合肥房价回暖：优质资产涨幅明显，政务区领衔上涨

今年新年以来合肥房价有所回升，但并非所有地区的房屋都上涨。相反，优质资产出现了一定的增长，主要体现在学区房和品牌优质社区，以及热门区域的次新房和地铁房。 。政务区是合肥优质楼盘集中的地段，上半年房价率先上涨。

我统计了合肥链家2018年上半年所有二手房交易数据，样本总数为2874个。去年合肥二手房成交均价为16389元/平方米。今年上半年为16412元/平方米，上涨23元/平方米，涨幅0.14%，基本持平。

请注意，由于链家网站的交易数据是在一个月后发布的，所以我主要使用的是2018年前六个月的数据，所以有较长的更新延迟。不过，这两个月政区房价可能仍在上涨，7月至8月的数据并未纳入计算之内。另外，成交量确实有限，因此部分小区的房价可能与实际价格存在较大差异。我会在文章中进行更正。本文的参考意义在于总结规律、分析趋势，不要过分强调房价的绝对值。

根据学区划分和地理位置特点，我将政务区划分为4个板块，即：

1、天鹅湖南板块。主要为翡翠路以东、匡河以北、千山路以西、祁门路以南地区。

2. 玉石路西座。主要为翡翠路以西、天鹅湖路以南、匡河以内，以及恒大华府、保利香槟国际、文明门首都三个社区。

3.天鹅湖北板块。主要集中在天鹅湖路以北、前山路以西、匡河以内。

4.潜山路东街区。主要是政务区前山路以东区域。

这次对比的数据是去年全年的分析。详情请参阅我司公众号“楼市小邑”文章《2017年合肥市政区二手房交易情况分析及购房建议》。本文主要关注2018年上半年的交易状况。去年政府区共售出206个单位，今年上半年售出235个单位。交易量较去年同期增长一倍多。

上半年政务区成交均价为21058元/平方米，较去年（20866元/平方米）上涨192元/平方米，涨幅0.91%，涨幅较高高于城市平均水平。交易周期由89天增加至96天，延长7天；议价空间从2.91%下降到2.66%，下降了0.25个百分点。

关于滨湖区的分析，请参考《2018年上半年合肥市滨湖区房价分析及购房建议》一文。之前分析过的其他地区的文章，请关注我的公众号“小邑楼市”，后台回复“滨湖”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词即可查看。

天鹅湖南盘

天鹅湖南板块共售出52套。成交均价从去年的22636元/平方米下降至22381元/平方米，降幅-1.13%。议价空间有所下降，成交周期延长13.7天，高于平均水平。

显然，这个数据是不准确的。天鹅湖南板块二手房整体成交量并不大。我们看到浅水湾的成交价是业内最低的。去年浅水湾的成交量并不多。今年成交量相对较大，拉低了板块均价。如果剔除浅水湾今年和去年的数据，我测算天鹅湖南盘的实际涨幅应该是1.73%。

9月开学季即将开始，奥体小学尚未竣工，可见该板块学位资源紧张，必须立即解决。早期，奥体小学未建先建。板块内“50中学+奥体小学”双学区房源十分火爆。这导致今年湖南天鹅均价上涨。

滨海玫瑰和怡园世家的成交量太小，成交均价不能完全反映社区的房价走势，所以出现负增长。事实上，据我了解，两个社区都有一定的增幅。因为大多数政府购房者都在寻求改善，而Shore Rose的房产和居住环境都比较差，所以我很少提及。

亿园世家以大户型为主，小户型较少，总价过高。另外，小区内物业和建筑质量不高，房屋过于陈旧不适合改善，定位尴尬，因此成交率不高。松都西湖花园某种程度上也是如此。小面积户型相对较差，大户型总价较高，导致市场接受度相对较低。此外，虽然距离奥体小学最近，但挂牌价依然居高不下。成交量不是很高，当然也有一定程度的惜售。

新达水滨名都户型比松都西湖花园好很多，但物业和位置不如后者。单价最高的是95平米的小三居室。去年还在22万元左右。今年已突破25万元，增加10万元。超过10%。

由于奥体小学的好消息，兰迪花园在链家已经几个月没有房源，社区集体扣留房产，不愿出售。最受欢迎的户型是104平方米。由于赠送面积较大，实际有110平米，一房难求。据我了解，楼层较好的房屋，尤其是天鹅湖景观的房屋单价已超过3万元。

置地柏悦公寓目前是天鹅湖南成交均价最高的小区，目前正在向3万+迈进。这可能是因为奥林匹克小学的好处，但我认为柏悦公寓很可能会被列入即将建设的50个项目中。新学区还存在一些不确定性，可能会影响后期价格（公众号“楼市小易”《合肥学区房真假——2018年合肥初中学区最新排名》）。

