龙湖或将参与南通亚伦洛溪项目合作，广州两宗宅地成交36.5亿元

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龙湖后续可能参与南通亚伦洛溪项目的合作，但具体方式尚未确定。

观观网12月5日报道，广州两幅住宅用地出让，总出让金额365187万元，均由民企拿下。

其中，番禺区洛浦街道新光高速东侧BA0104082地块由南通雅伦拿下，成交总价12.35亿元，成交楼面价14691元/㎡。绿城以24.16亿元的价格拿下海珠区AH101303地块，楼面价3.38万元/㎡。

这也是今年广州民企拿下的唯一住宅用地。

第三方龙湖

本次广州拍卖的主角显然是绿城和南通雅伦，但网上不少评论提到龙湖是第三方，比如“龙湖击败绿城”、“龙湖拿下洛溪家园”等。

那么，真实情况是怎样的呢？

网上提到的龙湖收购的洛溪宅基地为BA0104082号地块，位于番禺区洛浦街道新光高速东侧。

该地块已在2024年广州秋季土地出让全周期服务推介会上亮相。当时的规划条件是地块面积45448.5平方米，建筑面积101106平方米，容积率3.0。但最终移交时，建筑面积减少至84097平方米，容积率也减少至2.5。

洛溪家园自亮相推介会以来，一直备受市场关注，正是因为其较高的综合品质。该地块位于广州市新中轴线南延。交通方面，拥有双地铁线。步行约700米至18号线沙溪站，西至3号线下角站。

教育配套不仅有9个班的幼儿园，附近还有洛浦沙溪小学、沙角中学、珊瑚湾小学等。商业配套方面，有沙溪锦绣商贸城、辛集沙溪酒店用品博览园城、汇新商务园等

最重要的是，该地所在的洛溪岛早已“断粮”。近20年来没有住宅用地出售。目前唯一在售项目为主打豪华江景的星河湾半岛。从该地块的各项情况来看，新装修及改良产品推出的概率较大，且由于周边无高层建筑，该项目的中高层建筑可能能够俯瞰两岸河流，因此该项目具有一定的稀缺性。

此外，广州还大幅降低了本次土地拍卖的门槛。洛溪地块的起拍价仅为14752元/平方米，远低于去年隔江相望的大石宅基地的19638元/平方米。两者之间有很大的区别。 4886元/平方米。

目前，河对岸在售项目有保利滨江合珠、龙湖御湖景等，均价分别约为39800元/平方米、43000元/平方米。尽管这个项目未来的均价可能达不到这个水平、水平，但仍然有很大的盈利空间。而这，或许才是吸引民营企业走向命运的真正原因。

据了解，参与该地块投标的房地产企业为绿城、南通雅伦两家民营企业。经过两轮竞价，最终由合肥瑞伦房地产开发有限公司（南通雅伦子公司）以约12.35亿元竞得，微幅溢价0.8%。

至此，我们可以发现，本轮本地拍卖中并没有龙湖的身影，那么为什么龙湖又出现在市场上呢？

据了解，南通雅伦并不是一家纯粹的房地产公司。其母公司江苏亚伦集团以家纺行业起家。 1994年首次进入房地产行业，南通雅伦直到1999年才成立。几十年来，南通雅伦选择“低调发展”，布局主要集中在长三角地区，打造上海松江经济适用房住宅、天津武清汶水公园、扬州月亮花园、南通新盈文化商业休闲街、中国南通家纺城等一系列项目。

这两年，南通阿隆的向外步伐开始加快。 2022年11月首次进驻深圳时，该公司以6亿顶价拿下宝安区新安街道保障性住房项目； 2023年4月上旬，以16.5亿元拿下西安高新区CID地块，溢价15%；同年4月中旬首次进入广州，在番禺区迎宾路BA0603009幸运中奖23.23亿元。

在走出去的过程中，南通亚伦并没有选择孤军奋战，而是找到了几个“帮手”。

南通雅伦的帮手很多，首先是融创。两者已合作十余个项目，包括杭州湾融创文化旅游城、杭州融创城项目等。后来，由于种种原因，南通雅伦的合作伙伴转为新城控股、龙湖等，与新城控股合作开发温州未来城，与龙湖合作开发龙湖翠湖一号、龙湖学堂大厦等。

此外，上文提到的龙湖御湖景是南通雅伦在广州的首秀，该项目也由龙湖执导。据观点新媒体报道，龙湖未来可能参与南通雅伦洛河项目的合作，但具体方式尚未确定。

而这或许就是“龙虎接管洛溪宅基地”这句话的由来。

私营企业征地

虽然未能收购洛溪宅基地，但绿城并没有空手而归。错失良机后，其以底价24.164亿元收购了原海珠客运站大厅部分，相当于楼面价3.38万元/平方米。该地块首次成功入驻海珠。

与洛溪宅基地一样，海珠客运站地块也发生了一些调整。容积率由原来的5.0降低至3.85。该地块最终总用地面积41687平方米，其中出让用地面积18545平方米。建筑面积约71,491平方米。

该地块位于广州市海珠区西段，紧邻广佛线与2号线换乘站南洲站； 1公里内有东晓南盛会里、海珠新都汇广场等大型商业楼宇；同时，该地块西侧有一所小学，有24个班。开发商负责建设工作，并拥有完整的“培训业务”。

不过，该项目未来可能会遇到更大的压力。现有竞品包括中海观云府、中海映兰台、中海观云府、中铁建设西牌乐府。其中，最“贴心”的就是中国海外观云府。两者均为南洲地铁站上方的住宅项目。一个位于C1出口，另一个位于A出口对面。

据了解，中海观云大厦是中海集团2020年拿下的项目，总价44.3亿元，楼面单价38608元/平方米。体量和单价均高于客运站用地，因此客运站项目也被称为缩小版的观云大厦；观云府项目均价为7万元/平方米，预计“小观云府”将低于此价格。

此外，明年整个海珠西片区将有明珠花园、保利烟雨棠悦、中海江泰利、世茂天鹅湾、明珠花园等十余个项目同台竞技。然而，像客运航站楼这样的小型项目可能不会受到太多关注，并且会面临巨大的淘汰压力。

因此，有市场人士猜测，该项目可能会与毗邻的三交立交地块联合开发。今年8月，三交立交地块被中国交通建设联合体收购。

综合来看，虽然广州两地块的热度不及9月底的天河金融城地块，但已传递出积极信号——民企拿地，在业内人士看来有的业内人士比这更好。这两块土地本身就值得更多关注。

统计显示，今年1月至11月，广州共成交住宅用地27宗。转让总价同比下降约45.5%至518.2亿元，全部由国有企业或地方国资授予。上一次出现民营企业出现在广州本地拍卖还是在去年9月，当时山西金振德以10.8亿元竞得番禺大石街新光高速西侧地块。

据广州市规划和自然资源局透露，12月广州将拍卖24宗地块，总起拍价约266.48亿元，土地面积94.79万平方米，建筑面积​​173.64万平方米。

截至目前，广州本月已成功出让5幅地块。 2日、3日还出售了黄埔南岗将军山地块、南沙大涌东路西侧、海珠东晓路东侧地块。中标者为中国交通科学城联合体、中建国际、越秀地产。

接下来，广州还有19块地块等待拍卖。随着市场信心逐渐恢复，更多的民营企业可能会出现。

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