租金贷解决租房难题，但证券化潜力与签约问题待挖掘

签署问题仍然具有证券化的潜力

租金贷款很快乐，令人担忧

中国青年日报·中国青年在线记者王林

对于许多在大城市工作的年轻人来说，租房是令人头疼的，尤其是存放一年，三，半年甚至整整一年的租金付款方式，这通常使他们无法获得足够的现金。最近，许多长期租赁公寓发起的“租金”业务为他们提供了新的租赁解决方案。

所谓的“租金贷款”是指与金融机构签署贷款合同的房客，该机构与该公司合作，同时与一家长期出租公寓公司签署租赁。金融机构通常为房客支付年度租金，房客将每月向金融机构支付租金，相应的贷款利息通常由长期租赁公寓公司支付。季度付款已更改为每月付款，“租金贷款”在许多租户中逐渐受到欢迎。

根据58.com，Anjuke和Ganji.com共同发布的“ 2018年第一季度住房租赁市场报告”，到目前为止，我所在的国家拥有1200个长期租赁公寓品牌，并且经营的房屋数量已有超过200万。考虑到租赁市场的巨大潜力，越来越多的长期租赁公寓公司和金融机构也开始参与“租金贷款”。

但是，在“租金贷款”的运营过程中，出现了一些使租户感到困惑的问题。一些租户在没有意识到的情况下“签署”了“租金贷款”合同，而一些租户对他们提早退还租赁时必须支付的费用感到困惑...

签名的“租金”

程序员张郑（化名）在北京已经努力工作了三到四年，并且经历了许多有关更换房屋和搬家房屋的房屋租赁故事。但是，去年过去几个月，他在Eggshell公寓租房时遇到的“租金贷款”使他既快乐又担心。

2017年10月，张郑与长期租赁公寓公司Eggshell Apartment签订了一份合同，并使用“安全一项付款”方法来支付租金。每月支付租金是其他租赁机构以前从未向张郑提供的付款方式，这使他对他未来的租赁生活的渴望更高。

11月初，张郑正式搬进了这个房间。但是经过几天的签到，互联网金融机构发布的贷款协议使他感到困惑。该电子邮件清楚地指出，张郑与该机构签署了一项为期一年的贷款协议，每月还款金额恰好是蛋壳公寓的租金。

张郑令人困惑，因为公寓管家（出租经纪人）没有提到他在租房之前仍然需要处理贷款业务。因此，他联系了以前带他去看房子的公寓管家，但他回答说他已经辞职，并要求他与Eggshell Apartment的客户服务人员联系。客户服务人员不了解贷款业务的来龙去脉，甚至表示Eggshell公寓没有与互联网金融机构合作。

在与Eggshell Apartment客户服务联系多次但失败后，Zhang Zheng再次致电Internet金融机构的客户服务人员，但刚刚提到了租用房屋贷款的问题，客户服务以信号为信号为基础不好。

有了这些经验，张郑先生担心蛋壳公寓可能在不知情的情况下签署了为他租用分期付款贷款的协议。为了财务保障，他迅速申请在其官方网站上提款，但他没想到的是，贷款协议总是很难消除，还要求他对上述提及的违约损失互联网金融机构。

为什么要“签署”租金贷款合同的租户？记者联系了Eggshell公寓的经理，但没有得到及时的回应。 Eggshell公寓的官方网站表明，租户需要与Eggshell Apartment签订合同，并通过财务平台确认信用记录良好并达到法定贷款时代，他们只能使用“ Eggshell分期付款每月付款”。但是，官方网站没有显示特定的财务平台和合作方法，也没有显示出“签署”租户和相应解决方案的原因。

据了解，Eggshell Apartment是Ziwutong（Beijing）Asset Management Co.，Ltd。的高端白领公寓品牌，现在已经进入包括北京和北京在内的八个城市的租赁市场。今年2月，Eggshell Apartment宣布已完成了1亿美元的B系列融资。

Beike的首席经济学家Yang Xianling告诉《中国青年日报》和《中国青年在线记者》，“租金贷款”的一般模式是，公寓将房屋租给房客，租户申请了金融公司的租金金融公司是一次性向公寓支付租金，房客可以每月偿还金融公司贷款，甚至押金也可以申请贷款。

杨西林认为，“租金贷款”本身是一种中立的工具和手段，但必须基于合同的自由，公平合同和严格遵守合同的遵守。如果中间公司或公寓在没有知识的情况下为租户开设“租金”，则一旦拖欠合同，租户仍需要偿还贷款，这显然对租户是不公平的。就贷款关系而言，如果租户未能按时偿还贷款，则将构成违约，这可能会影响租户的信用调查。

杨西林还注意到，租赁分期付款市场早在2015年就进行了改组。为了增加数量，一些租赁分期付款公司缺乏完全的风险控制系统，这导致一年后的破产浪潮。

电子屋研究所智囊团中心的研究主任Yan Yuejin分析说，在租户签订合同之前，“租金贷款”似乎很方便，但是租金后仍然存在各种问题。例如，一旦租户不想继续在中间租用财产，或者房东需要在中间收回财产，原始租赁关系将被打破，以及“租金贷款”是否需要继续偿还全额可能会导致双方之间的争议。 。

