中国一二线城市房价上涨趋势分析：深圳、上海、北京领涨，年轻人购房压力大

近一年多来，房地产牛市不断。深圳率先发声，上海、北京紧随其后，然后是二线城市南京、苏州、厦门、合肥“四小龙”。接下来，可能还会有另一轮。前往小巴所在的杭州等候。

每次房价上涨，舆论都不太好。很多人会指责政府推高房价，指责开发商肆无忌惮地牟取暴利。

小巴经常听到这样的意见：目前一二线城市的房价太高，远远超过了潜在的购买力。现在北京、上海、深圳打拼的年轻人有多少能买得起房？这些城市的房价会带动年轻人回家乡，所以房价至少下降一半，让大家都买得起也是合理的。

还有一些人，就像去年期待股市断崖式暴跌一样，等待高房价泡沫破灭的那一刻，然后就可以冲进去买房了。

许多年轻人都在等待房价下跌才能买东西。

现在房价非常高，特别是经过这一轮一线城市和东南沿海主要二线城市的房价暴涨之后。这对于小巴等需要买房的年轻人来说，绝对不是一件好事。

但是，如果房价跌了一半，你觉得你还能买得起房子吗？这种情况需要一个前提，那就是房价下跌了，但是你的财富和收入没有变化，至少没有房价跌得那么严重。但现实中，更有可能的是，如果房价下跌一半，我们的财富存量和收入也会相应减少，到时候我们仍然买不起房。

谁最不希望房价下跌？大家首先想到的一定是政府和开发商。其实除了这两类人之外，还有两类人。其中一个是买房的人，另一个是银行。

近年来，不少80后的朋友都在杭州买了房。有的位于G20闪耀的钱江新城，有的位于远离市中心的周边郊区。几乎没有一个位于周边郊区。例外的是使用银行抵押贷款。

杭州钱江新城夜晚灯光秀

贷款杠杆是刚性的，而房价是有弹性的。假设一个人买了一套100万元的房子——首付20万元，抵押贷款80万元。当房价下跌超过20%时，房子的价值还不到80万元，他还欠着80万元的银行贷款。你觉得，这个时候，这个人是应该继续还贷，还是干脆违约，让银行没收房子呢？反正这个时候我还欠银行一大笔钱去买新的。

世界上最痛苦的人就是那些在通货膨胀高、房价上涨的时候抵押贷款买房，然后在房价下跌的时候因为各种原因不得不卖掉房子的人。这就像借钱用杠杆炒股票一样，更不用说本金全部损失了。 ，而且还欠下很多债务。

房屋贬值，让大家都成了“百万富翁”，资不抵债。政府和开发商手中的土地也是如此。当违约频发、银行频频无法收回贷款时，就会面临系统性风险。一旦金融体系出现问题，现实企业就会出现各种融资问题，一波裁员、破产潮可能随之而来。

1929年美国历史上最严重的经济危机

在这种情况下，指望房价下跌、收入上升，就能轻松买房，无异于痴人说梦。能够减少收入并保住工作就已经很好了。 20世纪90年代日本房地产崩盘后，大量银行和公司倒闭。普通老百姓要么没有工作保障，要么工资不变甚至减薪。社会需求低迷，经济陷入通货紧缩无法自拔。这就是原因。

总而言之，无论是借款人还是获得房屋或土地抵押贷款的借款人都不会希望抵押品贬值。这是政府、开发商、购房者、银行的共同愿望。毕竟房子是他们的资产。

如果用大宗商品价格来对应房价，那就有点类似于经济学中的通货膨胀：突然增加、缓慢增加、减少分别对应恶性通货膨胀、适度通货膨胀和通货紧缩。

就危害而言，恶性通货膨胀肯定是首当其冲，而物价持续下跌导致的通货紧缩实际上比物价持续上涨导致的通胀危害要大得多。低水平的通货膨胀甚至被认为有利于经济发展。

经济增长时期的通货膨胀意味着货币虽然在缓慢贬值，但货币总量仍在增加。但通货紧缩时，往往意味着市场萧条、产品降价、企业卖不出去。你会发现你无法赚到新的钱。 。

当企业卖不出产品时，他们就用产品来支付工资

有些人认为，当价格下跌时，人们就会买东西。但在物价持续下跌的市场中，人们购买可能会更加犹豫，因为今天5元的面包明天就卖4元，今天2000元的电视。明天可能会卖到1500。有了这样的期望，除非是生活必需品，否则没有人会买，因为买了可能会赔钱。

从小霸这样的普通人的角度来看，我们关心的并不是通货膨胀、通货紧缩，还是房价涨跌哪​​个更可怕。我们关心的是，如果通货膨胀和通货紧缩，或者房价上涨或下跌，什么对我们最有利。

