2023全国城市巡演：深度解析合肥楼市价值与资产配置策略

来源| Mizhai

作者|歌曲CI

全国各地城市进行了新的深入研究，该计划已于2023年开始。计划包括Hefei，Wuhan，Zhuhai，Suzhou，Chengdu，Chengdu，Dongguan，Xi'an，Foshan，Changsha，Changsha，Hangzhou，Guangzhou，Guangzhou，Guangzhou，Guangzhou，Guangzhou，Guangzhou，Guangzhou等该国有价值的城市是Song CI。有一个计划。

要用极客精神对城市进行深入研究，每个城市都会写一篇很长的文章（没有办法，很难在一篇文章中清楚地解释一个城市），该系列的暂定名称称为[ 2023年国家城市巡回赛]。

这项研究的意义是：

①站在全国范围内看着这座城市时，基本面是什么？物业市场的价值是什么？它适合资产分配吗？

②如何为当地人买房子？它适合长期持有吗？同样从国家角度来看，还有更好的解决方案吗？

今天的主人公：Hefei。

友好的提示：内容很长，建议您先收集并进行标记并慢慢阅读，如果您有时间。

Hefei中最大的问题

Hefei无疑是一个“互联网名人”城市。 Hefei的互联网名人不在该市的印象或旅游业IP，而是在“风险城市资本”的政府IP中。

关于不饮食或饮酒的Anhui人和中国科学技术大学

关于Hefei押注Boe

对半导体行业的大赌注

关于Nio和新的能源产业链

Hefei已从一个破旧的小县小镇转变为“父亲不爱母亲不爱的母亲”，并一直在反击，一直以数万亿GDP，960万人口，是新的，是新的第一层城市和名人行业IP。 [大湖城，创新高地]在互联网上充满声誉！

如果我们深入研究城市，我们必须研究GDP，人均GDP，人口增长，家庭和外币存款，小学生的数量，注册人口，永久人口，城市地区，人均收入等，并预测多个维度，经济和人口的城市增长。 。

但是我个人认为，上述研究对Hefei房地产市场没有意义，因为Hefei房地产市场太大了，Hefei政府的土地管制太恐怖了。这不是一个普通的市场。这是经销商完全运营的市场。让我听我慢慢来。

Hefei的房地产市场表现

关于Hefei的房地产市场表现：

Hefei的住房价格在2016年全球首先上涨，这震惊了整个国家。

②在2020年底到2021年初的这一轮市场中，Hefei市场极具爆炸性和混乱。房屋，茶和水费，费用数量以及整个城市的全部数量都如火如荼。

2021年，2022年和2023年对Mijiao的三次检查见证了疯狂，寒冷和热身的三个阶段。

与2022年3月相比，2022年3月，Hefei市场确实已经恢复了很大，新的和二手房屋的交易量显着增加。

例如，一个新房子的简单例子，例如，Feihe最受欢迎的物业Vanco Langshi 5号建筑物将被彩票，而1,080人将是96个单位。

竞争对手通常会减少范围，注册门槛很低，并且控制住房供应制造的彩票场景仍然受到限制。但是我相信该项目的进展确实没有跟上。

在整个Hefei调查中，许多项目实际上经历了严格的住房供应。从本质上讲，鉴于2022年的销售情况，该项目的进度不足，而且住房供应尚未预售。

②从二手住房的角度来看，Hefei的二手住房交易量增加了190.9％的月份和106.4％的同比。在价格方面，政府事务区，舒什山区，鲍霍区，卢阳区和Yaohai区略有上升，而Binhu区，高科技区，Xinzhan区，经济和技术发展区以及三个县都略有下降。

以上不是风雨或雨水，这意味着Hefei的房地产市场将很受欢迎。实际上，从2月至2023年3月的销售反弹在每个城市都很常见，包括北京，上海，深圳，武汉，Zhengzhou，hefei，hefei，suzhou，Zhuhai，在广州等等。

从本质上讲，这是山谷底部的反弹 +购买力的传输和释放。

那些不根据2022年信心购买房屋的人将在2023年初以集中购买力释放，仅此而已。基于上述关于Hefei的崛起的预测，现在说它正在上升还为时过早，指的是其他城市的经验，实际上销售额在中部三月中大幅下降。

