合肥新房市场分析月报：全面解读合肥新房成交量、价格与市场趋势

合肥买房顾问吴哥坚持每月撰写合肥新房市场分析报告，持续更新，内容涵盖合肥新房成交量、价格、土地拍卖、政策情况、市场分析与点评、各地区新房价格等合肥的。让您一次性全面了解合肥最新的新房开发情况，希望对大家在合肥买房有所帮助。

我还准备写2022年合肥楼市年度总结和2023年合肥市场预测，请继续关注。

1、合肥整体新房价格及供需情况：

12月9日，疫情管控全面放松。包括笔者在内的很多人纷纷被感染，不敢出门。结果，参观房屋的人数减少了。新房市场受到一定影响，商品房供需下降。

本月合肥市场新开盘约2,121套，认购约1,195套。认购率为56.3%。新房开工数量较上月大幅下降。

合肥新房净化周期：截至2022年12月末，近五年合肥商品房库存面积206万平方米，净化周期预计4.9个月。滨河区和高新区的房屋数量仍严重不足，分解周期不足2个月。

个人简介： 我是合肥购房顾问吴哥。我毕业于211大学。我有十多年的房地产经验。熟悉合肥的购房政策、区域规划、学区情况。我已成功指导数千名购房者在合肥购房。

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本文系“合肥购房顾问”公众号原创内容信息。

2022年12月合肥住宅成交均价21507元/㎡，环比上涨0.5%；滨湖区以25690元/㎡的成交均价领跑全市。

2、合肥最新房地产政策及吴哥对该政策的点评：

本月没有新的限购贷款政策出台，主要是政策微调。

1、1月份存量贷款利率普遍下调0.35个百分点。

12月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公告，2022年12月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期及以上LPR为4.3%。从新年1月份开始，很多人的贷款利率都会根据这个基准进行调整。

随着2022年LPR五年期贷款利率多次下调，我们测算，截至2022年12月，其利率累计下调了35个基点，即利率为0.35%。

按贷款金额100万元（等本付息）、贷款期限30年计算，每年可节省利息约2,556元。节省的钱不多，但总比没有好。这将进一步降低以前购房者的购房成本，对减轻房贷还款负担产生积极作用。

吴哥点评：最近，你可以打开银行App查看一月份应偿还的贷款金额是否少于上个月实际偿还的金额。如果没有减少，那就去银行申请浮动利率，而不是固定利率。

2、凭房票可以直接买房！合肥包河区率先挺进，蜀山、庐阳、长丰紧随其后！

吴哥点评：此政策一箭三鸟。对政府来说，不需要修建动迁房，动迁户不仅不需要交房费。估计拆迁户还要贷款买房，刺激消费，一石二鸟。同时，实现了“边收、边买、边入住”，大大缩短了棚户区改造拆除周期，加快了工作进度。

对于动迁户来说，聪明的人会选择住房票，有实力的人肯定会一步购买商品房，避免后期出售动迁房的麻烦。可以自己选择商品房，地段会比较好，商品房和物业的品质、居住环境都不错，升值空间会更大。

对于新房开发商来说，可以增加购房客户数量，而且必须在一年内买房。比如包河区，估计一年动迁户有几千户（具体数据不清楚，我估计）。问题不大。仅购买该地区的新房就相当于直接买断一处新房产。

总体而言，这一政策对于合肥的新房来说是个好消息。例如，六安市近期出台政策，不再建设动迁房，转而采用货币安置和房票安置的方式解决安置问题。可能全省市都会效仿。

3、合肥市房产局会同有关部门建立网上服务平台，推出二手房交换服务新模式。

吴哥点评：我个人不太看好这个模式。它没有任何实际意义。想要匹配实际的房屋交换太难了，因为你想卖的就是我想要的，我想卖的就是你想要的。 ，这样的撮合交易的概率太低了。

最快的方法就是如果我想买房子，直接卖掉然后兑换成货币。然后我去市场用货币去买我想买的房子，这个价格是经过市场验证的价格。而当你用卖房的钱去市场上买房时，你就有很大的选择空间。这符合市场规律。

4、合肥商业过剩地区将不再布局传统商业综合体！

12月10日上午，市规划委员会今年第十八次主任办公会议召开。会议指出，商业业态要顺应消费习惯变化升级，传统商业综合体不再布局在商业过剩地区。无人机配送、非接触式配送等正在加速成为现实。城市规划、设计和建设必须考虑这一情况，尽快规划布局。

