肥东万达选址悬念：火车站还是长临河？官方回应与万达合肥布局解析

时间：2025-01-18作者：admin分类：合肥资讯浏览：345评论：0

肥东万达

对于网上流传的肥东万达具体位置，有网友猜测是在火车站，也有网友猜测是长林河。但具体在哪里，目前还没有定论。

2016年8月2日一位市民来信：【肥东会来万达吗？】我在网上看到一些消息，肥东可能会来万达做一个项目。这是真的吗？如果有的话，请告诉我肥东的具体位置。

肥东县官方回复：经县规划局处理，经调查，万达来肥东考察，具体拟选址尚未确定。

万达会在合肥收购更多土地吗？

目前，万达在合肥布局了四大项目，不仅包括万达广场等综合体，还包括万达文旅城等文旅产业。那么万达还有可能继续拿地吗？

01 从网上曝光的万达内部PPT来看，合肥庐阳、肥东、巢湖确实被纳入万达的土地开发工作计划！

鲁阳项目：控制规划已完成，规划已上报政府，目前正在协调拆迁、挂牌时间等事宜；土地面积14.25万平方米，建筑面积56.43万平方米，持有房产14.6万平方米，待售房产41.83万平方米。

肥东项目：已与政府对接，下一步启动调整法规及征地入库事宜；土地面积25.65万平方米，建筑面积74.37万平方米，持有房产13.4万平方米，待售房产60.97万平方米。

巢湖项目：目前，巢湖地块已完成拆迁，正在协调确定商售用地范围。

02 2015年5月6日的土地拍卖会上，万达拿地负责人介绍了合肥下一期万达广场的选址情况。

随着合肥万达文化旅游城规模的扩大，万达在合肥的布局或将进一步扩大。在5月6日的土地拍卖会上，万达拿地负责人透露了一个信息：万达拟在庐阳区建设第五子。

目前，万达已在合肥政务区、包河区、瑶海区、滨湖区建设项目。人口众多的庐阳区将成为万达在合肥下一步的发展方向。

据万达拿地负责人介绍，万达已经开始在庐阳区选地，但在庐阳区待出让的土地中，没有一个地块能够满足万达的要求。虽然具体位置尚未确定，但他也透露，庐阳万达广场未来的选址可能会在北二环附近。

万达入驻？网友们是不是很期待呢？

关于万达可能进军庐阳、肥东、巢湖的传闻甚多。你期待吗？

01 小编在相关留言下方随机截取了一些网友的留言。

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@欢迎来到大飞东

@大发东缺生意！好的！我希望如此！

@肥东县哪里可以装万达？你打算拆除它吗？

@今天刚得到消息，肥东巢湖万达取消了。我是万达的

@庐阳区越来越好了！四里河泸州公园、万科、徐汇、红星美凯龙等；北五里泾路段第四公交公司（宜家）（万达、苏宁）

02 此外，此前盛传苏宁、万达、新城控股正在争夺五里泾地块。小编特地做了一个民意调查。不出所料，最“出名”的万达获得了426票！从最终投票率来看，高达80%的网友希望万达入驻五里境！

（▲投票结果）

轻资产还是重资产？万达如何规划？

不过，对于万达广场的规划，也存在不同的声音。有网友评论道：“万达接下来要在庐阳、肥东拿地，轻资产转型失败了吗？”

这是怎么回事？毕竟，从有关万达下半年工作重点的传闻中，我们可以清晰地看到，万达计划在合肥庐阳和合肥肥城拿地，而且业态均为重资产。

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那么问题来了，什么是重资产？

什么是轻资产？什么是重资产？

01 什么是重资产？

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合肥万达天鹅湖店_万达广场合肥天鹅湖店_万达天鹅合肥湖店地址

万达商业地产的主要产品是城市综合体。这种产品模式是建设一个大型万达广场，旁边建设一些配套写字楼、商铺、住宅等，将配套物业出售，用出售产生的现金流投资万达控股广场。由于中国没有金融产品来支持长期房地产投资，万达只能以“卖”来支持“租”。万达广场建成后，由万达自行拥有和经营，租金收入全部归万达所有。这种模式称为重资产模式。

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02 什么是轻资产？

”

投资建设万达广场时，资金全部由他人提供。万达负责选址、设计、建设、招商和管理，使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息管理“慧云”系统。产生的租金收入将由万达与投资者按一定比例分享。这就是万达广场的轻资产模式。

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万达：谋求从重资产向轻资产转型

万达是全球领先的房地产公司。 2015年，它拥有世界上最大的房地产面积。万达以房地产开发为主，同时也涉足其他多个产业。基于对房地产未来发展趋势的分析，万达从去年开始全面转型。

