合肥楼市暴涨背后的炒房客与调控政策深度解析

（本文发表在《中国经济周刊》，2017年第33期）

Hefei的Binhu的开发人员雇用了一个年轻人在车站征集客户

liu Zhaopu摄影，《中国经济周刊》的记者

去年之前，Hefei住房市场很长时间以来一直是“未知”的，而且价格徘徊在较低的水平上。去年年初，Hefei住房市场突然付出了巨大的努力，住房价格飙升。这种“潜在股票”在第二层城市中排名较低，其住房价格上涨最高。 1。它吸引了世界的更多关注。

房地产投机者蜂拥而至，房地产机构涌入，大量投机盈利资金也带来了“铜味”的气味...飙升的住房价格触发了引入和实施更严格的监管政策。政府部门。

7月3日出版的“指导Hefei住房价格过山车”的人透露了Hefei去年对房地产投机者的猜测，该投机者促进了飙升的住房价格和某些二手房屋价格的过多下降。这就像一场投资一段时间，湖上的一块巨大的岩石引起了数千浪。安海省和赫菲市的主要领导人注意了这些指示，与此同时，这也引起了房地产行业内部人士之间的集体讨论。最近，来自中国经济周刊的记者再次访问了Hefei，以恢复有关Hefei房地产市场兴衰的真相。

>>访问房屋价格的惠而浦访问Binhu：二手房屋的价格急剧降低，新房屋的价格，但没有市场

7月底，来自中国经济周刊的一名记者在炎热的阳光下来到了赫菲，并登上了Metro 1号线的Baoyuan车站的Binhu火车。大约半小时后，他在Binhu Convention and展览中心站下车。他离开地铁平台后，他的脸上就浮出水面。记者瞥了一眼一个男孩穿着马路对面的绿色T恤，手里拿着两个大红色标志，上面写着“ Hefei's House是Binhu的首选”和“ Binhu”和“ Binhu” New Dungeon，Red Star Macalline” 。记者举起了相机，想拍照，但男孩放下了展示标志，拒绝拍照。这个男孩说，他刚刚被开发商聘用来征求客户。如果记者同意前往销售办公室注册房屋，他将获得50元人民币，以便他同意拍照。记者同意。

之后，记者将男孩的摩托车带到了Binhu New Diary City的销售办公室。这是即将完成的财产，所有出售的房屋都是准确的。记者发现，从销售办公室的前台，沙桌显示区域到谈判和签署区，除了二十或三十名员工，没有看到客户。当他们看到记者进来时，他们都开始根据工作流程移动。据工作人员称，社区是商业和住宅用途，无法解决。单位价格为每平方米8,000或9,000元。它目前在市场结束时出售。 1号建筑物正在清算。它的价格定价为固定价格，也可以打折。当Hefei的房价去年最高时，该物业的平均价格为11,000元/平方米。

离开Binhu New Dior City后，记者来到了Vanke Times Guang销售办公室，该办公室被隔开了。销售人员说，这是Binhu区的一家高端物业，高层住宅建筑，别墅和别墅建造，平均售价为23,000至24,000元。这里的客户比Binhu的新日期还要多，三到四组客户正在谈判。与宽敞明亮的销售大厅相比，如此稀疏的客户似乎非常荒芜。

走出范克时代的光芒，一个戴着戴太阳帽子的中年妇女骑着骑电动自行车，打电话给记者大声看房子。她是Binhu的当地居民。她通常会帮助开发人员在有空闲时间时帮助客户并赚取一些人工费用。记者跟随她参加了Shiguang Impression和Metropolis 1907年的两个房地产项目。 Yongtongchang组5。合作开发。

在这两个物业的销售办事处，开发人员雇用了妇女来征求客户和查看房屋。它们被称为“小蜜蜂”，负责将人们从街上拉。他们告诉记者：“您在销售办公室没有看到这么多人，其中许多是从街上带来的。”

这些“小蜜蜂”的基本薪水为每天70元的薪水，他们被带到销售办公室的每个人都将获得10元的佣金。也有一些人没有基本的薪水，他们每人将获得30或50元的佣金。他们告诉记者，由于现在不容易出售房屋，Binhu的许多物业都以这种方式积累了受欢迎程度。在访问期间，记者遇到了几组“小蜜蜂”乞求帮助，称他们每天没有拉几个人，也没有完成任务。一个“小蜜蜂”姐姐几乎因为焦虑而哭了。

