冬哥谈房：2023上海新盘一览表、买房避坑地图及楼盘团购特惠

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降价百万甚至千万的豪宅充斥上海购房者的朋友圈。

今年5月，因打击新乱而引起全国关注的徐汇滨江云锦东方新房均价为16.5万/平方米。现在它的网红气质已经一去不复返了。

近日，云锦东方二期挂牌二手房，单价不足17万/平方米。这套房子原价是8900万，现在已经降了2400万，房价已经跌回解放前了。

两个月前全国人尽皆知的新运动今天永远不会发生。

上海谭宫，绝对豪宅，建筑面积1745平方米，面积2396平方米，原价7亿，现售价5.5亿。价格降低了1.5亿之多。这是什么概念？

凯德茂名公馆面积263平方米，拥有4间卧室。价格下调2500万，总价卖出6300万，相当于每平米单价不到24万！

陆家嘴滨江豪宅世茂滨江花园，巅峰时期曾达到17万元/平方米。现在已经回落到10万元/平方米以下，房价已经破灭。

浦东银河湾一处止赎房屋的市价为7000万元，但止赎拍卖的起拍价仅为4770万元。处于几近失败的状态，单价不足10万元每平方米，拍卖失败！

华润外滩九里的单价是20万+/平方米，但这套止赎房的单价只有16.3万/平方米。附近新房接近15万/平米！

浦东内环世纪公园旁双学区的一套二手房，终于从挂牌价1800万涨到1300万，成交价不到10万每平米！

…………

上海的豪宅正在经历严重的崩溃。

01 绿城外滩 兰亭

绿城外滩兰庭二期原本有望第五批次过会，由于种种原因，有可能第六批次上市，主力建面约188-217㎡3-4房，该盘一期价格14.5万/平，基本上是买一套赚一套！

如今，它的姐妹绿城黄浦湾曾以24.2万/㎡打破当年新房成交价纪录，最高达38万/平。

绿城外滩兰庭就位于绿城黄浦湾的北侧区域，当年浙江华浙置地拿下的是2号、3号和11号地块，11号地块在2005年引入绿城，也就是已经交房多年的绿城黄浦湾一期。


剩余的2号、3号地块因动迁原因，一直到最近两年才启动，也就是刚刚官宣并启动销售的绿城外滩兰庭。


根据方案显示，外滩兰庭的两个地块均有大堂和会所配套小区2个地块各2栋、29层，项目建筑总高100米，算下层高——惊人的3.45米！顶级豪宅的水准！


项目还将有大户型产品推出，总价超过3000万以上，明年豪宅客户接着重点关注吧。

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02嘉里金陵东路项目

6月9日，上海市资源和规划管理局公布了黄浦区广场社区C010102单元064-01、065-01地块建设工程设计方案；

即嘉里金陵东路两块商住用地；

嘉里金陵东路项目早在2021年就已确定由嘉里建设开发。根据公开资料，金陵路分为10块商住混合用地：

其中，金陵东路地块是这17块土地中最早出让的。整体开发涉及10块地块。位于地铁10/14号线换乘站，邻近外滩、南京路、豫园。是上海第二大地块。位于外滩和南京路中心的城市中心将成为上海新的城市名片。

064-01和065-01也是嘉里收购的四块土地中仅有的两块包含住宅物业的土地。

土地规划方案如下：

住宅部分，仅有4栋超高层住宅，其余均为3层别墅项目。

然而，嘉里金陵东路项目仅是金陵东路10个巨型地块中的4个。其余6个地块是否由嘉里建设开发仍未知。

下图中，064-01/065-01/066-01/067-01，嘉里建设开发四幅地块，成交总价133.29亿元，总开发面积65.5万平方米（包括地下空间））。

而且，根据网上文件显示，该地块高层公寓指导价为15.1万元/平方米，别墅售价可高达25万元/平方米。

金陵东路改造项目共10块地块，总建筑面积约65.5万平方米，其中住宅区约12.4万平方米，商业办公区约32万平方米。总投资预计突破500亿！

项目周边有数公里长的街道，还有大量具有历史特色的保护建筑。改造及改造方案的审批流程相对复杂，因此从第一批建设申请到开工建设的时间会比普通新建项目长很多。因此，距离正式开工应该还需要一段时间。

