鲁谷片区沁上水、玉兴园、远洋山水三小区，如何选择性价比高的房子？

我是邢叔，全国资深的房地产投资专家。我是你这么晚才认识的购房顾问。迄今为止我已经为5000人提供了最佳的购房解决方案。星叔并不像其他自媒体那样遮遮掩掩，让你一头雾水！星叔属于实用派，只给您最有用的操作和建议。

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问：星叔，谢谢您昨天的回答。如果可以考虑泸沽地区的沁上水，小区内有89套两居室750元左右，89套三居室820元左右。哪一种更划算？

另外，比这个小区更西一点的就是裕兴园，三房的价格还算实惠。还有鸳鸯山水，可买110大两居室。这两个小区的建筑都比秦山水老，但房子可以大一些。我有两个孩子将来要在这里上学，所以希望您能从面积、距离、房产的抗摔能力等方面多给我分析一下。建议。

最近我也关注了古城地区的新项目，比如中海天转天玺、长安九里等。您能否对古城地区的发展进行分析？首钢土地政府拍卖价格非常高。现在这个地方开发商的报价在7.5万左右。 。谢谢。

答：首先，对于二手房，我建议购买较新的泸古琴山水，而不是太旧的房子。首先，更有利于长期持有。二是跑赢大盘。老房子将来会更好。流动性将会越来越差。

其次，一线城市每次置换的成本很高，所以如果能买三居室作为敲门砖，就尽量买三居室。

第二，新房，前一两年，谁能想到石景山古城楼面价四万多，市场价7块左右，还有那么多人关注。

近十年楼市价格飞涨，房屋置换能力确实很强。

从目前的情况来看，古城未来房价突破8似乎并不困难。

目前石景山古城五兄弟分别是长安云裳、长安九里、中海天专、中海首钢天喜、融创长安河西。其中云上、九里的房源较小，价格在7万左右，而其他项目价格稍贵，主要是产品定位提升。

长安九里商品房项目是华润集团的高端产品系列。精装修，拥有86套两房单位，以及103平方米、123平方米、138平方米的三至四房单位。如果你更喜欢纯粹的商品房项目，资金充裕，追求高端品质，不妨去长安九里。

但如果投资的话，之前的涨幅太高了，吃掉了以后的涨幅空间。不管是新房还是二手房，如果你自己住的话就看你个人的喜好了。

问：星叔，为什么现在长沙的中介大多推荐公寓？是因为房子卖不出去吗？近期想买房，但平时没有时间看房。我想买一套四居室的公寓，首付60万元。地铁、学校、企业都被考虑在内。我对社区环境有要求。请推荐。最好的位置就在不太远的地方。

答：现在长沙楼市的公寓量太大了，前期去年卖住宅的卓悦众环、龙湖春江丽城等项目现在都在卖公寓。

但我还是建议买房。

根据您的需求，有很多房产可供选择。

可以考虑徐汇裕华郡和保利中央广场，位置比较好。您还可以参观北辰三角洲。要看装修后的价格，而且不好上车。

您还可以乘坐地铁6号线前往滨江正荣滨江紫金塔和德奥悦东方。

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问：星叔您好，我目前有400万现金，还有一套价值500万的房子，没有任何抵押。目前单身，打算结婚，有两张房票。刚毕业的人每人税后收入为30万元。以后应该会增加，但不是铁饭碗。父母双方都没有负担，都有事业单位的养老金。双方都获得了第一笔抵押贷款。我们购买的房子大概价格是多少？有推荐的栏目吗？

另外，我们目前共有两套房子。首套房买两套比较合适，还是婚后一起买一套比较合适？当首付总额和还款金额相同的情况下，两种方案带来的经济效应应该是一样的吧？

答：从投资收益上来说，你们每个人买房的回报率会比较高，但是我觉得这次没有必要，因为你们两个还是需要预留位置，为以后买房做准备。

所以这次先用一个人的配额去买。每年可以保留30万现金用于消费，对方的30万收入可以用来偿还贷款。这样的话，借到600万是可以的。算上你的首付和房贷资金，大概1300万左右就可以买一套房子了。

