

既然学区房不能被考虑，那么将来容易出售的房子必然是房龄相对较新的。然而，这样的房子在市中心几乎是不存在的，即便存在，也超出了你们的预算范围。最好的选择依然是海亮九玺、华纺新华城和祥源金港湾等。你们的预算足够用来考虑长江路以南的房子，而长江路北的就暂且不要考虑了。

非常感谢小易老师的回答！我们去实地看了海亮九玺。由于我们没有车，从海亮九玺那边步行再加上坐地铁到三里庵，大概需要一个小时。想问问小易老师，还有通勤时间更短且性价比高的小区可供选择吗？麻烦您了！

从我目前对合肥的观察而言，我给你推荐的蜀西湖板块的几个小区，在你们的承受范围之内是最优的选择。要是你觉得远，那就再看看大溪地、金大地 1912 和万科金色名郡、华润幸福里。不过这些都不是最好的选择，并且只能保证在 5 年内保值。

问答三

问：易老师您好，本人情况如下：

名下有一套唯一住房：2014 年是以个人名义购买的绿地滨湖国际花都四期的房子，面积 113 平，是三室两厅的格局，南北通透。2018 年拿到了产证。同时还购买了产权车位。房子是精装修的，花费 30 万（包含家具电器）。当时贷款 48 万，月供 3200 元，已经还款五年多了。目前是自住状态。小区内有公立幼儿园和南门小学海恒分校。

可动用的资金有 170 万，外债以及暂不可动用的理财加起来有 30 多万，每月的月薪是 7000 元，每年公司的分红是 50 万多（分红情况不稳定）。

3、目前已婚，女儿一岁多，2025年上小学。

现在打算用 130 万到 140 万的首付来购买二套房，想知道是否有必要选择当下投资学区房。46 中本部、168 玫瑰园西区或者政务区的学区房，想请教您觉得最佳的选择是什么。在贝壳上查看了文华阁、书香门第、中环云邸等，对政务区还不是很了解。能否分别为每个学区推荐一个最适合我的选择？

除了学区房之外，还有其他具有较大投资潜力的选择可供推荐吗？因为距离上学还有好几年的时间。

3、目前的住房建议置换吗？

3、它仍是优质资产，可以暂时保留。

问答四

易老师，我是老会员，想咨询关于学区房的事宜。学区房最为重要的方面是师资力量以及管理团队。其中，师资力量是最为重要的因素。如今，很多学区房都处于挂牌状态，然而师资并没有发生变化。我想了解一下 168 玫瑰园西校和东校的师资力量是否是共享的？目前 168 东校的成绩尚未经过验证，购买其学区房是否存在风险？

学区房的关键在于生源，而非所谓的师资或管理。师资和管理固然重要，但在我看来，生源的权重能达到 60%，而师资或管理仅占 40%。正所谓巧妇难为无米之炊，倘若没有良好的生源作为根基，师资或管理便无从施展。

你认为寿春中学这么多年能够制胜的秘诀是什么呢？是依靠掐尖，通过提前进行考试把合肥市最优秀的生源都搜罗过来。你觉得小 168 在全省制胜的秘诀是什么呢？是在全省范围内掐尖，把全省最优秀的学生都笼络一遍，接着就能考出全省最好的成绩。你以为合肥一中制胜的秘诀是什么呢？是在全市范围内掐尖，借助所谓的特长生，把全市最顶级的初中生源全部吸纳进来。试想一下，一个范围内的生源是最好的，并且都集中在你门下，那么你就很难不好。

46 中原先在市区的地位能与 45 中不相上下。为何到了滨湖之后实力大幅下降呢？原因在于生源质量变差了。而近些年又变好起来，是因为经过了 10 年的人员更替，生源逐步得到了改善。

