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合肥二手房价格走势分析：2023年6月起下跌幅度明显增大

时间：2025-01-07作者：admin分类：合肥资讯浏览：376评论：0

最近，我发现二手房的价格长期维持在15000/㎡。

从去年6月份开始，月均价开始零星跌破18000/㎡。

事实上，价格就像其他一切一样，沿着阻力最小的方向移动。

目前合肥二手房价格可以守住这条线。

只能说，却很难说。

PS：以下纯属个人观点。欢迎批评和指正。

01

初步判断，合肥楼市基本有周期，一般在3至5年左右。但随着市场底层因素的变化，超出了固有的周期认知。

正如半年前的一篇文章提到的，合肥二手房交易价格在2022年5月达到顶峰，一直处于震荡下行的调整过程中。前期还在小幅波动，但从2023年6月开始，下跌幅度明显加大。

我们都知道，价格和其他一切一样，都会沿着阻力最小的线运行，而在当前的市场环境下，大量二手房业主急于套现。降价仍是促进二手房交易的主导手段。导致下跌的阻力很小。

不过，从2024年四季度开始，合肥二手房价格降幅开始逐渐收窄。 2023年底均价较年初缩水近12%。但到2024年，这一比例下降至3.6%，一下子减少了近8%。百分点。

相应地，成交均价基本维持在15000/㎡左右。

事实上，虽然目前合肥二手房成交均价整体维持在1.5万/㎡的水平，但并不意味着各地区、各行业的水平一致。

这是有区别的，主要受地区和行业阶段性供需情况的影响。尤其是那些前期投机者聚集的板块。

比如，在滨湖金融板块，今年11月底，金鹏一品田完成了一套121平方米的房屋成交，单价仅为15234元/平方米。要知道一年前的成交价还在25000元/平方米左右。还有省政府部门，比如绿城招商成源。近一个月成交均价在2万/平方米左右，而一年前的成交均价也在2.3万/平方米左右。

至于新站片区和运河板块，由于该板块能量水平较低，加上政府大量的土地供应以及前几年规划的预期引导，众多投资者聚集在一起，从而得出目前该行业的二手房数量。总体供给大于需求，价格不断下降。

事实上，不少项目的售价已经低于市场售价。

以新站职教城地段的美的金科县为例。最近成交的是一套103平方米的三居室房屋。价格跌破万元，为9800元/平方米。要知道，此前新房销售的优惠价在13000-14000/㎡左右。首付立即消失。

这种情况在运河板块也是如此。例如，合肥首个“彩票板块”昆云七路仅售出两套房源，售价低至11484元/平方米，较当时均价14967元/平方米下降约23%。平方米。

目前15000/㎡的价格线能否维持？

（图片来源于网络）

合肥房价的走势_2025年合肥房价走势图_合肥房价走势图2021

根据目前的数据以及与一些中介机构的沟通，估计守住这个价格线还是比较困难的。有两个原因。

首先，从机构获得的数据来看，虽然合肥二手房均价基本维持在15000元/㎡的价格水平。但在具体交易细节上，合肥二手房交易议价比例已从年初的6%以上提升至目前的9%左右。议价空间继续呈现波浪式增长，这意味着二手房市场仍然存在价格下跌的情况。压力。

其次，近两个月来，虽然合肥二手房市场成交量有所增加，尤其是11月份，但这已是2022年以来第三次单月成交量突破3000套。不过，从另一组数据来看，11月新​​增挂牌量约2.2万套，环比增长34.2%。

与此同时，降价房屋的比例也同步上升。在中介机构监测的社区中，降价住房的比例达到了总数的80%左右。只是部分小区的价格上涨掩盖了整体价格的下降。剔除这部分，实际价格已经跌破15000/㎡线。

因此，以价换量仍是市场主流。尽管部分住宅区凭借区位优势和产品品质实现了价格上涨，但整体市场走势仍呈下行趋势。

可见，合肥二手房维持这一价格线存在一定挑战。

其实现在的二手房市场，我一直认为最好不要考虑价格能否保持在安全水平，而是先维持交易量。毕竟，没有销量，价格就没任何用处。

总之，只要数量能稳定就好！

02

从宏观政策来看，到目前为止，楼市政策基本落实到底。估计后续大部分会成为市场的垃圾时间，普通人纷纷降低预期。上周的两次会议可以看作是给楼市的最后一份礼物，也就是对明年的预期。

但会议的措辞仍然以稳定为主，稳中求进。

虽然我想增加对楼市的信心，让市场保持火爆，至少到春节。尽管各家媒体各显神​​通，将明年的“适度宽松”炒作上天，但宣传力度只能唤起普通民众的乐观情绪，却无法改变专业人士的谨慎态度。

而且，会议明确提出“社会融资规模和货币供应量增长要与经济增长和物价总水平预期目标相匹配。这意味着2025年货币供应量增速实际上与居民消费增速相近”。前两年。”至少在文件中，没有出现大泄密的情况。

而且，更重要的是，会议针对房地产的措辞是“继续努力推动房地产市场止跌企稳”。一个“继续”，其实可以看出高层仍然认为房地产市场距离止跌企稳还很远。这个问题很长，不是短时间内能够解决的。

其实仔细想想也是有道理的。如果今年“止跌回稳”的目标能够实现，那么明年高层如何布置“继续大力推动房地产市场止跌回稳”的任务呢？

（图片来源于网络）

我们再回到合肥的二手房。

毕竟在前几年的高峰期，很多投资者入市，甚至是加杠杆入市。如今，二手房市场整体呈现下滑趋势，对于这些投资者来说，回报率直线下降。结果，许多投资者退出了市场。

2025年合肥房价走势图_合肥房价走势图2021_合肥房价的走势

具体来说，住房有两种，一种是改善板块的急需住房，一种是投资者聚集的急需住房。在前一种情况下，改进不被重视，而且刚需被认为是昂贵的。后者一旦出现降价，就会不断放大，进而出现大规模下跌。

事实上，在合肥，当时市场上很多人喜欢用涨价来判断价格，依靠当时市场热情的支撑以及策划和预期的宣传，促使很多投资者入驻。

但实际上，在宏观市场上，一般都是数量在先，数量是因，价格是果。一般是供需关系引起的量的变化，决定了价格和变化。因此，以价格来判断价格，就相当于以结果来判断结果，这肯定会导致一定程度的误判。

这是典型的利用短期价格评估价值、静态二手房价格分析市场。

因此，市场对数量的判断逐渐从供给侧转向需求侧和客户端。慢慢地，顾客开始比较、犹豫、放弃，进一步导致客量不足。再加上老百姓的就业和收入预期不稳定，导致信心不足。

当需求和欲望低迷时，价格自然会回落。

此外，对于那些突然出现的非常受欢迎的行业。大多数进入游戏的人都会忽略的一个问题是时间。任何一个行业从诞生到完全成熟，都需要随着时间的不断沉淀和积累，才能形成其应有的价值。

但如果忽视这一点，它还处于起步阶段，甚至还处于概念阶段。光是涌入这个市场就像吃了兴奋剂一样，让人血液沸腾。

浮肿并不等于胖，毕竟还是要减肥。

03

最后，关于二手房价格的一些思考：

对于市场来说，成交量的变化实际上是晴雨表。

就像在看得见的地方能站得稳一样，是因为在看不见的地方你能站稳。

因此，二手房的交易量，

决定市场接下来会做什么？

合肥二手房价格下跌并不是坏事，而是健康的。

毕竟，挤出泡沫可以使体积稳定。

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