基本上可以选择内环有学区的次新大三房，这样以后很多年都不用换。如果以后有钱的话，可以再购买一套投资组合。

问：星叔，今年二手房市场怎么样？建议买二手房还是买带装修的新房？现在新房限价，价格比二手房低。未来价差会缩小吗？

答：现在因为新房整体价格有限，性价比比二手房好，所以更多的新房愿意抢新房。二手房市场很冷，但随着未来新房价格逐渐上涨，并与二手市场达到平衡，很多人又开始关注。它将转移到二手市场。还有一个就是，未来内环的土地会越来越少，新建的房子也会越来越少。为了在市中心工作和生活，人们只能购买二手房。

而且，在目前的市场环境下，限价在很多城市实际上已经失去了作用，很多楼盘已经不能以“限价”的价格出售了。这项措施的取消或彻底取消，对楼市只会产生象征性的影响。

如果你避开了“买涨不买跌”的情绪，你就打败了80%的韭菜。

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问：老师您好，因为我想定居大连，所以想请教两个问题：

1、从居住居住角度来说，体育新城板块和大连湾板块哪个更好。

2、万达体育新城/招商园区1872/华润大连湾/融创海逸常州这两个板块哪个更好？

答：体育新城路段和大连湾路段相距不是很远，但两个路段并不相同。

体育新城板块目前是众多开发商集中的地段，未来规划和交通都不错。

大连湾板块属于开发区。目前板块还不算太集中。这里靠近大海，环境较好。

华润大连湾位于大连湾边缘，融创海逸酒店紧邻开发区海边。都是大品牌，主打学区概念。

但万达体育新城和招商公园1872都没有学区的概念。

如果考虑落户和重点学区，可以看看华润大连湾和融创。

问：星叔您好，现在SK被封了，大环境不好，炒房的时代结束了吗？现在投资房地产还能赚钱吗？ 5年期间回报率高吗？

答：正确的投资确实可以赚钱，但是为什么可以赚钱，大多数人不知道，甚至没有想过。

人们常说，买房赚钱多好啊。如果我买了当时看中的房子，肯定会涨价……

注意这句话逻辑中隐藏的悖论。如果买房真的那么容易的话，他早就有钱了，这个世界上就不会有穷人了。

因为他们很清楚，买一套会涨价的房子并不容易。除了拥有专业知识、提高认知能力、调动一切资源之外，还要承担各种风险和压力。

投资最重要的是决策，排名靠前，总结信息，研究模式，判断信息真伪，分配权重，了解机会成本，研究价格上涨背后的逻辑等等，准确发现价值房地产及其未来。如果价格上涨或下跌，这对投资者来说就是最大的价值。

购买行为是无差别的劳动。

就像工地清理搬砖一样，没有价值。

投资增加了100万元的房产，顶多也只值千元。

剩余价值来自：如何购买？为什么要买它？哪里买？

问：星叔您好，我在上海买房，首付300，请问您有什么推荐的板块和社区吗？谢谢你！

答：首付300万，大概6、800万就可以买了。

大致有两种方式可以玩这个总价段。

一是提高区域能源水平。可以考虑虹桥、三林、张江南等地的新建和次新房，因为这些区域已经或可以辐射高能规划，长远看是有前景的。

不过，近段时间，由于新房限价，这些地方的二手房涨幅并不快，所以买房一定要耐心持有。

二是买学区房。买房最好是总价最小的学区房。可以考虑浦东和闵行的双学区和九年一贯制。私下抽签后，闵行、浦东初中的房子很受欢迎。这个逻辑也适用于三年。虽然存在切片抽奖的隐患，但概率还是很高的。

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问：邢叔叔您好，我有一张家里老人的房票，300万现金，没有借条（也不想代持）。虽然有54种方法可以使用，但我认为老年FP唯一能享受到的好处就是五岁的人。这是对的吗？这也是利润的来源。请问这个利润会大吗？

另外，老人年纪很大，只想去一次。至于委托买卖的公证，是不是办完所有手续就可以了？

如果中间的老人不幸去世，按照继承的法律政策，他还能享受唯一的五岁福利吗？谢谢。

答：65岁以上老人的住房账单最大的问题是无法获得抵押贷款。 65岁左右的老年人几乎可以获得Dyjy贷款。如果你年纪大了，那就很难了。

如果不贷款买房，利润就无法放大。全额付款买房子是没有意义的。我不推荐这个操作。

房子五年以上没问题，因为税费是由下一任业主承担的。当我们卖房子时，我们通常在牛市场上卖。节省税费对我们来说并不是最重要的。

而且就算有54大法，卖了也还是可以恢复单身的。

关于公证委托，我现在知道，大部分公证不能用来对老人买卖进行公证，公证处也不会受理。

万一老人年满百岁，在持有财产时没有遗嘱，财产将按第一继承人继承。

如果继承财产的人名下还有其他财产，则出售继承财产时需缴纳全额20%的所得税。

如果卖房时名下没有其他房产，则卖房时可享受全五位数折扣。

问：高房价会透支城市的未来吗？

我认为我们应该看看因果关系。高房价是结果，而不是原因。因为这个城市法治好、环境好、医疗好、教育好、收入高，就会有源源不断的人愿意来这里，水涨船高就会推高土地特许费。

