合肥刚需房与改善房的界定：90 平米是关键

在讨论这个话题之前，我们先明确几个定义：合肥新增需求的房屋有哪些，哪些是改良房，都在哪些区域范围？

合肥市新增需房及改善房

住房和城乡建设部历史上曾发过一个文件，是关于调整住房供应结构的意见。要求新建商品住房中90平方米以下的住房面积比例必须达到开发建设总面积的70%以上，这就是我们经常听到的“70/90”政策，一些社区仍在执行或合肥地区。

我们缴纳房产契税的时候，有两个门槛，一个是90平方米，一个是144平方米。一旦超过这两个门槛，相应的税率就会提高。这说明官方层面已经对刚需房和改善房进行了初步认定。无论怎样，90平米都是一个无法回避的坎。

我把90平方米作为合肥地区刚需房和改善房的分界线。 90平方米以下的房屋可纳入刚需类，90平方米以上的房屋可纳入改良类。在此基础上，我再细分，60平米以下为入门级刚需房，60-90平米之间为刚需房，90-110平米之间为新装修房，110平米以上为刚需房。改善房屋的米。

在这篇文章中，我统计了合肥链家2016年9月至2018年4月的二手房交易数据，样本总数为4911个。合肥市二手房交易面积平均为87平方米，中位数也为87平方米。每户平均总价142w，均价16329元/平方米，平均房龄2009年。

其中，入门级新需房和改良房成交占比35%，新需房和新改良房占比65%。其中，新增需求的房屋占比超过40%。这说明，合肥房地产市场仍然是一个真正有需求的市场，而真正改良房的成交量其实连20%都不到。

同时，我们注意到，初级需求的入门级住房平均年龄较大，仅为2004.2年，表明以老年和贫困人口为主。随着装修面积的增加，房屋的房龄趋于年轻化，且最年轻的集中在刚刚装修过的区域，是合肥新房市场的主流产品。

入门级刚需房（对于合肥房地产市场来说，入门级刚需房主要是老旧小房和公寓房。该产品的特点是总价低、购买门槛低、贫困居住体验、流动性、保值性都比较差，除了真正的学区房，大部分都是低品质资产（公众号《小艺谈房地产市场》《优质楼盘与低质楼盘》）在合肥”）。

紧缺住房（60-90㎡）：以两居室或三居室为主，以近十年内建成的高层建筑为主。还有一些大型公寓和较旧的多层建筑。这类产品的特点是居住体验比公寓稍好，价格也便宜，但总价高于入门级刚需房，且流动性和价值较高保存情况一般。其中大部分是中上阶层资产。

新装修房（90-110㎡）：顾名思义，（刚需）新装修房，主要是这两年很流行的小三居室。这类产品的特点是尽量满足功能需求（房间较多），但不保证居住体验（但总体比刚需房好）。单价较高，总价较低，流动性和保值性较好。其中大部分为二级资产。

改良型住宅（>110㎡）：位于住宅食物链的顶端，主要是面积较大的住宅。该产品的特点是拥有最好的居住体验，满足更多的功能需求。无论是单价还是总价，都高于同小区新需房或新装修房。流动性和保值性根据情况而有所不同。 。它们的范围从劣质资产到优质资产。

合肥迫切需要的地方和需要改进的地方

从地区来看，改善型住房成交比例最高的是政府区（29%）和经济开发区（22%），比例最低的是肥西县（11%）、北城（13%）和庐阳区（13%）。 13%）。这从侧面说明，特改房型不适合在三县投资。在庐阳区，是因为老房子、小房子太多，适合改善的产品太缺乏。

新装修住房比例最高的地区是北城（39%）和滨湖区（38%）。为什么？我们可以看到，北城和滨湖的房屋平均房龄最年轻，市场相对年轻且单一。他们基本上采用了最新的房屋设计。这些设计大多是面积在90平方米以上的小三居室，符合新装修房屋的标准。 。

如果对新装修改善住房总和进行排序，滨湖区（56%）、政务区（55%）、北城（52%）和经济开发区（48%）占比最高，其中北城区占比最高。改善住房比例最高。比例太低，所以我排除了，所以我们看到改善需求还是偏向合肥西南地区，尤其是政务区和滨湖区。

