北京盈科中心市值暴增 73%，烂尾楼拯救者基汇资本吴继炜功不可没

前段时间，链家百亿收购北京盈科中心的消息上了新闻，链家随后予以否认，但明远君注意到了另一点，那就是北京盈科中心的市值已经达到百亿，价格相比2014年卖出的57.8亿，涨幅高达73%。

▲盈科中心，图片来自基汇资本官网

四年间，北京盈科中心从一块荒废的资产，到价值大幅增长，背后的运营者不可小觑。基汇资本的吴继伟被业界誉为烂尾楼的救星，不少冷门商业地产在他手上投资，让公司蜕变重生，作为持有者的基汇资本也赚得盆满钵满。

商业地产这几年过得并不好，加上电商的冲击，以及商业地产本身的高度同质化，商业地产已经趋于饱和，店铺空置率和租金增速都不容乐观。对于一线商业地产来说，存量商业地产的转型更新是大势所趋。有人看到了机会，有人只看到了焦虑。

据公开报道，2018年，各地多个长期烂尾的项目得以重振，其中昆明市有23家房地产商接手了44个烂尾项目，看来新一轮的存量改造尤其是烂尾楼改造热潮又要来了。

可以预见的是，存量地产的改造可以盘活一大批“僵尸”地产项目。“僵尸”商业地产是指空置率高、租金低、开发条件远不如同类商业项目的商业项目，包括但不限于烂尾楼。今天，明源将从运营的角度，探讨如何盘活“僵尸”商业地产。为什么有些公司接手僵尸楼赚得盆满钵满，而有些公司却兵不血刃？

01

拿地，赚钱

振兴僵尸商业地产有好处

巴菲特在股票投资上有著名的“捡烟蒂”理论，在市场低迷的时候低价买入优质股票，获取收益，僵尸商业地产就像是“没人愿意捡的湿烟蒂”，你捡对了，你捡到宝了。

在明源君看来，盘活僵尸商业地产并非一件吃力不讨好的事情，做一个好的买家至少有以下五大好处。

1. 振兴=去库存，各地相关政策给予大力支持

商业地产进入高库存时代，去库存成为主要任务，过去几年住宅去库存完成得比较好，但商业地产仍然面临很大压力。

僵尸商业地产占地面积大、空置率高、利润率低，尤其是停滞不前的烂尾楼，可以说是城市发展的伤疤，盘活烂尾楼、老旧商业建筑无疑是去库存的最佳途径，既能解决历史遗留问题，又能为区域经济做出贡献。

对于此类项目，政策扶持力度不小。在商业地产大面积建设时期之后，近年来僵尸商业地产问题充分暴露，地方政府也纷纷出台相应政策，如昆明实施“一项目一策”，搭建平台、募集资金或引入新资金盘活项目；珠海出台《关于加快珠海市“烂尾楼”整治工作的实施意见》，出台了一系列针对“烂尾楼”改建续建的优惠措施，允许土地出让年限重新计算。

2016年，深圳在全市范围内推行城市更新改革，罗湖区作为城市更新改革的首批试点地区，旧商业建筑活化是其中一项重要工作。在政府支持下，18年未完工的深圳百货广场裙楼得到改造，通过控股方鹏城集团与碧桂园合作，改造为东大名都，成为深圳首个被活化的旧商业物业。

▲深圳DDmall为一站式大型购物广场，图片来自鹏城集团官网。

2. 快速获取土地的好方法，成本低，地段好

房企拿地难度越来越大，面对庞大的商业地产规模，收购“僵尸楼”并不是一条快速、经济的拿地途径。

一线城市的僵尸商业地产往往位于中心道路、繁华商圈，区位因素极佳，价格相对较低，尤其是多年烂尾的项目，相当于只支付地价，就得到了完整的建筑楼层。

安徽最大烂尾楼新桥阳光半岛欠债60​​亿元，原本以为不少开发商会避而远之，但令人意外的是，前三大地产商万科、恒大、碧桂园均竞标该地块。其占地面积8110亩，距离合肥市区很近，近几年合肥房价不断上涨，即便该项目烂尾，也依然是一块赚钱的“肥肉”。

明远君想指出，盘活烂尾楼是改造，不是拆掉重建，一线城市商业地产已经饱和，再建商业楼的概率很小，政府可能会直接改变土地用途，建公园或者其他公共空间等。

3. 装修升级是成本最高的部分，利润率和回报率较高

如果选对了“烟蒂尾巴”，僵尸项目给出的利润和回报率非常可观。原有项目地段好，收购价格低，且大部分楼盘都已建成，节省了前期开发的人力物力。一般来说，装修升级费用占了成本的大头，这样算下来，利润率自然很高。