168 初中部能够迅速成长起来的原因是掐尖。168 高中部每年会把 168 玫瑰园学校的一流学生掐走，而二流学生则通过指标到校进入大一六八中。这种公办红利和民办红利两头都能享有的机制，使得 168 玫瑰园学校的重点高中升学率是一般学校的两倍，所以它不好起来才怪呢。168 玫瑰园学校的东校和西校，一片区生源有所不同，不过差异也不是很大。除此之外，其余方面都是共享模式，就连掐尖机制也是共享的。正因如此，东区想要发展不好都很困难，而房价已经充分证明了这一点。

问答五

问易老师，请教关于政务区学区房的事宜。大家都知晓政务区初中中 50 中新是最好的。在 50 中新的学区范围内，有奥体小学、嘉和苑小学、翠庭园小学、西园小学和习友路小学。这几所小学中，除了嘉和苑小学对应的小区外，其他小学对应的小区都能被称作双学区吗？倘若不是，那么老城区 45 中单学区有很多价格便宜的房源，可为什么政务区的单学区却那么贵呢？

我之所以管它们叫双学区，是因为小学的学区溢价。如果小学能体现出明显溢价，那么我就认可它们双学区的本质。即便小学不怎么样，这也不是我考虑的问题，我依然认可它们是双学区。南门小学的学区房价格比六安路小学和淮三小的学区房明显高出很多，所以我认可它的双学区地位，奥体小学也是同样的情况。

其实 50 中新校的几个小学中，奥体小学的溢价明显比其他几个小学高很多。西园小学南校区的溢价情况次之。而翠庭园小学和习友路小学的溢价情况差不多。在我看来，翠庭园小学、习友路小学和西园小学南校这三个小学水平相当，它们甚至比奥体小学还要好。然而，现实情况就像天要下雨娘要嫁人一样，大家都认可奥体小学，并且已经通过金钱进行了投票选择。我对此也无可奈何，只能认同奥体小学是双学区。

政务区学区房比 45 中单学区房贵，原因一方面在于板块价值不同，另一方面在于房龄有别。政务区的平均房龄较为年轻，还可以贷款，综合居住体验也比 45 中单学区房高。45 中单学区房除了顶级学区外，几乎没有其他优势。如果有南门小学加持，政务区学区房还值得考虑；但如果没有双学区，其竞争力就明显差很多。

问答六

易老师，您好。我资金有限，所以想啰嗦一下。我目前住在包河区万振逍遥苑岳父家。2014 年在叔叔的建议下购置了北城一期的房子。因为老婆怀孕了，现在打算将这套房子出售。预计实收 90 万，准备换房。我看了您对各个区的分析，有了几个购置方向。请您给予专业的意见指导。

购置学区房是为了孩子，为此牺牲了居住条件。此房属于二套房，总价需控制在 180 万到 200 万之间，意向板块是政务区浅水湾。存在的忧虑是小孩入学时间还早，现在购置学区房暂时用不上，同时还担心未来教育政策会发生改变，希望您能给出意见。

购置市区板块的房子，该板块非学区且房子相对较新。比如我岳父的万振逍遥苑房产，现在价格很低。不过看了您的分析后，发现这个板块未来呈下降趋势。另外，滨湖区的房价总体超出了我的资金承受能力。只有 CBD 板块的一些房子在我的接受范围内，例如万达临湖苑，它有 80 多平方。但该房子未来的潜力不确定，您能否给我一些建议或推荐一些可以购置的小区？

购置了北城高速外万科的房产，有同事进行了这样的购置。该房产属于洋房，最终成交价为 13000 元/平，有 136 平和 150 几平的户型。136 平的户型在我的接受范围内。其配套学区是上海师范合作的小学加初中，在该区域内算是比较好的房产。不过，我看了您的分析建议是进行地缘性改善居住，所以想听听您的建议。同时想听听您对于北城区域的最新观点。北城的 8 号线在 12 月份将要开工。华东最大的省立医院正在建设中。那么未来会是怎样的呢？