虽然凯旋门没有被纳入奥小学学区，但我认为这不会对社区产生任何不利影响，因为学区没有改变。政务区的学区溢价不是很高。这是锦上添花。凯旋门社区定位相对提升，学区对于大户型的增值作用极其有限（公众号“楼市小易”《合肥学区划分变化对大户型物业的影响》）一些学区房屋”）。

玉石路西座

翡翠路西段共销售122套，成交均价由20264元/平方米上涨至20543元/平方米，涨幅1.38%。交易周期由80.1天减少至74天，增加5.8天；议价空间从2.53%下降至1.99%，下降0.54个百分点，低于平均水平。

事实上，翡翠西路整体增速弱于天鹅湖南，但议价空间低很多，成交周期缩短。这表明，在奥体小学的积极影响下，天鹅湖南板块的价格有所上涨，导致需求向翡翠路西溢出。 ，从而带动周边板块成交量激增，房价上涨。

九重金房价出现了一定的下降。我查了资料。去年成交的主要是户型较好的大四房和小三房，因此均价较高。今年，顶层和底层的房子很多，造成了差异。更大。据我观察，这个小区的房价其实是在上涨的，特别是面积96平米的三居室、四居室小户型。

该地区房价涨幅最高的社区是保利香槟国际。社区规模大，交易量非常大。保利香槟国际成立较晚，也比较年轻。还有大量的小三居室，面积在90-100平方米左右，非常适合现在的合肥市场。再加上品牌效应，具有良好的流动性和较高的资产水平。高的。

翡翠路西侧的社区基本都是中小型开发商。品牌社区很少，而且大部分都是上一代的产品。房型不适合当前主流消费需求，物业不理想，房屋比较老旧。因此，在价格上它不如天鹅湖南。

天鹅湖北板块

天鹅湖北板块共售出26套，成交均价由22428元/平方米上涨至23246元/平方米，涨幅3.65%。由于样本数量较少，误差可能会较大。交易周期由100天减少至72.7天，缩短27.3天；议价空间从3.1%增加到3.43%，增加了0.33个百分点。

目前天鹅湖北板块成交均价高于天鹅湖南板块。主要原因是小学学区是西园小学南区。它目前被认为是政府区最好的小学。随着奥体小学的建成，将与这所小学竞争。 。

天鹅湖畔的均价下降了，这其实是不准确的。因为天鹅湖畔小区主要分为两类楼盘，一类是高层，有两个楼梯，27层有四户，多为110平米和117平米的两居室。户型较差，待售房源较多，价格平均。 2.5w+；一是两楼梯两户的高层，约18层，三居室、四居室面积超过127平方米。户型不错，在售房源也很少。成交记录很少，均价基本已突破。 3w。

目前市场上基本都是两居室的公寓。去年，大户型创下成交纪录，带动均价上涨。但今年链家成交的都是两居室。单价较高的大户型无成交记录，均价有所下调。所以我们看到今年的均价价格下降了。如果仅计算两房单位，涨幅约为7.71%。

由此，我们看到天鹅湖北的房价全线上涨，该板块在政区中涨幅最高。这得益于双学区带来的高资产类别。优质资产率先上涨，且涨幅明显。

前山路东座

前山路东段共销售35套，成交均价由18300元/平方米上涨至19304元/平方米，涨幅5.49%。去年搬迁小区交易较多，误差可能较大，涨幅应该不会这么高。交易周期由92.7天增加至212.1天，延长119.4天；议价空间从2.72%增加到3.18%，增加了0.46个百分点。

成交周期的大幅增加，意味着挂牌时间较长的房子突然被卖掉，难卖或挂牌价高的房子也能卖掉，说明市场确实回暖到了一定程度。程度。最明显的就是华邦世贸城。去年没有一套成交记录。今年上半年一次性售出6套，平均成交周期超过一年。它一直是完全无价的。

总体而言，前山东路的表现远弱于前山西路。主要原因是学区不好，但毕竟是政区，所以整体有一定的提升。五十中新分校将建在五环城与天龙广场之间的空地上。我认为将祁门路以南的地区纳入其中，这对这个社区来说将是一个很大的好处。

政务区房价分析及近期购房建议

我在上一篇文章中分析过，顶级资产一定是房价上涨周期中最先开始上涨的房产，而且涨幅相当可观。政务区完全符合这个特点，所以我把政务区的大部分房产都列为一级资产（公共房产）。编号《孝义论楼市》《合肥市优质楼盘等级评价》）。