以基汇资本为例，据新浪网报道，2006年，基汇资本以9亿元人民币买下上海“冷清”的东海大厦，斥资4亿元将其改造成353广场，2012年以24亿元人民币的价格出售，6年赚得11亿，利润率高达85%。

▲353广场，图片来自基汇资本官网

即使不卖掉大楼，长期持有的回报也很可观，经过装修升级后，商业地产的租金会一步步提升，整个大楼的核心价值也会提升，带来收入的稳定增长，形成良性循环。

4. 房地产企业转型趋势：提升运营能力

房地产市场进入下半年，地产商都在谈转型。上半年拿地建房卖房就能赚钱，下半年就不再是那么容易赚钱的路子了。明远君认为，下半年考验的是地产商的运营能力，有这种能力的地产商才能在新一轮洗牌中生存下来。而盘活僵尸商业地产，更是考验地产商的运营能力。

烂尾楼之所以烂尾，有债权人权利、政府政策等复杂因素，但大部分还是开发商运营能力不足，早年乱圈地，没有好好规划就盖大型写字楼、商场。地处好位置，人无论在什么位置都会变成僵尸。这也是为什么很多城市，同一条街，左边是人头攒动的商场，右边却无人问津。

同样的地段、同样的条件下，商业地产能否成功，取决于精准的定位和强大的运营能力，通过接手僵尸商业地产，房企可以慢慢打造运营团队、营销策划团队等核心运维力量，在实践中完成转型。

5、凸显品牌效应，带来品牌溢价

很多僵尸楼、烂尾楼在以前轰动一时，后来却沉寂下来，接手这些项目不仅体现了勇气，更体现了实力，通过这个过程，房企可以无形中输出品牌文化，提升企业形象，更有可能成为爆款。

早年佳兆业以烂尾楼著称，低价收购烂尾楼。2003年，佳兆业收购了位于深圳市委对面的烂尾楼紫悦台，并花了两年时间对其进行改造包装，推出了高端服务式公寓佳兆业中心，凭借良好的市场回报，在深圳打下了口碑，随后参与城市更新，积极扩张。如今佳兆业已成为中国房地产30强企业之一。

品牌效应可以带来品牌溢价。在三四线城市，品牌房企的售价高于小房企，但消费者还是愿意购买，因为他们看重品牌口碑。给房企带来话题和关注度，更重要的是提升了口碑。现在大IP最重要，品牌就像口碑，不仅可以保值，还可以增值。

02

如何获得正确的项目

看看你自己的自信程度

二、看项目基础

接手僵尸商业地产，拿对项目是成功的一半。今天，明源君将从两个方面来衡量是否接手该项目：一是房企内部评估，二是项目内部评估。

1、房企为何有信心接手“僵尸项目”？

不是所有的项目都值得接手，也不是所有的房地产商都能接手，关键在于以下几个方面：

● 拿地需求旺盛，抢占一线城市核心地段

一线城市土地资源紧张，地价居高不下，房企拿地不易，合作拿地、二手地成为新趋势。

一线竞争太激烈，对于土地需求旺盛的房企来说，退而求其次的选择就是低价收购僵尸商业地产，这是个又好又便宜的选择。

深圳土地资源供需矛盾日益凸显，政府提出从存量拿地。这些存量中，很多都是好地段的烂尾楼。以烂尾楼起家的佳兆业，今年将盘活深圳一个烂尾22年的项目——新世界大厦。明源君查阅深圳政府网站获悉，该项目位于深圳罗湖东门商业区，建筑面积5.43万平方米。项目规划分为20%商业和80%商业公寓。在一片红火之时，佳兆业拿下如此大面积建商业公寓，可谓是抓住了潮流。

更值得注意的是，2004年深圳市政府出台《关于紫悦台等52个“问题楼盘”处理意见的批复》，明确规定未完工项目可采取合作建房或直接交换土地使用权的方式，并制定免收逾期地价利息、滞纳金、土地使用费、延长土地使用年限起算时间等优惠政策，新世界大厦正是当年52个“问题楼盘”之一，2003年佳兆业以“紫悦台”转型迈出深圳第一步，2018年收购新世界大厦值得期待。