吴哥点评：目前，合肥很多地区商户不缺，而是过剩。例如，滨湖地区新城区人口较少，规划建设的商业较多。导致很多商铺卖不出去，烂尾，或者将来无法经营，一直空置。浪费人又浪费钱！

这篇文章从根本上解决了商业供给过剩的问题。未来很多新增地块都会取消商业面积配置的减少，增加住宅配置，提供更多的住宅规划面积，一石二鸟。

三、合肥土壤拍卖情况：

合肥土地集中交易“最后”年最后一次大规模供地完成，成交总额超79亿元。

12月23日，合肥成交14宗地块，成交总面积约1009.93亩，成交总金额约74.54亿元。 12月24日，合肥随后成功出让7幅地块，成交金额约4.57亿元。其中，商品住宅用地7块，合计32.6万平方米，成交价格9015元/平方米；

合肥市土地拍卖情况。合肥拍卖土的时间正值旺季，很多人都不敢出门。无论。这么严重的情况下，本地一场拍卖还是能赚回这么多钱的。还有10家开发商争夺热门地块的品质，这已经相当困难了。这确实不容易。

另一方面，当情况变得更糟时，从长远来看，在合肥的好地段购买土地是一个不错的选择。比如湖边的土地如果明年年中上市的话，仍然几乎没有竞争，肯定还是会卖得好。

4、抽奖热点盘推多，人气极旺！

严峻形势下唯一比布洛芬更难抢的，恐怕就是合肥滨湖省政府的房子了。中奖率只有11%。不得不感叹合肥楼市的“活力”是多么顽强！

在合肥滨湖省福田县房地产市场陷入严重困境时，12月23日登记了最后两栋房屋，共计152套。不过，共有1500多个团体参与报名，1374组买家通过审核。总的来说，他们中了彩票。该比率仅为11%左右。

全省房产总价最低360万起，不需要的普通购房者需要首付271万，门槛不低。关键是大家都知道疫情严重，很多人都害怕或者不敢出门，但还是有那么多人登记买房。

此外，位于包河区龙川路的保利新项目报名结果已于12月14日公布，首批开盘也达到了抽签的目的。首批开盘共213套，精装交付，均价23830元/㎡。共有369人通过抽签，触发抽奖。

包河区万科地产首批登记房源也有172套。抽奖活动于注册第一天触发。共有560个团体报名，522个团体获批。

只要合肥还有几套房产，这就是合肥新房市场的背景，说明还不错。尤其是包河区新开的两处楼盘，一处是6月入手，另一处是9月入手。说实话，拿地成本不低，而且已经开始摇号了。

5、合肥12月房地产市场再次因疫情中断

12月9日，合肥正式全面开放。合肥一周感觉还好，但一周后，合肥很多人都阳了。包括笔者在内，合肥大部分人都经历过阳气，并在一月初达到顶峰。 ，逐渐减少。

说实话，后阳的释放比我预想的要快得多。我个人预计春节前后会达到高峰，因为那时候人流量大，合肥之前控制得比较好。

但没想到新型冠状病毒传播得这么快。从12月中旬到1月初约20天内，它以毁灭性的力量席卷了整个合肥。合肥市至少70%的人感染了该病毒。

许多政府部门和银行在此期间关闭。我知道有些新项目急于2022年开盘计算全年业绩，但房管局不少工作人员也生病了，导致发放房产证的工作中断。 ，我们只能等到月底才开始颁发证书并开始注册。

更大的影响是很多人无法出去看房，也不敢出去看房。于是，合肥楼市再次因疫情不可抗力而中断20天。

6、合肥购房顾问吴哥概况：

12月份，合肥房地产市场受疫情影响最为严重。然而，它首次保持强劲。不少楼盘启动摇号登记，这说明合肥的购买力依然强劲。

2022年4月、5月，仅疫情就影响了合肥多个地区。11月、12月，合肥多个地区封城管理。例如，11月份整个瑶海区封城十天。届时，该地区所有售楼处均关闭。

更大的影响是，很多外地购房者想来合肥买房，但因为隔离政策一直未能如愿。尤其是上海、北京等一线城市，想来合肥发展、想在合肥买房的人大有人在。很多人不看房是因为怕来来回回隔离的麻烦，耽误了买房的想法。这直接影响了合肥楼市的销售。

