日本实体店逆袭电商的十大核心，你知道吗？

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日本实体店如何逆袭电商？这10点是核心！

融合新业态与社交功能

大阪新开业了日本最高摩天轮EXPOCITY、日本最大IMAX荧幕的4D影院、日本首个体验式英语教育设施English Village、小羊肖恩主题娱乐世界等。

并融入最新科技与概念，将“娱乐”、“教育”、“购物”完美结合，让场馆成为大阪北新娱乐的核心，并完全融入居民的生活。

大前场融合众多新型社会功能，包括高科技实验室、大学研究院、品牌博物馆、创客空间、汽车主题馆、科技体验馆、展廊空间、沙龙空间等。

Grand Front融入多种社交功能，吸引更广泛区域的消费者，增加消费者黏性，目前已成为大阪热门的旅游胜地。

暖心服务细节

“人是万物的尺度”是普罗泰戈拉最著名的哲学观点，实体产业不是因为被建起来了才有存在的理由，而是因需求而生，因满足需求而被需要，所以才能够不断发展。

商业服务讲究细节。“专卖店和百货商场里，同一个品牌、同一个款式的衣服没什么区别，但在商场里，我可以享受到更多的附加服务。听起来可能没什么大不了，但这些细节真的让人很暖心。”

能够自动补货的斜角货架、考虑日照、雨天的商业街间连廊，都无声地传达着对顾客的尊重与体贴。

很多到访日本的企业纷纷效仿，回国后也增加了儿童推车、急救包、手机加油站、宠物寄养等服务设施，但从内心感受和从顾客需求角度关注细节还远远不够。

以人为本的精神在日本随处可见，在专卖店买东西，收银员会在小票上盖章，然后按上吸油纸，以吸收墨水，防止墨水弄脏其他物品；

收银员将包装好的商品交给顾客后，需走出柜台一小段距离，再从排队的下一位顾客手中接过商品，带领其到柜台继续收款、盖章、吸油、送别等流程；

在餐厅就餐时，营业区的服务员总是忙碌不已，但看到餐巾纸只剩下半盒，还是会及时补充，保持整洁；看到酱油瓶或者椅子移动了位置，也会及时恢复。

例如下雨天，日本商场会从顾客需求的角度出发，分别准备擦雨具和擦身体的毛巾，贴心又可重复使用。卫生间的设计也大量运用了精致的装修与装饰，注重顾客在不同状态、不同场景下的需求。

即使顾客表示喜欢某个品牌，店员也会推荐该地区同一品牌的商店，并提供地址和目录供顾客参考。

这就是日本商业的标准，而这个标准的唯一准则就是人——对人的尊重和关心。

工匠品质，创造家的延伸

日本房地产最让人印象深刻的就是它的专注力，寿司店经营150年甚至250年都是很常见的。

日本手工艺人以传统为荣，追求卓越。在他们心中，没有大生意和小生意之分，持续的专注能带来满足感，所以心平气静。开店不是越多越好，而是开出让自己满意的好店。

工匠精神是日本实体产业的活力源泉，格林伍德购物中心就是最贴切的例子。格林伍德购物中心远在东京神奈川县武藏小杉地区，开业13天，客流量突破100万人次。虽然这家购物中心只有3.7万平方米，但却拥有日本最大的屋顶花园。

担任7-11、伊藤洋华堂等公司的会长的铃木先生反复强调“最重要的是把格林伍德购物中心打造成一个大家都乐意来玩的地方，大家在玩得开心的同时可以买一些东西回家”。

游览的乐趣比价格更重要

中国人用电商购物的时候，大部分人首先会关注电商的价格，一般来说电商的价格会比线下便宜。

日本曾有机构做过相关调查，发现享受购物是日本消费者购物的首要原因，其次就是“比实体店便宜”。

日本实施电子商务税收政策

日本早已对境内电商企业实行征税政策，而中国是否对电商企业征税则仍在商讨之中。

由于中国目前不对网店征税，在中国开设网店的门槛较低，这也使得网络具有价格优势，而日本电商的价格优势则不是很明显。

近日，日本生活用品品牌“无印良品”全球旗舰店在上海正式开业，开业当天，排队进店的景象刷爆了朋友圈，有网友感叹“这场面堪比2010年上海世博会上人气最高的沙特阿拉伯馆的排队场面”。

