2024 年合肥市区及三县供地计划猜想，近 4000 亩蓄势待出

时光荏苒，2023年过去，随着政府不断加强对房地产市场的调控力度，土地市场焕发新生，取消限价、摇号，实行“价高者得”政策，“地王”再现，共计出让住宅用地39幅，总面积约3048亩。在全国市场整体下行的形势下，能取得如此亮眼的成绩实属不易。“房子好、地新、模式新”2024年安徽省第三次春节土地推介会期间推介的地块，以及近期调出的调控方案和网上曝光的数据，整理出一份较为全面的2024年合肥市及三县土地供应方案猜想。

NO.1丨一

近 4,000 英亩土地可供开发

2024年合肥市计划出让商业用地21块共计2050余亩，其中包河1块74亩、滨湖2块238亩、蜀山2块143亩、瑶海2块181亩、庐阳2块146亩，合肥高新技术产业开发区3块311亩、合肥经开区3块485亩、合肥新站区6块476亩。可见2024年合肥经开区、新站区、合肥高新技术产业开发区、滨湖区为土地供应主力。

1.包河区1号地块，位于东二环以西、巢湖南路以北

位于主城区与淝河板块交汇处，紧邻合肥“母亲河”南淝河，既有主城区的繁华喧闹，又能享受滨水区带来的静谧，有望成为合肥住宅物业的新标杆。

2.滨湖区2号地块，位于省府中轴线

该地块位于上海路以东、珠海路两侧，周边有龙湖青云雀、中铁景和园、高尚如园等高端地产项目，目前滨湖房价天花板已达元大九路，房价已突破4万元/平米，且距离两地块均不远，预计两地块上市后，滨湖新房价格将再次上涨。

3. 蜀山区2个地块，属于运河新城区域

4号地块位于西城大道以东、佛岭寨路以北，为商住用地。5号地块位于西城大道以东、金水湾路以北，为商业用地。二者均位于大运河新城核心区，临心湖而建，位置属于板块第一梯队。运河新城板块背靠引江济淮大发展背景，是城市副中心，是合肥市重点打造的五大板块之一。然而近两年，随着整体市场环境的低迷，运河新城新房市场受到较大冲击，目前该区域配套正在加快完善，两地块上市后，可以一定程度上弥补商业板块的短板。

4.瑶海区2例、东部新中心1例、老城区1例。

该地块位于玉山路以西、和平路以南，位于东部新中心区域，紧邻青年创意农庄，郎溪路、玉溪路高架贯穿南北，可快速到达市区各处。东部新中心近7年来新房均价涨幅最高，接近1万元/平米，是合肥市不可多得的“黑马”。目前东部新中心其实与广丰景、四川邦泰东方雅颂、龙湖雅仑景云尚府、合肥福星YH202309地块四个项目一样，前期尤为火爆，目前地块在售项目较少，市场库存压力较小，预计后期地块将是房企“必争之地”。

该地块位于胜利路以东、寿春路以北，地块位于老城区，瑶海老城区是安徽省人口最密集的城区，每一寸土地都价值不菲，也是合肥市教育第一梯队、商业氛围最浓厚的区域。商业用地，地块规模适中。后土地金融时代，更加注重税收贡献高的产业引入。该地块也是一块新型商业用地，预计其后期入市将为老城区商业增添新的色彩。

