2024年房贷利率调整全解析：公积金贷款降息0.25%，LPR下调60个基点

新年伊始，对于不少购房者来说，房贷利率从1月1日起就开始出现明显变化，2024年全年房贷利率政策的多项调整将分批实现。

商业住房贷款和公积金贷款2024年将迎来多项政策调整，随着政策和降息的陆续落地，存量个人住房公积金贷款将从1月份开始实施新的降息0.25个百分点2025 年 1 月；此外，根据借款人的重定价日期和重定价周期调整情况，部分现有房贷用户也有望在新年前几个月“刷新”房贷利率。

总体来看，2024年5年期及以上LPR累计下调60个基点，加上各地房贷利率加点政策调整，存量房贷用户还款压力有所减轻，新房成本也随之降低。房屋购买量也大幅下降。

新的一年房贷利率将如何变化？ 2024年底召开的中央经济工作会议提出，2025年实行适度宽松的货币政策，适时降准降息。中国指数研究院在“2024年楼市十大关键词”中提到，目前涉及居民购房成本、购房门槛的需求侧政策，如房贷利率、交易税、首付比例等都已降至历史上最宽松的水平。还有降低抵押贷款利率和减少交易税的空间。近日，住建部提出“切实发挥住房公积金的支撑作用”。预计2025年公积金贷款利率可能进一步下调。

商业贷款利率全年下降超60BP

目前，商业个人住房贷款利率定价方式主要包括固定利率和浮动利率。浮动利率已成为较为主流的定价方式。对于浮动利率来说，影响利率的主要因素是贷款报价利率（LPR）以及在此基础上加点。

其中，5年以上LPR对房贷利率影响最大，2024年共3次下调。具体来说，2024年2月，5年以上LPR从4.2%下降至3.95%； 7月再次下调10个基点至3.85%； 10月份再次下降25个BP至3.6%，12月份仍维持在3.6%的水平。以此计算，五年LPR从年初的4.2%下降到年末的3.6%，累计下降60个基点。

影响房贷利率的另一个因素是LPR加点（加点可以为负）。此前，不同城市通过加分的方式规定了不同的房贷利率下限，作为“一城一策”的调控方式。目前，只有北京、上海、深圳等部分城市尚未取消。按照最新LPR和利率下限要求计算，目前北京、上海、深圳首套房商业贷款利率均为3.15%。二套房贷款根据城市和地区的不同略有不同，但较低的利率区间大多在3.35%至3.55%之间。之间。

随着房贷利率下降，部分城市首套房贷款利率已跌破3%。不过，2024年10月底以来，杭州、广州、武汉、长沙、南京、佛山、苏州、东莞等8个大中城市相继上调房贷利率。利率方面，首套房贷款利率已回归“3”。

此前，不同时期同城商业性个人住房贷款利率下限存在较大差异，2024年底达到近年来最低利率。

以上海为例，2024年5月27日一系列重磅政策发布后，首套房商业性个人住房贷款利率下限调整至不低于同期贷款市场报价利率（LPR）负45个基点。在此之前，若首套房贷款为2021年7月24日至2023年12月14日，执行的购房利率为LPR+35BP；若首套房贷款为2023年12月15日至2024年5月27日，执行的房贷利率为LPR-10BP。

结合2024年10月存量房贷批量调整至LPR-30BP的政策，对上海以上两阶段购房的存量房贷借款人利率最高下调65个基点。加上LPR下调，实际利率下降幅度将超过125个基点。

对于新购房者来说，房贷利率的降低也大幅降低了购房成本。同样以上海新发放首套房贷款利率为例，根据发放贷款时的利率和LPR计算，2024年1月新发放首套房贷款利率为4.1%，按12月利率已降至3.15%。与2024年初相比，年底新增首套房贷款利率降低95个基点。

部分现有抵押贷款利率在重新定价周期调整后已“刷新”。

另一个与房贷降息频率密切相关的变化是，从2024年11月开始，取消最短重定价周期为一年的限制，借款人可以与银行协商重定价周期。

此前，不少现有房贷借款人向记者表示，新政策生效后，他们立即做出了调整。调整重新定价周期将如何影响2025年的抵押贷款还款？对于此前申请调整的用户，随着新的重定价日期的生效，其房贷利率将在2025年前几个月逐步下调至目前较低的利率。

根据2024年9月发布的中国人民银行公告[2024]11号，自2024年11月1日起，合同中采用浮动利率的商业贷款借款人可以与银行协商约定重定价周期。在实际操作过程中，大部分银行已于2024年11月开始逐步受理此项业务。现有房贷客户可以选择3个月、6个月、12个月等不同周期进行重定价。

本次调整前，最短重定价周期为一年。以重定价日为1月1日为例，调整前，每年只能在1月1日根据最新LPR报价调整一次房贷利率。如果您之前申请将重定价周期调整为3个月，那么新的重定价日期为每年的1月1日、4月1日、7月1日、10月1日，即每年上述四个日期的房贷利率将按照最新LPR调整，每年共调整4次。由于去年11月就申请了调整，最新的房贷利率也将在1月1日这一最新重定价日“刷新”。

业内人士普遍认为，重定价周期越短，利率下降时越划算，利率上升时则相反。上海易居房地产研究所副所长严跃进表示，如果全国购房按揭利率普遍下降，那么每三个月调整一次会有好处。但反过来说，如果有一天全国购房抵押贷款利率上涨，每月的还款负担也会提前增加。他提醒说，硬币有两个面，购房者需要理解这一点。

现行公积金贷款利率开始执行新利率

除了商业性个人住房贷款外，存量公积金贷款也在1月1日经历了全国范围内的一轮降准。

2024年5月，央行发布《关于降低个人住房公积金贷款利率的通知》。自2024年5月18日起，个人住房公积金贷款利率降低0.25个百分点。首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%、2.85%，第二套个人住房5年以下（含5年）和以上住房贷款公积金贷款利率5年分别调整为不低于2.775%和3.325%。

根据各地情况，2024年5月18日起新发放的个人公积金贷款可直接享受新利率，而此前发放的未到期个人公积金贷款自2025年1月1日起调整为新利率。同时值得注意的是，现有贷款利率下调将是统一批量调整，无需主动申请。

事实上，除了上述新年即将实施的存量贷款利率“利好消息”外，年底年初，多地公积金管理中心还发布了公积金贷款新政策或就新政策公开征求意见。

例如，重庆市住房公积金管理中心于2024年12月30日发布《关于开展商转公积金贷款直转业务的通知》，将于2024年12月30日启动住房公积金商业转公积金贷款直转业务。 - 从现在开始向公共贷款。首批办理此项业务的银行有：工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行。其余住房公积金贷款合作银行将根据实际情况逐步推广。

合肥市住房公积金管理委员会办公室将于12月30日起向社会公开征求《关于恢复住房公积金“企对公”贷款业务的通知》（征求意见稿）的意见， 2024年，计划重启个人住房商业贷款转住房公积金。贷款业务。根据征求意见稿，如果贷款房屋是该地区的首套住房，且借款人没有住房公积金贷款记录，则有望能够申请“企转公”。

北京市住房公积金管理中心于2024年12月31日发布《关于调整住房公积金个人住房贷款借款人年龄限额的通知》，公积金贷款借款人年龄上限由最高65岁调整为最大年龄68岁。

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