随着全球电商持续升温，日本实体店不仅没有降温，反而越来越彰显出其价值和活力。“活得好”的背后，到底是什么？

品质第一，创造独特卖点

日本实体店最可靠的一点就是品牌多，绝对没有瑕疵品、假货。日本商家对商品品质把关非常严格，在大型百货商场买到瑕疵品，不但会得到大笔赔偿，店长还要亲自上门道歉。在日本百货商场购物最大的好处就是可以放心。

比如人气日本南前豆腐，在豆腐店数十年的手工传承基础上，打造出独特的视觉系，推出像桨一样做成的“吹豆腐店吵架至尊汤豆腐少年”、男TOMOTSU、绿豆豆腐、豆浆摇滚乐、浓炸豆腐队长、豆腐球队长等男豆腐。

南茜豆腐在日本出名之后，售价比原价高出了四倍，他们还推出了更多卡通主题的手工豆腐和各种跨界衍生品，似乎是要打造日本手工豆腐帝国的节奏。

不遗余力地满足消费者

日本设计行业一直追求精准的内容定位，从一开始就要尊重商业定位，再做具体设计。就像我们建博物馆、科技馆，先做陈列设计，再做建筑设计。日本人不是以地主心态招商，而是联合经营。

东京六本木商业区从设计到开业用了15年时间，而中国一些著名商场从设计到开业用了半年时间，开业前一天有2000多人通宵工作。

日本松屋百货由原研哉设计，强调事物的原状，坚持商业地产体验场景化设计，一反商业设计中以品牌为主的场所设计，强调百货与品牌传递高品质的生活氛围，深受消费者喜爱。

商场无与伦比的售后服务

购物结束后，如果不想拎着一大堆包回家，可以要求商场打包送货上门。这项服务不仅限于家电等大件物品，任何衣物、鞋子、手袋、日用品等都可以直接送到客人家中或酒店房间。

日本的包裹服务商可以利用便利店邮寄包裹，网络零售商也可以利用便利店进行就近配送。正是因为日本的电商配送体系是建立在实体便利店基础上的，所以日本的电商体系与实体店的关系是共存共荣的关系，而非绝对的你死我活的竞争关系。

O2O思维让电商与实体店融合

近年来，日本不少实体店推出了电商平台与实体店同步销售的服务，消费者可以在百货公司的实体店提货从电商平台购买的商品，实体店缺货的商品也可以通过电商平台购买。

可以看出，面对新形势下的顾客消费需求，日本百货商场并没有拒绝新的购物模式，而是与时俱进，积极搭建网购平台、发展电子商务业务来应对冲击。

合作共赢生态商圈

以大阪为例，大阪的商业形态包括商业街、车站商业生态、便利店布局等。通常商业街集中在市中心繁华地段，同时通过各个车站的生态系统将各条商业街串联起来。便利店、ShopMall、超市等则布局在车站之间的区域，从而在区域内构建起地上地下、由点到面的商业生态网络。往往一个商圈内的场所会联合开展营销活动。

每家实体店陈列的商品种类繁多。同时，日本的产品包装一般较小，一个货架从上到下可以分成七八层，所以即使是普通的实体店也能摆放相对多的商品品种供顾客选择。而且每家线下实体店都有不同的特色，顾客的选择空间也更大。

知名商场经营业绩

2016年，新鸿基、万达、太古、华润、恒隆、银泰、瑞安、大悦城、久光、龙湖、融创中国、九龙仓等地产企业的上半年业绩，有喜有悲……

新鸿基

重新聚焦香港

营业收入达到1017.46亿港元，同比增长29.64%，2016年上半年租金收入106.85亿人民币，净租金收入85.38亿人民币，交出了一份不错的答卷，至少比万达上半年81.23亿的租金收入还高。

香港仍为新鸿基地产主战场，占总租金收入83%。去年9月开业的YOHO MALL，打造艺术、娱乐、文化概念，引进各类潮流品牌及特色美食；PopWalk天晋汇一期亦于上月开业，预计首年可实现2亿元营业额。

旺角新世纪广场去年8月完成翻新，国际金融中心、新城市广场、东港城、葵涌商场、大埔超级城、上水广场等均通过优化租户组合取得良好业绩，目前新鸿基地产正准备再次加大对香港市场的投入。

内地商场仅占新鸿基总租金收入的17%。新鸿基自三年前收购徐家汇中心后，一直未拿地，一直抱怨地价太高。今年3月初，广州天河广场顺利开业，而目前的开发重点是广州天汇广场IGC、上海徐家汇中心和南京IFC。

