国庆期间楼市不平静，多地楼盘降价引发纠纷，杭州楼盘纠纷仅为个案
国庆期间楼市不平静！
社交媒体上曾有报道称，多地疑似因房价降价引发纠纷。
上海惠南碧桂园项目现场网传
中国证券报记者走访杭州其中一处涉案楼盘了解到，该纠纷仅属个案，开发商已调整部分楼盘价格并同意退房。总体来看，由于大部分一二线城市实行了新房限价制度，一二手房价格普遍倒挂。在目前的市场环境下，一手房仍然具有价格优势。
不过，房地产分析师也指出，2018年楼市出现回暖迹象，近期大量房企进入促销优惠，加快还款步伐。在此背景下，打折降价现象很可能从点到线蔓延到面。房地产企业将谨慎平衡利用促销手段加速销售和控制风险。
杭州房地产“纠纷”仅属个案
2008年，万科推出全国降价促销，杭州万科业主集体围攻售楼处要求退房。十年后，类似的场景再次出现在杭州滨江新希望新城？未来海岸项目（以下简称项目）。由于二期工程部分房屋价格低于一期，部分一期业主打出横幅维权。
中国证券报记者国庆假期期间走访涉案楼盘了解到，二期工程降价仅影响部分楼盘，而房企已于9月下旬与部分业主达成协议。退房不收取违约金。对于已退房的业主数量众说纷坛，但大致数量在5户至10户之间。
公开信息显示，该项目已推出两批彩票屋。一期8月下旬，推出36、40、41户型，共382户，单位面积90平米以下16600元/㎡，90-140㎡均价17200元/㎡。第二期推出27栋及28栋，共计155个单位。户型面积93-115㎡、90-140㎡，均价16822元/㎡。从均价来看，90-140㎡的两期开盘，价差为378元/㎡。
但在某些房型中，价格差异更为明显。记者了解到，本次降价主要针对二期项目顶层和底层的部分房源。其中，二期顶层115平方米房屋均价较一期下降约2200元/平方米，92平方米房屋均价较一期下降约2200元/平方米。约1400元/平方米。这意味着，同样面积的房屋，一期业主将比二期业主多花费数十万至20万元以上，从而引发一期业主的维权行为。
“二期的顶层和底层价格较一期有所下降，但中层价格却有所上涨。经过一降一升，整体均价基本保持不变。这是一个公司为了方便销售，对定价策略进行了调整。”一位不愿透露姓名的项目销售人员告诉记者。
“35万元的降价只存在于个别楼层和房源。这主要是因为首期房源的景观较好，所以顶层和底层的定价相对略高。”上述项目的销售人员解释道。
中原地产首席分析师张大伟表示，当楼市接近拐点时，降价项目争议主要有三个原因。首先，开发商定价随意、缺乏监管。成本占房价比重比较小，利润太高，有些项目是预定的。销售周期太长。例如，北京通州的不少项目，从开盘价不足5000元/平方米，短短几年间已上涨2万多元/平方米以上。成本相差不大，但房价与成本的过度偏离，使得购房者产生了过度的投资和投机行为。其次，开发商在销售过程中的一些违规行为或承诺，也为后续纠纷埋下了隐患。最后，房价多年来从未真正下跌，导致购房者忽视了住房是一种商品，可以下跌也可以上涨。
记者还了解到，一期部分业主的维权行为并未影响二期项目的销售。二期推出的155个单位已售罄。在限价政策导致一手房和二手房价格倒挂的情况下，“买就赚”的政策依然保证了一手房的销售。一个颇具戏剧性的细节是，由于二期部分房源价格低于一期，一期个别业主在退房后选择购买二期房源。
公开信息显示，该项目位于杭州市萧山区，并非市中心。但由于该区域新房供应量较少，且项目均价明显低于周边二手房均价，因此该项目在该区域仍具有较高的性价比。 。
记者走访项目周边二手房市场了解到，项目所在地附近住宅单价在20000-23000元/平方米左右，酒店式公寓单价在17000-19000元/平方米左右仪表。
“附近住宅楼价最高的时候是每平米2.5万元，现在已经回落了一些。目前附近有一些二手酒店式公寓在售，单价在1.7万-2万元左右。所以如果你能买这个项目的限价房，肯定是有利可图的，只是赚多少钱的问题。”一位房产经纪人告诉记者。
杭州一位房地产从业者告诉记者，今年杭州对新房限价，实行摇号购房。这使得大多数能够中彩票的买家能够以低于市场价格的价格购买房屋。 “这实际上客观上影响了购房。”这就给购房者造成了一种保护，所以这次这个项目的维权比较平静，没有出现被砸的现象。从目前周边房价来看，购房者并没有赔钱，只是赚的钱少了。”
两大信号不容忽视
中原地产首席分析师张大伟表示，由于新房供应增加，北京、南京、深圳、宁波、福州等典型城市库存都有不同程度增加。与此同时，热点城市仍处于严控状态，信贷收紧。不仅商业贷款持续承受高压，全国多城市公积金政策也开始收紧，导致市场持续观望。现阶段，购房者的购买力很难支撑市场继续上涨。北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市，房价下跌的迹象已经显现。
此外，楼市的几大信号也传递着重要信息——
1 售楼处纠纷越来越多
目前，楼市降价并不普遍，仅出现在少数城市的个别项目中。思源房地产市场开发部副总经理兼首席分析师郭毅表示，虽然“房子是用来住的，不是用来炒的”，但即使是自住购房者也希望资产价值不断上升，他们对此有历史验证的信心。存在乐观预期，因此很难接受房地产企业的降价行为，尤其是短期内房地产价格的下跌。纠纷的出现也是房企实际降价、楼市交易降温的表现之一。
2、彩票中奖率越来越高。
抽签最初是为了解决热门城市一手房难的问题。当彩票中奖率越来越高，甚至出现彩票补选时，这个信号值得深思。
以杭州为例，记者了解到，9月以来，限价楼盘推出越来越多。购房者变得更加理性，观望态度明显。彩票中奖率越来越高。许多房产都经过抽签补选，自推出以来尚未出售。一些房产甚至取消了彩票注册。有业内人士指出，未来非热门房产可能不需要摇号。
此外，一些销售进度不佳的楼盘也开始重启并引入中介分销。事实上，2017年以来的杭州楼市很少需要引入中介分销，这也反映出市场趋势已经发生了明显变化。