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合肥楼市纯新盘抢开，总价 100 万+到 300 万+，涵盖各种产品形态，房价走势成疑

时间：2024-09-11作者：admin分类：合肥资讯浏览：579评论：0

本周起，合肥楼市将成为纯新房市场的天下。

据我们统计，合肥目前有43个新盘在推，单价从100万+到300万+不等，从滨湖、高新到包河、蜀山，从地铁房到学区房，高层、别墅一应俱全。

被疫情耽误了两个月的楼市，正面临一场可能决定全年走向的关键战役。楼市是真火还是虚火，会不会出现报复性成交，房价是涨是跌……这些谜团，都将在未来一一揭开。

我们先来看一下几个热门项目的最新进展。

NO.1丨一

50号中学区房18000元/平米起，可团购！

据微博消息，蜀山区全新项目大富鸿学府，正在调研安徽大学教职工（非拆迁户）住房需求，或有团购，预计均价在1.8万-2.3万元/㎡之间，户型50㎡-140㎡，首推或为4月。

项目位于蜀山区龙河路以南，飞溪路以西，原为安大略-Old Campus地块，地理位置十分优越。

这个项目光环巨大，是合肥所有在售项目中学区最好的之一，根据2019年合肥学区划分规定，大富鸿书院的学区果然是第五十中学西苑校区和西苑小学，这两所学校都是合肥的老牌名校。

周边其他配套也很齐全，北侧为中心城区及国购商圈，东西两侧分布有安义一医院、901医院（原105医院），西侧向西数百米即为五里墩交通枢纽。

若市场售价在18000/㎡-23000/㎡的话，性价比还是很可观的。

首先，蜀山区高层限价19800/㎡，住宅最高限价23500/㎡。

NO.2丨贰

湖畔价19000/㎡，本周初首发！

除了大富宏学校外，备受关注的滨湖三大央企也做好了随时开放的准备。

中海玖月连续几周霸占楼市头条，项目最早将于本周开盘，预计高层均价1.9万元/㎡、洋房均价2.3万元/㎡，面积100㎡-165㎡。

华润昆仑御景目前可验证，高层户型102平米-119平米，洋房127平米-154平米，预计首节点较中海略晚。

省政府部分、保利、广臣基等目前正在入库，预计4月初开业。

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一方面，这三个项目明显是一路小跑冲刺进入市场。

1.开发商一手抓首付，一手抓现金流

受疫情影响，开发商已一个多月几乎没有成交，巨大的资金压力悬在头顶，亟待通过卖房、重新包装走出当下的困境。

对于大多数项目来说，疫情过后开工首战，就是一场决胜之战，湖情不可失。

对于一个全新的房产来说，只有一个词：快！

2. 价格明显松动

中海久逸放弃精装，选择以均价1.9万/㎡高层入市，个人认为可能有两个原因：

一是金融高地23000/㎡价格阻力仍在，加之疫情期间项目周期不长，精准意向可能不多；

二是粗糙其实是资金的妥协，主动探底价格，与同级别竞品形成价格错位，以获得及时的现金流。

对于购房者来说当然是好事，用更少的钱买同样的房子更划算。

3. 产品摆放错误

上周，保利、广辰f彻底取消了F地块规划的4栋8层洋房，改为3栋22层高层。

省府区别墅、大户型等高价位产品太多，在客源没有大幅增加、零和博弈的情况下，长期内耗大家都筋疲力尽，主动寻求改变，也是一条出路。

总体来看，开发商对于后市的预期依然较为谨慎。

NO.3丨三

43套房源入市，房价如何定夺？

如何判断接下来的市场走势至关重要。据统计，目前合肥九区纯新开市场已有43个。

具体分布为：蜀山区3家、高新区3家、滨湖区4家、包河区5家、新站区3家、经济开发区2家、肥西县5家、长丰县3家、肥东县7家。

1. 房价中位数上涨，但限价非常稳定

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供应端方面，43个纯新市场看似承压，但区县房价格局不会发生大变化。

新站区、瑶海区继续稳定刚性区域定位，肥东、长丰则吸引较低预算的外地群体。

政务区、滨湖区仍占绝对领先地位，新站区、瑶海区则处于房价金字塔的底部。

2. 更多改善主城的机会

市区内，多个项目位于二环以内，地段非常成熟优质，如大富鸿学府、保利唐悦、置地瑞熙、中铁五号四合院、中铁四局等，而且价格并不比新地块贵太多。

近三年，二环以内项目很少，现在涌现出几个不错的项目，是时候做出选择了。

3. 可能遭遇挑战的领域

比如高新区的蜀西湖板块，经开区的绿地、中海地块，如无意外，市场价格不会超过1.9万/平米，再加上滨湖金融后端基地1.9万/平米起步，高新区1.8万+/平米的性价比已经有所降低。

该板块目前均价20000/㎡/21000/㎡，整体去化较为平均。

NO.4丨四

结论

从3月份土地拍卖开始，大家应该都感受到了各类房产中介活跃起来，“摘掉口罩房价就涨”、“为什么要批‘安家’”等等各种买房笑话充斥着朋友圈。

我也来说说我的看法吧：

1、市场确实有所回暖，但与1-2月相比，并未达到往年3-4月的正常水平；

2、新房市场，项目减少，即使后期还有，推盘量也不大。

3、在卖房人眼里，世界上没有买房的时机，但是有在好市场买不到的房子，有在更差的环境值得买的产品。

4、与同级别城市相比，合肥的市场敏感度不高。

有两种人需要小心：

第一，有确实需求建议尽早买，但不要为了买房而买，比如买合肥周边偏远的大型楼盘或者没有学区的70年楼龄的公寓，如果预算不够，尽量选择靠近市区、有地铁规划的地块；

第二是抑制任何短期投资的念头，特别是高杠杆的投资，等待时机。

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