万达

国王的权力已经变成

2016年上半年，万达集团总营收376.35亿元，同比增长21.82%，其中商业地产占比21.58%，共开业142家万达广场，上半年总租金收入81.23亿元，同比增长28.02%，毛利60.39亿元，同比增长28.19%。

2015年开业26家，2016年上半年开业9家，2016年将开业50家，2017年将开业50家。从2018年开始，每年至少开业50家万达广场，其中40家以上是轻资产。

2016年上半年，万达广场客流同比增长26%，客流热点分布由东向西递减，沿海城市仍为主力，目前江苏、福建、山东、浙江等地万达经营状况较好。

万达广场主力店面积在逐步收缩，能够平衡资金链的金街面积在增加，零售被压缩，娱乐、体验业态占比大幅增加，文化和场景成为重点。

在二三线城市，万达同样能够取得不错的成绩，目前已经有了明显的提升。

太古

香港失败了，中国大陆卷土重来

太古集团2016年上半年收入同比下跌16%至78.86亿港元；租金收入达53.67亿港元；净利润同比下跌37.2%至53.34亿港元；基本利润下跌9.62%至35.59亿港元。内地和香港市场正在经历两个不同的世界。

上半年营业额

入住率

北京太古里

增长3.7%

减少1%

广州太古汇

增长4%

持续的

北京颐堤港

增长12.8%

增加2%

成都远洋太古里

增长112.5%

增加3%

香港太古里

下降 17%

持续的

香港太古城中心

下跌4.1%

持续的

名店

下降 13%

持续的

太古在香港营业额暴跌的两个项目，均受到豪宅业务的拖累。

幸好，太古在内地的项目正在稳步增长，尤其是北京颐堤港和成都太古里，经过一段时间的发展，目前已呈现蓬勃发展的势头。

颐堤港已然是本地生活中心，而成都太古里又有全国性的影响力，这半年来新增的品牌更加接地气、潮流时尚，因此销售额大幅增长也在情理之中。

华润

获得晋升机会

刚刚，华润披露了2016年中期业绩，报告期内，华润发展物业实现营业额445.5亿港元，同比增长19.9%，投资物业（含酒店运营）毛利率达61.2%，租金收入35.3亿港元。

目前华润万象城已开业12家，五彩城/万象城7家，其他购物中心2家。2016年上半年，仅温州万象城开业，租金最高的依次为：深圳万象城、杭州万象城、南宁万象城，8家购物中心租金收入同比增长超过5%。

深圳万象城、成都万象城、无锡万象城、郑州万象城、上海五彩城等5家商场租金出现下滑，其中深圳万象城租金首次出现下滑。

值得玩味的是，郑州万象城和成都万象城租金跌幅均超过15%。一个位于郑州核心区域，但其豪宅业务无法与附近的大卫城竞争，而另一个位于郑州东郊，近两年被IFC、成都太古里、成都大悦城抢走了业务。

出租率方面，无锡万象城依然垫底，为76.7%，而跌幅最大的则是郑州万象城和杭州万象城。华润的转型迎来转折点，郑州万象城8月推出的Shopping Mall商圈：“9¾平台”就是一次全新的尝试。

今年下半年，山东日照华润万象城将于9月29日开业。2017-2018年将迎来新购物中心开业高峰，2017年将有10余个新购物中心开业，包括深圳华润万象城、珠海万象城、汕头万象城、上海万象城、西安、太原、南通、北京密云、昆山、厦门等项目。

恒隆

转折点已经到来

恒隆2016年上半年总收入增长37%至63.11亿港元，租金收入增长1%至39.07亿港元，但内地四大恒隆广场租金均出现大幅下跌，拐点已经到来。

上半年租金

现状

上海恒隆广场

7.78亿港元

入住率下降17%，租金收入下降13%，零售额下降2%。

上海港汇恒隆广场

5.76亿港元

零售额下降 6%，租金收入下降 5%

济南恒隆广场

1.6亿港元

租金收入下降5％

无锡恒隆广场

1.42亿港元

入住率仅为76%。

沈阳市政府恒隆广场

1.42亿港元

入住率提升5%

天津恒隆广场

1.14亿港元

入住率下降 6%，零售额增长 6%

大连恒隆广场

4,300万港元

入住率仅为62%。

值得注意的是，恒隆在内地的旗舰项目正遭遇最大危机，上海恒隆广场出租率下跌17%，租金下跌13%。然而内地奢侈品业务却陷入低迷，近年陆家嘴、静安寺、淮海路等地涌现出一批以体验为主的奢侈品商场，对上海恒隆广场造成致命打击。相较于内地8家恒隆广场零售租金收入同比下跌7%，香港项目经过适当调整，半年来取得了不错的成绩。