●稳定资金流是基本保障

收购项目、解决打包债务问题、装修费用、运营维护费用……商业地产项目不同于高周转的住宅项目，开发周期不确定，需要资金沉淀，拥有稳定的现金流是基本保障。

商业地产项目烂尾的原因之一就是资金链断裂，如果没有稳定的现金流，明源君建议不要盲目投资，否则很有可能导致下一个烂尾楼。

●马拉松般的心态

粗放式的开发销售模式已不再流行，未来精细化的持有运营才是决定回报的制胜法宝。有人说住宅开发销售是一场百米短跑，那么商业地产的开发回报周期就像一场马拉松，至少需要3-5年。对于习惯了“卖、卖、卖”模式的地产商来说，如果将之前的批量复制、标准化的操作方式套用到商业地产上，可能会蒙受巨大损失。商业地产需要的是“慢工出细活”，走不可复制、专业化的道路。

因此，房企是否做好资产保值准备至关重要。正如前文所说，处在转型十字路口，走持有+经营的道路，或将为房地产行业下半场带来新的收获。

2. 评估项目因素时，地理位置和建筑质量都不可或缺

●地理位置

传统的房地产观念是“位置、位置、位置”，地理位置是决定一个项目成功的先决条件。

僵尸商业地产位于一线城市核心商圈有着得天独厚的优势，一线城市经济发达，消费吸收能力强，核心商圈是人流中心，客源充足，消费能力强；核心商圈一般也是车流中心，交通顺畅，出行便捷。

地处偏僻、冷门位置的项目很难发展，没有商圈、没有交通，就如同厨艺高超，无米可煮。

●房地产债务问题

项目搁浅或中断的原因往往很复杂，资金链断裂、债务纠纷、违法违规等，收购此类项目需要理清产权和债务问题，坏账、诉讼、债务重叠过多的项目风险太大，不宜盲目介入，否则可能被历史恩怨所累。

目前项目收购模式有两种：产权交易和经营权合作。产权交易是指房企接管整个项目，100%持股；经营权合作是指与原开发商或第三方联合改造。选择哪种模式，取决于自身条件。

施工质量

这主要分为两个部分，一个是先天不足的问题，在商业地产供大于求的时期，快速扩张、抢地的楼盘在规划设计上存在缺陷，如内部空间布局不合理、设计陈旧等。

第二，工程烂尾太久，建筑本身闲置多年，出现质量问题，本身品质太差，所以不能选择。

●周边配套措施

无论是改建成写字楼还是商场，周边配套是否跟上是影响长期经营的因素之一，如停车场、出入通道、公共设施等。其中，停车位的配置更是消费者选择的重点问题。其中一项重要指标是，在收购项目时，需确认项目本身的停车场规划，以及周边是否有可增设额外停车位的区域。

03

重新定位、升级硬件和个性化

这才是振兴项目的正确方法

烂尾项目如何重生？明远君从过往的成功案例中发现，前期定位是关键，中期转型升级是基础，后期运营才是核心竞争力。

1. 重新定位商业地产，找到一致的战略原则

2013年，高合资本以7.9亿元人民币收购上海中企大厦。当时，位于上海南京西路顶级商圈核心地段的中企大厦写字楼租金仅为4.1元/平米/天，空置率接近40%。高合资本将该大厦更名为静安高合大厦，并首先对大厦进行了重新定位。他们注意到，该区域市场被分成了两部分，中间有一个缺口，顶级写字楼租金在10元以上，而普通写字楼租金在3-5元之间，写字楼面积仅有400平米，而租金在5-10元之间的写字楼却寥寥无几。高合资本因此将写字楼定位为南京西路上最好的甲级写字楼，以填补这一缺口。投入改造提升后，静安高和大厦租金由原来的4.5元/平方米/天，上涨至7.5元/平方米/天，成为当年上海甲级写字楼租金涨幅最高的。

▲静安高合大厦，图片来自高合资本官网

定位的关键在于，它不仅决定了项目在市场中的地位，也决定了后续的招商、运营管理，是项目一贯坚持的战略原则。

要做到精准定位，前期的市场调研很重要，分析市场竞争对手、用户群体特征、投资者特征，把握项目在区域内的位置。盘活僵尸商业地产的一个好处是，前人已经树立了错误的榜样，可以为买家消除一个重大的误解。

