面对房企频频爆雷，房地产是否进入黑铁时代？未来投资策略与风险分析

问答1

问：老师您好，请问，面对房地产公司的频繁爆款，房地产是否进入了黑铁时代，未来赚钱会不会越来越难？

首先，如果以高价购买高单价的优质楼盘，但溢价已得到充分体现，也存在风险。比如，今年正滨高河学区住房将会出现大调整；如果买单价低的低品质资产，就很难扭亏为盈。流动性差可能会导致损失。投资二手房越来越难，但风险高吗？

第二，购买新房风险是否更大？虽然倒挂是明显的利润，但是如果开发商遇到雷雨，会不会影响房子的交房、房子的质量等问题呢？感觉有点像P2P。你想从别人那里赚取利息，但最后本金却没了。

第三，合肥房产未来还能投资吗？综合考虑收益与风险的平衡，投资思路是怎样的？

答：房地产公司的爆发与购房者关系不大。房地产企业早已进入黑色时代，但对于购房者来说，具体来说，合肥的购房者还处于白银时代，大多数四线及以下城市也处于黑色时代。目前，一些三线城市还处于烂铜时代。只要合肥坚持优化资产配置的思路，未来一定能赚钱，也一定是最靠谱的大宗资产管理方式。

1、2017年到2020年有三四年的时间可以买房。这个时候房价很平，但是你不买。三个月后房价暴涨，你就得赶紧入市。如果不是，你会是谁？机会总是为你保留的，但你却无法抓住。就像现在楼市低迷，越来越多的人不关注楼市一样。事实证明，在买房这件事上，大多数人都不太擅长。你看，就为了这个学区的住房，有人跟我争论了那么久、那么久，都看不透。因此，买房今后将越来越成为一项技术活。如果你不管理你的财务，你的财务就会忽视你。

2、现在新房预售款直接打入政府监管账户。如果做不完，钱就到不了开发商手里。如果破产了，政府可以交给其他房地产公司来完成。除非你的钱一开始就没有转入公司在政府设立的监管账户，那是你自己的问题。关于房屋质量，政府有质量监督部门。也许门面或者小区绿化存在一些瑕疵，但确实关系到人们的生活质量和安全，绝对不能错过。所以如果你看看这几年的一些新房的质量，哪怕质量再差，也不会扔掉，升值幅度还是很大的。你关注的事情是政府已经为你考虑到的。对此的担心是没有根据的，也是没有意义的。

3.当然可以投资。投资思路依然是优化资产配置。首先购买第一个资产，然后购买第二个资产。这个简单的道理我已经说过几百遍了，对吧？当然，可以投资的是价格。如果价格倒挂一万，那么即使你是三线资产，买进转卖也能盈利。只有傻子才不会买。如果价格明显比市场价高出一万元，就像去年的学区房一样，即使是一流资产，抢你也不是不可能。

追问：老师，我明白了。主要是基于最近房地产公司的爆发。比如，我在网上看到消息称，阳光城探月已经停建，融创商业账单无法支付。我有一些新的想法想和你讨论。谢谢。

答：优质板块的优质资产不用担心。你应该担心的是劣质板块的劣质资产卖不出去，因为其他开发商很难接手这些劣质资产，比如恒大阳光半岛。

问答2

问：易老师，今天本地拍卖会的最终结果已经结束了。 “总体来说，本轮土地拍卖结束后，对二手房市场还是会产生一定的影响。新房限价严格、品质竞争、租赁房比例减少或取消，都意味着二手房市场会受到一定的影响。”随着新房品质的提高，很多地区出现了更便宜或者更容易购买的房产，购买二手房的紧迫感自然会降低，很多购房者难免会选择出售部分房产。腾出购买新房的配额和资金。至于目前二手房挂牌数量的不断上升，衡量标准更是雪上加霜。”这是正确的吗？

答：目前新房限价可能只是一个伪命题，因为如果附带装修、装配式建筑等，上限可以提高3000至5000元/平方米。除非新房价格超过5000元/平方米，否则基本上可以说新房限价是形同虚设，主要还是看开发商的定价是否良心。一般来说，新的机会会越来越少，但只要有新的机会，二手房可能总会受到压制。这也是为什么我一直认为二手房市场暂时很难回暖的原因。

问题3

问：请谨慎寻求帮助。现状：新站区只有一套公寓。我的孩子2023年要上小学了，我打算卖掉新站区的这套公寓，在学区买房。有以下4个选项：

1、淮三小学+环城45中学本部，35平米，150万。

2、屯溪路小学+48中学本部，40平米，约150万。

3、西苑新村小学+五十中东，50平米，约200万。

4、滨湖汇源，50平米，200万。

这 4 个我可以买哪一个？而且，因为现在只有一套房子，如果卖了再买，我就不能再住了。为了买学区房，连住的地方都没有。如果政策发生变化，40平米以下的房屋将不能入学。 ，我该怎么办？另外，如果只有一套公寓，可以买学区房吗？请易先生解答。

答：只要政府盖了房子，不管是多少平米，都给你入场。如果它不给你许可，那么你可以根据宪法起诉它。该国没有因地区限制而无法上学的先例（前提是该家庭有唯一的住所）。现在没有这样的事，将来也肯定不会有这样的事。