我选取了各区成交量比较大的一些有代表性的小区作为参考对象，看看哪些小区有值得购买的改善房，哪些小区只能投资刚需的房子。

滨湖区。总体而言，滨湖入门级住宅的成交量很小（4%），远低于全市平均水平（18%）。除了学区房以外，我个人不建议在滨湖投资公寓。值得注意的是，滨湖的住房需求仍集中在刚需和新装修房范围，改善型住房占比仅与大盘持平。换句话说，滨湖改善住房的选择非常有限，但潜力巨大。

改善型住宅成交比例最高的项目为滨湖明珠，超过30%的项目包括高速滨湖时代广场、蓝鼎滨湖假日丹枫花园、保利拉菲公馆、滨湖世纪城等。滨湖明珠和蓝鼎滨湖假日丹枫园都是46中学区的房子，单价相对较高。

滨湖世纪城虽然成交量较大，但房屋较为陈旧，品牌和物业不理想，保值和升值能力稍差。高速滨湖时代广场的成交量并不大，远不及保利拉菲公馆。此外，怀矿东方蓝海、万达临湖园、佳源巴黎城在改善房比例上紧随其后。

目前看来最急需的社区是落地滨湖假日清华园和翰林园。几乎都是急需住房，成交量也很大。我想可能主要是在学区。其次是烂尾观湖园和宝能城，它们在新增需求住房交易中也占据了很大的比例。万科蓝山、万科城也基本销售新装修房和新需房（公众号“小宜伦楼市”《合肥市滨湖区房价分析及购房建议》）。

政府区。无论从改良房成交比例、户均成交面积、成交单价和总价来看，政务区都是最高的，毫无疑问是合肥最好的小区。我们看到，政务区四类房源的成交比例非常均匀，各方面都比较火爆。

凯旋门住宅是改善型住房交易比例最大的社区。户均交易面积和交易单价也最高。交易量也比较可观。毫无疑问，它是大额资产配置的首选。其次是保利香槟国际，改良、新改、新需成交比例非常均匀，且成交量最大，全线火爆。太阳能海岸和玉龙湾新增需求占比最大，其次是恒大华府（公众号《楼市小邑》《合肥市政府区房价分析及购房建议》）。

蜀山区。我在上一篇文章中分析过，蜀山区尤其是黄钱王地段的公寓成交量非常大。加之是四大老城区之一，直接导致蜀山区入门级需求占比非常高。刚性需求住房和入门级住房占比近70%，表明蜀山区市场仍以刚性需求为主。

没想到的是，成交均价最低的新旺华府骏园，居然是改善房成交比例最高的小区。可能是因为地段成熟，总价比较低。我觉得这个和滨湖世纪很像。这座城市有相似之处。此外，中海远山、金明君、大溪地都是新增需求比例较大的小区（公众号“楼市小易”《合肥蜀山区及高新区房价分析及购房建议》）。

庐阳区.在庐阳区，出售的老旧破旧小学房产不少位于学区范围内。所以我们看到，尽管楼盘的平均楼龄已经不再年轻，但是成交均价仍然比较高，所以我们看到刚需的入门级住宅的比例是比较高的。庐阳区新增需求的房屋比例也相当大。从侧面可以看出，庐阳区改善后的住房市场仍有潜力可挖。

庐阳区成交量最大的三个次新社区中，橡树湾和万科森林公园无疑是改善率最高的，而中铁国际城的需求更大。这两个小区有一个共同的特点，就是品牌开发商和物业，房子比较年轻，价格也很贵（公众号“楼市小易”《合肥庐阳区房价分析及购房建议》） 。

包河区.包河区马鞍山路地铁1号线沿线公寓成交量较大，可见其入门级住宅占比是各区域中最高的，单价成交面积也仅高于包河区。在庐阳区。总体而言，河区仍以刚需房为主。

望湖城是省公务员资助的安居工程。基本上都是大户型的公寓。单价不便宜，成交率尚可。是包河区为数不多的改善社区之一。此外，世纪阳光花园、天下锦城、万镇逍遥园四期改善型房成交也占比较大。万达中心名宅虽在48中学区，户型大，但高容积率注定不值得提升（公众号《楼市小轶》《房价分析与合肥市包河区购房建议》）。