2、硬件转型升级，提供高端享受

对于追求高端办公环境的企业来说，高端写字楼不仅在外观上要跟上国际审美，硬件设施也要一流，在内外上下功夫。

以静安高和大厦为例，2013年高和资本斥资1亿元对其进行了改造，如今看去，该办公楼面貌依旧完好如初，完全摆脱了90年代的陈旧感。

▲静安高合大厦室内装修，图片来自高合资本官网

●外立面：双层LOW-E玻璃幕墙，隔音、防辐射，环保节能。

●室内：楼梯、走廊、电梯厅等装修国际高档，大堂气派。

● 配套设施：采用美国约克中央空调，独立新风系统，高层2台OTIS电梯，低层2台OTIS电梯，垂直交通顺畅。

●户外：打造园林景观，开设咖啡厅

3. 个性化、独特的体验，打造品牌形象

近几年，不乏一些声称“商场已死”的文章，面对逆势，大悦城地产表示将在2020年前建成20家大悦城商场。今年上海长风大悦城开业，无数新玩法爆出。明源君今天之所以提到它，是因为长风大悦城的前身正是我们今天所说的僵尸项目。据澎湃新闻报道，长风大悦城的前身叫上海长风枫泾潘广场，自2011年开业以来一直冷清，2015年亏损近3个亿。惨到长风泾广场的前任老板2010年以14.5亿买下，2016年卖给大悦城，当时买下这块地的价格是13.6亿，不仅没有升值，甚至缩水了0.9个亿。

买下12万平米购物中心后，大悦城展开大刀阔斧的改造，针对目标客群量身打造社交场景、女主人生活圈、美食屋、屋顶运动图书馆等体验空间，并引入245个品牌，包括一些首次进入中国的潮流品牌，深受年轻人喜爱。长风大悦城整体改造后，租金较之前至少上涨了35%。

在追求个性的今天，盘活僵尸商业地产的本质在于打造个性化、独特的体验，这些不仅顺应当下潮流，还能在社交网络上迅速走红，极大提升品牌知名度，塑造品牌身份。

长风大悦城将空间、休闲与品牌相结合，实现了全新的玩法，商场将在5层楼顶打造1公里粉色跑道“Gordon Park”，跑道上可以俯瞰上海天际线，同时还可以与二楼的运动品牌相结合（示意图如下，图片来自大悦城官网）

4.注重艺术气质，增加卖点

艺术不再虚无缥缈，高高在上，十九大指出，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，尤其在北上广深这些一线城市，建筑与艺术的融合能迸发出不一样的火花。对于装修项目来说，在装修过程中努力加入艺术气质，会让你的项目更有灵魂，更有卖点。

明远君翻看案例发现，在对旧办公楼室内空间进行改造时，往往会有一些独特的区域，即使改变使用功能也无法保留，不够高、不够宽，改造的可能性等于零。有人觉得是浪费空间，但有些公司想法新颖，邀请知名艺术家来设计或布置展览，干脆把一个改造不了的区域改造成艺术空间。

现在购物+艺术的做法被视为购物中心未来的发展趋势，比如最近火爆的K11就把艺术、人文、自然等项目引入到购物中心，这些都是网购无法触及的部分，年轻人也总是被吸引着走出家门，去商场逛逛。

▲K11融合艺术、人文、自然三大核心元素，深受年轻人喜爱。图片来自K11官网。

5.拥有成熟的交易团队

从几家擅长收购烂尾楼并重新包装的公司来看，一个成熟的运营团队需要以下几个部分。

●法务团队：介入谈判，避免债务、法律纠纷等。对于历史问题较多的僵尸项目，法务团队首先会帮您消除后期被各类纠纷困扰的风险。

●规划设计团队：项目的重新定位、改造升级，需要专业规划设计人员全程深度参与，把握整体脉搏。

●营销招商一体化团队：营销与招商密不可分，商业地产销售失败的案例很多，企业再次进入商业地产市场时，一定不能再犯同样的错误。在售商业地产没有统一的管理运营，导致租户参差不齐，资产贬值。高和提出“资产精装修”作为解决方案，为购买高和商业物业的投资者提供资产管理服务。因为在营销招商上，需要更多专业的人参与，才能达到既定的目标。

●管理运营团队：在装修完毕的写字楼、商场等场所，我们会派驻自有或合作的运维团队，维持服务水准，维护品牌声誉。

04

概括

高存量商业地产的更新改造相信是未来几年的主流趋势。僵尸商业地产或许会因为价格便宜、地段好而成为抢手的璞玉。然而璞玉得手后是会变翡翠还是会成为烫手山芋呢？就看各家公司的能力了。之前说过，房地产下半场，如果你有很强的运营能力，那你就有无尽的房地产金矿可挖！

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