限购后合肥二手房购买攻略：步骤、资格与贷款全解析

前几天，一位远房亲戚咨询我买二手房的事情，可惜她不符合合肥的购房条件，所以即使看到学区房的二手房，也只能叹息。

合肥二手房市场的炒作始于2015年底，受新地王出现、开发商控盘等一系列市场因素影响，二手房成为抢手货。

经过近一年的发酵，合肥的二手房市场也发生了很大变化，特别是在限贷、限购措施实施之后。

买二手房和买新房有什么区别？怎么买二手房？需要哪些步骤？需要准备哪些资料？其实很多购房者还是有点迷茫的。

本期八度房产小编整理了购买二手房最全步骤，供大家参考。

二手房限购后购房资格及贷款

二手房受欢迎的原因

1.二手房品质一目了然

二手房一般都有一定的使用年限，房屋本身的质量、小区内外的潜在问题已经显露出来，买家可以通过各种渠道轻松了解，比如：采光、朝向、漏水、物业能力等。

2.二手房周边配套更完善

二手房周边的配套设施一般比新房齐全，生活方便很多。比如：菜市场，超市，公交等等。前几年我搬新家的时候就遇到过这样的问题——买菜难！

作为最早搬进社区的居民之一，附近基本没什么买东西的地方，每次去附近老社区菜市场买菜都要15分钟以上，大型超市就更远了，要坐4、5站公交车，下车再步行5分钟左右才能到，不忍回头。

3. 搬入二手房后干扰较少

搬进新房后，一般要装修2-5个月，如果搬进去早了，那恭喜你，接下来很长一段时间，你都要在邻居电钻声中醒来、入睡，同时还会有不少灰尘……而且，按照现在的高层标准，一栋楼一般有120户左右，人们陆续搬进来，施工队进进出出，堪称“热闹”。

如果购买二手房，房子已经过了缓冲期，而且邻居大多已经装修完毕，这样就避免了很多干扰（如果是老房子，就不用考虑装修的干扰了）。

4.二手房纠纷减少

二手房不会烂尾，也不会出现太多的质量纠纷。烂尾楼、业主维权等问题在合肥房地产市场屡见不鲜。目前合肥房地产市场，很多开发商一建好地就开始卖房，很多问题难以预料。如果因为资金不足等原因烂尾，或者质量达不到承诺的水平，损失的就不仅仅是租金了。

5.二手房交易快，等待时间短

新房多为预售房，二手房则是现房，以二手房为例，新房从签合同到拿到房一般需要两年左右，而二手房如果跟房东有协议，两个月左右就能拿到房。

6.二手房污染普遍较小

新房最大的一个问题就是污染超标，所以一般装修完需要空置一段时间才能入住，特别是对于准备要小孩的新婚夫妇来说。二手房使用一定时间，有害物质基本已经挥发殆尽（重新装修除外，记得多通风，3-6个月后再入住）。

7.二手房交易流程更简单

二手房能不能交易，查一下就知道了，只要在当地房产局、派出所办好包括产权变更、过户等每一步手续，就不会有其他问题。

8.二手房价格弹性较大

2016年合肥房地产市场新房价格天天涨，一房难求的现象时有发生。房东抛售二手房的原因有很多，如果遇到一些好说话的房东或者急需用钱的房东，可以多谈价格。

二手房交易流程

第一步

准备买房

在准备买房的时候，首先要考虑清楚自己想要买什么样的房子，包括地段、位置、周边设施、交通、社区环境、学区、楼层等等，不能只是盲目的等待别人给你介绍房子。

确定目标后，你可以根据自己的条件在网上搜索自己想要的房子（目前合肥九区三县的二手房网上挂牌很多）。或者直接找目标地区的中介，合肥到处都有房产中介（找几家吧，一般房子都在几家中介挂牌，不同中介的价格可能不一样，选择一家口碑好，你觉得靠谱的中介）。