5、庐阳区共有2个地块，一个位于庐阳北部新中心地区，另一个位于北二环地区。

该地块位于阜阳路以西、天水路以南，地处鲁阳北部新中心区，周边名校林立，地铁5号线、8号线（在建）交汇，大房营水库及五大生态景观公园布局，生态环境优良，宜居宜业。

大房营路以东、古镇路以北的地块位于北二环区域，为商业用地，北二环区域聚集人文生活气息，周边居住氛围很浓，人流量大，为商业项目后期运营具备良好的条件和基础。

6、高新区内地块3块，1块位于高新区新拓展区域，2块位于蜀西湖板块。

该地块位于小蜀山东路以西、习友路以北，位于高新区新开发区，毗邻“科大讯飞小镇”，地块紧邻江淮运河“百里画廊”景观带，并被地铁TOD活力圈覆盖，集智慧场景与产城公园生活于一体，是未来高新区的主要发展区域。小地块目前已开售的伟星万科星宇光年项目，均价2.4万元/平米，是高新区新房售价最低的地块。高新区一直在积极推进工住平衡，不排除未来这块地块也会有工住平衡的指标。

另外两块地块位于蜀西湖区域，均为商业地块，地块规模适中，位置相对较好。蜀西湖区域目前已有龙湖高科CBD、砂之船奥特莱斯、银泰百货、伟星九峰汇商业综合体四大商业体，这两块商业地块入市后，将进一步丰富蜀西湖板块的商业业态。

7、经济技术开发区内地块3块、工业园区内地块1块、南燕湖内地块1块、明珠广场内地块1块。

该地块位于宿松路西侧、云海路南侧，位于经开区内，与滨湖金融区仅一街之隔，区位优势明显。目前经开区在售项目较少，市场库存压力较小，该地块上市后可弥补板块货源不足。

芙蓉路以西、轩辕路以南的地块位于南岩湖片区，西侧的南岩湖为城市带来静谧与绿意，东侧的萝岗中央公园是城市绿肺，让生活更加宜居。仅需15分钟即可到达滨湖、政务、包河等城市主要区域，开辟高效便捷的生活圈。繁华的海横街商圈近在眼前，氛围浓厚。生态与繁华的交汇处南岩湖畔，提供舒适宜人的生活环境，为打造高品质住宅奠定基础。

该地块位于繁华大道以南、松古路以东，地处明珠广场区域，周边有繁华大道、金寨路等多条城市主干道环绕，紧邻在建的地铁7号线，出行便利，居住氛围浓厚。西南为合肥168号玫瑰园学校（东校区），教育资源优​​越。尽享明珠广场商圈、政务区商圈商业资源，汇园、合肥海洋世界、翡翠湖、明珠广场等景观。周边资源成熟，配套齐全，居住氛围浓厚，是经开区为数不多的高净值地块，适合打造高端住宅典范。

8、新站区6个地块，分别位于少泉湖板块、七里塘板块。

16号地块位于威武路以北、青龙山路以西，为居住用地；17号地块位于威武路以北、高车路以东，为居住用地。周边有文中路、威武路、大众路等多条城市主干道，紧邻规划中的L1线，未来将与地铁1、3、4号线对接，交通便利；周边有42中（在建）、南门小学（在建）、168中等教育资源，紧邻小学。村湖公园自然资源优越。目前，邵村湖片区管理正在提升，配套设施正在加快推进，未来规划可期。

地块18位于东方大道以南、文忠路以东，为商住用地；地块19位于张横路以西、王圩街以北，为居住用地；地块20位于乾陵路以东、王圩街以北，为商业、住宅及幼儿园用地。三块地块均位于少泉湖南岸，地块周边有文忠路、大众路、东方大道、铜陵路等多条城市主干道，交通便利。合肥杏花园小学（香山路校区）、合肥竹溪小学等学校提供教育需求。安徽中医药大学、合肥经济学院、安徽城市管理职业学院等高校人文氛围浓厚。北侧紧邻少泉湖公园，自然资源优良，资源成熟，居住舒适度高。少泉湖致力于打造城市副中心，目前配套设施正在加快推进，三块地块适合建设高品质居住区。

21号地块位于新蚌埠路以西、英荷路以南，为商业用地，属于新站最成熟版块七里塘板块，紧邻主城区，配套齐全，学校有合肥七里塘小学、合肥星海园小学、合肥市第三十中学等，安徽省第二人民医院提供医保；禹州星河PARK、禹州天河茂、五里山天街、帝源乐活广场、家天下生活广场、富邦广场等商业中心打造了七里塘商圈。地铁1号线、3号线、4号线及合肥站为商圈带来交通，​​整体板块成熟，价值潜力高。

