合肥包河区：高校云集、交通枢纽，发展不均的背后真相

包河区位于合肥市南部。有中国科学技术大学、合肥工业大学等知名“211”本科院校，以及多所高职院校。合肥第一条地铁主体线穿过这里（滨湖新区行政区划属包河区）。合肥第一个机场骆岗机场、第一个高铁站合肥南站也建在这里。包河区实际上是合肥市的交通枢纽。

但包河区东部和东南部地区，特别是毗邻瑶海的地区，环境较差，发展有限。本文数据样本取自合肥链家网实际交易数据，时间跨度为2016年9月至2017年6月，样本总数为258个。由于链家业务覆盖范围有限，一些偏远地区或交易量少的地方，如包河工业园区、包河区东南部等，尚无数据。样本数量较少，社区均价仅供参考。

根据学区和区域发展的特点，以及发展的先后顺序，我将包河区分为三个板块（滨湖区请参见文章《合肥滨湖二手房市场交易分析及近期投资建议》） 》公众号“小邑论楼市”）：

1. 48中学区科。具体范围为：环城河以南、南淝河以西、南一环以北、金寨路以东。

2、中环内段。具体范围为：南一环路以南、南飞河以西、望江东路以北、金寨路以东。

3、中环线外。具体范围为：望江东路以南、南飞河以西、金寨路以东。

我分析了4个月前关于包河区的文章。请阅读这篇文章《地铁住房开始发挥威力？》 ——合肥市包河区二手房交易数据分析》（公众号“楼市小易”）。

48中学区组

该区域有一所真正的学区48中学。今年四十八中将全部搬迁至老挝七中。原校址将用于扩建屯溪路小学。在之前的文章中，我分析过今年四十八中的中考成绩还不错。 48中区的房屋普遍年龄较大，平均房龄为2001.1，严重限制了该区的均价。二手房成交均价为16332元/平方米，远低于之前分析的其他5个真实学区的房价。 （公众号“楼市小易”《合肥学区房真假——优质学区最新分类与分析》）。

48中学区共售出39套房屋，占全部成交量的15.1%。其中，成交价最高的是万达中心豪宅（20017元/平方米），成交价最低的是宣城路109号（12196元/平方米），价差超过60% 。与平均水平相比，该板块的平均议价空间较小，交易周期也低于平均水平。该地区小学学区价格相似，说明小学学区没有差别。

48中学和42中学在老城区有点悲惨。虽然都是同一个真正的学区，但实际上已经成为了45中的陪衬。 45中学区的房子比48中学的房子还要古老。但实际成交价格比48中学高出近20%。 45中和南门小学区的房子甚至高出50%以上。如果48中学放在其他新区，它的学区房价格就不会这样了（公众号“小艺谈楼市”《你买的学区房是合肥好学区吗？ - 评论》）合肥市各初中学区情况”）。

我们看到，48中与45中的直线距离只有750米左右。这段距离，既然48中破旧小学小区的房子都买完了，那接下来何不硬着头皮去买45中破旧小学小区更好的房子呢？到它？竞争从来都是如此残酷。只要你不是年纪最大的，该地区学区房的高价值永远都会被顶尖学区所垄断（公众号“楼市小艺”《合肥学区发展的一些思考》） 。 48的成交均价也低于42，原因应该是地段价值。

宣城路、新一园、体育局宿舍、高压开关厂宿舍等靠近48中的几个小区成交周期较短，均在30天以内。成交数量最多的小区为万达中心豪宅，共成交8笔。我看到大部分都是90平米以下的房子。

作为2008年第二新房，地处繁华都市，有地铁相伴，优质学区。成交均价不足18000元/平方米。看来万达确实不擅长盖房子。事实上，包河万达住宅刚开盘时的价格并不便宜。目前其升值空间远远落后于当时其他新建小区，所以我想提醒大家重新思考滨湖万达的住宅前景。

中环路内段

中环路内段是包河区最活跃的区域。该板块共成交二手房141套，占全部成交量的一半以上。成交均价14823元/平方米，低于48学区。房价最高的是绿地海顿公馆（23117元/平方米），房价最低的是金地国际城（公寓）（7659元/平方米）。价格差异巨大。 2次。

该板块平均房龄为2007.7年，相对年轻，平均成交周期为60.4天。虽然该板块具有地铁红利的优势，但从成交均价来看，该板块价值并不高。这也与该板块公寓成交量大，拉低整体价格有关。但比庐阳区中环内段还要弱，这是我没想到的。

我在之前的文章中分析过，包河区马鞍山路地铁一号线沿线公寓交易极为活跃，几乎是合肥最繁华的区域。还有一点就是，中科大附近的公寓成交量也比较大（公众号“孝义论楼市”《合肥公寓可以买吗？合肥公寓投资的误区与建议》）。金地国际城、万珍逍遥园、世纪阳光花园、绿地海顿公馆等成交量较大的几个小区均已售出10套以上，且均靠近马鞍山路地铁一号线。