香港恒隆中心的阿迪达斯旗舰店更为运动爱好者提供独特的训练体验；旺角家乐坊成功引入H&M新概念旗舰店，成为旺角时尚焦点；淘大商场则引入多个潮流品牌，恒隆位于铜锣湾及旺角的店铺组合租金收入分别上升20%及17%。

银泰

发展瓶颈期

2016年上半年营业收入27.255亿元，租金收入增加5.179亿元，增幅19.7%，但净利润却暴跌20.9%，银泰百货自从被马云收购后，便沉寂许久。

销售量

租

杭州西湖银泰城

4.38亿元

2300万元

合肥银泰中心

5.26亿元

2500万元

慈溪银泰城

2.07亿元

1000万元

金华银泰城

2.36亿元

1000万元

海宁银泰城

7000万元

2600万元

临海银泰城

3400万元

1500万元

西安曲江银泰城

7100万元

1900万元

随州新世纪购物中心

2100万元

600万元

唐山银泰城

3400万元

700万元

温岭银泰城

6100万元

2100万元

湖州东吴银泰城

4亿元

2900万元

柳州银泰城

1900万元

1000万元

绍兴银泰城

7200万元

4500万元

芜湖银泰城

2600万元

1300万元

宁波环球银泰城

3400万元

3400万元

目前浙江仍是银泰的腹地，其他省份的项目中，只有主打奢侈品业务的合肥银泰中心相对成功。

有意思的是，从租金收入来看，租金最高的项目其实是销售表现一般的绍兴银泰城，销售表现排名前六的项目，租金并无明显差异。

在这40家银泰城中，仅有18家销售额实现增长，销售额下滑最为严重的是唐山银泰城，同比下降37.8%，银泰的发展已经进入瓶颈期。

瑞安

整体表现大幅下滑

集团2016年上半年营业额16.81亿元人民币，因住宅销售贡献减少，加上内地多个项目售罄，令集团营业额下跌17%，但毕竟新天地的影响力还在，半年来租金收入也上升3%至7.59亿元人民币。

上半年租金

现状

上海新天地

1.64亿元

租金上涨11％

上海虹桥天地

1.25亿元

租金上涨56％

佛山岭南世界

5800万元

租金上涨26％

武汉天地

5500万元

租金上涨28％

上海新天地时尚

4000万元

租金上涨8％

上海瑞虹新城

3800万元

租金上涨9％

重庆天地

2300万元

租金上涨5%

新天地的模式注定孵化期过后，租金会出现爆发式增长，上海虹桥天地、佛山岭南天地、武汉天地等早已成为当地的地标性建筑，增长在情理之中。

值得注意的是，重庆天地的租金涨幅最为缓慢，虽然开业之时受到重庆精英阶层的青睐，但不利的地理位置限制了它的发展。

此外，瑞安今年还通过出售上海太平桥企业世界3号、佛山岭南天地4号等重大交易，获得资金77.91亿元，瑞安正在对旗下各物业进行洗牌，重点发展新天地系列。

大悦城

小宇宙爆炸

2016年上半年，大悦城的核心策略是提升质量和效率，推动基金合作和管理模式输出，加速大悦城的发展。

今年上半年，公司营业收入27.89亿元，同比增长25.4%；毛利达17.17亿元，毛利率达61.6%，同比增长2.7%。

投资物业租金收入同比增长21%至人民币12.98亿元，其中大悦城购物中心租金收入同比增长24%至人民币10.5亿元，客流及销售额均增长19%，平均出租率超过95%。

除一线城市项目的优异表现外，大悦城购物中心在天津、沈阳、成都等竞争激烈的二线城市也取得了亮眼的成绩，租金及销售额增幅均超过15%。

目前，大悦城土地储备仅404万平方米，正努力发展轻资产模式，7月继天津和平大悦城后，携手贵州恒丰伟业，达成战略合作意向。

8月还成功设立商业地产基金平台，这是一种类似凯德置地的新型退出模式。

久光

彻底失败

2016年，久光母公司利福国际上半年营业额下跌3.0%至22.802亿港元，收入下跌4.5%至29.308亿港元，净利润同比暴跌56.2%至4346.5万港元，久光正经历着前所未有的衰退。

