全国多城推广二手房带押过户政策：便利性与资金安全并重

自今年8月中旬以来，全国各地有十几个城市发布了“转让二手房屋抵押”的政策。

9月21日，中国人民银行的广州分行最近发出了“鼓励促进“安全转移”二手房屋模型的通知，并提出有必要充分了解促进“安全”的重要性转让“促进“安全转移”需要考虑方便和资金安全，同时，鼓励根据实际条件探索“安全转移”模型。 “ 9月23日，Hefei房地产注册指出，二手住房交易可以“以抵押贷款转移”，而“与抵押贷款的转让”政策增加了另一个城市。

记者最近采访了七个城市中“安全转移”政策的实际实施，并得知，尽管政策呼叫很高，因为当前的策略发布时间仍然很短，并且需要时间来实施它，但很少有银行可以实施这项业务。此外，交易过程有许多限制，它们必须在实施之前完全满足条件，而且实际操作的情况很少。

关于该政策的隐藏风险，一些城市已经开始提出解决方案。根据律师的分析，以前有“财产法”，之后是“民法”。两者对此事有不同的司法解释，这也导致了两个事实，即两者在此问题上有不同的看法。在《民法典》发布之前和之后，执行房地产抵押转让存在差异。

所有地区都介绍了“安全转移”政策

相关的国家部门反复强调了“一个城市，一个政策”信贷政策的灵活使用，以支持严格的住房需求。相关的政策工具箱已在全国范围内启动。截至2022年9月23日，已有十几个城市发布了“安全转移”政策。

“存款转让”政策不是最近的创新措施。据报道，今年1月，Zhuhai领导该国启动“安全转移”政策； 8月17日，Jinan宣布推出了一种新的二手房屋“安全转移”注册模型，这引起了广泛的社会关注。 9月，媒体报道说，中国人民银行的广州分行向广东领导下的分支机构和商业银行发布了文件，鼓励促进二手房屋的“安全转移”模型。据报道，这是目前在中国金融监管机构中明显鼓励促进“安全转移”的第一条官方文件。 9月23日，Hefei和其他城市还宣布加入“存款转移”团队。

尽管各个地方的政策涉及“安全转移”，但释放政策的具体情况是不同的。从政策释放主题的角度来看，在广州之前，各个城市的出版主题主要是政府，房地产注册中心和司法机构。广州加入后，银行机构作为政策释放主题引起了很多关注。从发布的内容的角度来看，政策发布的早期阶段相对简短。一些城市甚至没有宣布政策内容，而仅宣布了实施政策的结果和特定操作程序。稍后发布的政策内容相对详细且全面。例如，深圳和广州的政策不仅提议实施“存款转让”的“模型”，还提议考虑政策风险，并提到“介绍公证”。

9月21日，中国指数学院市场研究总监Chen Wenjing在《中国时报》的一位记者采访时说，自今年年初以来，国家房地产政策环境已不断优化，但政策效应并不明显，目前的购房者情绪并没有实质性的恢复，市场期望和信心总体上仍然很弱。在节省资本成本的同时，“安全转移”也可以提高二手住房交易的效率，这有利于刺激二手住房市场的交易活力并促进住房消费。预计将来会有更多的城市跟进。

同一天，中国房地产数据研究所主任陈尚在接受记者采访时指出，“安全转移”政策可以激活二手房屋的交易。政策为卖方带来便利之后，卖方还可以尽快从出售房屋中获得资金。投资购买新房屋，然后推动整体房地产市场。

无需高昂的成本借入“桥梁资金”

“用抵押贷款转移”意味着，在以抵押贷款的方式买卖二手房屋时，卖方可以完成转让注册，而无需首先退还原始抵押贷款，而买方可以通过抵押贷款获得财务贷款。许多各方认为，“存款转让”政策具有许多好处，可以说可以节省时间，精力和金钱。

根据记者的当地行业内部人士的说法，传统的二手住房交易过程是使用卖方自己的资金偿还抵押贷款或买方的购买付款，以促进未付抵押贷款以实现“释放和转让”。 “首先偿还贷款，获得其他证书，在线注册，转让政府事务中心并签发新证书。通过帐户后，您需要在获得贷款之前重新发行。银行贷款将转移直接到房东的帐户。” 9月22日，行业内部人士说。

“如果双方都缺乏资金，他们必须向机构借钱以越过桥梁。某些机构越过桥梁的费用为每天借入借入的金额8％。”行业内部人士补充说。如果卖方借入100万元的资金来“越过桥”，借款时间为30天，则将产生24,000元的“交叉”费用。借贷时间越长，就会产生的费用越多。

出售了二手屋的刘郭（伪化）在9月22日告诉记者，当时这些程序非常复杂，并且花了近一个月的时间才完成整个过程。

根据在各个地方的“存款转让”政策的最初意图，进行此操作不仅可以节省繁琐的流程，而且可以节省资本成本和缩短处理时间。例如，根据Nanjing Real Estate发布的公告，根据Nanjing的“抵押转移”模型，相关交易只需要一项申请，您可以转到一个窗口以合并抵押贷款变更的三个业务，转让注册和抵押贷款建立。

在没有很多情况下可以满足实施条件

但是，从当前在各个地方的实施情况来看，政策效应尚未得到充分证明。关于该政策的实施，从9月23日至24日，记者采访了许多中介机构和银行工作人员，发现银行可以实施该政策，银行也将对申请有各种要求。某些城市的实施是及时的。在性别方面，这些优势并没有强调，一些银行仍然需要收取一定的费用。