如今合肥的新房几乎放弃了两居室的设计，至少都是三居室起步。目前，市场上需求量最大的户型是面积在90-100平方米左右的小三居室。主要是因为合肥近年来二胎数量增多，这种小三居室不仅满足了功能需求，而且总价也不算太高，非常有市场（公众号“小艺”）浅谈房地产市场》《合肥的新增需房和改善房》）。

大多数政府区都是上一代的产物。还有很多大型两居室公寓。 90-100平米左右的小三居室供不应求，尤其是南北通透性好、布局方正的小三居室。它们极为稀缺，单价很高。我会把这种小三居室的资产等级再提升半级。是目前政务区最适合投资的类型（公众号“楼市小邑”《合肥滨湖区什么类型的房产最值得投资？》）。

近日，合肥人才落户购房政策再次启动。将会出现一批有资格购房的外部需求。我认为短期内会造成供需紧张，一定程度上会对房价产生一定的刺激作用，但影响有限，不会持续下去。从根本上扭转房地产进入下行周期的大势。

目前支撑合肥房价上涨的因素包括：

1、随着人才引进政策的实施，短期内需求将会增加。

2、热门地段新房库存明显下降，尤其是性价比高、限价的房源。

3、今年以来，城镇住宅用地供应量同比明显减少。加之不少地块未能拍卖，导致市区特别是西南地区长期缺乏有效的土地供应。

影响房价下跌的主要因素包括：

1、中央多次表示“房子是用来住的，不是用来炒的”，近期又提出“坚决遏制房价上涨”。这几乎让地方政府陷入了困境。

2、按揭贷款申请难度加大，贷款周期拉长，贷款利率上升，从资金来源上抑制房价上涨。

3、房地产去杠杆，房地产企业融资难，融资成本高，资金链断裂风险高，可能倒逼企业加快推出节奏，增加市场供给。

种种迹象表明房地产已进入下行通道，这或许是政策出台的客观背景。其实在我看来，合肥近期谨慎推出人才安置购房计划应该是承受了相当大的压力，也是反复推敲、多方博弈的结果。

不管如何，人才落户购房政策的实施，不会造成合肥房价大幅上涨。这是一项政治任务。一旦出现大幅上涨，政策肯定会再次加码，打压房价。所以，我还是维持之前的判断，明年合肥房价整体表现会比较稳定（公众号《楼市小艺》《合肥出台了人才引进政策，接下来会怎样》）房价走势？”）。

但同时我们也必须看到，在合肥市场，尤其是西南地区，性价比高的新房非常少，很多人被迫选择二手房。人才政策放开后，短期需求的增加可能会导致当地房价出现较大波动，特别是一二线资产会上涨，但劣质资产甚至会下跌，所以我认为房价会金、九、银十大会期间总体稳定。或者有小幅增长，​​但市场两极分化比较严重（公众号“孝义谈房地产市场”《合肥优质楼盘与劣质楼盘》）。

笔者注意到，受人才政策影响，合肥链家网二手房挂牌均价较前几个月有一定幅度上涨。但从实际成交情况来看，支持力度还不够。不断上升的预期需要时间来验证和消化。我认为房价能否再上一个台阶，至少还需要半年的时间。有兴趣在官府买房的同学可以暂时观望，主要是找笋。如果有合适的房子，随时都可以购买。

在房地产低迷周期中，不要指望所有资产都会像好转周期中那样受益。优质资产和低质量资产将出现两极分化，但房价整体表现稳定。如果要置换，一定是从劣质资产到优质资产，而且一定要趁早做（公众号《楼市小易》《合肥房价上涨周期如何置换房产？ ”）。

据我小圈子的人透露，有人在龙川里买了一套新房，首付30%。单价仅为1.53w。与旁边的新小区相比，性价比非常高。我从侧面解释两个问题。首先，市场确实开始转冷。其次，只要你购物，限价房也不是遥不可及。你应该多碰碰运气。

市区可以买，三个县不能买。三个县的采购原则是： 1. 靠近合肥市，而不是县城； 2、尽量靠近地铁口。由于合肥西南地区新房太少，肥西靠近经济开发区，相当于市区。是对房价和流动性支撑最好的板块。受政策影响不大，可以放心购买。不过，肥西县的吸引力并不大。

肥东只有一些靠近地铁2号线的房子值得考虑。其他的新房并没有太大的优势。市场冷淡时容易被套，不建议考虑。北城地铁规划还没有提上日程，距离市中心太远。预计短期内房价将持平。

合肥各区房价分析，请搜索关注微信公众号“孝义伦楼市”，并回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词背景。

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