瑶海新站片区。瑶海新站片区二手房成交量较小，主要集中在二环以内。事实上，我们看到，改善住房比例较大的两个小区是紫云府和御景湾。他们的共同特点是房屋比较新、位置好。他们的住房都在38中学区。据我观察，其他改善房比例较大的小区也大多是38中区的次新房（官方标题《楼市上的小邑》《合肥瑶海新站区房价分析及购房建议》） ”）。

经济开发区。经开区改善型住房成交比例仅次于政务区，公寓等入门级住房在该区似乎不太受欢迎。成交量最大的两个小区融科城和绿地湖畔国际花城，都是比较抢手的社区（公众号为“楼市小邑”和“合肥经济开发区房价分析及购房建议”） ”）。

高新区。高新区的刚需住房比例几乎是所有城市地区中最高的，达到了55%。这是一个不折不扣的热点需求区。怀矿富邦天下、华地紫苑是为数不多的相对完善的小区。其他如香园城、海亮九溪、保利梧桐峪等，虽然成交量很大，但都是非常急需的小区（公众号《楼市上的孝义》《合肥市蜀山区及高新区房价分析及买房》）购买建议”）。

肥西县人。肥西县改善型住房成交比例是各地区中最低的，绝对是一个刚性极强的地区。交易量最大的四个小区——禹州华侨城、东莞繁华宜城、百尚现代花园、元树提香，占据了肥西县链家二手房交易量的70%以上。这些小区占新增住房需求的比例均在70%以上（公众号《楼市小邑》《合肥经济开发区房价分析及购房建议》）。

北城。北城房产证属于长丰县，链家的交易量很小，北城世纪城几乎占了一半。北城改善型成交比例仅次于肥西，且多为刚需、新装修。恒大御景相对好转，北城公寓几乎没有市场（公众号“楼市小艺”《合肥庐阳区房价分析及购房建议》）。

如何投资新增需住房和改善住房

1、刚需的入门级住房基本都是公寓或者小户型。尽量在地铁附近、商业中心或者好的学区买。不要涉足新区不成熟地段的公寓。不要购买三县公寓或老旧小公寓。如果能买新装修的房子，就不要选择刚需的入门级房子（公众号“楼市小易”《合肥公寓可以买吗？合肥公寓投资的误区与建议》）。

2、目前，合肥新房市场的两居室几乎已经绝迹。基本上都是从小三居室入手，除非是学区房（公众号“楼市小易”《合肥的真假学区房——最新优质学区划分与分析》），尽量不要投资小两居室的公寓。目前刚需的两居室保值率很低。随着住宅产品的更新迭代，小两居室可能会变成公寓，投资价值会越来越低。

3、新装修三居室是目前市场上最受欢迎的房型，也是未来五年升值潜力最大、适应范围最广​​的投资标的（公众号“楼市小邑”） 》和《合肥滨湖区》什么类型的房产最值得投资？）。目前合肥的户均面积只有87平方米，与10年前相比并没有太大改善，而110平方米以上的观众群体只占17%，所以不要买太大的面积，因为升值空间相对有限。

4、改善房子的陷阱并不比入门级房子少。一旦买错了房子，不仅升值潜力无法保证，以后也很难卖掉（公众号“楼市小易”《合肥200万能买什么房子？ 》）。我认为购买改良房应注意以下几点：

无论房子位于合肥哪个地方，尽量不要购买面积超过140平方米的多层住宅和20年以上的房子。不要投资平房、别墅，尽量避免购买东北地区的平房。大资产优化配置，优先考虑政务区（公众号“楼市小易”“合肥政务区房价分析及购房建议”），其次是滨湖区。

尽量购买改善型房屋和改善地区新需要的房屋。不要在刚需社区或地区投资改善住房。最好选择品牌开发商。合肥的改善区域无疑是政府区、滨湖区、经济开发区等西南地区。三县、北城、瑶海新站区等东北地区尽量不要投资120平方米以上的改良房。

更多合肥其他地区房价分析及购房建议，请关注微信公众号“楼市小邑”，后台回复“滨湖”“政务”“庐阳”等区域关键词。

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