Hefei的购买限制正在破裂

在引入Hefei市场之前，我们必须介绍Hefei购买限制和其他购买的基本情况。

①来自其他地方的朋友可以评估进入门槛和建立职位的成本；

②这种房屋购买方法与Hefei政府的控制方法密切相关。如果没有清楚地解释，则以后再也不会理解。

Hefei的购买限制非常复杂，甚至包括次要购买限制，只能在此处简要解释。

有关Hefei的特定购买和贷款限制，请参阅下图：

图片来自Hefei队长

简而言之，外国客户的访问条件：在购买日期之前超过6个月的社会保障或个人所得税。这里有一个错误，您可以支付额外的付款，而最低的成本绝对是支付个人所得税。

以上不是关键，关键是Hefei新房屋的注册彩票系统。

如果这次开发人员启动了200个单元并开始在线注册，则当注册达到1：1.2时，即注册人员的数量达到240，将启动彩票。

彩票分为四类：

①公司需求；

这些限制非常严格，35岁以下，符合Hefei购买限制政策，Hefei City没有房屋，并且在Hefei City没有住房交易记录，并且必须在3年内连续24个月内征收社会保障或个人所得税;

②才华；

③目前是在Hefei高科技区购买房屋的工作生活余额，也就是说，在高科技区的社会保障持续了一年以上；

④普通客户

让我们以Longhu Light年为例，在触发彩票条件之后，最受欢迎的一年：

开发商推广的财产清单中有30％分配给紧急需求，将50％分配给工作和住房余额，10％分配给人才，只有10％给予普通客户，而前三个则有一个有机会画第二彩票。

此外，即使您有幸获胜，您也不是以上三个特殊的护理团体或有多个孩子的家庭，即使您有幸获胜，但受欢迎的房地产项目的首付也可能是60％或80％，财务压力相对较高。

对于Hefei流行的房地产项目，彩票是常态。在Hefei购买房屋时，您更有可能无法获胜。在这种情况下，购买房屋的门槛确实不是很高，但是高质量的项目绝对不可用。

Hefei彩票中受欢迎的房地产项目可能并不有价值，但是最有价值的房地产项目必须彩票。

Hefei的最终价格限制

每个人都熟悉抽奖。在杭州，深圳，上海，西安，苏州和成都有彩票。彩票抽奖的基础更大于由新的和二手房屋的反转（价格差异）引起的利益。这也是Hefei当地人购买房屋的主要逻辑。 。

但是Hefei更加特别。

让我们首先看一下手动Hefei住房价格图。

观看后，有人会感到困惑吗？为什么Hefei有20,000个物业？很难找到10,000多个以上的东西，而且很难找到30,000多个。

长江三角洲的一个新的一线城市和一个主要城市，没有30,000多个新房屋？无论您如何看待，这件事都是不合理的！您应该知道，即使是受到批评的郑州，也有许多价值40,000或50,000元的房屋。

此外，更不用说这三个县，最便宜的新房子和最昂贵的新房子的价格仅超过10,000元的价格，这甚至是不合理的！

这是我们了解Hefei的第一个关键逻辑：

由于整个城市的价格限制如此统一，必须低估某些地区和部门，并且必须高估某些区域和部门。

这直接为Hefei购买房屋的主要线：

①找到倒置的迟发，利润驱动；

②找到低估的地区，部门和其他风；

Hefei的可怕交易

如前所述，Hefei是一个“非标准”市场，其可怕的是政府的交易。

①在整个过程中统一的价格限制；

②[第一个需求，才华，平衡的工作和生活，普通的]彩票系统

③控制地面！

Hefei的土地管制特征首先是少数数字。

举一个生动的例子，Hefei中出售的所有属性都应不超过100个单位。

武汉区域房地产市场图

上图是我在武汉时拍摄的房地产市场图。如果您是屏幕前Hefei的当地人，您可能会感到震惊。在观看Hefei的房屋时，您什么时候在某个区域看到这样的密集特性？

当Hefei处于最疯狂的时期时，一个部门通常会有0、1或2个房地产项目。即使是现在，小部门中很少有5个以上的房地产项目。

与武汉上一年相比，所有地区都有将近一千个房地产项目。您可以感觉到这个差距。

由于土地管制和市场供应较低，房地产市场自然会变得炎热。毫无疑问，这是Hefei市场中最重要的基础。

让我补充说，全国各地的土地管制案件负面案件是天津，郑州，武汉，重庆等。

Hefei的土地管制特征两个[转动狼并吞下老虎]

