老城区传统学区与新区学区房投资对比分析：合肥学区房投资价值探讨

问答1

问：易先生，我是老合肥人，对学区比较熟悉……我觉得老城区的传统学区比较靠谱，有长远的基础。大多数学生的家庭都是中产阶级。滨湖、经开、高新等新区的学区都非常一般。例如，滨湖四十六中就有动迁户的孩子和第一代移民。整体素质和学习氛围一般。我自己也是一名老师，我知道生源很重要，氛围也很重要。现在所谓的人气，完全是靠炒作创造出来的。如果我们投资的学区房几年后突然苏醒，不愿意接手，那投资不就失败了吗？我身边很多人，包括一些网红，都鼓励大家去新区、学区买房，但孩子却都在老城区上学。这就是问题所在！

答：学区质量与投资有一定关系，但不完全成正比。投资主要靠增长。学区不好也没关系。只要前景好、潜力大，仍然是一个不错的投资标的。学区一定要好，但不一定是一流的，只要学区能够体现区域稀缺性，得到广大民众的认可即可。毕竟学区房还是房子。每个人都不喜欢又旧又破的房子。新区的次新房与老城区的破旧房相比还是有优点的。

追问：我基本同意你的一些观点……但是别忘了，我工作在教学团队的第一线。我和同事们都有一个明显的感觉，家庭水平、学生素质、学习氛围甚至比学区的还要好。重要的。十年前，滨湖、经开、高新都是低价区，只有家庭条件比较差的人才会选择那里……所以，同事们都不愿意去新区开分店。 ，包括那些没有名字的人。

答：你说的很好，但只是从教育的角度来看。我们这里所说的是房地产投资。我不否认优质学区的重要性，但如果都是一线学区的话，投资上并没有太大区别。

问答2

问：肖毅老师您好，我有一个问题。富仕广场C座与同和壹居南苑相比，富仕广场C座各项指标均优于同和壹居南苑。为何两者价格差距如此之大？例如：

1、学校距离：富士广场楼下即是红星路小学，小区与小学仅一墙之隔。距四十二中仅500米，距即将搬迁至四十二中的合肥九中仅400米。无需过马路。同和一居距离安居园小学和中西50很远。安居园小学的资源很可能被北面天鹅园校区的众多社​​区大大稀释。而且，这三年来，四十二中的成绩比五十中还要好。

2.地段：都在老城地段。富士广场是传统的城市中心。是原省委、省政府所在地。毗邻商都、百大、银泰城、步行街、包河公园、逍遥津公园、鸿福超市、何家福等，与宜居周边地区便捷连接。只有一些普通的房子和一些动迁房。

3、房屋本身：两个小区都是2012年建成的，湖石广场C座环境较好。这里挤满了住在学校的孩子和家庭。没有生意。 C栋每户都有煤气连接。

4、租金收入：湖石广场37平米的房子每月租金2000元。不过从目前的价格来看，37平米的富世华广场130万左右，单价3.5万。而同和南苑各项指标基本没有优势，30平米预估市场价1.9到200万，单价在6.3万-6.6万之间。

我想问的问题是，这样看的话，富世华广场C座还有很大的潜力吗？毕竟相对来说，各项核心指标都比较好，总价也比较低。请老师指导。

答：我多次说过，学区的好坏并不一定与投资价值有关，而是与稀缺性有关。富士广场所在区域并不是最好的学区。门前有南门小学、安山小学、栾路小学。富士广场红星路小学只能排第四，并无稀缺之处。也就是说，我已经选择在市中心买房了，为什么还要选择在市中心买房呢？他们都是年轻的和年老的。我买下南门小学不是很好吗？

安居源小学和50中学的优势也是稀缺性的。相信对于蜀山区或者高新区的需求，大部分都会考虑比较近的50中学或者50中学。距离市中心的45中学、42中学还是有点远。与蜀山区和高新区相比，50中学和西部学校仍然较为稀缺，这意味着供给远小于需求。我在蜀山区买学区房，没办法，只能买50中学。但在中西区50所学校范围内，同和是唯一一家能保证区域内顶尖学区、房龄、总价较低的学校。这就是稀缺性。

追问：肖毅老师，这个我理解，但是您也说了，能买到的就是价格。无论产品有多好，总需要一个合理的价格。这两个社区都在老城区。大多数顾客去学校并在他们旁边租了房子。两个小区相距6公里，两个小区的房价相差近一倍。

比如选择一楼肯德基吃饭，200元；如果选择上一楼、二楼吃饭，只需100元。另外，您还说，价格越高，能够接受的客户群就越小。从长远分析，顾客一定会坚持在一楼吃双倍的价格？总价超过200万，单价超过7万。这对消费群体来说是一个障碍吗？另一种情况是，同和易居10月份的身价还不到150万。这次短时间内就被炒到了200万。是否符合其实际价值？

答：面积越小，越接近学校门票价格。 42中+红星路小学的校票价格恐怕与50中+安居园小学相比相差甚远。这与学区质量无关，只与市场认可度有关。学位相关。我已经说了，蜀山区如果有人选择买50号学区的公寓，就可以直接上学。他的家人可能就住在附近，根本没有必要租房子。

