合肥二手房挂牌量破 8.9 万套，日均增加超 170 套，原因何在？

近日，城市财经发布了全国37个主要城市的二手房挂牌数量，杭州以超过17万套挂牌量位居榜首。合肥房源数量超过8.9万套，排名第13位。这是多么可怕的数字啊！

数据来自城市财经

NO.1丨一

合肥日均增量超170套

由于上述数据不是今天发布的，因此可能存在一定的滞后性。据第一研究院统计，3月30日合肥二手房挂牌量已达91221套！

当我们统计2.27时，二手房挂牌数量为86,070套，这意味着平均每天新增约172套。

数据来自第一方研究院

那么，合肥二手房挂牌量为何增长如此之快？我认为有以下几个原因：

1、2021年以来，合肥大量新房交付。据筋斗云家检统计，仅今年3月份，就有超过5000套交付13个社区，是名副其实的“交付年”。

2、从合肥市各区县房源数量来看，蜀山、庐阳、包河、瑶海四大老城区房源数量最多。这些区域开发较早，大量老旧、破旧的二手房也挂牌上市。但由于房屋年代久远等原因，无人关心，造成“只进不出”。

数据来自第一方研究院

3、正丙高和热门学区，大量房屋价格虚高，价格高却没有市场，交易难以完成。例如政务区有50中学天鹅湖+奥林匹克小学社区、新大水滨名都、松都西湖花园、蓝蝴蝶园等，45中学+南门小学社区合作经济广场， 168玫瑰园学校社区。国药花半里近90天成交量惨淡。

数据来自第一方研究院

4、合肥仍是新房市场。就连建发美的旗下君和州在滨湖省政府的均价也只有2.9万元/㎡左右，二手房价格几乎没有优势。

尤其是随着今年第一轮集中供地结束，合肥市有22幅土地出让，未来大量新房将入市，二手房销售难度加大。正是因为出售困难，一些二手房业主因预期较低而急于出售房产，希望尽快套现。

NO.2丨二

均价17800/㎡，每月售出约1100套。

合肥市9区二手房交易价格曝光

据统计，合肥二手房成交量去年10月触底，12月开始小幅波动。 2月份成交量约为1,129套。虽然成交量较去年9月、10月有明显增长，但与轻松达到上千套的挂牌数量增幅相比，仍显得缓慢。

数据来自第一方研究院

成交均价从去年9月份开始回升。这可能与当时柏悦公馆、绿城翡翠湖玫瑰园等高端改良豪宅的成交有关。但增速已逐渐放缓。今年再次下跌，目前3月份成交均价约为17800元/㎡。

数据来自第一方研究院

各区具体情况如下：

1、政府区域

去年8月以来，政务成交量持续低位，连续多月不足20套。这与二手房指导价信息发布引发的观望情绪有很大关系。正是由于观望情绪严重，高价楼盘卖得不好，成交均价持续下跌。

11月，因柏悦豪宅成交，均价罕见反弹，但很快又再度下跌。

12月以来，市场分化日趋明显。华润凯旋、保利香槟国际等品牌提升社区90天成交量普遍在8-15套左右，均价约3.6万元/㎡；同时，以蓝蝴蝶花园为代表的成交量，还有以恒大华府为代表的名校、新装修小区二手房的零星成交，使得政务成交均价达到目前3.3万左右的水平元/㎡。

数据来自第一方研究院

2.滨湖区

滨湖成交量和成交价格自9月份以来触底反弹，连续​​四个月上涨。其中，文华阁、书香门第等46所中学+师范附属小学成交量明显增加，葛洲坝中商大厦也出售了约180平方米的房屋。

然而，从1月份开始，滨湖的成交量和成交价格再次下降。除中滨湖公馆、万科蓝山、云谷茗庭、书香门第等热门住宅小区外，大部分小区90天成交量不足5套。 3月份滨湖成交均价约为2.3万元/㎡。

数据来自第一屋研究院 数据来自第一屋研究院

如果以新房市场来看，上述代表性小区成交均价约为28000-32000元/平方米，而建发美君和公馆、联发滨域听湖在售均价约为27700-29000元/平方米。元/㎡，山西等地产项目均价预计也为2.9万元/㎡。

由于二手房挂牌价虚高严重、倒挂明显，二手房成交均价与新房基本持平。

3、高新区

高新二手房交易价格自去年8月以来一直波动，没有持续上涨或下跌。一直在21000-23500元/㎡的价格区间波动，波动幅度比滨湖、政务要小。

代表性小区中，湘远城、望江台、西子漫城、蓝光涌金半岛、湘远黄金港湾90天成交量均超过5套。这可能是由于高新区有区位优势，但同时居住用地较少，就业人口较多，人口支撑充足。 3月份成交均价约为21500元/㎡。