我不建议购买您正在查看的任何产品。可以优先购买公寓较年轻的学区房，如168玫瑰园学校的国耀华班里、50中西学校的同和一居、50中央新学校等。产生能量 Costa del Sol 或 imore。

追问：选择只有一套的公寓有风险吗？

答：没有风险。

问题4

问：易老师您好！我知道你一直不看好新站瑶海，但我们在新站工作，刚刚在澜光森林公园买了房子。我们现在后悔了。目前，我的孩子正在上幼儿园，附近没有好的学区，我不想离工作地点太远。我正在考虑在瑶海区买房，有小河38中学双学区。保利熙悦公馆均价3.6万，只有一居室和三居室可供选择。我感觉价格有点高。定远公馆均价3万元，两房。我可以选择哪一个？或者还有其他合适的推荐吗？预算在300万以内。谢谢。

答：看你已经四次撤回这个问题了，我猜你心里还是挺矛盾的。在回答你的问题之前，你必须先回答我的两个问题，否则你仍然会犯错误。

1.我一直告诉你不要买瑶海新站区。你为什么不听我的？你在加入这个圈子之前已经买房了吗？还是你觉得离你工作的地方近，只想舒服，不关心房子的保值和升值，所以不关心我的建议？

2.你这样做真的是为了孩子，还是为了自己的舒适？或者我们能否在孩子的利益和我们自己的舒适之间取得平衡？ 38中目前只是合肥市的一个二级学区。无论学区质量还是投资收益，我都不建议你考虑。地铁3号线附近还有一线优质学区，你不愿意为孩子的教育做出牺牲。 ？

追问：进圈前确实在新站买了房子。那时候滨湖还没有出现，领导都在滨湖买房，也劝我买。不过我刚进入职场的时候没有积蓄，不想给父母带来太大的负担，所以没有买。后来，房价上涨了。由于预算非常有限，我只能在工作地点附近的物价洼地新站购买。有很多同事住在滨湖高新政务，每天通勤两到三个小时。听着他们的抱怨，他们觉得远离工作场所也是一种非常内耗。然而，正如你所说，我们的牺牲和奉献精神还不够。我会仔细考虑你的问题，走出舒适区，看得更远。可以推荐一下地铁3号线附近的一流学区吗？

答：主要有中西区学校50所、中新学校50所、玫瑰园学校168所。

问题5

问：政务区天鹅湖一处196平方米MOMA社区以840万元成交。 4.2万元的单价比小户型的单价还高。投资小三居室的逻辑还正确吗？

答：1、首先，天鹅湖MOMA是政府区为数不多的新房之一。它是该市最年轻、最好的之一。它有这样的价格并不奇怪。

2.同时，政务区也是为数不多的适合大规模改造的区域之一，比其他地方更是如此。这种情况并不具有普遍性。

3、我们不能只看到二手房大户的价格比小户型高，而且大户型的挂牌价也比小户型高。大户型注册均价为25628元/平方米，小户型注册均价为23890元/平方米。大公寓的价格比小公寓贵7.3%。如果按照这个比例来看，只要小户型的单价超过3.9万，投资回报率就已经比大户型高了。显然，小户型的二手房成交价已经超过了4万（其实也是4.2万）。

4、投资不仅要看收益率，还要看流动性。大房子的流动性肯定比小房子低很多。而且，新建小区5年内仍处于投资黄金期，两类房源的投资回报率不会相差太大。 5年后，两者的差距会逐渐拉大，大户型的增值率会逐渐落后于小户型。

问题6

问：小易老师，168玫瑰园西学校被掐掉是什么意思？这几年的成绩不是达到了真正的一线学区吗？是因为直录取吸引了很多优质生源吗？或者说是什么原因呢？我不太明白什么是掐指一算，以及如何挑选真正的学区。那么如果以后没有直接奖学金的话，这些优质学生还能继续聚集在168玫瑰园吗？如果他们不能走到一起，是否意味着168玫瑰园可能正在走下坡路？

答：以前168玫瑰园学校每年都有10%的名额直接进入小168高中。小168高中基本上会通过自主招生的方式，带走学校里前10%的大部分学生，而剩下的90%的学生仍然会被录取。可以通过指标进入校园。因此，168玫瑰园学校重点高中的录取率是其他学校的两倍以上。因此，许多家庭因为它的声誉而来到这里。有能力购买这个学区的家庭普遍对自己的孩子感兴趣。更用心学习的人，就会有好的学生资源。 168玫瑰园西区成为真正的学区。一旦成为真正的学区，就会得到大家的普遍认可，自动吸引优质学生。下坡路将会很困难。

追问：请问老师，清华附中现在挺有名的。据说，很多政府和重点企业每年都有进入清华小学和高中的名额，而且是30人以上的小班教学。清华附中也能吸引大量优质生源吗？以后学生来了这里会成为真正的学区吗？未来成为真正学区的概率有多大？

回答：

原北师大党委书记以权谋私，让北师大附属学校在全国蓬勃发展。最终他因涉嫌腐败被免职。您认为所谓的清华附中的未来会是什么样子？我想每个人都应该熟记于心。

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