不过，蜀山区的居民去河内买小公寓的时候，可能会租房子，也挑不出什么好房子，而且租金也不低。能买到的就是价格。此价格指的是市场价格。目前，同和逸居南苑30平米的市场承受能力已达180万。这是市场价格。不管你承认不承认是这个价格，也是这个价格。市场不会以你的意志为转移。只要学区房总价仍然是该地区学区房的门槛价，就不会封顶。

问题3

问：随着学位制度的实施，我们学区的住房拥有风险会增加吗？尤其是那些我们炒作“预期”的所谓“学区房”？另外，持有时间的增加是否意味着风险会增加？毕竟6年内会有很多变数，比如学校教学质量不稳定，或者国家调整房地产政策等。在这个瞬息万变的社会里，存在着太多的变数。我想你总是以一线城市实行学位制度后的房价变化作为参考。是否不合适？很多事情都在变化，大环境也不同了……

答：你知道合肥每年增加的初中毕业生有多少吗？近五年来一直在增加，增幅约为25%。而且合肥发展越来越快，人口流入量越来越大，初中在校生数量爆发期还远未到来。

学位制度并不是什么新鲜事。不少一二线城市已经实施，但对于抑制学区房价并没有产生实质性效果。我几年前就预言，随着教育资源的逐渐短缺，合肥部分地区的学区肯定会先实行学位制，然后再实行所谓的多校分区。我已经预见到学位制度的实施。但这一举措只是缓解教育资源严重短缺的问题，对于抑制学区房价并没有实质性作用。

举个极端的例子，比如50中学。一个学区有5000个名额，也就是说有5000栋房子。如果每年有1000套房子频繁交易，那就是一个家庭想要送孩子上学。没办法，只好买了学区房，但又受不了老学校恶劣的生活环境。签约后第二年我就把房子转让了。

这样，4000户家庭就成为常住居民，不会把房子推向市场。理论上，50所中学每年可以向市场提供的学位数量为1000个，可以维持1000名学校毕业生的规模。那么50所中学每三年就可以向市场提供3000个学位（一个完整的初中阶段）。

学位制度实行后，每院每三年只提供一个学位。也就是说，当一个家庭在某个学区买了房子，过了学区，然后把房子卖掉时，下一个接手的人只能拿到3个学位。直到明年您才能再次使用该学区。这意味着中国50所大学每三年可以向市场提供的学位数量减少到1000个，减少了2/3。

当然，由于市场的调节​​作用，肯定不会减少这么多，因为如果减少到每年平均只有333度，就相当于减少了学区房的供应。学区住房，尤其是不使用学位的学位住房将更加稀缺。这样一来，学位房的价格就会迅速上涨，而那些已经使用了学位的学区房的价格可能会暂时被压低，至少会低于学位房的价格。

剩下的 4000 名永久居民看到学位房的价格被推到如此高的水平，他们感到感动。此外，他们也有改善生活条件的需要。他们可能会考虑更换。这样，大量常住居民的房屋就会在市场上流通。 ，变成了流动学区房。

让我们对这个数字做一个大胆的假设。例如，如果是1500户，那么50中每三年可以向市场提供的学区房数量为2500户，每年平均学位数为833户，这样可以维持数量50所中学的毕业生。学生人数为833人，比1000人少不了多少。

最终，空置程度的房屋价格会被推得很高，而占用程度的房屋价格会相对较低。那么很多家庭出于错峰占地的考虑，会花三年时间才让孩子上学。低价买房就是好学区的房子，有的投资者也会提前瞄准这些学位房，提前做好安排。

于是，那些原本不想炒学区房的家庭就被变相胁迫，造成了事实上的炒房区。原本50年校龄内推测的学区只有1000户，现在却变成了2500户，甚至更多。许多。

另一方面，中国50所大学向市场提供的学位数量原本每年1000个，现在变成了833个，数量反而减少，加剧了供需紧张的局面。更可怕的是，前两波家庭买了学区房后，三年后出售时，发现学位房每年的涨价惨不忍睹，于是就更不愿意卖房了。随意在学区，更喜欢长期持有学位房。这将导致释放的学位数量减少。未来每年50所中东学校能够向市场提供的学位可能会越来越少，长远来看学区房的价格只会被推得越来越高。

让我们假设一种极端情况。如果50中东学校范围内的5000户都是流动户，而50东中学可以容纳5000名毕业生，那么实行学位制度后，每年的学位数量将减少到1666个，减少了2/3，原本每年可以进入优质学区的5000人，现在只剩下1666人了。那么，学校不是在疯狂抢房吗？

这个分析说明了一个基本事实。短期来看，学位制度可能会给学区住房带来压力，尤其是那些已经使用过学位的学区住房。但学位制度的本质在于，它实际上减少了校票的供给和市场需求。不但没有减少，反而还在增加。仓促推行学位制度，长远来看只会加剧学区房供大于求的紧张局面，进一步推高学区房价格。

合肥的流动人口逐年持续增加，中小学生数量也在不断增加。作为优质教育资源的龙头学区，始终是稀缺的。学区房的供需矛盾永远存在，而且会越来越严重。学位制度只能治标不治本，不能从根本上改变优质学区房的供需矛盾。相反，可能会在某个时点加剧这一矛盾，导致学位房价格大幅上涨。

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