因此，未来片区总体规划将重点关注老城建筑风格的保护性发展。

黄浦区此前披露的地铁14号线愚园站上海地块开放方案是，在保留金陵路骑楼和一批历史保护建筑的同时，建设一栋185米的地标性办公楼，实现现代与历史的融合。目的。

拱廊未来防护改造效果图。未来区域将涵盖商业、住宅、办公、酒店、文化设施等全部设施。建成后甚至可与徐家汇中心、绿地外滩中心相媲美。

同时，金陵东路的所有骑楼将被保留，成为上海又一迷人的“历史时尚街区”。

5月30日，黄浦区发布金陵东路剩余6幅土地出让公告。

其中，出让价格和意向土地使用者都有明确的标注，出让是在非常明确的一对一协议中进行的。

这也意味着，剩余6幅地块的未来开发主体不一定是嘉里建设。

如何开发和保留这样一个特殊的历史街区一直是相关部门头疼的问题，也是城市更新中最困难的部分。但最终还是经过有关部门和企业的讨论和研究。最终决定保护和保留12万多平方米的历史建筑和风貌，在传承历史文化的基础上，打造出人文特色与现代建筑完美结合的划时代之作！

12万平方米150米高住宅+12万平方米历史建筑+2座摩天大楼。这一组合将成为新的城市地标。未来，这12万平方米的历史建筑如何打造成高端零售街区，而不仅仅是游客？景点也好，餐厅酒吧也好，这样的重担就落在了嘉里集团的身上。相信凭借丰富的城市更新开发经验，嘉里一定会带来令人惊喜的产品！

未来，金陵东路沿线，各类大型商业、办公楼和高档住宅将映入眼帘，国际一线品牌琳琅满目。将成为上海最繁华的城市商圈之一！

其中，12万平方米150米高的住宅楼，实际上相当于被“插入”在一座12万平方米的历史建筑中。一下楼出门，就看到历史质感街区，这将提供与住宅“社区”完全不同的美妙而独特的体验。繁华都市生活体验，天下烟火尽在脚下！

与此同时，住宅用地后面的宁海东路延府公园占地近1.9万平方米。这是一个全天24小时开放的公共绿地。可同步改造升级，成为金陵东路整体发展的配套“中央公园”。

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03中国海外恒昌九里

中海建国东路69号、70号街区历史风貌保护与城市更新项目在上海历史博物馆举行开工仪式，并公布了两地块名称：

原卢湾69街区项目命名为“中海恒昌九里”

原卢湾70街区项目命名为“中海顺昌九里”

据悉，中海恒昌九里（70街）销售团队已成立，项目高层部分已首次开盘，预计年内入市。中海顺昌九里营业部主体及工法样板房已竣工。

中海顺昌九里（原卢湾70街坊，现黄浦区淮海社区100街坊）在四航站楼范围内。项目南至建国东路，西至顺昌路，东至赵州路，北至合肥路，即中海建国巷西侧、北侧翠湖。

根据规划设计方案，该项目总建筑面积27.96万平方米。规划建设3栋超高层住宅、约30栋联排别墅，以及商业和地下车库。它还包括文物保护和翻译项目。

顺昌九里项目效果图

该项目超高层住宅沿顺昌路布置。主力户型有153-185-218-245-320平方米，3-4房。

顺昌九里项目效果图

部分平面图如下：

（流程草案仅供参考，最终发布以正式发布为准）

项目现场照片：

中海顺昌九里的别墅沿赵州路排列，层高10米，三层，楼间距6-8米。它们预计将于明年投放市场。

顺昌九里项目效果图

顺昌九里项目效果图

黄陂南路小区门口效果图

建国东路项目地上开发量超过38万平方米。未来该项目将成为新天地片区最大的住宅开发项目，总投资达595亿元。

建国东路项目鸟瞰图

2003年7月，中国海外发展与卢湾区签订了卢湾区65/67/68/69/70/71邻里地块的《国有土地使用权出让合同》。当时有媒体报道称，中国海外发展计划将其开发为高端开发项目。商品住宅、商业及办公区总建筑面积预计将超过70万平方米，最迟将于2012年底竣工。项目总投资预计达60亿元。后来，由于种种原因，67-71号地块的开发被搁置多年。

