合肥房价飙升：高新区高端房源密集，购房者关注区域潜力分析

前言

由于合肥房价由房地产企业自主定价，几乎每个工作日都会在物价局官网公布新的登记价格。

拟售价格犹如脱缰野马，大幅飙升：平房毛坯价高达16526元/㎡，别墅登记记录为21610元/㎡。

按照正常程序，已登记房产将于近期推出。截至6月份，市区已登记项目15个、4370套，三县已登记项目11个、1752套。

随着住房供应量的增加和价格的上涨，有远见的购房者变得谨慎起来，他们的关注点从“哪里有房子卖”转向“哪里有更好的房子？”

▲6月份城区部分新登记房产截图“点击图片放大”

近期，不少网友询问该地区买房的情况。本文主要关注西南地区广义上的“高科技、政务、经济发展、肥西”，从房价、销量、区域潜力等方面分析，为大家购房提供参考。

高新区

高端区山水密布，是富人区。

1 房价

▲近两年高科技房价走势“实际市场价格可能比这个更大”

分析：

1、2015年12月之前，高科技住宅价格基本低于城市均价；

2、2016年后，高新蓬勃发展，4月份超市面积达到3718元/㎡；

3、主要是上半年，保利、旭辉、蓝光等高价别墅、洋房拉动了整体房价。文怡公寓均价也达到16000元/㎡；

4、下半年，香园地王将入市，区域整体均价或将达到16000元/㎡。

2 销售

▲近两年高新区住宅销售走势

分析：

1、近两年，高科技住宅销量在上半年达到峰值；

2、一方面，2014年、2015年该地区新增住房需求“香园城、幸福流金城、海亮九溪、百上月兰山、玉景城等”。占比较大，销售较快；

3、另一方面，去年以来该地区新项目入市较少，总体入市数量有所下降。

3个热板

近年来，高科技住宅供应已从以刚性需求为主转向以高价平房、别墅为主。该区域先后吸引保利、蓝光、乐富强、百尚、海亮等房地产企业入驻。

“蓝光涌金半岛”6月底推出精装修52#、53#高层，200余套，105-138㎡，均价或低于首盘开盘价“13800元/㎡”；

“月湖山园”计划6月底推出21#小高层，160-170㎡；

“香园城湖山小筑”有40年楼龄公寓在售，面积37-47㎡，均价7000-9000元/㎡；

“香园·金港湾”以别墅、高层“精装修”为主，售楼部预计6月底开业；

“新华玉湖庄园”在售1号楼，174/188㎡，均价15000-16000元/㎡；

“新华玉湖公寓”2号公寓已发售，46/69㎡，均价10000-13000元/㎡，预计6月中旬开盘；

4个值得关注的领域

地铁：地铁2号线和规划的4、7、8号线直达市中心；

道路：合怀福高速公路、长江西路高架贯穿其中，“七纵六横”骨干道路体系健全；

机场：北接4E级新桥国际机场，西距六安市区仅半小时车程；

教育/医疗：合肥七中、合肥加拿大国际学校；安义医学院高新医院等；

环境：南邻4A级紫蓬山森林公园；周围有“生态绿肺”大树山国家森林公园，白岩湖、王嘴湖相得益彰，城市绿化覆盖率达到45%。

5 未来展望

高新区拥有四大高新技术产业集群。早期吸引了大量中产阶级购房。随着该地区新增需求房屋数量减少，后期高价房可能会吸引更多追求高端品质的人购房定居，成为富人区。正在形成。

政府区

属性：缺一个字，稀缺两个字

1 房价

▲近两年政务区房价走势“实际市场价可能比这个更大”

