7月二手房市场热度不减，包河区房价分析与区域划分详解

一般来说，7月是二手房交易的淡季，但从粉丝询盘数量来看，市场似乎仍保持着一定的温度。或许是受疫情影响，周期有所推迟。分析包河区已经一年了。很多同学一直催我更新，主要是这方面没有受到太多关注。

我统计了合肥链家2019年全年所有二手房交易数据，共有样本12807个，均价16425元/平方米，较去年上涨39元/平方米，涨幅0.24%年16386元/平方米。其中，包河区共售出1,266套，占成交总量的9.9%，较去年下降1.7%。

下面我就包河区的房价按区域进行分析点评。以环城河、一环路、二环路、绕城高速、京台高速、锦绣大道为界，我把包河区划分为四个部分，分别是：

1. 48中学区街区。具体范围为：环城河以南、南淝河以西、南一环以北、金寨路以东。

2、二环路内段。具体范围为：南一环以南、南淝河以西、南二环以北、金寨路以东。

3、二环外段。具体范围为：绕城高速以北、金寨路以东、南二环以南、南淝河以西。

4、包河工业园片区。具体范围为：绕城高速以南、京台高速以东、锦绣大道以北、南飞河以西。

本文分析的数据主要是2019年全年的平均数据，并不能完全代表包河区目前的真实房价。因为今年上半年不同行业、不同社区表现不同，房价一直在上涨（下跌），所以不同社区目前的实际价格可能比图中标注的要高（低）。

这里我想说明一下，由于链家网公布的交易信息，存在极少数房屋为了避税而低成交价的现象。因此，我没有采用明显低于市场价格的样品。由于此类异常样本的数量非常少，大概不到1%，因此不会影响样本库的整体质量。

这次对比的数据是2018年全年的分析，具体可以参考我的文章《2018年合肥市包河区房价及购房建议分析》。

本次分析，我计算了各个小区的房价涨幅，对比数据为2018年的成交均价。由于很多小区的成交数据太小，误差较大，对于样本特别小的小区，涨价仅供参考。但该板块整体房价走势具有一定的参考价值。

2019年包河区成交均价为15589元/平方米，较2018年（15765元/平方米）下降176元/平方米，降幅-1.11%，表现较大盘差很多市场。交易周期由104.9天增加至109.8天，延长4.9天；议价空间由3.28%扩大至3.55%，增幅为0.27%。

事实上，包河区二手房成交占比已经连续两年下降，比2017年下降了3.4个百分点，这意味着包河区房产的吸引力正在逐渐下降。同时，平均交易周期拉长，议价空间也增大。去年四季度房价跌幅持续扩大，充分说明包河区整体面积正在逐渐劣化。

48中学区组

48中学区2019年共售出145套，成交均价从2018年的16337元/平方米上涨至16976元/平方米，上涨639元/平方米，涨幅3.91%，远高于全市平均水平。议价空间为3.66%，比去年提高0.57个百分点，高于平均水平。交易周期为87.1天，比去年延长16.5天，远低于平均水平。

虽然48中学区的房价还在上涨，而且涨幅还不错，但与我之前分析的45中学、50中学和168玫瑰园学校相比，确实是小巫见大巫了。 48中学这两年的退步是比较明显的。在45中学和42中学的夹击下，48中学显得有些不稳定（《合肥真假学区房——2019合肥初中学区排名与分析》）。

之前我分析过48中住房下滑的原因。从学区来看，48中学已经逐渐落后于传统名校45中学、42中学和50中学东西部学校。从平均房龄来看，也比50中、新校、50中差。 168玫瑰园学校和46中学即使在学区中也往往处于不利地位。这两方面都没有优势，所以48中区的住房逐渐开始走下坡路。

从实际成交来看，48中学区中住房最强的小学学区依然是屯溪路小学，堪称包河区顶尖的双学区。但遗憾的是，成交均价不足2万元，低于其他区。两个学区的均价都是3万+，相差甚远。

屯溪路小学区内，相对年轻的社区有城市华庭和峰会国际公寓。市区华亭大部分是面积小于60平方米的公寓。单价基本在2万元以上，总价控制在110万元以内。峰峰国际公寓容积率高，户型较差。面积大多在100平方米以上，只有少数小面积公寓，大部分面积在60平方米以上。

我在之前的文章中多次分析过，学区房最舒适的投资面积是50平米以内。作为投资学区房，顶峰国际公寓相对来说没什么用。对于住在学区+使用学区的家庭可能更适合，但其实并不适合。如果你买的公寓太大，它就不能很好地保值。城市华庭的表现并不是很亮眼，但对于50平米以内的户型来说，保值增值并不是什么大问题。

在48中学+屯溪路小学的双学区中，表现最好的老破小学主要是邮电东村、邮电西村和气象局宿舍。成交均价基本接近或超过2万，交易周期较短，总价大多控制在130万以内，持有价值仅次于上述两个社区。