土地租金资金又反馈给整个城市，进一步改善了城市的硬件设施。

一般逻辑应该是这样的吧？

从纯粹的市场角度来看，价格或多或少是合理的。这里有一个问题，土地供应是有限的。

那么在这个因素的影响下我们应该如何分析呢？多少是合理的，多少是不合理的，是否透支了城市的未来？请给建议

答：逻辑是正确的。从某种意义上说，房地产可以促进城市发展的良性循环。北京、上海、广州、深圳都是这样的例子。

对于“透支”来说，比较的是房价和收入。透支的是居民的财富和购买力，这才是影响整个城市未来的。例如，如果房价远高于收入，一轮房价投机可能会耗尽城市居民的储蓄，使他们负债累累。

人们不敢消费，城市经济没有前途，陷入负循环。

至于土地供应量多少才合理，我觉得还是首先要满足市场的正常进口供应，也就是满足刚性需求（一般中产阶级）的住房需求。只有供给充足，房价才不会被人为推高。

这个数额因城市而异。

比如，北京这三年的供给非常合理，抑制了房价，在稍远的地区提供了足够的住房以满足眼前的需求，而不会造成太大的负担。

问：星叔，您认为天津市场的拐点会在什么时候？我个人感觉五年内不会有什么变化。从政策上看，国家鼓励科技企业的发展。天津的科普含量太低了。这不仅仅是选择北京的问题。如果房子不是用来炒的，没有普遍上涨，应该就享受不到这个红利。除非这一轮混合动力改革是一次大换血，才能从根本上解决问题。你觉得普通人有机会吗？

答：京津冀地区目前比较弱势，与上述政策密切相关。此外，除北京外，周边城市的产业都在衰退，营商环境也比南方一些城市差很多。

与许多同类型城市相比，天津目前最大的优势是教育和医疗。

按照目前的价格，如果你刚需要的话，还是可以选择购买的。价格没有泡沫，下一波风来的时候还能上涨。

但这波风首先需要从北京开始。

详情请参阅知识星球内部分享以及天津买房建议。

问：邢叔叔您好。现在想在合肥投资一套小户型。我有资格购买第一套房子。总价不超过120万，需首付30%。老师还有什么推荐吗？

答：您好，总价预算为120，买房顺序如下：

1、肥西、北城的房子距离合肥市区较近。这些地区无限购，首次购房贷款最低首付为2.50%。选择成熟期短、性价比好的二手次新区小区。

西繁华大道沿线的几处二手房和新楼盘可以选择，比如文明门绿洲、新地华地城、和昌中央悦府、绿地海德公馆等，均价在14000左右，如果有的话会更便宜。你仔细寻找。

肥西华南城、北城新区恒大帝景、中环城等二手次新小区单价11120。

北城恒大御景及中环城位于北城新区中心，售价11120元。规划的8号线地铁入口，中小学公园都非常近，而且初中区域最近由合肥一中管理，这是一个额外的福利。价格比周边的新房高很多。