分析：

1、政府房价居合肥“老大哥”地位，居九区之首；

2、综合了政治、文化、体育、教育、环境等优势，但政府面临着土地小、人多、需求高的现状。供给小于需求，房价自然就高；

3、5月均价18748元/㎡，创历史新高。下半年，随着融创置王的入市，区域房价或将达到2.5万元/㎡。

2 销售

▲近两年各政区住宅销售走势

分析：

1、从上图来看，政务整体推广量稳中有升​​、稳中有降；

2、中间两个低谷：2015.2和2016.2，主要受春节影响；

3、由于土地资源紧缺，该地区新建待售房屋数量大幅下降。后期融创项目入市，销量或将有所缓解。

3个热板

政务区内名牌地产企业众多：保利、华润、置地、华邦、国贸、文一、城建等。

“文明门之都”37#正在招标，2层4户，开盘待定；

“华润中心凯旋门”3号，114-176㎡，扩建时间尚未确定；

“当代MOMA”计划下半年再推出15#、16#两栋房子；

“置地柏悦”主销北院别墅、联排别墅及精品，均价约3万元/㎡。

4个值得关注的领域

区位：合肥扇形发展的主方向和核心。

道路：全长约27公里的“三纵四横”主干道和50公里次干道已全部通车。未来，地铁3号线将直通南北。

环境：绿地总面积357.95万平方米，绿化覆盖率43.98%，绿化达标率99%以上，人均公共绿地面积14.53平方米，位居合肥市各区第一。

人文：政务文化新区办公区、人民日报社、安徽日报报业集团、省广播电视中心、奥体中心等政治、文化、体育资源紧密相连。

教育：理科集中幼儿园6所，小学5所，省级示范初中2所，省级示范高中1所。

商业分布：天鹅湖万达、华润万象城、红星美凯龙家居生活广场等，区内购物中心云集。

5 未来展望

政务区土地弥足珍贵，规划面积仅12.67平方公里。可用于开发的土地日益稀缺，土地价格不断上涨。未来房价仍将稳居九区之首。对环境、配套设施、区位等综合要求较高，并具有一定的经济能力。对于购房者来说，这可能是一个不错的选择。

经济开发区

西市东移，南燕湖板块或将“从第二退到第三”

1 房价

▲近两年经开区房价走势“实际市场价格大于这个”

分析：

1、2014年，经济发展与城市房价胶着、追赶；

2、2015年经济发展总体低于城市；

3、2016年经济发展呈上升趋势；

4、今年5月，超市面积价格为419元/㎡；

5、葛洲坝、华邦、甲桥等新开盘楼盘价格快速上涨。加上融科城、世茂等老楼盘新开盘，下半年区域房价或将达到14000元/㎡。

2 销售

▲近两年经济开发区住宅销售走势

分析：

1、近两年销量偶有增长；

2、去年下半年月均销量在1000台左右；

3、今年出现了大范围的涨跌，主要是由于区域土地供应减少导致新挂牌量大幅下降；

4、下半年无新项目入市，区域销售将依靠老项目新开盘。

3个热板

“家桥月湖公馆”预定6月中旬推出，高层2栋，89-116平米，已启动意向登记；

“世茂翡翠都”22#、23#精装修高层预计6月底、7月初开放认购，售价约14000-15000/㎡；

“葛洲坝九龙公馆”后续将推出7#、8#，111/125㎡，64套；

“融科城”第三期验资“10万”，预计6月底7月初启动；

“铜冠花园”计划8月份扩建，面积75-142平方米，两级楼梯，四户；

“海恒金域海岸”预计6、7月推出，二期12#，88-100㎡；

“博大上林花园”计划7月后推出40-70平米小户型；

“园树提香玉壶湾”将于6月中下旬推出联排别墅和复式别墅，面积262至526平方米不等。

4个值得关注的领域

实力：合肥工业经济领跑，是“国家新型工业化家电示范基地”。目前已形成以汽车及零部件、装备制造、家电电子、快速消费品为代表的四大支柱产业。

区划：经济发展分为东、西功能区，西部为商务文化区，东部为工业为主区。

商圈：中环、明珠广场商圈已成熟。

文化医疗：大学城有安大、合肥工业大学等重点大学；医院拥有第二附属医院等资源。

5 未来展望

随着西部翡翠湖区域的逐步开发，商圈已成熟，居住氛围浓厚；未来，随着“退二进三”、“优二进三”土地集约利用的推进，东部部分工业用地或将转为居住用地，成为后期经济发展的新力量楼市可能会逐渐向南燕湖板块转移。

肥西县

直通四区，“潜力股”悄然爆发

1 房价

▲肥西县近两年房价走势“实际市场价格可能比这个更大”

分析：

1、肥西市房价走势与市区总体一致；

2、新年以来肥西房价快速上涨；

3、上半年部分精装修房均价突破9；

4、加上楼面价破万元的影响，下半年肥西房价最高可能达到1万元/㎡。

2 销售

▲肥西县近两年住宅销售走势

分析：

在2016年上半年的这一轮房价暴涨中，三县的住房供应情况都非常好，肥西也不例外。 3月销量4,145辆突破历史峰值。

3个热板

“文明门绿洲”预计6月底推出，12#、13#，99-110㎡；

《新地华地城》将推高层26#，具体信息待定；

“禹州天溪”预计6月启动新一期景观建设；

《定远公馆》2#精装，81/87㎡，约1万元/㎡；

“华南城紫荆城”沁园北组团85-110㎡N+1新品预计8月左右开业。

4个值得关注的领域

位置：与滨湖、高科技、经济发展、政务无缝对接。此轮房价飙升期间，成为城市购房者向三县迁移的主要地点。

交通：肥西今年将开通10余条城市主干道路，其中建设金寨南路、集贤路、排河大道、方兴大道、创新大道、玉兰大道、翡翠路、蓬莱路等15条城市主干道路。其中，金寨南路或于10月建成通车。

环境：东临巢湖，南临三河，中依紫蓬山，上牌紧邻华中最大的苗木花卉基地三岗。

工业：汽车、家电、电子信息产业年产值超过200亿，已形成苗木花卉、特色水产品、蔬菜园艺等农业特色产业。

5 未来展望

肥西市区由金寨路、繁花大道、翡翠路等主干道连接。沿线物业凭借区位优势，热销。这三大主线沿线地区将是未来楼市的重点区域。

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