朱海的一家中介告诉记者，朱海建筑银行目前可以进行“存款转让”，并且只能将公司转移到公司，大约需要一个月的时间才能处理公司。但是，他还说，进行“存款转让”大约需要同一时间。

朱海建筑银行的信用经理告诉记者，买方的贷款需要在中国建筑银行完成。目前，不需要在同一分支机构完成。买方的资格是正常的。此外，需要保证费，这是卖方贷款金额的4/1000。记者计算出，如果100万元人民币的贷款金额为4,000元。

富州的一个中介告诉记者，只有中国建筑银行和信贷银行才能在富州进行“安全转移”，而其他银行则没有。目前，只有少数人可以申请“安全转移”，而且很少的案例很少。有必要满足购房者贷款金额大于房屋卖方压力，全市贷款以及一致的银行购买和销售贷款的要求。目前，只有一个成功的案件。

南京的一个中介告诉记者，据他所知，CCB目前可以处理这项业务，但对“安全转移”也有严格的要求：购买房屋是纯粹的商业贷款；买卖双室抵押银行是相同的；房屋贷款的金额大于出售房屋的还款额；卖方解决抵押贷款利息的时间是在双方之间的贷款发生之后。根据所跟踪的交易的处理时间，中介提到：“南京没有为处理相关业务收取任何费用，但可能比不进行存款的转移可能更长。”

除了一些城市，例如Zhuhai，Nanjing和Fuzhou，全国大多数城市的这一政策尚未得到充分实施。广州工作人员告诉记者，该政策可以在9月底之前实施。海南中介人员说，尽管宣布了该政策，但尚未实施该政策。 Nanjing Minsheng Bank的信用经理告诉记者，目前确实有这项政策，尚未正式发行和实施，因此应尽快实施。武汉中国银行的一位贷款经理说，他已经听说了这项政策，但他尚未发布任何文件。

债权人难以定义吗？

“买卖双方没有风险，他们只是节省交易成本，而银行的风险则在于。” 9月21日，广州的一个中介告诉记者。朱海建筑银行的信贷经理说：“没有风险，该过程可以更快。”

9月24日，北京邮政储蓄的贷款经理告诉记者，目前北京没有此类业务。但是，他认为“存款转让”的运作很困难。他认为，这种操作等同于直接改变贷方。如果以这种方式完成，债权人不容易定义的问题会更加“困扰”。他说，出售房屋的贷款尚未偿还，债务来自贷款银行。如果买方借出银行重新发布抵押贷款，则将有困难的定义，风险很高。他认为，在房地产机构的监督下，有可能借用客户的预付款来偿还和减轻压力。操作并不困难，风险也很小。

9月23日，高级律师彭·扬翁（Peng Yanjun）向记者分析了“存款转让”政策符合民法精神，并且具有法律依据。彭·扬琼（Peng Yanjun）提到，在《民法典》颁布之前，《财产法》采取了禁止抵押人转让抵押财产的立场。实施《民法典》后，《财产法》被废除了，民法典采用了抵押人的立场，能够转让抵押。物业站。

但是，彭·扬翁（Peng Yanjun）还表示，在实施过程中，“安全转移”对买方和银行都有一定的风险。 “买方的风险是，可以在交易期间密封房屋。在交易期间，如果卖方无法偿还应有的债务，则银行有权要求封印，拍卖和出售房屋，这将是对买方产生不利影响，买方可能被迫终止销售合同。” Peng Yanjun分析了。

彭·扬翁说，该银行实施本政策有一定的风险。 “银行的风险在于，实现抵押权是威胁的事实。如果是基于原始抵押人的诚实和可信赖性，通常可以携带抵押财产的出售和拍卖。顺利进行，在转让抵押财产之后，尽管抵押权仍然是抵押财产，但由于新买家拒绝合作，它经常威胁到抵押权抵押权的平稳实现。”

彭·扬翁（Peng Yanjun）还分析了成功实施“存款转让”的关键。他认为，在实施《民法典》之后，成功实施“抵押转移”的关键是是否有限制协议，以禁止未经抵押权人同意的抵押财产转让。 “如果当事方还有其他协议，他们将遵守他们的协议。”也就是说，如果当事方的抵押合同清楚地规定，未经抵押权人的同意，应转让抵押财产，则允许当事方同意限制这种自由。在这种情况下，如果银行作为抵押权人不同意，则不能进行“安全转让”。

是否可以成功实施“安全转移”取决于抵押注册的特定时间节点。彭·扬琼（Peng Yanjun）说，如果是房地产在实施民法典之前已在实施民法典之前已注册抵押贷款，并希望在实施民法典后转移，那么在抵押权人的同意下，它仍然会受到限制。对于在实施《民法典》之前已注册抵押并在抵押期内转移的房地产，未经抵押权人的同意，将不会处理转让登记。

但是，值得注意的是，深圳，广州和其他地方已经对“存款转让”风险实施了政策控制。其中，深圳市司法司法局提出了“公证的存款 +免于赎回和转让存款”模型。广州的相关政策文件指出，出于风险，银行的抵押权将失败，并且在可以转让二手房屋的“安全转移”可能会转移后，将无法达成交易，该交易可能会被转移到跨银行的“安全转移”，第三方机构（例如公证或担保）可以引入以确保资金的安全并防止和控制资金。业务风险。 （Huaxia时代）

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