Hefei 2035计划

上图是Hefei 2035计划。仅查看上图，可能对Hefei框架的大小没有直观的感觉。

Hefei 2035计划

让我们再次看这张照片。

Hefei Old City是Hefei的第一条和第二个环路；

②天鹅湖，政府事务区和现在的Hefei；

③未来Luogang Central Park中心现在是空白的；

④省政府Binhu New District；

the是新城市Hi-Tech Zone的最西端；

⑥北方中心；

shaoquan湖；

⑧新东部中心；

Hefei的问题在于，过去的Hefei Urban框架过去太小了，而新的Hefei Urban框架目前太大。

最早的Hefei位于①，现在[King]政府区位于②。现在，再次低头看这张照片正在震惊城市框架的大小吗？

关于Hefei的最成功的事情无疑是宾州新区/省政府的框架，该框架一直延伸到城市最南端。

天鹅湖→省政府

上图123中的三个数字连接线是Hefei的Ring Expressway。起点是政府事务区的天鹅湖，到达最南端的Binhu New District。

一个简单的数学问题πr²，r+20公里，扩大了多少面积？

但是，由于开发了1.0、2.0、3.0、4.0和5.0，概念上的祝福，省政府，自然资源，环境，宜属属性，圈子文化和炒作，Binhu New地区已经确立了其价值。

让我们看一下Hefei Westward-High-Tech区域的尽头*Canhe New City。

天鹅湖→Shu West Lake→运河新城市

起点政府事务区从天鹅湖到高科技区的核心Shuxi湖约15公里，距高科技区最西端的运河新城市约23公里。

高科技区的市场与四个词的四个词非常一致[狼和吞咽老虎]。

目前，在高科技区的舒克西湖（Shuxi Lake）有三个主流项目，包括Longhu Light年（23,000），WeixHui（26,000）（26,000）和Xinda Expressway Times Galaxy（23,000）。

从Shu West Lake最西部的Xinda Expressway Times Galaxy开始，Canal New City（小米）距离直线直线向西5.3公里。

