合肥 10 月二手房市场表现如何？新房成交量上涨，去化环境健康

刚刚过去的9月，从上到下出台了多项调控措施，合肥也在月中全面取消了限购政策，加之传统的销售旺季也已进入，当月二手房成交量也是立竿见影，除了新站、长丰县外，其余8区两县成交量激增，最高涨幅达到46.27%。那么10月二手房市场表现如何呢？

我们先简单看一下新房，根据钻石研究院公布的数据，10月新房供应量28.81万平方米，环比下降25%，成交量约29.63万平方米，环比增长10%；成交均价23897元/平方米，环比上涨10%，环比上涨5%。

新房市场，新装修及改善型产品仍为销售主力，其中100-110平米占比最大，达24%，主力成交价位段为200-250万，占比59%，目前窄幅库存约217万平米，预计销售周期约7个月，销售环境健康。

回到二手房市场，10月份，北西共成交合肥9区3县二手房2170套（下文提到的合肥成交均为北西数据，并非合肥全部成交，主要看一个趋势，下文不再详述）成交面积20.74万平方米，成交均价17042元/平方米。

相较于9月份的2299套、22.46万平方米、17231元/平方米，成交套数下降约6%，成交面积下降约8%，均价也有所下降！

总体来看，10月各区成交量以下跌为主，如政务区成交量下跌27.55%，滨湖区成交量下跌24.71%，高新、蜀山、庐阳、包河等区均出现不同程度的下跌，不过新站、瑶海、经开区、肥东区、长丰区成交量开始回升，其中新站区成交量涨幅突出，达14.57%。

价格方面，除政务区、肥东县、长丰县外，其他区县价格均呈下降趋势。

▲合肥市9区3县近13个月二手房销量及成交价格变化情况

从近13个月二手房成交情况来看，成交量和均价在连续两月上涨之后，10月再度回落。

▲合肥9区3县房源数量

从房源数据看，除肥东、长丰两县外，其他区县房源量仍在增加，11月前端显示房源总量110550套，较10月的109315套增加了1235套。

▲10月合肥9区3县二手房成交数据对比

9区3县中，成交量最高的是庐阳区，其次是包河区、瑶海区、蜀山区；从均价来看，政务区依然领先。

▲10月合肥9区3县二手房面积分布

90-120㎡基本需求及装修面积依然是二手房市场成交主力，与新房市场走势一致，其次是70-90㎡、120-150㎡。

从近期新房市场来看，小户型开始趋于饱和，尤其是没有黄金地段和品牌支撑的楼盘，未来可能越来越难做下去，二手房市场的小户型同样如此，已经非常少见。

我们再来看分地区成交情况：

1. 滨湖区

10月滨湖区共成交198套，较9月263套下降24.71%，均价也有所下降，但成交周期缩短。

从近一年来的销量来看，滨湖二手房销量自5月份以来已连续4年增长，在9月份出现小高峰后，10月份销量回落至200套以下，价格也是近13个月以来的新低。

10月滨湖区成交主力为宝能城、保利海上五月花、滨湖假日、滨湖瑞园、滨湖世纪城、滨湖顺园、滨湖万科城、嘉源巴黎城、蓝鼎湖景园、万科蓝山、万达文旅城。

或许受到东部土地供应影响，10月紫君府销量大幅上涨，成交10套房子，均价5.1万元；阳光城探月销量大幅下降，9月成交10套房子，10月仅售12套。

此前价格相对稳定的新大公园、保利海上五月花、招商永华府、绿城招商成园、华润昆仑御景、中海久悦等小区，均开始出现下滑迹象。

10月，滨湖双熙售出一套194平米别墅，总价1150万元，单价5.91万元，成为单价、总价双冠军；紫君福则有两套上层户型，单价均超5万元。

4-5万元区间成交6栋，分别为紫君府、招商永华府、阳光城探月别墅，久未售出的融创望海潮一栋低层住宅，以3.95万元单价成交。

此外，滨湖2万元以下二手房成交套数有所增加，本月达88套，占比44%。

2. 政务区

10月政府区共售出71套房子，较9月98套下跌27.55%。不过，平均面积、单价、总价均有明显上涨。当然，基数少，容易受影响。由于受个别房产影响，往往波动较大。

10月成交较多的小区有华润凯旋门、国建香榭丽舍、融创天骏、文艺名门都汇，继怡和园景豪庭成交量下降后，融创合肥一号院成交量有所增长。

融创合肥1号院售出一套216平米的房子，总价1808万元，单价8.38万元，成为总价冠军；融创合肥1号院另一套总价168平米的房子，总价1470万元，单价8.77万元，万先生成为单价冠军。

