2024年11月房地产法律领域动态：新规发布与政策解读

时间：2024-12-09作者：admin分类：合肥资讯浏览：265评论：0

2024年

房地产法 - 11 月更新

1、房地产领域

监管概览

►【新规发布】《关于促进房地产市场稳定健康发展税收政策的公告》

►【新规出炉】《关于使用地方政府专项债券资金回收收购现有闲置土地的通知》

►【新规出炉】《关于支持地下车库（位）分期核查规划条件和分期确权的通知》

►【新规出炉】《关于取消普通住房标准有关事项的通知》

法规概要

财政部国家税务总局住房和城乡建设部：《关于促进房地产市场稳定健康发展税收政策的公告》

2024年11月12日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于促进房地产市场稳定健康发展税收政策的公告》（以下简称《公告》）简称“公告”）。《公告》主要对房地产市场相关税收政策做出以下调整：（一）加大住房交易契税优惠力度，积极支持居民刚性和改善性住房需求。现行享受1%低税率的面积标准由90平方米提高至140平方米，并明确北上广深四城市可适用第二套住房契税优惠政策与其他地区统一，即调整后，全国范围内，个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米，就交契税税在统一税率为1%；（二）降低土地增值税预缴率下限，缓解房地产企业财务困难。各地统一降低土地增值税预征税率下限0.5个百分点。各地区可根据本地实际情况调整预征费率；（三）明确取消普通住宅和非普通住宅标准的增值税。、土地增值税优惠政策，降低二手房交易成本，保持房地产企业税负稳定。增值税方面，相关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后，个人购买2年以上（含2年）以上房屋销售一律免征增值税。这原本是针对北京、上海、广州、深圳四个城市的个人。对购买满2年（含2年）的非普通住房销售征收增值税的规定也相应暂停征收。土地增值税方面，已取消普通、非普通住宅标准的城市，继续实行销售增值税不符合标准的纳税人建造的普通标准住宅免征土地增值税的优惠政策。超过扣除项目金额的20%。

自然资源部：《关于使用地方政府专项债券资金回收收购现有闲置土地的通知》

2024年11月7日，自然资源部发布《关于使用地方政府专项债券资金恢复收购现有闲置土地的通知》（以下简称《通知》）。《通知》主要内容如下：（一）使用专项债券资金收回被征地的，由纳入名录管理的土地储备机构实施。专项债券对应的土地储备项目中的储备地块必须在全国土地资产管理信息系统中具有储备地块识别码；（二）优先回收收购公司无力或不愿继续开发且已供应但尚未开工建设的住宅物业。土地和商业用地。其他用地、已进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地、因土地再开发或基础设施建设效率低下而需要收回的土地，以及已开工地块中计划分割而未收回的部分但也可以包括构造的。恢复获取范围；（三）市、县自然资源主管部门依托土地市场动态监测监管系统中的闲置土地处置名录，摸清底线，按需要向社会通报，并发布公告征集综合考虑企业意愿、市场需求、土地条件等因素，确定拟征地及时间安排，分批纳入土地储备计划，优先申请土地储备。使用特别债券；（四）土地储备机构委托注册的土地评估机构对拟收回的地块进行土地市场价格评估，确定低至企业土地成本的土地收回基本价格。市、县现有闲置土地处置协调推进机制或者土地出让协调决策机构根据市场情况、合同履行情况等情况集体决定，确定基准价下调幅度。与土地使用权人达成协议并公告无异议后，报市政府。，经县人民政府批准确认。未在约定期限内完成收回收购的，按照上述程序重新确定价格；（五）收回土地当年原则上不再供应房地产开发。如果有真正的需求，就应该严格控制规模，优化条件落实供给。落实“五类调控”时，供应面积不得超过当年购置房地产用地总面积的50%。民生领域和实体经济项目收回征用的土地不受上述限制。