上半年销售收入

现状

上海久光

下跌1.2%

净利润下降3.9%

苏州久光

下跌4.2%

客运量也下降了8.8%，净利润暴跌11.8%

大连久光

大幅下降48.8%

亏损1410万港元，5层业务全部撤出

沈阳久光

26个月亏损3.8亿元，门店关闭

沈阳久光是久光在内地的亏损户，26个月亏损额达3.8亿元，2016年亏损进一步扩大，公司被迫于今年7月正式关闭门店。

同样，大连久光开业三年来一直亏损，2014年亏损4030万港元，2015年亏损1.532亿港元。今年亏损虽有所收窄，但半年亏损额已达1410万港元，因此关店在情理之中。

目前久光在国内仅有上海久光和苏州久光两个项目，但情况不容乐观。上海久光年事已高，新一代年轻人纷纷转投他处，但行业地位仍在，目前营业额正在慢慢下滑。苏州久光则因诚品、苏州新光天地强势入局而陷入颓势。

龙湖

业绩显著增长

龙湖上半年营业额183.7亿元，同比增长9.4%，租金收入同比增长33.9%至8.8亿元，其中天街、星空、家家天地三大产品线租金占比分别为85.2%、13.0%、1.8%，交出亮眼的答卷。

重庆是龙湖的大本营，旗下两大项目北城天街、时代天街牢牢占据租金王者地位。

值得注意的是，龙湖星悦汇系列共开业8个项目，项目虽小但各具特色，成为继天街之后的又一亮点。

目前，北京、杭州、上海已成为龙湖未来两年的战略核心，上半年北京大兴天街开业，包含儿童体验、娱乐体验等，虹桥天街也将在年内正式亮相。

新城

反击

上半年实现营业额90.72亿元，目前已开业6家吾悦广场，累计客流4068万人次，商业租金收入2.034亿元，同比增长49.24%，新城正谋划发力。

租金收入

每平方米每月基本租金

常州武进吾悦广场

3400万元

84

常州吾悦国际广场

2900万元

59

上海青浦吾悦广场

2300万元

83

张家港吾悦广场

1000万元

58

镇江丹阳吾悦广场

1000万元

四十七

吴江吴悦广场

300万元

四十五

常州、上海两个地区的项目依然是租金收入最高的，但这6个项目的单价租金仅为1.5-2.8元/平方米/天。

值得注意的是，新城为了调整发力节奏，斥资1500万元年薪从万达挖来陈德利。

目前在建的新城吾悦广场有18座，2016年的发展重点为成都吾悦广场、安庆新城吾悦广场、南昌新城吾悦广场、金坛吾悦广场、海口新城吾悦广场。

码头

内地与香港：冰与火的两个世界

表面上看，九龙仓上半年营收171.4亿港元，增长12%；经营利润69.1亿港元，增长8%；集团核心利润51.1亿港元，增长14%。业绩看似不错，但实际上，九龙仓也遭遇了灾难，尤其是在香港。

上半年营业额

上半年租金

现状

成都国际金融中心

18亿

3.12亿元

销售额同比增长 13%，收入同比增长 9%

香港海港城

133亿港元

31.08亿港元

租户销售额下降 14.7%

香港时代广场

39亿港元

10.87亿港元

租户销售额下降了15.7％

好莱坞广场，香港

营业额增加了3％

2.7亿港元

利润增长了3％，达到2.12亿港元

在过去的六个月中，香港的Harbor City大大增加了奢侈品，美容和时尚品牌租户的数量，但销售额仍然下降了14.7％，强调了在过去六个月中改善租户的组合，但销售额在Hutchison Whampoa in Hutchison Whampe Recessions占了15.7％。

幸运的是，码头在大陆的旗舰项目成都IFS的表现大大增加了，仅在上半年，访客流量就会增加14％。

Wharf Holdings最初放弃了在大陆上争夺头把交椅的想法，但是在大陆的IFS的成功再次为码头提供了希望。

In short, Sun Hung Kai returned to Hong Kong, Wanda made steady progress, Swire deployed troops in Shanghai, China Resources got the opportunity to rise, Hang Lung failed in the mainland, Intime has reached a bottleneck, Shui On replaced the old and the new, Joy City accelerated the transformation, Jiuguang was in decline, Longfor's performance increased greatly, Sunac China was waiting to make progress, and Wharf rose in the mainland...

今年的上半年只是2016年的开始，中国的商业房地产注定要在定居之后引起全面的爆炸。

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