本月，政务区共有4套总价过千万的房源上市，包括融创合肥1号院2套、亮马河畔花园1套、天鹅湖枫溪府1套。

与之相对应的，单价2万元以下的房子仅成交一套，政务区成交现在处于两个极端，便宜的卖不出去，贵的容易卖，不少购房者宁愿要“鸡头”，也不要“凤尾”！

3. 高新区

10月高新区共成交143套，较9月157套下降8.92%，成交均价、成交面积、成交总价均有所下降，但成交周期有所缩短。

10月，高新区内的海陵九溪、望江台、西子曼城、祥园城、星园小区、御景城、中铁建国际大厦、航空新城等楼盘成交量较高。

龙湖光年本月共售出四套房产，其中两套房产售价超过3万元。这个价格比卖家之前的预期还是要低一些，但为数不多的卖家还是决定出售，或许是对未来仍缺乏信心。

保利柏林春天售出3套房子，均价仅为1.54万元；保利梧桐宇受外围因素影响，最新售出的3套房子均价仅为1.5万元；受科大高附中涨价刺激的国轩K西，售出3套房子，均价仅为1.5万元；受科大高附中涨价刺激的国轩K西，现价格回落至1.74万。

本月总价成交冠军为保利西山麟宇的一栋别墅，总价1218万元；单价成交冠军同样来自保利西山麟宇，不过是一套西式洋房，单价3.4万元。

本月3万成交11套房源，其中保利西山霖御2套房源、绿地乔治庄园2套房源、龙湖光年2套房源、祥源金色港湾、万科高地、世茂国丰、绿城桂公苑各1套房源成交。

虽然高新区新盘稀缺，尤其大型地产项目时代星河湾售罄后，但购买力并未向二手房转移，观望情绪浓厚。

4.蜀山区

10月份蜀山区共成交239套，较9月份的263套下降9.13%，且成交均价、成交面积、成交单价均呈下降趋势，与高新区情况类似。

10月份，蜀山区的中海圆山、西园新村、同和艺居同惠、大溪地山水间花园、大富红学府、华邦光明世家、金大地1912、龙湖天景等成交量较为可观。

部分二手楼盘开始热销，龙湖天境售出5套房，均价2.3万元，丽峰普渔山售出3套房，均价2.16万元，龙湖丽峰西辰元筑售出1套房，均价1.96万元，大富鸿雪府售出1套房，均价1.96万元，华侨世家售出6套房，均价3.28万元，中海外世家售出3套房，均价1.86万元。

本月总价最高的是中海世家一套别墅，总价635万元。单价最高的依然是学区房，同和逸居同汇南园售出一套32平米的房子，单价4.43万元。安居园西村售出一套51平米的户型，单价4.2万元。

除了学区房，蜀山区也缺乏地段好、品牌好的优质小区，这或许也是招商天庆臻地虽然售价高昂但依然热销的原因，因为地段改善的选择实在太少了。

5. 庐阳区

10月庐阳区共成交311套，较9月352套下降11.62%，除均价上涨1平方米外，其余单价、总价均呈下降趋势，与高巡、蜀山情况类似。

10月庐阳区成交最多的楼盘为中铁国际城，共成交30套房，均价1.72万元。

其他新苑小区如尚水湖畔、华润橡树湾、万科森林公园、万科城市之光、尚水湖畔磊园、融侨悦城、融城花园、华地森林湖、湖畔家园等成交量也颇为可观，其中创长江1号售出3套房源，均价2.13万元。