数据来自第一方研究院

新房方面，即将入市的高速信达时代银河预计均价在2.6万元/㎡左右，接近附近望江台、西子漫城的成交均价。

由于业务进度要求，龙湖光年还要等到明年才能进一步上线。均价约19000-23000元/㎡，与祥园城、蓝光涌金半岛等周边小区成交均价约3万元/㎡倒挂。显著地。

4.包河区

包河3月成交均价约为17600元/㎡，波动较小，月成交量基本稳定在100套以上。这是由于包河房地产集团庞大，大量急需人员接管了老旧小区，从而增加了交易量，压低了均价。

数据来自第一方研究院

中骏世界城、置地星澜湾、中梁华宇锦绣兰花园等新盘均价约为2.5万元/㎡。润城中心等纯新楼盘预计入市，均价24000元/㎡。与包河区代表性二手房​​新大天宇成交均价约2.7万元/㎡相比，略有倒挂。

5.经济开发区

9月至12月成交量持续小幅增长，​​12月以来月成交量维持在100套左右。具体看小区，世茂翡翠都、华地润园等改善型小区近90天成交10-15套，均价约2.3万元/㎡；绿城翡翠湖玫瑰园也售出4套。均价约4.6万元/㎡。但东海兴城等有迫切需求的社区贡献了更多的交易量，从而拉低了均价。 3月份成交均价约为19600元/㎡。

数据来自第一方研究院

新房市场中，刚刚出让的湾头云锦台、鸳鸯水木花筑以及首轮集中供地三幅地块预计入市均价约24000-25000元/㎡，接近华地润园等住宅区的成交均价。

6、庐阳区

去年4月，庐阳售出约430套。此后，成交量持续下降。 8月份至今，成交量一直不温不火，一直在100台左右。主要销售房屋分布在各个高需求社区。只有万科森林公园、华润橡树湾等规模较大的小区，3万-4万元/㎡的改良房成交较多。合作经济广场等名校住房90天成交量基本不足1套。 3月份庐阳成交均价约为19900元/㎡。

数据来自第一方研究院

7、蜀山区

蜀山成交均价自11月份以来持续上涨，3月份小幅回落至19600元/㎡左右。高价小区中，万科金郡、同和逸居同汇、中海远山近90天售出10套以上，安居花园、光明世家、华地公馆近90天售出0套天。

数据来自第一方研究院

除运河新城外，即将入市的伟星都汇直门、城改万科观山银秀均价预计在2.6万元/平方米左右，万科金郡等代表小区成交价约为27000元/平方米。均价接近。

8、瑶海区

8月以来瑶海区成交均价还没有突破1000元/㎡，显然乏味。这是因为瑶海相对冷门，非需求群体不会轻易购房，决定了区域均价受市场行情影响较小。 3月份成交均价约为13000元/㎡。

数据来自第一方研究院

伟星双床、龙湖双床等区域新房均价约为17000-20000元/㎡，显然并没有倒挂。

9、新站区

3月份成交均价约为12900元/㎡，变动幅度始终较小。这是因为新站新房库存量大，而二手房缺乏区位和学区优势，所以二手房市场一直冷清。

数据来自第一方研究院

在售新房中，文一郎舒轩、融创邦泰云栖星辰、招商奥体公园均价约为16500元/㎡，未出现倒挂。

NO.3丨三

结论

未来合肥二手房市场将如何变化？

目前，二手房市场的利好方面包括各项利好政策的出台，而不利的方面则包括新房大量入市、滨湖区二手房与新房倒挂明显等。其他地区，以及新站、瑶海等地区二手房市场相对冷门。 。

未来，合肥将有大量新房进入市场。与此同时，大多数区域市场仍然不温不火。因此，短期内，二手房的交易量只能靠房源数量的大幅增加来支撑。由于改善社区、名校的房屋成交难度较大，成交均价难以上涨。

按地区来看：

1、滨湖、高新等区域的倒挂情况说明，一方面是二手房挂牌价虚高，另一方面也是由二手房的受欢迎程度决定的。地区。

预计短期内该地区二手房成交价格将与新房均价相近。但长期来看，由于区位优势和新房相对供应量，品牌次新房将回归倒挂状态。

2、由于政务区没有新房供应，二手房稀缺性相对明显，成交价很少低于挂牌价；但同时，由于区域发展已经饱和，未来区域价值很难有新的变化，所以适合且只适合纯高端改善组团。

由于区内不少住宅小区楼龄超过10年，未来只有柏悦公馆、保利香槟国际、华润凯旋门等品质好、房源充足的住宅小区才会有成交。

3、瑶海、新站等没有倒置的地区，二手房依然会冷清。不过，在这些地区购买二手房的人，大多是买房刚需、急需入住的人，他们大多不会搬家。

4、包河、蜀山、庐阳、经开等地区二手房成交量将更多受到急需群体购买旧小区的支撑。

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