2、新站区新楼盘。大家可以关注3号线沿线的楼盘，该区域是规划中的新住宅区。还有二手房是次新的，价格也比一手房高。

3、位于肥西地铁3号线延长线附近。快捷时代御府、金汇中梁优步学校、湾投国宾世家均价在14000/㎡左右。

4、高新区很多限价新房性价比高，但很有可能达不到首付比例。

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合肥各板块分析及买房建议，请看知识星球里面！

问：兴叔您好，西安未央金茂公馆中层（320w）还是龙湖春江天旭一层（360w带庭院）哪个更值得买？

答：首先，周围环境是一样的，所以这两个项目对比的是产品本身。

其次，从两个项目本身来看，6层的维阳金茂大厦是真正的洋房，而龙湖的10+1则不是真正的洋房。

第三，从产品本身来看，金茂科技的平房产品质量肯定比龙湖的要高，但金茂的一层带庭院的平房相对更贵，在600万左右。

因此，这取决于你最看重什么。如果你希望生活中拥有一个院子，并且总价可控，那就选择龙湖。毕竟总价低。

如果不看重码子，只看重质量，那就选择金茂。

问：邢叔叔您好。我位于南京。我想在城北或城东买一套二手房，总价150元左右。我可以自己住在那里并照顾孩子们以后的学业。目前，我的孩子下半年就要上幼儿园了。我看了紫东核心的九香雅园和城北悦园的房子。总价格相似。两者的优缺点是什么，或者还有其他选择吗？

答：紫东地区是南京市的战略要地，是资源丰富的风水宝地，是潜力无限的发展低地。

从以前的河西新城到后来的江北新区，再到现在的紫东片区，未来的南京将形成河西、江北、紫东三级发展格局。

紫东核心区规划好、发展定位高、未来潜力大。

但缺点是目前周边配套还不是很完善，开发需要时间。

九香雅园离地铁有点远。社区环境良好，周边教育资源丰富。但周边没有大型商圈，生活购物可能不是很方便。

位于城北月园附近，周边交通、商业、教育资源十分齐全，生活相对便利，适合即时需求。

总体来看，紫东核心区发展潜力较大，适合投资。

城北悦园附近适合自住，设施齐全，可以考虑。

南京投资回报率高的行业详情请参见知识星球内部分享。

问：兴叔，同等价格、投资优先、中长期周期的情况下，广州万胜威和乳品厂如何选择？另外，与天河公园相比，顺序是怎样的？

答：其实这个我已经在很多章节里讲得很有逻辑了。

1.您购买产品的价格实际上很低吗？目前，天河公园>牛奶厂>万盛围。从成本上看，优先选择低成本的。

2. 人们和行业是否已经可以看到预期的实现。看得见人只是第一步，看得见行业才是第二步。这个范围圈可以扩大到三公里的范围。

3、从中长期来看谁能继续投入资源、出让土地、或者继续完善配套设施，你就会知道每隔几个月、或者一年半，这个行业就会不断受到利好刺激。

4. 您正在考虑的三个领域在中长期内都是具有互操作性和互利性的。

5、所以，最终还是看你能选择哪一套楼层好、朝向好、价格合适的房子。

问：方叔您好，请问您，我目前正在考虑在东莞买房，因为我在福永工作，预算有限。我在看虎门和长安的房子，价格已经涨到3万了。我还可以买一个吗？现在买房赚钱难吗？目前我对虎门君悦花园很感兴趣。对了，买房时如何与销售人员协商才能得到更多的折扣呢？

答：东莞作为深圳附近的一个城市，人口和产业结构都比较好，是比较有前途的。优先考虑长安板块，有需要的可以购买。

讨价还价是一种技巧。详情请参考内部分享《二手房50万如何讨价还价》。

在这个世界上赚钱的一种方法是出卖劳动力。例如，从煤矿运煤，或者坐在办公室里的年轻白领。如果你坐了八个小时，你的老板就会付给你一天的工资。

还有一个办法就是做生意。低买高卖。买1元，卖2元。第二种方法赚钱快，但有两个缺点。

a) 价格将会变动。随着你做生意的增多，买入价会逐渐上升到1.1元，卖出价会下降到1.9元。利润率将会缩小。最理想的情况是，你有一个巨大的市场做后盾，比天还宽，比海还宽，这样价格只会慢慢下滑。

b) 将会有竞争对手。价格加速下滑。

对于大多数做生意的人来说，他们担心两个问题a和b。所以生意并不容易做。赚很多钱真的很难。

那么，有没有办法让价格保持不变呢？始终保持“1元买，2元卖”。只要我在里面跑来跑去，躺着就能赚很多钱。

这种方法学术上称为“套利”。

但套利是短暂的。几乎任何一本教科书都会告诉你，套利机会一旦存在，就会吸引无数“竞争对手”涌入市场。大家都争着吃这块肉。最终是“1.4999元买入，1.5001元卖出”。

利润也没有多少。

如果你能发现长期套利机会。毫不奇怪，你将积累无法估量的财富。

房地产行业，注定赚钱的人只有少数。我们走在大多数人的前面，一步步教你如何从零积累千万资产。很多人给我留言提问，但星叔精力有限，无法一一解答。

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