Binhu的当地人告诉记者，房地产价格现在正在急剧下跌，许多人被迫看房屋。每个人都在等待和观看，实际上很少有人签署合同来购买房屋。 Binhu的新房子是无价的，但开发商还宣布“ Hefei人排队一夜之间购买房屋”，产生了幻想。这种情况确实发生了，但是现在Hefei Properties并不那么受欢迎。

记者随后访问了几家当地的二手房地产机构，例如Chaoyue房地产，Meiman Real Estate，Yufeng Real Estate和Lianjia Real Estate。这些商店的经理对Binhu的二手房屋价格基本上具有相同的看法。他们认为，自去年10月2日新的Hefei房地产市场政策以来，Binhu的二手房屋价格已经开始下跌，一些房价下跌了40％以上，几乎“减半”。去年10月，宾胡（Binhu）的二手房屋价格是每平方米的23,000至24,000元人民币，平均为20,000至21,000元。目前的平均价格为每平方米16,000至17,000元，最低的价格已降至约13,000元。 。

当地一位中介经理说，Binhu目前的购房者基本上是“必要的”。去年10月发布的新政策仅是购买限制，没有销售限制。房地产投机者无法购买，但他们可以出售它，因此销售现象很严重。 。许多房地产投机者已经逃走了，其中一些人没有逃脱，只是呆在“建立营地”。他们将所拥有的房屋分成单间出租，支付了租金的银行贷款，同时在各地寻找钱来维持一个紧张的资本链。

>>多个政府部门共同努力：从“无需找到副市长，您不能购买房屋”，到房地产市场的整体稳定

回顾Hefei房地产市场在2016年大幅上升，“世界第一”的惊人增加了。顾客一夜之间排队购买房屋，“太阳盘”和“夜盘”又一个彼此出现。这种热的势头在房地产市场中产生了各种混乱：例如，停车场有权出售的开发商，停车位被强行捆绑并销售在一起，“数量费”已从数千增加到数百个增加到数百个。每次出售土地拍卖时，成千上万的土地国王必然会出售。

Hefei的一名官员告诉《中国经济周刊》的一位记者，去年该市房地产市场处于疯狂状态时，住房和城乡发展部召集了Hefei主管，拜访了北京，讨论监管政策。住房和城乡发展部的一名官员当场证实：“在Hefei中，您必须找到一名带有副市长或以上的领导人来购买房屋。如果您找不到副市长，您可以，您可以' t买房子不是真的吗？去年，Hefei的房地产市场确实达到了疯狂的水平。 。

为了应对这一混乱，Hefei的地方政府部门经常采取措施，连续提出了三轮监管政策，并通过多种措施实施了精确的政策。高温Hefei房地产市场迅速降低了大量冷却，并朝着稳定发展。

去年10月2日晚上，Hefei市政府在一夜之间发布了一项购买限制政策，并以“购买限制”为核心发布了10条新政策。内容包括：对于有非Hefei城市家庭注册的家庭，购买是购买新商业住房还是二手住房的购买；显着增加土地供应并增加土地招标条件；严格管理商业住房销售的明确价格标记的注册，类似房屋不得在6个月内注册。价格，超过6个月的重新申请提交的价格的上涨不得超过1％；加强对房地产市场的共同监督，并认真调查并惩罚非法和不规则行为，例如“助人市场以及不愿卖出”和“价格上涨价格”。

Hefei住房管理局的一名官员告诉《中国经济周刊》，Hefei的监管政策在全国范围内被认为相对严格。如果社会保障少于一年，即使您支付了社会保障补品，也不能在Hefei购买房屋。七个部门，包括人员，公共安全，住房管理等，共同监督，没有部门敢随机打开便利的门。同时，严格管理市场秩序，严格调查和惩罚ho积市场。 “一些开发商在提交后一次只提供三十或五十个单位，这会导致住房价格紧张。这绝对不可能。提交后，所有房屋价格都必须一次出售。如果他们不出售，则必须制作严格的谈判。

为了避免房地产市场的激增并购买限制，造成了对Hefei中引入的人才的意外损害，他们还发布了“ Hefei人才公寓建筑和使用管理措施（审判）”，以为所有类型的人才提供住房安全符合条件的人。

Hefei市政土地和资源局也“采取真正的努力”：就土地转移而言，实施了“限制土地价格 +现场平行拍卖 +彩票”的方法，也就是说，投标人参加了书面的一书。出价和价格响应阶段后的时间报价结束了。 ，引用的总价格不得高或等于地块所在地区的最高历史交易价格，并且超过它是无效的报价。如果现场最有效的引号具有相同的状态，它将进入“彩票”阶段。

