楼市行情走势分析：看多派与看空派的观点碰撞
谈到房地产市场的趋势，从来就不缺少先知、算命先生和半神人。
那些看涨的人可以给出一百个理由。
各大城市之间的人才争夺战愈演愈烈，从两年前只接待博士生、硕士生、本科生，到现在只要个人就可以，可以落户，甚至可以带着全家一起来。
土地市场“地王”再现，苏州、杭州、南京、武汉、天津、西安等城市开发商拿地热情高涨，土地竞拍竞争激烈。
比如，武汉一次性出让10宗地块，两天赚310亿元，单日筹资金额就超过了整个一季度。
这并非个别现象，一些地块的土地拍卖价都快赶上新房的价格了。多头们兴奋了：面粉卖得好，面包价怎么可能不涨？开发商会傻到建楼卖房赔钱吗？！
当然，看跌者可以轻易给出一百个理由。
4月货币政策收紧、源头管控，还能怎么样？今年1月，佛山取消涨跌停板，5月又与苏州、大连、南宁一起被点名，敢于站出来的人，都要被“教育”。
更为明显的是，深圳、合肥、青岛、南京、广州、南宁、扬州等地媒体均报道房贷利率上调，涨幅从5%到20%甚至30%不等。
在多头与空头口水战的背后，我们看到的是“一城一策、一城一策”调控下，各城市房地产市场的分化。
相比于地价、新房价格，二手房的价格更能反映房产的真实市场行情，毕竟二手房的价格不管听起来有多诱人，都是你卖出去的真实价格。
从诸葛找房数据研究中心近期发布的5月百城二手住宅价格来看：一线城市中，除深圳外，其余3个城市价格下跌；二线城市中，20个城市上涨，12个城市下跌；三四线城市中，38个城市上涨，26个城市下跌。
5月份二手住宅价格涨幅最高的10个城市依次为：嘉兴、北海、重庆、太原、淄博、鄂尔多斯、沈阳、榆林、南阳、南昌，平均涨幅为2.89%，环比涨幅有所收窄。
涨幅超过2%的城市有11个，比上月的18个减少7个。
图片来源：诸葛搜房数据研究中心
5月二手房挂牌均价跌幅最大的10个城市分别为广州、九江、威海、金华、保定、宜昌、株洲、湛江、张家口和佛山，平均跌幅为1.80%，跌幅较上月也有所收窄。
5月份，降幅超过1%的城市有12个，比上月的18个城市减少6个。
图片来源：诸葛搜房数据研究中心
当然，一家公司的数据并不能完全反映二手房市场的真实情况，比如结合中指院、58同城、安居客等发布的数据，我们可以看到部分城市的市场情况略有不同。
据58同城、安居客《5月国房指数报告》显示，全国67个主要城市中，二手房挂牌均价环比上涨0.11%，其中41个城市二手房价格环比上涨。
二手房价格环比涨幅最高的前五名城市分别是：舟山、洛阳、厦门、吉林、杭州。其中，去年受到批评的厦门，二手房均价为45355元/㎡。
通过数据对比，我们可以看出，各大城市房地产市场状况出现了明显的分化。
但即便是在房价上涨的城市，二手房的价格波动也相对较小。如果不是新房和二手房价格差很多的城市，没必要落入开发商“排队、登记买房”的饥饿营销陷阱。
提前报名、排队、参加发布会、再预约看房，开发商卖新房的套路足以让你跑一场马拉松。
此前，米姐在现场看楼时，就参与过某上市房企的饥饿营销全套流程：售楼处报名——再次去售楼处拿发布会请柬——参加新房发布会——开盘延后，等通知——终于开盘了，可以再次报名了……
过了两三个月，终于有一天我接到电话：快来抢吧！我没有去，可是几天后，我又接到一个催促我的电话：快来抢吧，因为有客户让出了几个“珍贵”的位置。
但近五年内该区域二手房看房、买房要容易得多，看房即看现房，配套齐全，教育资源一目了然，二手房价格与新房基本持平，甚至略低。
相比较而言，二手房的风险显然比新房低很多。
尤其是预售楼盘，承诺的绿化、配套甚至教育资源能否兑现还是个问号。今年我身边就遇到好几个人提前两三年花几百万买了学区房，但还是没法上学（后面我会详细写学区房的问题）。
所以，不要对新房过于执着，尤其在热点城市，新房通常距离成熟商圈较远，一两个小时的通勤时间成本也是值得考虑的。
二手房也相对能抵御牛熊争斗的风险。
由于二手房可直接入住或获得租金回报，不需要一至两年的等待期，尤其是成熟区域的租金回报率明显高于新区，房价也相对稳定，波动较小，比配套不成熟的新区更容易出售。