青年路小学学区的房屋成交均价明显低于屯溪路小学，但整体价格仍在上涨。东方广场比较年轻。从实际表现来看，可能是自住、保值的最佳选择。面积不宜太大。 120平米以上就是极限了。

巢湖路小学所在学区的房屋成交均价更低，不少小区都出现了下滑，其表现甚至不能体现学区溢价。只有万达中心豪华公寓表现最好，甚至其住宅也仅与2017年均价持平。

总的来说，从投资角度来说，我个人建议尝试考虑48中学+屯溪路小学双学区的房子，优先考虑相对年轻的小户型，其次考虑老旧破烂的户型。面积不超过50平方米。对于其他小学学区房来说，房龄是唯一考虑的因素。对于太旧的房子，尽量不要去碰。

二环路内段

2019年二环内共成交726套，成交均价从去年的15294元/平方米下降至14901元/平方米，下降393元/平方米，跌幅-2.57%。议价空间由3.50%收窄至3.46%，基本持平，略低于包河区平均水平；交易周期为127.6天，比去年延长16天，高于平均水平。

二环以内的交易量占包河区总交易量的57%，几乎代表了整个包河区的房价表现。我在之前的文章中分析过，包河区二环特别是马鞍山路东段的综合劣势，使得包河区老城区的房地产投资不再具有吸引力（《优质优价》）。合肥劣质房地产板块》）。

可以明显看出，马鞍山路以东二环路内段为绿化区域，平均降幅超过-5%，而马鞍山路另一侧的表现同样令人失望。合肥首条开通的地铁途经马鞍山路。许多人理所当然地认为周边的房产会升值，但事情往往适得其反。

我们还需要看到，马鞍山路虽然与地铁相连，但马鞍山路上还修建了一条高架路。在我看来，地铁给马鞍山路段带来的增值效应无法弥补高架带来的折旧损害。在一个发展充分的老城区，修建地铁很难给房产升值带来实质性的好处，但一栋高楼就足以产生明显的负面影响。

马鞍山路段的“沦陷”不仅与房屋集体老化有关，而且东段相对较差的基础设施和较差的居住体验也会对区域价值产生很大影响。除非进行整体检修，否则随着时间的推移，马鞍山路与西南板块的差距只会越来越大。

马鞍山路段成交均价最高的小区是绿地海顿公馆B，但从近两年的表现来看，一直在下滑。 2017年均价为18390元/平方米，2019年为18174元/平方米，下降-1.17%。即便如此，在马鞍山路路段，仍然是一个可以接受的结果。

我们知道，低品质板块的改良房投资价值不大。绿地海顿公馆成交量最大的是50平米以下公寓和80平米以上小户型。我们看到，阳光城月兰公馆最小户型均为96平米，均价在210万元以上，总价在200万元以上。这样的定位和定价注定相对投资价值不大。

金隅大城县也面临着同样的问题。低品质板块应该定位在80平米以上的小三居室，但主力户型却是100平米以上的大户型。价格不便宜，注定很难卖，不值得投资。中铁五号院太高端、太贵，注定会错失投资机会。

置地瑞熙所在的马鞍山路西段相对来说比东段要好一些，但价格仍然高得一枝独秀。土地品牌在合肥享有很高的知名度。我认为主要是针对地域的需要。其中大部分是中型单位。定位合理，价格中规中矩。有需要居住的可以考虑。从投资角度来说，它并不具有吸引力。

总体来看，二环以内的路段表现平淡。无论是为了自住改善还是投资保值，我认为都应该远离。如果你有地域需求，一定要选择在这里买房，最需要注意的就是房子的房龄。一定要买尽可能年轻的房子，避免购买过度改良的户型。

二环外及包河工业园区段

2019年二环外共销售225套，成交均价从17719元/平方米下降至17325元/平方米，下降394元/平方米，跌幅-2.22%。议价空间由2.54%收窄至2.49%，基本持平；交易周期由90.9天增加至96.5天，延长5.6天，低于平均水平。

二环以外的板块表现其实还不错，但低价房的成交压低了均价，导致同比涨幅误差较大。我们可以看到大部分社区都在上涨，而且涨幅相当可观。该区域房屋的平均使用年限约为7年。房屋较新的住宅楼多呈增长趋势，而楼龄超过10年的住宅楼则多呈下降趋势。差异化是显而易见的。

我认为宿松路以西、南二环以南、金寨路以东、龙川路以北的高铁区域是目前包河区最优质的区域。包河区的区位需求，无论是投资还是自住，都应作为首要考虑。

表现最出色的应该是信达天宇，不仅交易量大，而且同比涨幅超过10%。新大天域社区于2015年开工建设，2017-2018年左右竣工。房子只有2-3年的历史。小区急需，刚刚装修。户型定位比较准确，资产质量比较优质。