2020年，中海（上海）公司与中诚集团签约，共同开发上海市黄浦区建国东路67-71号历史风貌保护与城市更新项目。双方按照98%:2%的投资比例共同成立上海中海海华置业有限公司和上海中海海庭置业有限公司两家项目公司，并正式启动房屋征收工作以及后续的开发工作。预计总投资约人民币590亿元。 。

项目所在建国东路67-71号历史风貌保护及城市更新项目是上海现存总用地规模最大的项目。位于黄浦核心区，北邻新天地，东临老城厢，毗邻地铁轨道交通8、9、10、13号线，总占地面积约14.5万平方米，目前房屋建筑面积约31万平方米，涉及居民8500余人、9000余户。也是黄浦区最大的老城区。

去年3月，翠湖天地南原中海地产名下的5个城市更新地块（67/68/71街区）之一易主黄浦区国资旗下永业集团监督管理委员会。中海地产减持由原来的5幅地块（67/68/69/70/71）减持至2幅地块（69/70）。分立后，中海将负责约20万平方米的住宅开发，永业将负责剩余约10万平方米的住宅及所有商业开发。

永业集团是黄浦区国资委所属企业之一。在黄浦区高端地产领域取得了巨大成就。例如永业公寓、思南公馆就是其代表作。

不久前，黄浦区国土资源局还公布了中海恒昌九里（原卢湾69街）规划设计方案：市中心1.27超低容积率，2-3层平房或别墅产品。

四个方向：东至顺昌路，南至建国东路，西至黄陂南路，北至合肥路。

土地面积：43763m²

总建筑面积：137493m²，其中。地上建筑面积55603平方米，地下建筑面积81890平方米。

容积率：1.27

建筑限高：12米

规划楼层：2-3F

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04首都茂名大厦

凯德茂名公馆位于繁华地段——茂名南路9弄，南京西路、淮海路两大繁华商圈交汇处。是市中心顶级地标住宅项目。

建筑面积约220、260、264平方米，约60套房屋精装修交付，蓄势待发。

网上上传的房屋平面图仅供参考：

即将升盘的是6#楼王，面向小区中央花园：

黄浦区一直是上海最具魅力的地区。南京路、新天地、淮海中路等都是上海最具标志性的路段。很多老上海人都知道，说起地理位置，人们首先想到的就是“茂名”两个字。这里带来的是名人的印象。沙逊、孙中山、周恩来、蔡元培、徐志摩等众多外国富豪、国家政要和文化名人都曾选择居住在这里。而其周边还有各类酒吧、画廊、剧院、西餐厅、老酒店等，具有老租界风格和国际时尚气息。

毗邻的兰心大剧院、锦江大酒店、花园酒店、国泰电影院、马勒别墅等文化景点为项目增添了一抹上海风情。社区生活设施齐全，包括业主专属会所，设有室内游泳池、健身房、壁球室等多项功能。以完美的规划、人性化的设计，精心为业主打造细致的奢华享受。周围有高架公路和地铁，交通便捷，轻松前往各大CBD。所有这些都不足以形容它全方位的便利。

项目周边有多条地铁。最近的地铁站13号线淮海中路站和12号线陕西南路站仅500米。步行仅需7分钟。项目周边有优质教育资源，满足不同年龄段的不同需求。凯德茂名大厦对应的小学是巨鹿路第一小学，对应的中学是清华中学。周边还有祥明中学、瑞金一路幼儿园、瑞一幼儿园等。

凯德茂名大厦周边的房价也体现了这里的价值。知名老洋房思南公馆均价约20万/㎡，品质豪宅翠湖天地四期均价约33万/㎡，甚至巨鹿路739号这样的公房也卖到了15万/㎡。 /㎡。无论是价格还是挂牌数量，都不难看出该地区市场的火爆程度。地段也是最大的价值支撑点。

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05融创外滩一号院

融创外滩一号位于黄浦区董家渡，属于上海黄浦区核心位置。它位于南外滩地段。地处内环浦江“S”湾核心区——外滩金融聚集带。紧邻董家渡金融城、BFC，周边有十六铺游艇码头、豫园​​等。 15分钟内即可到达人民广场、淮海路、南京西路、新天地、徐家汇等上海核心商圈。地点的稀缺性不言而喻。

效果图

目前，周边高端社区二手房报价大致在19万-21万/㎡。

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