被关联公司广泛追捧

尽管上述问题可能存在于特定实践中，但在重大行业变化中，“租金贷款”已成为许多公寓租赁公司和金融机构的一种抢手方法。

例如，Ziroom是中国最大的长期租赁公寓，为租户提供了两种租赁分期付款服务：一个是与JD Finance合作的“ Zerobaitiao”。房客只需要支付存款 +首租金 +首次付款的服务费，然后支付当前的租金 +服务费 +每月的分期付款；另一个是Ziroom分期付款，该分期付款与中国外国经济和贸易信托有限公司合作，在那里房客向他申请租金，外交贸易信托公司以一次性付款给公寓。租户将每月偿还金融公司贷款。

此外，银行，互联网金融机构和消费者金融机构也开始干预租赁贷款市场。 2017年底，诸如Citic Bank和China Construction Bank之类的银行向满足条件并有长期租赁需求的个人推出了住房租赁产品，并用于一次性支付租金和其他与租金相关的费用。今年5月初，中国工业和商业银行的四川分行与Long For Real Estate的子公司成都Guanyu合作，以试行在成都开设长期租赁公寓租赁信用卡付款业务。

此外，支付宝和JD Finance还进入了租赁领域，并通过“在线支付 +信用租赁 +消费者融资”建立了租赁平台。 Yuanbao e-Home和Ping等消费融资平台也参与其中。

为什么租金分期贷款存在明显的缺点，并且仍然受到广泛追捧？ Suning Financial Research Institute的高级研究员Xue Hongyan分析了2017年12月的新现金贷款法规之后，探索各种消费方案并进行场景分期付款业务已成为消费者金融机构的关键转型方向。至于长期租赁公寓，随着房地产市场从增量转变为股票，租赁市场已超过10万百万美元，相应的分期付款贷款空间巨大，吸引了所有方以加速其布局。

除了吸引力外，Xue Hongyan还注意到出租和分期付款业务的固有驱动力：由于国内租赁与出售比率高，长期租赁公寓行业将继续面对利润问题，并有很大的动力通过金融等增值服务来增加。盈利能力。

在租赁市场活跃的第一和第二层城市中，租赁与出售比率已经很长一段时间了。中国社会科学院城市科学研究所在5月份发布的房地产蓝皮书《中国房地产发展报告2018》，这表明上海的租赁比率为644，而深元是644 627，广州为600，北京为594。在国际上，租赁比率通常在200到300之间。

最神奇的是Xiamen。数据表明，今年1月，Xiamen的房价与租金的比率为1,100。这意味着，如果房价和租金保持不变，则需要91.7年的时间才能通过租金偿还款项。此外，Langfang，Huizhou，Shijiazhuang，Hefei，Nanjing和其他地方的租赁比率也高于以上四个一级城市中的租金比例，在该国排名第二。

但是，这也是是否可以扩展租赁业务的重要先决条件。长期出租公寓公司Uke Yijia的创始人兼首席执行官Liu Xiang告诉《中国青年日报》和《中国青年在线记者》，这可能是目前租赁和租赁分期付款市场发展的最大问题。 “异常的租赁比率将导致一个问题：租赁资产的回报可以在市场上构成竞争性金融产品吗？如果没有，很难促进更大，更强大。”

对资产证券化的高希望

方便但在租户方面也有明显问题的“租金贷款”高度期望在租户方面具​​有证券化。

上面提到的第二种Ziroom租赁分期付款贷款就是一个例子。 2017年8月15日，Ziroom以租金分期付款微贷款作为基础资产发布了第一款资产证券化产品，到目前为止，尚未制定5亿元人民币，尚未制作逾期记录。明年，Ziroom将在上海证券交易所的资产证券化产品中总共完成20亿元人民币。

Xue Hongyan认为，由于租赁市场是一个典型的资本投资行业，并且通过资产证券化具有高资本消费，因此租赁机构可以迅速振兴现有资产，并在该行业的繁荣期间迅速变得更大，更强大。同时，首先是自拥有财产的业务模型，然后通过租赁在阶段回收资金也非常适合资产证券化。因此，预计资产证券化将成为长期出租公寓市场的重要资金渠道。

作为租赁市场的企业家，由他创立的Liu Xiang和Uke Yijia最近也试图依靠租金作为资产证券化。 Liu Xiang认为，传统的金融机构无法验证诸如“租金贷款”之类的零星和小规模的贷款业务，并且很难形成大型资产包和金融产品，这为租金运营商带来了更高的要求。

他认为，为了利用租赁领域的资产证券化潜力，越来越多的租赁公寓公司需要实现该行业的大规模和数字运营。 “财务的核心是风险控制，风险控制的核心是数据。只有当该行业的运营数据被数据化时，才能是透明的，并具有财务基础。”

除行业变化外，Liu Xiang还希望政策可以发布更多的“股息”。

在过去的几年中，Liu Xiang经常在成都，北京和其他地方旅行，关注并呼吁向租赁市场提供更多政策支持。他认为，在过去两年中，国家和某些地方采取了政策措施，以允许“商业到住宅”，甚至是“居住的工业”，以及进入市场和低价租赁特殊土地的集体土地，从土地和房地产资源的来源价格提供了相对较低的土地，取得了良好的成果。但是，它还可以发布更多的“政策股息”，以允许达到要出生和认可的收益率的金融产品，从而促进租赁市场的发展和增长。

Yan Yuejin向记者解释了“政策股息”的方向。 “必须进行租金证券化，但是有一个先决条件，也就是说，租赁市场必须实现同样的出租和出售权。”他认为，只有在真正实施同样的出租和出租权时，才能通过更多地关注逐渐使用资产证券化实施金融产品来获得“租金贷款”，这将更多的公司愿意参与并逐步建立相应的法规。

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