去年11月30日，Hefei迎来了其首次“价格限制”土地拍卖，约有90家房地产公司争夺8个土地。最后，土地的两个地块达到了最高的价格，彩票终于产生了赢家。从那时起，Hefei就没有国王。 Hefei土地和资源局还要求在同一天拍卖的六个有限价格地块，以便在稍后出售，以确保房屋价格不能高于该地区相同质量和类型的项目的最高注册价格2016年10月31日之前。

在住房价格监督的过程中，所有各方都在密切关注，Hefei Price局与住房管理，行业和商业，土地和其他部门共同向市政府报告了三次，以发出有关维持稳定和健康发展的意见Hefei房地产市场。 ，敦促开发商严格实施新建商业住房的公共通知系统，对房地产市场的明确价格进行特别检查，并专注于调查和纠正18家房地产公司的价格违反价格。 2017年，Hefei Price Bureau进一步加强了对商业住房销售的“一个价格清晰”和“清晰的价格标记”归档管理系统的实施，以防止房地产市场中的重大起伏。

在1907年的Hefei Binhu City，范克（Vanke）对时代和时间印象销售办公室的光芒，到处都是空无一人，几乎无处可见顾客来咨询和查看房屋。

liu Zhaopu摄影，《中国经济周刊》的记者

>>政府监管方法变得越来越准确，开发人员感到更加焦虑

在Hefei的采访中，记者最大的印象是，Hefei主要城市地区的郊区Binhu已成为一个嘈杂的建筑工地：Tower Rakanes刺穿了天空，工程自卸车在道路上冲了。

与繁忙的建筑工地和城市的繁忙天际线相反，宾胡（Binhu）的新和二手房屋的价格严重差异化：新房屋的价格似乎很“强大”，但实际上没有市价;与去年的购买限制相比，二手房屋的数量和价格下降了，价格持续下跌，最大的下降甚至达到了“一半”的水平。交易量的下降甚至更令人惊讶，下降甚至超过了“一半”。

Hefei当地主流房地产网站Wanjia房地产网络的数据显示，Binhu的二手房屋价格在今年上半年显示出持续的下降趋势。在去年上半年，在Binhu售出了10,305家二手房屋，而今年同期的销售量仅为812个单位，销量下降也令人惊讶。在整个Hefei城市中，今年上半年售出了总共10,707个住宅商业住房，而去年同期的销量达到了48,256套，这充分证明今年上半年整个Hefei City。

Hefei中的当地媒体分析了Binhu房地产市场的数量和价格都下降了两个原因：首先，由于购买限制和提交价格限制，一些Binhu项目不愿出售。在2017年上半年，Binhu没有太多其他住房来源，因此与去年同期相比，销售量急剧下降。其次，宾胡（Binhu）是去年投资者涌向该地区的地区，房价太快上涨。既然房价属于政府的监管，投资者渴望采取行动并愿意降低价格。 ，导致Binhu的二手房屋价格大幅下跌。

进入2017年后，房地产市场法规政策变得越来越密集，手段变得越来越严格，没有放松的迹象。法规已进入“五个限制”的时代，即购买限制，贷款限制，价格限制，销售限制和业务限制。与往年的法规相比，本法规周期中最明显的事情是增加“销售限制 +业务限制”，这是对房地产市场中投机行为的致命打击，尤其是第一和第二层热门城市连续颁发了“租赁和销售和出售”的新房地产市场政策，例如仅租赁但不出售，变得越来越准确和深入。

正如一位著名的房地产开发商老板在接受《中国经济周刊》记者的一次采访时说，政府部门的监管政策现在是准确而强大的，就像开发商的头部紧张的诅咒一样，小型和中等大小房地产开发具有脆弱的资本链。该公司长期以来一直无法坚持下去，一些偶然生存的开发商就像热盘上的蚂蚁一样，很着急。

记者还感到当地开发商的焦虑：在采访中，他在Binhu的几个物业上注册了手机号码。在接下来的半个月中，他每天收到电话销售的7或八发。记者还发现，由于Hefei的当地房地产市场法规政策或建设期的影响，大多数称为记者的开发商都没有获得销售许可证。他们只能注册客户的购买意图，然后焦急地等待签发许可，开放日期即将到来。

Hefei的一位房地产公司老板告诉记者，在Hefei中，还有另一个比开发人员更焦虑的团体，即，诸如报纸，微信公共帐户，房地产渠道等的房地产媒体集团依赖于本地开发商为了生存，甚至一些所谓的房地产专家都与当地开发商有关系，“所有损失，其他损失以及其他繁荣”。房地产市场下降了，销售额下降，开发商的时光很难，这些家属也很难。因此，它还保护自己的核心利益继续鼓励开发商。

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