其实，庐阳区单价冠军是学区房并不罕见，但本月的总价冠军也是一套位于省委大院内的学区房，面积为158平方米，总价682万元。

红星路复兴大厦一套31平米的学区房，售价高达6.54万元/套，成为成交价最高的一套房。另有两套学区房单价超过5万元，分别来自梨花巷4号和合作经济广场。

在高端住宅市场，徐汇铂骊庐州府凭借优良的品质吸引了众多装修买家的关注，本月已售出两套，均价4.1万元。

6.瑶海区

瑶海区10月份共成交252套房源，较9月份的232套增加10套，终于是一个销量上涨的区域，不过除了销量，其他数据还是呈下降趋势。

10月瑶海区保利东郡、恒大城、琥珀城、琥珀东华府、香格里拉花园、鑫海家园、紫云府成交量较大，其余项目成交较为分散，多涉及1-2套。

恒大城在低迷一段时间后，销售情况再度回暖，本月共售出15套房子，但均价仅在1.1万元左右；二手小区龙湖春江荔城共售出3套房子，均价1.66万元。

恒盛大厦131平米的房子，总价303万元，夺得总价冠军；单价方面，鼎元大厦43平米学区房，单价2.48万元，夺得月单价冠军。

虽然瑶海区新房市场迈上新台阶，目前主流价格区间在2万至2.5万元之间，但在二手房市场，单价在2万元以上的房源仅有17套成交，占比不足7%。

7.包河区

10月份包河区共成交275套，较9月份的281套减少6套，成交面积、均价、总价也全线下跌。

10月份，包河区飞南家园、和昌中心城、建发永隆府、金地国际城、绿地海顿府、营业厅职工宿舍、新达天域、紫竹院等楼盘成交量颇为可观，成交量最大，共成交12套，均价2.2万元。

飞鹤区域二手房​​成交量也在增加，星港长云庭售出3套均价2.35万元，永荣府售出2套均价2.11万元，时代凌峰售出2套11层均价2.57万，锦绣龙川售出1套均价2.12万，金隅大成君售出4套均价2.17万。

郑屋东建发永隆府表现依旧不错，售出5套，均价2.99万元，恒大晶彩国际广场售出2套，均价2.39万元。

翡翠天际天悦售出一套一楼房，总价690万，为本月最高总价，单价冠军则被师范大学附属小学一套学区房以单价4.3万夺得，还有一套省农委宿舍学区房，房屋单价也达到4万。

8. 新站区

10月份，新站区共成交173套房源，较9月份的151套房源上涨14.57%，平均面积也由99平米上涨至101平米，均价、总价略有下降，但幅度不大，站区也是本月成交量少有上涨的区域。

10月，新站区招商园1872、长虹世纪融庭、绿地公园、家天下、当代MOMΛ未来城、安良双井嘉园等小区成交量相对较大，其他小区成交量也较为分散，以2-4套为主，多不等。

过去几年，新站区土地供应量大，新建小区多，价格适宜，很容易吸引到有真实需求的人，或许这也是成交量逆势上涨的原因。

新盘住宅小区也陆续开售，保利罗兰香谷售4套均价12600元，华润万桥府售3套均价11700元，龙湖春江紫辰售1套别墅，单价15300元，绿地香榭售1套，单价15300元，华城售5套，均价14600元。

皖投万科天下逸景售出3套，均价1.31万元，银城旭辉悦熙泰售出4套，均价1.34万元，招商园1872售出9套，均价1.58万元，虽然成交量还可以，但成交价格大多已跌破发行价。

10月，绿地香榭花城售出一套167平米的房子，总价288万元，位居月总价第一；单价最高的是禹州中心城二期一套87平米的房子，单价1.97万元。

高速中央公园一套124平米的高层公寓以单价1.9万元售出，这也是目前仅有的两处售价超过1.9万元的楼盘之一。

九、经济开发区

10月经开区共成交房屋192套，较9月177套环比增长8.47%，除平均成交天数增加15天外，其他数据如面积、单价、总价等均有所下降。

10月份，经开区招商的安徽万科产融中心、东海星城、公园万象、华地润园、绿城玫瑰园、南湖春城、融创城、世茂翡翠府、卧云新村、宜兰雅居、禹州翡翠等项目，湖县成交量还算不错。