中间的5.3公里是多少？查看上面的图片↑↑

运河新城市概念计划

什么是运河新城镇（小寺庙）？查看上面的图片↑↑

运河新城市[xinhu]的核心是什么样的？查看上面的图片↑↑

2020 - 2021年，这是一个如此的运河新城市，可以全额付款。您可以想象，上层阶级如何通过[地面控制]在这里驱逐狼并吞下很多钱。

运河新城市的现状

现在，运河新城市有许多开发商和购房者，但这也对高科技区的紧急需求感到无助。一旦您支付了不到20,000元的费用，您只能将钱扔在这里，只能放在房子里。在这里买。

但是您可以考虑一下另一个维度的问题。如果运河新城市被强行成熟，中间的5.3公里的每一英寸土地都值得吗？

Hefei的城市建设想法

现在让我们再次看这张图片↓↓

在这张照片中，您可以完全感觉到Hefei的城市建设思想和城市经营者的野心。

尽管我们一直在谈论城市和工业发展，但如果您了解经济，您将意识到土地融资对城市发展的重要性。

因此我们可以想象：

①如果Binhu新区和城市最南端的省政府可以发展，成熟并站在价值的高地，那么Baohe地区和经济发展区是否都充满了黄金？

②如果城市最西端的运河新城市可以发展，成熟并站在高价值的高地，那么整个地方的高科技区，舒山区和Feixi是呢？

③如果城市最北部地区的中心可以发展，成熟并站在有价值的高地，那么卢阳，Xinzhan和Xinqiao遍布黄金的位置？

④如果城市的新东部中心可以发展，成熟并站在价值的高地，那么Yaohai和Feidong到处都有黄金？

⑤如果以上所有内容都可以开发并成熟，Hefei中心Luogang Central Park将来会在每一英寸的土地上都很有价值吗？

Hefei Metro

目前，我们将放置另一张Hefei Subway地图并仔细品尝它。您会发现Hefei中的交通联系已经很久以前就已经建立了，并且剧本已很久以前写了。

在Hefei进行调查后，我最大的印象是每个人只是Hefei房地产市场棋盘上的工具。

①对于开发人员来说，您不能仅仅通过想要土地就能获得土地。您已经知道它是否有利可图或不获利。

②对于营销人员来说，您会知道房屋在收购土地时是否易于出售；

③很难以24k的需求购买房屋，您只能在指定的地方购买房屋；

④也很难改善和更换房屋。您不能购买要购买的房子；

⑤在30,000元的天花板下购买真正的[产品]豪华房屋也很困难；无论您有多少钱，都无法购买真正的[产品]豪华房子；

⑥但是对每个人都很高兴。只有在房地产资产方面，每个人的资产都能以赫费伊模型下的大多数城市胜过该国的大多数城市。

Hefei的房地产市场分析

好的，让我们谈谈更多实施的Hefei房地产市场分析。

之前，我们实际上为在Hefei购买房屋的基本逻辑奠定了基础：

①找到倒置的迟发，利润驱动；

②在极其平坦的价格限制下，必须有被高估的地区和部门被低估的区域和部门，并发现被低估的地区和部门；

随着Hefei的价格限制逐年上涨，如果您不考虑未来，并且只看现在，那么简单的倒回报正在迅速下降，而当前的Yyds只剩下Longhu Light年。

因此，我们应该更多地考虑2030年Hefei的位置？

但是，在Hefei中尤其无可争议。我们不需要谈论行业，发展，经济等。BOE，Xinqiao工业园区等都是没有用的。 [Zheng Gaobin]已成为Hefei的人，无法动摇。共识！

①政府区是Hefei的绝对核心，目前的价格和价值为100％；

②省政府面向南方，财务面向南方，住宅面向南方，指向Binhu新区

③科学技术创新向西，高科技行驶向西，就业向西，指向高科技区

因此，未来的粗略价值排序也非常简单：

第一层：政府事务区，学区住房

第二层：Binhu New District（省政府以北的湖中的CBD）高科技区（SHU的West Lake）

第三层：Baohe区（East，Feihe政府事务），经济和技术发展区（Pearl Square）

第四级：卢阳区舒山区

第五级：Yaohai District，Xinzhan区

第六分区三个县

注意：评分有些粗糙，并且对特定问题的特定分析

至于学区住房，这是每个城市都有的特殊类别。 Hefei也不例外。对于Hefei来说，这也很简单。这只是为了在4.6新政策中安排学区住房的二级购买限制区。

Luyang区Nanmen小学学区，Hongxing Road小学学区，Lu'an Road小学，Nanmen Road小学小学森林城市校园校园学区，中学45 Lu'an Road校园学区，中学45中学橡树湾校园学区； Shushan District Xiyuan New Village小学北学学区，Anjuyuan小学区，Daoxiang村小学区和50个中学区；经济与技术发展区168玫瑰花园初中学区，168玫瑰花园南校园初中学区； Baohe区48中学区，Tunxi Road小学学区； Yaohai District 38中学区，Heping小学学区

但是，随着教育改革的持续实施，例如教师轮换，教育组，多学院分区（可能），没有人可以判断未来的情况。

但是，学区住房现在是卢阳区和政府事务区。我们将来会期望的是Binhu New District和高科技区（学生来源优势）。

关于Hefei的购房建议

站在2023年3月初，有一些项目建议（及时）

建议为自我占领的地理区域使用以下内容：

①政府事务区，没有房屋，学区住房取决于二手房屋的家庭状况；

②BINHU新区高速公路上的shangchenyuan和Sunshine City Tanyue（开发商有问题）；

longhu的灯光，Xinda Times Galaxy；

④政府事务，东兰市，河滨湾，投资和商人Zhenyue；

⑤Vanco Langshi，Poly和Guangxiyue

⑥mingzhu Plaza Angou Yunqi Jinshang和Jinyue（学校优势）

⑦Yaohai Land Center

以上仅供参考

Hefei投资建议：Longhu Guangnian，Expressway Shangchenyuan，Sunshine City Tanyue（如果可以移交房屋）。