9.三县共有21块土地，总面积1939英亩。

此外，根据2024年安徽省第三次春节“好房子、好城区、新土地、新模式”土地推介会上披露的三县2024年土地供应计划，共计21块地块、1939亩，其中肥西有12块地块、1247亩的土地供应计划，可见肥西在三县中土地市场仍占主导地位。

NO.2丨贰

2023年合肥市场回顾

1. 合肥市

1、土地市场成交量处于近10年来最低点。

近六年来，合肥市土地年均供应量672万平方米，年均成交量601万平方米，供应成交率为89%，土地成交量比较稳定，成交价格稳步上涨。

合肥各区房源分化明显，核心市场热度不减，2023年1-12月，合肥市包河、滨湖、高新区和经开区等热门区域供应成交率均超过80%，其中包河、经开区等区域成交排名靠前。

2、新房市场整体供需平衡，区域分化明显，大面积资产逐步成为主流。

合肥市区近七年年均供应量594万平方米，年均成交量585万平方米，成交均价18512元/平方米；2023年供应量437.5万平方米，成交量425.8万平方米，成交均价22423元/平方米。

2023年合肥整体市场先涨后跌，自4月开始逐月下跌，7-9月基本持平，政策或刺激市场上涨。2023年12月供应量27.9万平米，成交量33.4万平米，均价23566元/㎡，环比11月下跌1.9%。随着近期政策频频出台，市场触底反弹，横盘整理。

市场由小户型向改善型产品转型，大面积优质资产成为“抢手”产品。2023年1-12月，合肥新房市场主力销售以110-130平米三房产品为主，总价区间为240-360万，单价区间集中在2-2.5万元/平米以下，市场成交以新装修、改善型产品为主。

从价格来看，西南区域仍为主流，根据1-12月新房成交价格，合肥九区大致可分为五个梯队，滨湖均价接近3万元，政府超价线2.5万元，包河、高新、经开区均价在2.3万以上，新站区仍为合肥价格最低区域。

包河区成交超100万平米，遥遥领先；瑶海区、经开区、滨湖区成交均超60万平米。2023年1-12月，合肥九区新房成交前三名分别为包河区、瑶海区、经开区。

3.库存量下降，但周转周期逐渐拉长

总体来看，各区可见库存及销售周期均健康，新站区住宅库存明显下降，但销售周期仍处于高位；12月底，合肥市可见库存主要集中在包河区、蜀山区、新站区、经开区，这四个区域库存相差不大。

整体库存量有所回调，新房显性库存周转周期回升至7.5个月左右。近一年来，合肥新房显性库存维持在180万平方米，平均周转周期5.1个月。市区新房库存195.1万平方米，销售周期7.5个月。

四、二手房量增价降，市场容量总体稳定。

二手房供应量减少，但成交量大幅增加。2023年，合肥二手房供应量呈现稳中有降的趋势，成交量较去年大幅增加，政府对房地产市场的调控政策以及新房市场的竞争，使得二手房供应量减少。但需求依然旺盛，随着人口的涌入和居民收入水平的提高，住房需求依然旺盛，尤其是改善性、首购性需求明显增加。

二手房挂牌均价保持稳定，成交均价下降明显。价格方面，2023年合肥二手房市场挂牌均价保持稳定，但较2022年有所下降，成交均价由2022年的21086元/㎡下降至18452元/㎡，环比下降14.3%。

二、三县市场

1、肥东土地、新房市场降温。

土地市场：近七年肥东县年均供应土地120.9万平方米，年均成交92.5万平方米，供应成交率76.5%。2023年1-12月肥东县住宅用地供应52.2万平方米，成交率2.3%。供应面积30.82万平方米，成交楼面价5206元/平方米。

