合肥房价去年全球涨幅第一后现回调，限购政策下开发商或断臂求生

这两天，中国经济周刊报道称，去年合肥房价涨幅全球最高，目前部分地区房价几乎减半。我觉得有点夸张了。去年合肥房价自年底达到最高点以来，确实出现了连续六个月的回调，但幅度很小，较最高点仅下跌-1.9%。即便是调整幅度最大的滨湖新区也只有-11.2%。

去年合肥限购以来，购房需求受到严重抑制，市场观望情绪加剧。今年新房月均销量已骤降至去年水平的四分之一。究其原因，也是政府对新房登记价格的严格限制，导致开发商开盘热情不高，刻意拖延登记。

在限购政策继续收紧的预期下，合肥房价短期内很难有上涨的动力。一些有绩效考核要求或者资金链紧张的开发商可能不得不选择断臂求生。随着去年地王的挂牌，合肥郊区部分新房的注册价格已经远远超过周边二手房的价格。

这篇文章主要是对未来一些新开盘项目的定价泡沫程度进行警示，为购房者提供一些参考。我把新房价格泡沫指数分为5个级别。该指数越高，表明该领域的投资风险越大。投资者应尽量避免或仔细考虑这些领域。

1、四里河地区：

泡沫指数级别1。事实上，该区域的泡沫指数之前就已经相当高了。随着合肥房价整体上涨，四里河的登记价格限制相对严格，因此部分泡沫被挤出（公众号“孝义伦楼市”“庐阳区二手房交易价格分析”）。

优点：在二环以内，紧邻植物园和城市苗圃，旁边有一个森林公园，周围有两个大水库。环境非常好。

缺点：湖泊有优点也有缺点。缺点是水面巨大限制了面积的扩大。此外，合肥的发展重点是西向南，可能很难照顾到未来市政资源的倾斜。商业设施略显不足，距离最近的地铁口还有2.5公里，这是一个非常尴尬的距离。

建议：该区域的定位有待改进。这里高端盘有一定的市场，但是我觉得刚需盘的价格有些虚高。高端住宅从来都不是一个好的投资目标，而价格虚高的高端住宅从投资角度来看也不太可能具有太大的吸引力。

2、高新技术园区：

熟溪湖板块：泡沫指数2级。熟溪湖板块位于高新区核心区，周边高新技术产业集群，紧邻在建地铁4号线。这里依山傍水，环境优美。未来将成为高新区的住宅区和商业中心（公众号“楼市小容易”《高新区投资价值》）。

但熟溪湖距政府区约9公里。周边荒芜，配套设施极其缺乏。虽然工业区提供了很多就业岗位和置业需求，但工业在生产的同时，也会对住宅生活区产生干扰。再往西一点，靠近将军岭路，我认为泡沫指数可能会达到3级。

白岩湖板块：泡沫指数4级。为什么我对这个板块的评价这么高？这都是因为去年高新区地王出炉了。地王之下哪有便宜的房子？我一直不明白为什么周边有这么多工厂，而且前段时间附近还发生过涉及污染企业的丑闻。为什么地主们竞相在这里建造豪宅？

繁荣大道板块：泡沫指数2级。我们看到的实际情况是，经开区已所剩无几，而该区域周边仍有大量产业聚集。我在哪里可以买到呢？另外，肥西没有限购，距离中心政区只有5公里，所以需求也非常旺盛（公众号“楼市小易”《经开肥西县二手房交易》）价格分析”）。

但我要提醒大家的是，在城市限购的情况下，投资房的需求外溢，三县等地区的房价出现了虚高。熙熙攘攘的大道两旁，还有更多的工厂。您不希望大卡车整天在您家门口飞驰，对吗？如果只是需要的话可以考虑一下，尽量远离改进。

3、瑶海新站片区：

龙岗、烈山路、磨店哨村湖路段：泡沫指数3级，要不是价格便宜，我再给1级。这三个区段距市中心均在10公里以上。除了龙岗板块相对热门且有地铁2号线大力支持外，烈山路和磨店的开发商将受到较大影响。

烈山路没有地铁的优势。邵村湖距市中心近13公里，交通不便利。我不知道去年开发商为什么争先恐后地拿地。

周围还有新站区的工厂。虽然价格相对便宜，但也必须考虑到环境污染问题。新站区是去年合肥市房价平均涨幅最小的区域。它便宜是有原因的。可以考虑附近工作的燃眉之急，但改善时需谨慎（公众号“孝义论楼市”“合肥三县买房，还是攒够了就买城里的房子”）一年的社会保障？”）。

4、北城段：

泡沫指数为3级。双丰工业园区从北二环延伸至双墩。双墩距市中心15公里。如此遥远的距离，使得北城的房价在合肥处于较低水平。工业厂房的大量集中，使得北方的环境十分恶劣。