最后请您依据我以上那些不太成熟的看法，给我提供一些专业建议吧。您更倾向于让我购置哪一类的房产呢？非常感谢。

从我的观察以及对学区房的理解来讲，不论未来的政策发生怎样的变化，或许都难以替代学区房这一概念。因此，你对于学区房的这种担忧，我觉得是完全没有必要的。浅水湾确实是一个非常不错的选择，在你能够承受的范围之内，我认为是可以加以考虑的。

- 高铁板块的高铁都市花园。

北城新区当前整体价位处于偏高状态，短期内不存在明显的升值空间。从长期角度去看，利好方面也极为有限。总体而言，北城属于一个刚需板块。而这个户型更倾向于改善需求，就我个人而言，是不建议进行考虑的。

4、优先考虑选项一，再看选项二，不考虑选项三。

问答七

您好，我想咨询在何处买房较为合适。我本人在肥东经开区的一个单位工作，工作地点较为固定。我老公在银行的各个网点进行轮岗，工作地点不固定。目前我们居住在瑶海区的博奥名苑，该房屋是两居室。现在把位于肥东的房子卖掉了，打算在合肥再购置一套。首付大概最多 120 万。家里有两个男孩，大宝明年要上小学，二宝明年要上幼儿园。目前的学区是少儿艺校和行知中学。我现在面临抉择，是更换市中心的学区房（担心买了之后不好出手），还是在瑶海区更换改善性住房，亦或是去滨湖投资一套小房子？能否给我一些意见呢？谢谢易总。

看得出来，你的想法主要是侧重于投资保值。瑶海区的改善房存在不保值的情况，我个人坚决不建议你对其进行考虑。我不清楚你的最大总价预算具体是多少，不过按照原则来说，我不建议你把目光投向二环以内的房子，而是主要考虑合肥的西南区域。然而，学区房仍然是被主要推荐的。

记住，不论选择哪个学区，都要尽量远离瑶海新站区。

您好，我在肥东上班。政务区和滨湖距离较远，上下班很不方便。我能接受的总价大概在 200 多万。我在纠结是购买市中心的老破小学区房，还是去滨湖购买一套投资房。

市中心老破小的话，我只建议选择 45 中+南门小学的学区房，其他的不建议。滨湖方面，只要是房龄在 5 年以内的次新房都可以进行考虑，或者选择 46 中+师范附小的学区房。

问答八

易老师，目前滨湖高新的新房高层几乎已售罄，仅剩下洋房。因此，若购买新房，目前或许只能选择洋房。开发商建造洋房，不正是认为洋房符合部分人群的改善需求吗？那么，未来是否会有更多的改善人群购买洋房二手房呢？我想了解，除目前成交周期过长这一原因外，您不支持购买洋房是否还有其他原因。其实原本并不想购买洋房。然而，目前可供选择的新房仅有洋房这一种类型。并且，二手房的价格已经有所上涨，这让我觉得购买二手房似乎有充当接盘侠的意味。

开发商建洋房的目的并非是因为洋房符合部分人群的改善需求，而是洋房卖的价格更贵，这样开发商能更有钱赚。实际上，洋房大部分人买不起，所以更不好卖。更多时候是，理想和现实存在差距，大家都想改善，但实际上能够考虑改善的只是少数。

你看到了，大家都有改善的意愿，然而房价上涨速度往往超过我们的收入增长速度。所以，对于大多数人而言，总是在努力追赶房子。即使到了未来，洋房对于多数人来说也是可望而不可及的。因此，洋房可能一直都是小众产品。如果大多数人都买不起，它就会失去市场根基，也就没有相对的投资基础了。

目前合肥的洋房，尤其是在优质板块的洋房，其价格通常比高层要高出 20%以上。我认为这种情况是不合理的。在我看来，对于 7 - 8 层的所谓洋房而言，由于周围被高层环绕，采光和通风会受到极大影响，其居住舒适度可能还不如总层高 30 层的中高层。因为中高层的采光更好，通风视野也更优，然而价格却高出了很多，这只不过是满足了一部分人的虚荣心理罢了。

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