广州市：《关于支持地下车库（位）分期核查规划条件和分期确权的通知》

2024年11月12日，广州市规划和自然资源局发布《关于支持地下车库（位）阶段性核实规划条件和阶段性确权登记的通知》（以下简称《通知》），实现地下车库可以在地上住宅建筑之前单独进行规划条件审核和所有权确权，进一步促进地下停车库建设积极性，缓解企业资金压力。《通知》主要内容如下：（一）支持地下车库（位）在“功能独立、确保安全”的基础上分阶段、分批核查规划条件。建设单位必须承诺地下车库（空间）符合消防、人防、工程质量等专业要求并符合安全使用条件，并在联合验收时予以验收（备案）。地上建筑物（构筑物）。项目完成相应地下空间范围竣工验收后，办理地下车库（空间）转让登记；（二）支持在办理地下车库（空间）分期独立规划条件核查时同时核查土地出让金缴纳情况。建设单位申请核定地下车库（位）分期、个别规划条件时，市规划和自然资源局各地区分局将同时协助比对出让合同规定的条件，分析出让金是否已缴纳或全额付款。对涉及需要缴纳或偿还出让金的，引导建设单位在首次登记前办理土地出让合同和出让金手续；（三）支持地下车库（位）根据规划条件备案承诺审核意见并核实，办理出让费手续后，办理首次登记。同时，房产证上注明“项目须提交房屋竣工验收等材料办理过户登记”。

上海市：《关于取消普通住房标准有关事项的通知》

2024年11月18日，国家税务总局上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市住房管理局、上海市财政局、上海市税务局联合下发《关于取消普通住房有关事项的通知》《通知》（以下简称《通知》）自2024年12月1日起施行。《通知》主要内容如下：（一）个人转让房屋未提供房屋证明的房屋原值证明齐全、准确，无法正确计算房屋原值及应纳税额的，将按规定评定征收个人所得税，转让收入按1应纳个人所得税的%；（二）个人销售住房涉及的增值税、个人购买住房涉及的契税按照《关于促进社会稳定健康税收政策的公告》有关规定执行。房地产市场的发展”。

2、建筑工程领域

监管概览

►【新规发布】《关于加强高层建筑规划建设控制的意见的通知》

►【新规出炉】《江西省房屋建筑和市政基础设施工程施工图纸、设计文件审查管理实施细则（试行）》

法规概要

江苏省：《关于加强高层建筑规划建设控制的意见的通知》

2024年11月11日，江苏省住房城乡建设厅、江苏省自然资源厅、江苏省消防救援总队联合印发《关于加强城市规划建设管控的意见》高层建筑》（以下简称《意见》）。自2025年1月1日起施行，有效期至2029年12月31日。《意见》围绕项目规划、设计施工、竣工验收三个环节共提出12条具体意见。提高设计和施工技术保障水平。主要内容包括：（一）建立健全项目规划过程分级分类控制。机制。根据国家控制要求，明确常住人口100万以下城市新建城市建筑高度控制线，城区常住人口100万以下城市严格限制新建建筑高度控制线禁止新建100米以上的建筑，禁止新建250米以上的高层建筑。以下城市严格控制新建80米以上住宅建筑。将实施重大行政决策程序的项目范围扩大到所有海拔100米以上的新建城市；（二）提高设计、施工过程全过程监督管理水平。加强勘察设计质量管理，规范专项设计论证审查，进一步明确需报省级部门进行抗震、消防等审查并报部委的工程项目类型住房和城乡建设部备案（审查）。严格施工现场质量安全管理，明确施工现场人员、材料、设施设备、关键部位、隐蔽工程的管理要求；（三）严格控制高层建筑竣工验收过程中的质量安全。严格规划核准管理，未经规划许可或违反规划许可建设的项目，不得通过规划核准。明确未经核准或经核准不符合规划条件的项目不得进行规划核准，并对依法更正规划核准意见作出明确规定。加强竣工验收监督管理，规范消防验收现场考核，强化消防安全内容检查，开展消防设施抽检和系统功能联调检测等工作，部门联合开展消防车道、消防车标高作业场地、消防给水取水设施等测试。