转型方向，从空间上看，是从国内企业向跨国企业发展；从内容上看，是从一家专注于房地产的企业向高科技服务企业转型。

目前，万达商业地产转型方向主要是轻资产。截至2014年，万达已开业109个万达广场，今年还将开业26个。届时，其持有的房产面积将超过2500万平方米。今年开业的万达广场均为重资产。由于万达广场从选址、谈判、设计、拿地到开业的建设周期约为三年，今年计划开业的项目不能再改成轻资产。

不过，万达计划2016年开业50个万达广场，其中20多个为轻资产。 2017年后，万达将保持每年至少开业50个万达广场的速度，其中40个以上为轻资产。万达目前拥有土地储备超过9000万平方米，其中规划超过2000万平方米用于持有万达广场等物业，7000万平方米用于销售物业。

我们的目标是五年内消化这7000万平方米的销售物业。也许五年后，万达广场就不再有重资产项目了。这意味着五年之内，万达商业地产将解构转型为商业投资服务公司，类似酒店管理公司，完全轻资产。

万达：为何转型轻资产？

并不是说万达的重资产发展不好，也不是说没有发展空间。中国的城市化进程仍在继续，业内也不乏万达的模仿者。那么为什么现在要果断转向轻资产呢？

1.扩大竞争优势

到今年年底，万达将有135个广场开业，成为全球最大、规模足够大的广场。如果你没有远大的目标，光靠租金的自然上涨就可以完全知足常乐，高枕无忧了。但对于中国近14亿人口的消费市场来说，我们的规模还太小。为了扩大我们的竞争优势，我们必须做大。重资产企业受房地产周期影响。市场景气时，房子卖得好，现金流回得快，开发也容易。

但我们分析，中国房地产已经到了供需平衡的拐点。躺着赚钱就能获得高利润的时代已经过去了。未来房地产要靠好的品牌、定价、营销等方面。重资产模式虽然还能发展，但难度越来越大。要快速扩大规模，必须向轻资产企业转型。

由于万达广场有了品牌，不少机构和个人纷纷向万达寻求投资。万达为何不利用这一点？现在有一句名言：做生意最好的方式就是用别人的钱做自己的事。万达需要在五年内足够大，才能彻底消灭竞争对手。万达正在挖一条更宽更深的护城河。

2.发展中小城市

有分析人士问我，为什么万达不重点发展一二线城市。三四线城市的房价和租金都这么高吗？这是对房地产缺乏了解。房地产的核心指标不是房价和每平方米的租金，而是租金回报率，即租金与投资的比率。项目每年收取的租金，扣除各种税费后，除以项目投资即可看到回报率。。例如，从租金回报率来看，一二线城市的项目甚至可能不如三四线城市的项目，因为一二线城市的地价较贵，投资也较多。更大。

重资产投资主要取决于房价。只有销售利润高了才能投资，在三四线城市发展困难。由于轻资产是纯投资，不销售，所以不用担心房价。只要城市人口足够多，租金回报率合适，就可以做到。万达已进入大量三四线城市。三四线城市开发房地产最大的挑战是招商难。大多数公司根本不敢进入，因为他们无法吸引投资者。

万达丰富的商业资源是其最大的优势。我们已经签约的合作商户超过5000家，其中很多都是万达的密切合作伙伴。万达走到哪儿，他们就到哪儿。现在万达不是在招募投资者，而是在选择投资者。万达的招商有硬性规定，任何商户每年在万达广场开设的店铺数量不能超过当年万达广场开业总数的50%。去年，这一比例进一步减少至三分之一。

这样做的原因之一是为了防范风险。如果万达开500家门店、超市等产业，全部由一个商户租赁，如果经营出现问题，风险就很大。二是防止内部腐败。我们不能允许个体商家因为找了某个万达招商人员就在万达广场无限开店。我们对每个品牌可以进入万达广场的门店数量进行了限制。

三四线城市的土地价格相对便宜，现在可以选择更好的中心位置。从我们的经验来看，一个450万人口的三四线城市完全可以容纳一个大型万达广场，而且三四线城市的消费者忠诚度更高。

目前我国商业地产投资不平衡，集中在大城市，部分地方出现过热现象。但对于城市人口较多的三四线城市来说，投资却十分稀缺。很多地方，别说大型综合体，连影厅都没有电影院。仅从万达院线的营收数据分析，超过70%的增长来自三四线城市。虽然单价稍低，但总人口较多，消费者忠诚度较高。万达广场很容易形成单一商业中心，投资回报率不逊色于大城市。这是万达发展的良好机遇。

3.产生边际效益

万达为了加快发展，轻资产化。万达现在每年开业26个广场，新增保有量约500万平方米，这在全球范围内都是史无前例的，甚至是史无前例的。从国际经验来看，房地产开发与城镇化进程密不可分。一个国家城市化的关键过程只有20到30年。城市化进程一旦结束，就没有大规模发展的机会。