纳入清华附中后曾短暂上涨的绿地滨湖国际花都成交量、成交价再度陷入低迷，受教育集团或新校带动的房价大涨已成为历史，本月成交3套，均价1.94万元。

绿城玫瑰园本月销售7套，均价3.64万元；融创城销售9套，均价2.45万元；徽投万科产业金融中心销售6套，均价2.14万元。

本月单价、总价冠军依然是绿城玫瑰园，202平米户型，总价765万元，单价3.79万元。

本月总价超600万的楼盘有5个，均为绿城玫瑰园；销售超3万的楼盘有11个，包括绿城玫瑰园、国药花坂里、铜官花园等。

10.肥西县

肥西县10月份成交房屋168套，较9月份185套下降9.19%，成交均价、成交面积均有所下降，高旬区、蜀山区、包河区等区域情况相同。

10月，滨河苑、花地翡翠蓝湾、华南城紫荆城、绿地西城国际花城、香园花卉世界、新鑫苑、新地华地城、禹州华侨城、禹州天玺、紫荆城、长安萨尔斯堡等成交量均颇为可观。

中海菱湖湾房价又跌，14层复式豪宅仅售1.78万元，怡和湾北区一套单位仅售1.34万元。

一直占据肥西均价最高的禹州华侨城成交也有所回落，成交15套，均价1.57万元；滨湖西区的徐汇滨湖江莱成交2套，均价1.33万元。

产城融合示范区祥源花卉世界成交5套，均价8500元；华南城紫荆名都成交量虽然尚可，但均价仅为9500元。

10月单价、总价冠军来自滨湖西的同和天域，成交为8层住宅二层顶楼，面积166平米，总价336万元，单价2.03万元，也是唯一的高峰期，肥西二手房2万多元单价的房源比比皆是，实在可惜。

11.肥东县

10月份肥西县共成交52套房子，较9月份的36套上涨了44.44%，单价和总价也都有所上涨，虽然数据看上去不错，但主要是因为基数太小，面积和均价会受到一些特殊楼盘的影响。

（由于肥东北溪门店数量有限，所以肥东北溪的二手房数据一直很少，之前也有肥东网友对此提出质疑，如今交易信息公开，大家可以自行查阅。）

10月，万科未来之光、中海城、美好尚苑、华盛大运城成交量均超过4套，其余楼盘成交量均在1-2套之间，碧桂园新城十里春风售出2套，均价9409元，华盛大运城售出5套，均价8348元。

龙湖龙御城售2套，均价1.39万元，美好尚园售3套，均价9686元，万科未来之光售4套，均价1.28万元，中海城售6套，均价1.18万元，成交均价有所下跌。

禹州中心广场B区售出一套面积300平米、总价280万元的1层洋房，位居总价第一名。龙湖龙禹城西区售出一套面积100平米、单价1.49万元的高层，位居单价第一名。

成交价在万元以下的有31套，占比六成，肥东二手房市场继续低迷。

12.长丰县

10月份长丰县共成交96套房源，较9月份的94套房源增加2套，其余单价、总价、面积变化不大。

10月成交最多的依然是北城世纪城，其次是北城中环城、恒大帝景、恒泰风情城、荣科梧桐里、万科公园大道、万科苏高新中央公园、文艺金门北云。

万科苏州高新中央公园售出4套，均价1.44万元；万科公园大道售出5套，均价1.19万元；港基祥源玖玖湾售出2套，均价8592元；新城悦君玖里售出1套，单价8939元；恒大帝景售出7套，均价8622元。

半岛一号售出370平别墅，总价550万元，成为总价冠军；金科半岛一号米洛岛售出一栋一楼洋房，单价1.88万元，成为月单价冠军。

以上是10月份合肥九区三县二手房成交情况盘点，从近26个月成交量对比来看，虽然10月份销量较9月份有所下滑，但仍在平均水平以上。

之前9月份的数据汇总提到，如果10月份能企稳或者上涨，二手房市场或将慢慢走出困境，现在看来依然不容乐观，11月份大概率还会继续下跌，二手房市场目前还在下跌，似乎触底还没有完成。

虽然新房登记价格还在上涨，部分新房均价已经突破4万元，但销售速度确实在以可见的速度下滑，尤其是大型市场，一、二级市场与三级市场脱节过于严重，置换链条脱节的问题值得重视。

10月份的行情是否和大家预期的一样呢？下个月同期班长会和大家分享11月份二手房的实际成交情况。

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