江西省：《江西省房屋建筑和市政基础设施工程施工图纸、设计文件审查管理实施细则（试行）》

2024年11月18日，江西省住房和城乡建设厅印发《江西省房屋建筑和市政基础设施工程施工图纸、设计文件审查管理实施细则（试行）》（以下简称作为“详细信息”）。从2025年1月1日起生效。《细则》主要内容如下：（一）在审稿机构和审稿人认定方面，按照一类、二级机构、专业审稿人员数量分别确定认定标准。并详细列出了相关的使用寿命要求，突出了审核工作的技术性；（二）审查验收方面，按照《施工图设计审查管理管理办法》，规范报送流程，细化施工单位需要向审查机构提供的信息。房屋建设和市政基础设施项目文件”清单。要求审稿人遵循回避制度，避免利益冲突；（三）在审核质量管理方面，从严格审核内容、保证审核时间、规范出具意见、限制文件修改等方面系统性强化审核质量管理，防止审核机构受制于建设单位或餐饮机构对建设单位提出不合理要求；（四）监督管理方面，完善政府监督检查内容，结合实际提出审评机构年度考核标准，详细列出审评机构和审评人员在审评工作中可能出现的违规行为；并明确主管的日常事务。突出监督，为审核机构和审核人员划定红线。

3. 物业领域

监管概览

►【新规出炉】《上海市房屋租赁合同网上签订和备案操作规定》

法规概要

上海：《上海市房屋租赁合同网上签订和备案操作规定》

2024年11月5日，上海市房屋管理局、上海市民政局联合发布了《上海市房屋租赁合同网上签订和备案操作规定》（以下简称《规定》），自2024年12月1日起施行。自2024年12月1日起施行，有效期至2029年6月30日。《条例》共有18条，包括目的依据、适用范围、划分等。在职责、信息系统、证明材料、办理方式、线下网上签证备案、网上办理、批量服务、数据管理、信息查询、数据共享和处理要求等方面进行了优化。主要内容包括：（一）进一步明确网上签证办理流程。鉴于上海不动产登记的历史原因，现有的房屋权属证明材料种类复杂多样。通过进一步完善住房权属证明材料种类，明确网上签署备案方式，明确线下和网上办理材料，简化申请表；（二）优化登记备案最短间隔。将“同一房屋、同一地点出租的，备案间隔原则上不少于6个月”改为“同一房屋、同一地点出租，备案间隔不足2个月的，登记间隔必须（三）建立健全市、区、街道三级数据共享机制，进一步推动网上签证备案信息与市政府对接。大数据中心，实现数据共享和业务协同民政、市公安等部门积极向相关区、街道管理部门开放住房租赁平台用户权限，实现区域、街道、乡镇住房租赁数据的查询、共享和利用，提供数据。支持住房租赁管理纳入社区综合管理，进一步提高工作效率；（4）优化在线处理，无需提交工作。相关条款增加了网上办理和提交豁免，引导租赁方便捷办理网上签字和备案服务。

4、行业信息

信息概览

►旭辉控股发布公告海外债务重组取得重大进展

信息汇总

旭辉控股发布公告称境外债务重组取得重大进展

2024年10月28日，旭辉控股（集团）有限公司发布境外债务重组重大进展公告。公告称，截至2024年10月27日，约77.88%的债权人已正式签署或加入重组支持协议，这标志着旭辉控股（集团）有限公司境外债务重组工作取得重大进展。

团队介绍

导演刘宁

主要执业领域：金融、房地产、科技创新、不良资产、建设工程、收购/兼并及争议解决等。

上海国际仲裁中心仲裁员、上海仲裁委员会仲裁员、南京、苏州、无锡、常州、泰州、苏州、珠海、南昌、泰州、合肥、重庆、鹰潭、沉阳、襄阳、南通仲裁委员会仲裁员和景德镇；上海市普陀区人民政府、中共上海市金融工作委员会、上海市地方金融监督管理局、中共上海市科学技术工作委员会、上海市科学技术委员会为外部法人顾问；上海市普陀区人民政府行政复议会议委员会委员；复旦大学法学学位行业导师、南昌大学法学院客座教授；中国建筑业协会法律服务与纠纷调解工作委员会调解员、中国证券资本市场法律服务中心调解员、上海国际贸易促进商事调解中心调解员、中国仲裁法研究会会员上海市律师协会房地产业务研究委员会副主任；上海复旦大学校友会法律校友会副会长；复旦大学校友会法学院分会第三届理事会副会长。

李鑫合伙人

执业领域：金融、房地产、科技创新、不良资产、建设项目、收购/兼并及争议解决等。

李爽高级顾问

执业领域：金融、房地产、科技创新、不良资产、建设项目、收购/兼并及争议解决等。

范子琪律师助理

执业领域：金融、房地产、科技创新、不良资产、建设项目、收购/兼并及争议解决等。