2023年之后，应该不会再出现疫情这样的重大负面因素。人们可以自由行动。外地想来合肥看房的人可以随时来合肥。未来，疫情的负面因素将彻底消除。

更重要的影响是，疫情对经济发展的负面影响会减轻，人们对未来更有信心，买房的动力会增加很多。

对于合肥这样一个经济发展快、产业发展好、人口流入量大、对省内吸引力越来越大的城市来说，毫无疑问，未来楼市长期将持续向上发展。

2023年春节过后，预计不少外地购房者将利用假期来合肥看房，或将出现返乡潮和小阳春现象。

7、附合肥各地区最新新建房价：

1、2022年12月合肥各地区新房成交均价分布：

2022年12月，合肥各地区新房最新成交均价为滨湖区2.56万元，仍为价格最高区域，领跑全市；其次是包河区和高新区均价分别为2.34万元和2.32万元；三是经济开盘价22800元，蜀山区（含运河新城段）20900元；

庐阳区漠河明地项目低价挂牌拉低成交均价，均价1.91万元。瑶海区作为老城区，配套设施齐全，目前新房价格已涨至18200元。新站区新房价格最低为15500元。政府区内没有新房出售。 （数据来源说明：本文交易数据及交易均价均来自Diamond）

2、合肥各地区新开盘数量、购房难度及新盘在售价格区间分析如下：

1.滨湖区：仅限滨湖省政府新项目入市。新开盘的高层售价在2.9万左右。由于规划设计为大户型，基本总价360万起；预计将启动金融部门的一个小型新项目。滨湖区好地段的需要参加新拍卖才能购买，首付需要80%起。房子还是很难买。

2、包河区：2022年12月至2023年上半年，包河区将有不少新楼盘推出。新楼盘价格为23,500-26,000。包河区购房门槛将降低，可供购房者选择的楼盘较多。房产数量增加，需要高额首付的房产已经消失。

距离较远或环境较差的房产价格在2万元起。目前，可以通过正常首付购买，目前总购买价格门槛在200万左右。预计2023年包河区将承担合肥交易区任务。

3、经济开发区：从2023年开始，经济开发区将有更多的楼盘可供选择。新推出的楼盘价格预计23000元起，总价230万元起，洋房价格约为26000元至26700元。

4、高新区：高新区待售房产依然稀缺。 2023年1月将推出一期新项目，起售价2.56万。

4、蜀山区：蜀山区靠近市区的地方有两到三处新楼盘在售。价格在23000-25000元左右，总价240万元起。

目前，新房供应主要集中在小庙运河新城地段，价格在15000元至18000元之间。运河新城板块，2023年待售楼盘数量将达到10套以上，楼市竞争将进入激烈阶段。

6、瑶海区：目前高层均价17000-19000元，平房价格20000元+；目前瑶海区新房门槛单价1.8万元起，总价约180万元。

7、新站区：今年供给为主。新项目的价格也不算太遥远。地铁沿线，高层楼房售价15000起，地段好的楼房售价18000起。

目前新站区购房门槛为130万元起，成为合肥市区的房价洼地。如果您只需要有限的预算，您可以专注于新站地铁线沿线的新项目。

8、庐阳区：二环以内待售房产不多，且面积大，总价昂贵，往往在290万元以上。最近有一个新项目预计将首次推出；二环外新项目售价在2万元左右，总价门槛在200万元左右。 。

9、政务区：无新房出售，二手房价格基本在3万-5万元。

10、三县：由于市区新站区、瑶海区近期禁止限购，不少客户直接前往市区购房，对肥东、长丰北城的房产影响较大。

1）肥西：今年有几个新楼盘推出。其中，合肥市区附近的房产价格已上涨至1.9万左右，总价200万起。距离较远的项目，价格在14000左右起。

2）近期肥东、北城市场行情较为差劲，不少楼盘推出特价房及首付分期政策。在肥东，离市区较近的房产售价为13000元或40000元；北城今年推出的新楼盘较多，价格将维持在12000-14000元左右。个别新楼盘在售，售价10000元人民币。

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