1。投资是一个繁重的话题，您必须负责；

2。如果您只在Hefei中选择一个100％盈利的项目，那是Longhu Guangnian，这是一个局外人嫉妒的项目。一方面，有现成的倒转逆转，另一方面，高科技区的租金不低，租赁与出售比率很高，足以容纳很久。最后，Longfor的产品也具有竞争优势。

3。关于Binhu新区和省政府部门；

省政府

整个Binhu新区的发展和理解足以撰写文章。

以省政府部门为例，其环境宜居属性，圈子和相对倒置已经建立了核心购买逻辑。它也吸引了许多来自Anhui的人购买房屋，但是存在一个核心问题：土地供应太多和房屋太多。

省政府的西方和中央轴仍然可以。除了省政府东部的重新安置住房，城市界面和空置土地的问题外，地理位置太东方了，它距离Riverside 2.0和3.0工业集群更远。

因此，在接下来的几年中，最好选择湖周围的3.0 CBD购买房屋。

尽管华胡（Huanhu）的CBD正在经历挫折，但Binhu New District仍然对企业具有吸引力，而政府事务地区的企业也在发生变化。最重要的是，从国家的角度来看，该市真正的CBD核心住房价格尚未崩溃。

从国家角度来看

终于回到了原来的问题：

①站在全国范围内看着这座城市时，基本面是什么？物业市场的价值是什么？它适合资产分配吗？

②如何为当地人买房子？它适合长期持有吗？同样从国家角度来看，还有更好的解决方案吗？

答案也简单而粗糙：

1。就价格预算为20,000多，Hefei几乎是该国最好的城市，当然，这更多是由于政府的统一价格限制。

如果其他城市的一些项目想赚钱，也需要抽取彩票。由于是这种情况，因此最好在Hefei中玩，这是家庭法院的优势。

2。只是不能将鸡蛋扔进一个篮子里，并且必须以多样化的方式分配资产；

3。对于全国其他城市，如果他们只能支付20,000的预算，那么Hefei也非常适合资产分配。但是接受一个残酷的事实彩票问题，[爱不能动摇]是常态。

4。此外，不要幻想在Hefei中的批判性罢工。在下一个周期中，其他城市的市场将上升30％，Hefei市场将上升50％，只是很高兴。

5。最后，成功仅限于价格，失败是有限的。

价格限制是一种心理障碍。尽管Hefei逐渐提高了价格限制，但束缚仍在那里。购买时，它充满了束缚，在销售时，它将受到束缚的影响。

这也是我们对Binhu新地区以东的省政府不乐观的原因。只要有有限价格的新房屋，二手房屋的价格就会始终是锚定的，并且在一定程度上，它们不如政府事务和政府事务，而政府事务和政府事务在土地和项目中都稀缺。

您喜欢等待​​其他人接管的价格限制，而其他人也可以享受不接管您的订单的价格限制。

关于Hefei未来房地产市场的一些预测

首先，我们对Hefei非常乐观，无论是基本面，经济还是工业组成。该国没有争议。

但这仍然是本文开头的逻辑。 Hefei在该国太特别了，控制地面的逻辑比其他任何事情都要大。

数据来自Cerry

近年来，Hefei的市场状况与土地供应有最直接的关系。

数据来自Cerry

每个地区的市场状况和受欢迎程度也与每个地区的当前库存和供应密切相关。

数据来自Cerry

但是，2022年更为特别。在房地产市场中，受流行，经济和信心问题的影响更为明显。

数据来自Cerry

根据当前的市场趋势，如果2023年对土地的控制更加限制，则预计Hefei将在下半年进入[前市场]阶段。

Hefei市场的发展与最有限的城市的步骤一致：

①新房屋的受欢迎程度正在迅速增加，抓住房屋

②情绪传染，恐慌和焦虑

③辐射到二手房屋

④如果没有房子可供购买，请转移到二手房屋以形成价格上涨

⑤二手房子的价格显着上涨

⑥铸造并出现

这样做的原因是，许多购房者在最后一轮中没有抓住这个阶段，而是再次被困。

当然，一切都取决于未来两年的土地状况和经济复苏。

当世界到来时，世界正在努力工作，英雄们不是自由的。这是Hefei房地产市场。

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