新房市场：2018年以来，肥东县商品住宅市场成交量价总体保持平稳；2021年上半年在合肥市区带动下，成交量创2016年后新高；随着全国市场环境下行，合肥卫星城肥东很多区域属于城乡结合部，加之新站、瑶海、经开区新桥等地限购解除，肥东市场明显降温，但成交均价历年稳步上涨，均价供应量110.94万平米，年均成交量106.36万平米，需求大于供应，成交均价11704元/平米。

2、肥西县土地需求量居三县之首，新房市场逆势上涨。

土地市场：肥西县近七年来年均供应量201.5万平方米，年均成交159.5万平方米，供应成交率79.2%，2023年1-12月累计完成供应量158.6万平方米，成交量106.4万平方米，成交均价8144元/㎡。

新房市场：肥西近几年成交量逐年上升，2022年受市场环境下行影响，成交量有所下滑，2023年肥西县住宅成交量大幅上升，2023年成交量达223.4万平米。

3、2023年长丰进入去库存阶段，土地供应节奏放缓

土地市场：长丰县近七年平均年供应量127.4万平方米，年均成交107.6万平方米，供应成交率84.5%，2022年土地市场回暖，虽然成交楼面价下跌37.2%，但供应量和成交量大幅增加，供应量上涨60%，成交上涨37.5%，成交率达79%。2023年土地成交面积100.3万平方米，较2022年下跌21.1%。

新房市场：近七年长丰县新房销售走势先涨后跌，2022年受疫情及行业冷淡双重影响，成交量价均有所下滑，2023年1-12月新房供应面积43.1万平米，成交面积63万平米，成交均价9575元/㎡。

NO.3丨三

2023年合肥土地拍卖回顾

1. 2023年主要交易在“东南部”

2023年合肥市共计成交39宗地块（含租赁及安置房），成交地块中包河、滨湖占比近50%，政府、新站区域2023年无住宅用地成交。从分布图不难看出，2023年的土地市场，省级政府、财政、肥河、东新、大铺头、北二环等板块将是成交主力。

2. 板块分化明显，精选地产企业参与竞拍

从参与房企热力图可以看出，省府东依然是热度最高的地块，属于第一梯队，参与竞拍房企超过50家；第二梯队包括四里河、飞河地块；第三梯队包括东部新中心、巢湖片区，巢湖片区包括滨科城BK202302，参与竞拍房企超过20家，最终由合肥城建中标，与华润置地联手打造。

3、房地产企业拿地热情逐年下降，一季度民营企业拿地热情最高。

总体来看，国有企业仍是拿地主力军，随着时间的推移，国有企业参与拍卖的比例在逐渐上升，而民营企业参与拍卖的比例则在逐渐下降，国企和民企在拍卖中的比例是五五开，此时是民企的高峰期。二季度，房企参与拍卖的热情最高，共有近150家房企参与，二季度，随着优质地块的不断上线，参与拍卖的房企数量达到“高峰”。三、四季度，房企拿地后劲不足，参与拍卖的房企数量大幅下降，四季度，参与拍卖的房企数量更是达到“最低点”。

NO.4丨四

结论

板块热度分化明显，市场逐渐回归理性。房企经过一轮“洗牌”，发展逻辑也发生巨大变化。从“高周转”、不断扩大土地储备规模、以交通为主打产品开发，到“稳增长”、“量”产品发力、向改善型住房转型。稳中求进，预计2024年市区出让地块仍以省府核心区、包河老城、明珠广场、南燕湖、东部新中心等地块最为火爆。三县区中，最火爆的分别是肥西泛经开区、泛高新区、肥东店埠镇、长丰双墩镇。

继续浏览有关 2024 年合肥市区及三县供地计划猜想合肥土地推介大会东部新中心南淝河 的文章