第 2 步

看房和选房

参观几家中介机构，与中介机构一起挑选几处符合您要求的房产，然后参观。找到您喜欢的房产后，与房东见面并讨论该房产，直到双方都满意为止。

步骤3

审计及产权调查

这一步可以找中介来做，查看房东的房产证真实性，产权是否清晰，房子有没有问题，有没有抵押等等，如果有抵押，房子是不能卖的，除非房东还清抵押。

此外，还必须考察购房者的购买力。

步骤4

合同

买卖双方与中介签订合同。这个签约非常重要，应该提到的所有条件都应该摆到桌面上，比如房价、过户时间、押金数额等。你能想到的所有问题都应该提出来。

买方再将押金支付给房东。如果买方后来违约，房东不会退还押金。如果房东违约，则必须向买方支付双倍的押金。

到了这一步，还有一个很重要的问题：房东是全款买房还是按揭买房？如果是按揭买房，需要去银行把房款全部还清。

步骤5

安排还款和取消

房东到贷款银行还清全部房款，还清之后银行会给他一张该房子的抵押证。

房东持身份证、房产证、其他权利证明等到房屋所在地房产局办理注销登记，注销登记后需在5个工作日内缴纳税款。

词汇表 - 其他权利证书

房地产其他权利是指除业主和共有人之外的其他团体或个人对房地产所享有的权利，通常是抵押权，其他权利证书由其他权利人持有。一般在购买​​房地产并选择抵押贷款时，房产证上会记载其他权利的内容，写明其他权利人、权利种类（如质押、抵押等）、权利范围（其他权利房屋范围）、权利价值（契据中的其他权利价格）、权利期限（契据期间）、注销日期（其他权利消灭的日期），这些内容也会在其他权利证书上注明。根据《担保法》，如果房地产被抵押，即其他权利证书没有注销，处分房地产的权利受到限制，未经抵押权人同意，不能进行合法交易，也不能办理财产转移等相关手续。

合肥市各区房产局地址及电话一览表

庐阳区地址：苏州路238号地产大厦B栋3层（近逍遥津西门）；电话：0551-62677461

瑶海区、新站区地址：合肥市瑶海区长江东路915号春晖大厦2层；电话：0551-64215156

蜀山区政务区地址：合肥市长江西路36号（长江西路与长丰路交叉口环球金融广场5层）；电话：0551-62837882

包河区地址：合肥市包河大道118号；电话：0551-63366597

合肥高新区地址：创新大道与望江西路交汇处合肥高新区管委会一楼办证处；电话：0551-65310684

滨湖区经济开发区地址：合肥市滨湖新区南京路2588号D区2层；电话：0551-63350026

肥东县地址：合肥市肥东县店埠镇人民路15号；电话：0551-67711507

肥西县地址：上牌房产局（巢湖路与三河路交叉口）托管、办证，桃花房产局（合肥工业大学对面）缴税、过户；电话：0551-68843623

长丰县地址：水家湖县；电话：0551-66689715

第 6 步

缴税、托管首付款、转账

缴税前：1.中介带买家去当地房产局办房产证（无房证、二套房证等）

2、房东到居住地派出所办理空户证明，将所有户口转移到交易房屋名下。

3、此外，纳税前还有一项重要工作——网上签约。6月20日起，合肥市全面启用二手房网上签约备案系统，二手房交易必须先在网上签约备案，才能纳税、过户。

网签只是附加程序，对二手房交易无大影响，一般先签订购房意向合同，再将内容录入网签系统。

（网上签约会生成二维码，可打印出来带到房产局，扫码即可查看签约状态。）

交税所需资料：老房东买新房需要提供契税、个税、增值税等发票；委托人无房证明（两、三室一厅需提供无房证明）、房产证、买卖双方身份证、户口簿、结婚证（或到房产局写未婚承诺书并签字盖章）、离婚证、离婚协议书等。以上资料均需带原件和复印件。

（二手房交易税费征收额表）

缴税完毕后，房产局会开具缴税证明。

首付托管：托管时双方到房产局签订托管协议（房产局、甲乙双方各一份），买卖双方在办证人员处签字盖章，房产局将托管证明交给客户，首付存入房产局托管账户。

过户：到房产局办理，收走旧房产证；所需材料：买卖双方身份证、旧房产证、完税证明、新税务发票、托管协议、托管凭证、空置户证原件及复印件。

步骤7

申请新的房地产证

过户后15个工作日内，买家到房产局领取新的房产证。

步骤8

申请贷款

购房者应当持本人身份证、户口簿、结婚证、收入证明等到银行办理。

月收入需为申请月还款额的两倍以上，若收入证明大于5000元，需向银行索取银行对账单。

贷款批准之后，去房产局办一张增权证。

步骤9

抵押

办理抵押时，客户携带新的房产证、身份证、托管证明、托管协议原件及复印件。

房贷办完后十个工作日房产局出具抵押证，银行拿走抵押证，银行房款3-5个工作日到达托管账户。

从托管账户中提取房款时需提供以下文件：甲、乙双方身份证、托管协议、托管证明、新房产证。

（房东到房产局拿支票）取钱的时候需要房东的身份证，支票和托管协议。

钱到账后，买卖双方到房产局，客户签字，房东收全款。（一手交钱，一手拿房子）

第 10 步

最终交接

水、电、煤气、物业费等转给新业主，需缴纳物业押金，物业过户没有问题后支付。

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