我这里观察到的一个比较有代表性的情况是，新大田御林御苑边缘的120平米房屋2015年挂牌价比中间的99平米高出300-400元/平米。 ，约为 3%。 -4%，但目前比小户型便宜600元/平方米，约为3%。

一加一减，边缘大户型的收入比中间小户型的收入差6%-7%，年均相差1%-1.5%。这也是大户型相对不适合投资的原因。虽然居住舒适度较好，但购买门槛太高，有能力接手的人越来越少。从某种意义上来说，价格是由供求关系决定的。

鑫达天宇前段时间开的平房，面积只有127平方米，售价也只有21万元。与高层建筑所需的价格基本相同。总价不是很高。无论如何，在合肥的高价平房中，性价比仍然是最高的。 ，所以基本上买不到。

天下金城多为11层以下的小高层，品质较好。不幸的是，大多数小公寓都是两居室公寓。整体物业较新装修，5年内保值没有太大问题。绿地中央公馆在售户型多为80平米以上小三房和110平米以上小四房。定位非常准确，增速同样可观。

望湖城出现了同比下滑的情况，这是我没有想到的。望湖城虽然是省公务员集资住房，但主要是面积120多平方米的改良型单位。由于房屋房龄普遍超过10年，进一步衰退是不可避免的。想当然地认为滨湖省区能产生真正学区的同学不妨参考一下望湖市的前世今生。

很多人一厢情愿地将包河工业园片区划入湖滨片区，但从该片区的气质来看，这个片区远不能与毗邻的省城片区相比。以锦绣大道为界，南北二手房成交均价相差4000-5000元/平方米，甚至更高。

包河工业园区与滨湖最本质的区别在于，滨湖的产业结构以第三产业为主，而包河工业园区以第二产业为主。工业生产不可避免地会对居民生活产生一定的负面影响，因此包河工业园区的房产价值几乎不可能与滨湖平起平坐。

对于包河工业园板块来说，由于存在工业，该区域不适合改善。即使是新需的房子，其投资价值也比其他行业（如高铁行业）更受房龄影响。因此，该区域成交的大多是面积在80-90平方米左右的小三居室，而面积在100平方米以上的新装修或改良房占比很小。部分。

滨湖阳光巷去年成交价为1.57w。如果含增值税的话，实际价格在1.65w左右。所以去年阳光巷的新房均价是1.60w。值得购买。从目前阳光里二手房的成交均价来看，大概在17万到18万之间。那么今年上半年悦榕湾新需房均价16.7万元还是值得买的，但是目前18万+的改善房就可以敬而远之了。

总体来看，包河工业园区的新房，如快讯时代资本、金科博翠天辰、龙湖晶灵九旭、华宇锦绣花城等，定位相对提升，不符合板块气质，单价和总价太高了。没有比较大的投资价值。

飞河地区，万科翠天、信达华宇锦绣龙川、合肥永融公馆、金地豫州时代巅峰均价基本在2万以上，且多为改善型户型，总价过高。我觉得1.9w的价格比较合理，而且面积段应该下沉，所以注定不划算。金汇泸州云的定位过于完善，投资潜力较低。

包河区房价分析及近期购房建议

每次分析包河区，我总觉得自己无话可说。虽然也是合肥的西南地区，但包河区应该是西南地区最弱势的片区。唯一让我印象深刻的是高铁行业。 ，然后其他部分就显得平淡无奇了。

48中学不如邻近的45中学和42中学。被后两者严重吸住了。其年龄还不如50中学、168玫瑰园学校、46中学等后起之秀。但其中考成绩在接近两年的时间里却出现了一定的挫折，相对竞争优势基本丧失。因此，学区房的溢价表现非常弱（《合肥学区房价值与学区房投资》）。

二环以内的板块已经基本成熟，未来没有想象的空间。另外，二手房的平均房龄已经达到12年，基本已经开始恶化。该地段出售的新房装修过于完善，不值得投资。二手房要选择足够年轻的，避免在马鞍山路以东。

二环外的高铁板块正处于鼎盛时期，包河区大部分优质资产集中于此。无论是投资、自住还是改善，高铁板块都应该是首选。至于飞鹤片区，尽管目前整治力度加大，但整体气质并未发生质变。另外，新房的价格与价值还存在一定的不匹配，不值得投资。

包河工业园地段虽然离滨湖很近，但其缺陷是工业生产。我认为它无法复制滨湖的成功之路。目前，包河工业园区性价比高的新房已全部运出，剩下的都是与市场定位不符的改善指标，基本谈不上投资。

因此，包河区基本没有性价比高的新房可供选择，二手房的投资空间也非常有限。我个人建议，除了高铁板块，包河区购房者还可以将目光转向旁边的滨湖区。行政区划不一定局限于一个地区。

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