小户型尤其是地铁沿线小户型成交量大，说明该区域对刚需的吸引力较强。事实上，对于板块而言，马鞍山路沿线的房产性价比非常高。对于在包河区工作的人来说，更容易在这个板块找到性价比高的二手房。

中环线外

以南二环为界，中环线以外的区域实际上可以分为两个区域。二环以内地区已基本成熟，二环以南地区正在大力建设。目前，二环以内二手房交易量较大，二环以南交易量相对较小。

该板块成交总数为78套，占比30%，楼龄与中部板块基本一致。成交均价为15284元/平方米，略高于中环以内区域。但成交周期较长，议价空间较大，说明该区域实际成交价格支撑力度不够。房价最高出现在通城绿园（20494元/平方米），最低房价出现在芳丹城市花园（9956元/平方米）。价格相差一倍以上。

从成交分布图可以看出，有两个区域成交量比较集中。一处靠近地铁一号线与南二环路交叉口，另一处靠近望江东路与宿松路交叉口。地铁1号线沿线区域与上述路段类似，是需求较为集中的区域。望江路地区位于科技大学两个校区之间。有一些优质楼盘，另外一处也靠近在建的地铁5号线。

二环以南区域，望湖城和绿地中央公馆成交量最大。望湖城是省政府资助的安居项目，整体居住氛围良好。旁边就是第四十八中学望湖城校区。不过，这所学校今年表现一般，很难称得上是好学区（公众号《小艺谈楼市》《关于合肥学区房》投资误区，你被开发商忽悠了吗？）虽然是在1、4、5号线的交汇处，但我觉得望湖城的位置还是有点尴尬。

望湖城以东是南北一号高架和葛大店，环境杂乱；北临南二环大宽路，南临绕城高速和高铁，西临惠州大道高架和南高铁站，人车往来流量和环境混乱。它几乎是一个孤立的王国，限制了这个社区的发展。从房龄来看，望湖城已经过了投资价值高增长期，目前挂牌价大多偏高。

我在文章中提到的高铁板块，其实并不是高铁南站所在的区域。我看好的板块是龙川路-桐城路-祁门路-金寨路一带。高铁南站附近地区人车流量大，环境嘈杂。其实并不适合居住。这点可以参考合肥老火车站。

高铁段东侧为高铁站和地铁交通枢纽，北侧为老城中心，西侧为政务区中央商务区，南侧为经济开发区和滨湖新区工业园区。从地理上看，高铁板块是整个合肥的几何中心，具有得天独厚的地理位置。从高铁的角度来看，该板块是合肥市对外的窗口，也将是包河区的重点发展区域，潜力巨大。

包河区买房投资建议

从已分析的板块来看，包河区成交价格明显弱于政务区、滨湖区、蜀山区、庐阳区。议价空间较大，价格支撑略显不足。该行业相对弱势。在这里可能很难找到合适的住房来满足改善需求，但我认为这对于刚需的人来说是一种福气。

马鞍山路靠近地铁一号线，很多小区价格实惠，房子也不算太旧，交通便利，非常适合急需。一些经济能力有限、需要在包河区附近工作强烈的人可以考虑一下。由于房屋比较老旧，48中区的房屋溢价一直没有凸显出来。我觉得对于财力有限的家庭来说，如果想去好学区，在总价较低的48中区买房也不错。

对于房地产投资来说，新房交付5年内投资收益最大，其升值幅度高于合肥平均房价涨幅，所以大多数人都喜欢购买新房。此后，随着房龄的增加，投资价值会逐渐下降。 5-10年的房子与市场基本持平，而10年以上的房子则无法跑赢市场。对于真正有学区保障的房子，其收益与市场接轨的时间可能会延长到20年以上。因此，学区房的保值性（公众号《房地产市场小易》《为什么建议大家买学区房？——合肥不一样学区房成交数据分析》） 。

高铁板块有多处限价令，包括信达天宇、国贸天悦、中海别墅等。其中，中国海外别墅的刚需订单已被清算，只剩下两个限价订单（信达天宇和国贸天悦）。 《楼市小艺》《合肥新房登记限价是1.5w还是1.6w？数据告诉你，合肥登记限价是多少？》由于随后开盘的龙川路地王大厦售价与两盘的注册价接近，因此两小区的开盘价均低于市场预期。购房门槛较高，首付金额较大，买房难。

龙川路是通往高铁南站的主干道。车多，噪音大，也受高铁影响。祁门路有地铁4号线支持，所以我觉得龙川路沿线的楼盘不如祁门路沿线。后期，由于龙川路沿线地价较高（公众号“楼市小轶”“开发商成本，合肥地王，你还好吗？”），板块均价将会拉升，因此我认为这两个限价单将会升值。潜力巨大。

这些限价房交房之日，也是地铁4号线开通的时间。届时，周边地区将趋于成熟，价值将逐步实现。另外，是新房，投资收益比较高。高铁板块限价是目前我最看好的合肥房产投资标的。无论是刚性需求还是改善性需求，都应该尽量购买。我在上一篇文章中分析了4个区域，即滨湖区、政府区、蜀山区、庐阳区。如果您有兴趣，可以点击查看。

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