去年，万科在北城北部拿下了一块土地。据说它的溢价很高。这让北城世纪城的居民兴奋不已。但我想说的是，万科的定价对你影响不大，因为品牌溢价和楼龄不同（公众号《楼市小艺》《合肥不同类型房产投资价值分析》） ”）。品牌社区新房的高定价只会加剧周边地区的房价泡沫。

5、高铁板块：

祁门路-宿松路板块：投资指数2级。位于合肥市中心，老城区与滨湖区之间，距政府区仅3公里多。门口就有地铁4号线，距地铁交通枢纽1、4、5号线换乘中心不远，地理位置得天独厚。这里投资价值高的原因纯粹是因为价格限制。

信达天域和中海杨树是我认为目前合肥最值得投资的两处新楼盘。前者需要抽签，中奖率很低。据说后者大部分性价比较高的楼盘都已被预订，只有少数楼盘被预订。网上彩票。这两个社区基本没有广告。都是秘密开的。限价之下，相关户十分抢手。贫困群众如何有机会受益？

龙川路板块：泡沫指数4级。去年包河区的地王大部分集中在被媒体戏称为“七龙珠”的龙川路周边。祁门路-宿松路段的投资价值完全归功于“七龙珠”，楼面价比别人的新房价格还要高。 ，为什么这么尴尬？因此，可以预见的是，龙川路附近的新项目将定位为高端、昂贵、难有投资价值（公众号“楼市小艺”“开发商的成本，你好，合肥置地”）国王？”）。

6、滨湖区：

核心区板块：投资指数级别1、虽然滨湖房价仍在下跌，但我认为滨湖核心区仍然具有投资价值。联投书店、宝能城、怀矿东方蓝海等都受到政府严格的限价。注册价仅为15万元左右。导致号码费盛行，普通老百姓很难按照挂号价购买。

核心区为地铁1号线、5号线交汇处，北临美丽的塘溪河公园，南临万达商圈。位置非常优越，就在湖边，1.5w的价格很有吸引力。根据我之前对滨湖二手房成交价格的分析，该区域的均价也呈上升趋势。

滨湖西南板块：泡沫指数5级。从部分楼盘项目公价来看，该区域大有登天的野心。我相信他们能做到2万+新房的价格。对于如此广泛的边缘图，并没有实质性的积极支持。和核心板块的价格相比，我不知道你哪里来的这么底气。广告语气势汹汹，向所有人招手：“你们傻啊！钱多多啊！快来吧！”

去年限购前，我曾写过一篇文章，提醒大家注意滨湖的风险。您可以阅读公众号“楼市小邑”《合肥滨湖的房子还值得投资吗？》 》。当时我对滨湖的判断是“长期看潜力，短期看风险”。由于限购尚未放松，这一警告今年依然有效。

滨湖实在是太大了。 “你在我出生之前就出生了，我在你老之前就出生了。”起始区已经老了，省政府街区正在慢慢崛起。我们看到，起步区滨湖世纪城的房价已经开始达到滨湖最低点。随着房龄的增加，其投资价值会越来越小（公众号“小易伦楼市”“你还在滨湖”买房？滨湖区近期二手房交易分析及购房建议）合肥”）。滨湖的重点资源正在向核心区、湖滨区和省政府部门靠拢。但地处外缘的滨湖西南片区是不是也得变成黄脸婆了？有机会被认真对待吗？

如何判断合肥新项目的投资价值？

目前合肥房价没有上涨的一个重要原因就是限价。很多人担心限价结束后房价会出现报复性反弹。我认为他们过于担心了。除了限购限贷之外，M2增速也在放缓，我们的资金成本在增加，一些银行还提高了首次购房的贷款利率。这意味着，从金融角度看，房价的上涨已经从底部被排出。

严控房价环比上涨，是国家对热点城市下达的致命命令。这意味着，取消限价令的前提是房地产市场的疯牛火逐渐平息。当大家平静离场的时候，就是市场决定房地产命运的时候了。 （公众号“小易谈楼市”《合肥近期该不该买房？》）。届时，即使限价令解除，那些新项目高价卖房也未必有太大信心。

今年的合肥房地产市场与去年不同。一方面是深夜偷偷开盘抢房，另一方面是大规模降价、打折促销。这真是一个冰与火的世界。如何判断一个新项目是否具有投资价值或者是否具有性价比？我给出两个判断标准：

1.距市中心的距离。城市中心之一是河内环城，另一个是政府区。直线距离市中心越远，投资性价比越低，距离越近，投资性价比越高。本标准不适用于滨湖区。

2.媒体广告的强度。相信大家都关注过很多媒体。在人人都在谈论房产的合肥楼市，如果还能看到新楼盘大张旗鼓地打广告，那一定是担心价格卖不出去，利润就被拿走了由开发商。你以后向谁要两年的投资收益？

当然，随着低价库存越来越少，地王上市，值得投资的价格有限的新盘会越来越少，溢价过高的新盘比例会越来越大。 。到那时，你将无法不做出选择。如果有机会的话，值得去限价市场碰碰运气。如果还不行，就去二手房市场捡笋吧。

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