2018 年苏宁云新一期资产支持专项计划正式成立，国内首单承续发行类 REITs 探索成功
2018年6月8日，“华泰嘉悦-苏宁云新期资产支持专项计划”正式设立，并将在深圳证券交易所挂牌转让。该计划是国内首次连续发行REITs，发行规模为34.92亿元。以新发行的REITs——原苏宁云创二期项目的形式，无缝接管国内早期REITs的相关权益。为保证产品间的闭环运行，公募REITs正式推出前，对国内已初具规模的REIT类产品通过REIT类产品更新退出进行了有效探索。
1、苏宁云REITs新期项目概况
苏宁云创集团有限公司于2015年6月29日设立中信华夏苏宁云创二期资产支持专项计划（简称苏宁云创二期项目）。根据交易结构安排，苏宁云创二期将启动2018年6月28日到期。该专项计划以新发行REITs的形式无缝承接苏宁云创二期项目相关权益，首次实现产品间闭环运作。苏宁云新REITs项目发行规模为34.92亿元。原股权所有者为苏宁电器集团有限公司，底层资产为位于14个城市核心地段的苏宁店物业。
基础资产方面，本次专项计划中，资产支持证券保本和收益的现金流均来自于项目公司持有的14家苏宁门店的经营和处置。物业资产日常产生的物业资产经营收入、苏宁集团支付的维权费用、苏宁集团或其指定主体未来收购高级资产支持证券所产生的收入或处置收入，或通过公募REITs退出房地产资产的收益均以资产支持证券的本金和收益偿还。物业资产均位于当地较成熟、商业氛围浓厚的商圈。目前，苏宁易购物业资产自用面积占总面积的91.43%，对外租赁面积占8.57%。评估总价值35.84亿元。
增信措施方面，主要包括房地产资产经营收入超额覆盖，未来房地产资产经营收入净现金流量将覆盖优先A类资产支持证券年度本息支付的1.3倍。优先级内部存在层级结构，优先级A接受优先级B和次级级的信贷支持，优先级B接受次级级的信贷支持。房产资产抵押方面，本次专项计划14项房产资产评估价值合计35.84亿元，是优先A类资产支持证券发行规模的1.93倍，是优先资产支持证券发行规模的1.02倍。过渡准备金机制向准备金账户缴存一定数额的现金，以备专项计划过渡期间租金收入不足并参与首次普惠。苏宁集团的流动性支持；评级下调承诺；权利维持费缴纳义务等
2、苏宁云创二期REITs概况
2015年8月17日，“中信华夏苏宁云创二期资产支持专项计划”（以下简称“苏宁云创二期REITs”）在深圳证券交易所挂牌转让。苏宁云创二期REITs项目规模33.35亿元，其中A类资产支持证券规模16.77亿元，中诚信证券评级AAA； B类资产支持证券规模16.58亿元，中诚信证券评级为AA+。专项计划中，A类资产支持证券期限为18年，每三年开放一次申购/转售，并可提前终止； B类资产支持证券期限为3+1年，可以提前终止。
基础资产方面，苏宁云创二期REITs项目中，保证资产支持证券本金和收益的现金流全部来自苏宁十四家门店（以下简称“标的”）的经营和运营。资产”）由项目公司持有。处理。目标资产日常租赁所产生的相关现金收入，以及苏宁集团或其指定主体未来收购B类证券所产生的收入，或处置目标资产所产生的收入，或从以标的资产为股权的REITs上市开始，都会对资产产生影响。偿还支持证券的本金和收益。
3、苏宁电器集团有限公司
苏宁电器1990年创立于江苏南京，是中国3C（家电、计算机、通讯）家电连锁零售企业的领军企业，是国家重点培育的“全国15家大型商业企业集团”之一。商务部。截至2010年，苏宁电器连锁网络覆盖中国大陆300多个城市，并已进入香港和日本。拥有近1500家连锁店和15万名员工。 2010年销售收入近1500亿元，跻身中国最大的民营企业行列。排名前三的企业，位列中国企业500强第50位，位列福布斯亚洲企业50强，位列福布斯全球2000强中国零售企业第一名。
2004年7月，苏宁电器（002024）在深圳证券交易所上市。凭借优异的业绩，苏宁电器获得了投资市场的高度认可，是全球家电零售连锁行业市值最高的公司之一。苏宁电器连锁集团股份有限公司被巴菲特杂志、世界企业竞争力实验室、世界经济学人周刊联合评为2010年（第七届）中国上市公司百强之一，排名第61位。
围绕市场需求，按照专业化、标准化的原则，苏宁电器形成了旗舰店、社区店、专业店、专业店四大类18种业态。旗舰店已发展至第七代。在发展方式上，苏宁电器采取“租、建、购、并”四位一体、同步发展的模式，保持平稳较快的发展态势。每年新开连锁店200家，同时不断加大自建旗舰店的发展。以门店标准化为基础，通过自建开发、订单委托开发等方式，推动全国数十个一二级市场自建旗舰店的发展。
苏宁电器先后在杭州、北京、南京等地开发建设现代物流基地。上海、天津、沉阳、成都、长春、无锡、合肥、徐州、福州等地物流基地建设也已全面启动。预计到2015年，完成全国60个物流基地的布局。通过专业化、机械化、信息化运作，每个物流基地可支撑年商品销售额5-200亿元，最大零售配送半径150公里，并负责区域售后服务中心、区域呼叫中心、区域培训中心等功能已成为支撑公司连锁业务的大服务和后方平台。
未来十年，苏宁电器将坚持国内与国际、实体与虚拟网络同步拓展，继续保持平稳较快发展，依靠营销改革和服务优化，不断提升供应链效率和客户满意度。到2020年，连锁店总数达到3500家，销售规模达到3500亿元，网上销售规模达到3000亿元。同时，我们将以香港、日本市场为桥头堡，开拓海外市场发展，成为世界一流企业之一！誓言“成为中国的沃尔玛”，苏宁电器将始终以“打造民族商业品牌”为使命，不断创新发展，努力成为中国最好的连锁服务品牌！
四、项目意义
苏宁云新REITs项目对于国内REITs行业的发展具有重大创新意义。首先，采用创新的交易结构设计，以新发行REITs的形式无缝继承了国内早期REITs——原苏宁云创二期项目的相关权益，真正实现了产品间的闭环运作。第一次。在公募REITs正式推出之前，对国内已初具规模的REIT类产品通过发行REITs产品退出进行了有效的探索和示范。
其次，该产品高效利用基础资产的现金流，以全新的产品设计方式降低企业融资成本，强化其财产增值部分为企业实现增量融资的作用，充分发挥融资优势。成熟优质物业资产的有效性，体现了市场对苏宁集团和华泰证券资管可持续经营管理能力的认可。
该产品的成功发布，也印证了苏宁集团智慧零售模式的成功转型。通过互联网技术赋能线下门店，苏宁集团真正实现了线上线下的O2O融合。门店业态不断升级，消费体验不断提升，面积效率持续提升，带来稳定的现金流回报，成为REITs市场的优质玩家。商业地产目标。