中国城镇化快速推进，万达遇到了历史性的黄金机遇，同时也正是因为做好了准备，才抓住了这个机遇。我们要继续加大力度，尽快发展我国大中小城市。

从财务角度来看，轻资产的回报率也非常好。两家轻资产店的管理收入利润总和也与一家重资产店相当。假设一家标准轻资产门店年租金能达到1亿元，两家门店年租金为2亿元，万达可以获得7000万元的租金。标准重资产店面平均租金为1亿。扣除管理成本和税金后，财务利润与收入基本持平。

更重要的是，轻资产的快速扩张还能产生边际效应。以在深圳证券交易所上市的万达院线为例。其大部分电影院位于万达广场。万达商业地产发展迅猛，连锁影院发展迅猛。

万达正在开发的“宝贝王”是中国首个集儿童娱乐、教育培训、餐饮、零售于一体的综合性儿童娱乐项目。万达之所以要发展儿童业务，是因为如果万达广场没有儿童业务，那么其服务的年龄段就会出现差距。我们测算，儿童业务可为广场带来两位数以上的客流增长。

万达广场合肥天鹅湖店_万达天鹅合肥湖店地址_合肥万达天鹅湖店

为什么要自己做呢，因为你找不到能跟上万达速度的合作伙伴。国内儿童企业要么只从事儿童游乐，要么只从事儿童零售，尚无综合性企业。我们出国寻找欧洲、日本、韩国的公司，但没有一家敢进入中国市场。就算有，他们也不敢这么快。一年开一两家根本无法满足我们的发展需求，所以万达决定决心自己做。

万达儿童娱乐公司去年成立，第一年就开设了9家门店。如果万达广场继续按照目前的速度发展，很快就会成为全球最大的儿童娱乐公司。万达广场数量的扩张也将为万达的O2O和互联网金融业务带来更多资源。

万达：轻资产战略的目标是什么？

万达的轻资产战略有两个战略目标：

第一，2020年要开业400到500个万达广场。原来我们在重资产模式下给自己定的目标是到2020年开业240到250个广场，现在这个数字已经增加了近一倍。万达计划到2025年开设1000个万达广场。

其次，万达商业地产2020年净利润的三分之二将来自租金收入。如果一家公司的净利润三分之二来自房地产以外，那么该公司就不能再被称为房地产公司。所以我们也有计划，未来万达商业地产有限公司可能会去掉“地产”二字，成为万达商投。企业或商业投资管理公司。此次解构也实现了万达商业地产的全面转型。

布局合肥后，产品打造进展如何？

2016年，在万达谋求“重资产向轻资产”转型的重要时刻，为何合肥的拿地布局依然不重资产？虽然计划尚未确定，但我们对正处于转型期的万达更加兴奋：万达在庐阳、肥东、巢湖的产品打造上会有所作为吗？

1、这座城市发展潜力无限，对万达深耕合肥充满信心。

值得一提的是，王健林此前曾表达过对合肥的看好：

“首先，合肥的土地开发规模非常快，这是中国大多数城市无法企及的。短短七八年的时间，整个城市的骨架就得到了极大的拓展，每年新增人口约30万人。其次，我们在合肥运营了两个项目，投资收益超出了预期，而且现在高铁时代已经到来，合肥处于中间位置。全国的任何一个城市都可以很快到达，是很多条铁路的交汇点，文化旅游城市的发展不仅会辐射到合肥及其周边地区，而且还会辐射到其他城市。我们之所以在合肥建设文化旅游城。”

2、万达将为庐阳、肥东、巢湖做什么？

庐阳、肥东、巢湖万达广场建设：

01 从车型定位来看，庐阳五里境和巢湖农机地都不是城市最繁华的中心。这三个万达广场的定位应该是城市副中心的拓展。

02 业务模式方面，由于鲁阳、肥东万达广场仍定位为重资产，业务模式仍以销售、维修、租赁模式为主。根据商家意愿签订意向书，开发前征求商家意见，然后根据商家需求进行店铺规划设计；出售住宅楼、办公楼，所有业务都是自给自足。这种合理的自持比例不仅不会造成资金紧张，还能在未来提供更大的回报。

03 从业态结构来看，万达商业地产中餐饮占比应该较大。 “主力店+商业街”模式“捆绑”了大量餐饮、休闲、文化、娱乐品牌，整合多功能业态，为顾客提供一站式服务。

合肥房地产大讲堂现已开放！

活动时间：2016年9月3日（周六）下午13:30-16:30

活动地点：经济开发区国际会展中心

活动嘉宾

1. 朱德凯合肥学院房地产研究所所长

2.同测百瑞数据研究院院长刘乃元

活动演讲主题