最后，小八无奈的发现，其实，随着房价的上涨，买房变得非常困难。如果房价下跌，按照上述逻辑，买房似乎就更难了。最好的办法是，只有在经济结构和楼市表现处于适度通胀水平的情况下，房价才应该稳定或者更慢地上涨，同时你的收入应该上涨得更快。

房地产上市公司的利润率不足10%。房价疯涨，谁赚了钱？

房地产真的是暴利行业吗？至少上市房企财报反映的数字并非如此。在过去十几年房地产价格持续上涨的背景下，上市房企的净利率持续下降，甚至跌破10%。

当房地产最重要的资源——土地和资金——被高度垄断和监管时，房地产企业实际上是“步入”的。

房地产上市公司净利润率跌破10%。钱去哪儿了？

虽然本轮一二线城市房价的疯涨让不少拥有巨额土地储备的大型房企“赚钱”，但近五年来上市房企的毛利率和净利润率年总体呈下降趋势。

面包财经（微信公众号ID：mbcaijing）统计了120多家房地产行业上市公司历年利润率发现：2015年底，房地产上市公司净利润率为9.99% ，这是过去10年来首次跌破10%。较2017年的17.02%下降7个百分点。今年上半年，房企净利润率约为9.94%，仍不足10%。如果按照归属于母公司股东的净利润计算，去年以来净利润率实际上已跌破9%。

下图是面包财经根据财报统计绘制的历年上市房企盈利走势图：

上市房企毛利也经历了四年连续下滑，今年上半年止住了下滑趋势。 2011年至今年上半年，上市房地产公司毛利率从39.09%下降至27.78%，降幅超过10个百分点。

A股大型房地产上市公司的利润率走势也可以反映行业的整体情况。财报数据显示，保利地产2007年净利润率为20.06%，今年上半年为12.67%；九年来，下降了近8个百分点。万科的销售净利率从2010年的17.43%下降到今年上半年的9.49%。

过去几年，房价持续上涨，而上市房企的利润率却整体下降。这很大程度上反映出作为房地产主要成本的土地价格和税收的上涨速度快于营业收入的上涨速度。另一方面，由于房企特殊的收入和利润核算方法，今年上半年一二线城市房价暴涨，这通常反映在二线的财报上。今年上半年和明年上半年。然而，当房价暴涨时，一二线地价上涨速度更快，面粉比面包贵几乎成了常态。上市房企的利润率提升空间已被地王吞噬。

冰冷的利润率数据表明，在高度的土地垄断面前，即使是房地产企业也不过是从地价到房价的制定者。

利润增长靠资产扩张，超级掠夺者才能生存

房地产企业的利润增长很大程度上取决于资产规模和财务杠杆的扩张。

对上市5年以上的127家房地产上市公司统计发现，2010年至2015年，这些公司营业收入总额从3561.7亿元增长到1.12万亿元，五年时间增长了2.15倍；同期归属于母公司股东的净利润从511.63亿元增长至902.41亿元，增幅仅为76.38%。

简单计算：销售规模增速接近净利润增速的三倍，这意味着上市房企只有增加销售规模和资产规模才能维持原有利润。不管你喜欢与否，如果你想维持自己的行业地位，就必须进入规模扩张的“军备竞赛”。

从2013年6月底到今年6月底，上市房企总资产从3.05万亿元增至5.4万亿元；两年增加超过2万亿。与此同时，负债也在快速扩张。 127家可比公司负债总额2015年底超过3.57万亿，今年年中突破4万亿。负债率仍维持在77%左右的高位。

今年以来，地王频出，再次推高房企规模扩张速度。每宗耗资数百亿的土地拍卖，意味着小房企要么与巨头结盟，要么被淘汰。

上市房企扩张，人均工资猛增20%

行业规模的快速扩张，使房地产行业成为工资上涨最快的行业之一。

面包财经根据财报数据测算：去年，127家A股上市房企员工薪资总额为512.89亿元，员工总数为38.53万人，人均薪资达到13.31万元；与2014年人均10.9万元相比，增长22%以上。这一增速远高于2015年全国人均可支配收入8.9%的增速。

薪资上涨​​的同时，上市房企员工总数也在快速增长。 2015年末员工人数较上年末增长14.8%。远远超过A股上市公司员工总数的增幅。

今年上半年，并非所有公司都公布了详细的员工构成。但从各大上市公司的业绩来看，2016年的增员加薪几乎已成定局。

在房价疯涨的背景下，资金和人员纷纷涌入房地产行业。房地产净利润虽然下滑，但仍远高于制造业。统计上市公司财报数据显示，1800多家制造业上市公司净利润率仅为3.88%，不到房地产的一半。

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来源：腾讯财经编译自吴晓波频道、面包财经（ID：mbcaijing）

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