房屋漏水纠纷频发，责任究竟该如何判定？
房屋漏水
这是居住区内比较常见的现象之一。
房子漏水
造成业主财产损失或损坏，
赔偿责任该由谁承担？
由于房屋漏水情况不同，
因此，责任的认定也不同。
场景 1
防水不达标，楼下受损
刘某、唐某二人同为乌市幸福路某单位职工宿舍业主，二人是楼上楼下邻居，刘某家装修后，唐某家就开始长期出现漏水现象。
案件审理期间，经法官调解，刘某主动对家中卫生间重新做防水处理，法官组织防水检测，经双方确认漏水问题已解决、房屋不再漏水后，法院调解认定房屋损失，最终刘某赔偿唐某损失6000元。
曹伟法官表示，本案是漏水案件中最常见的漏水类型，即楼上业主的防水出现问题（也有因为疏忽大意，忘记关水龙头导致漏水的案例）。漏水业主作为自己房屋的业主和维护管理者，理应赔偿楼下业主因自己房屋漏水造成的损失。如果认定是装修公司工程质量问题或管道问题，可以另行追偿装修公司或管道厂家。
场景 2
在屋顶露台上种花，水漏进邻居家
孟某是某小区顶楼房屋的业主，购买该房屋时，开发商赠送给他一个屋顶露台。后露台发生漏水，导致张某家装修受损。庭审中，孟某对漏水原因提出异议，认为漏水是露台设计缺陷导致的，但未能提供证据。
法院经审理认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物单独所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款的规定：规划中属于特定房屋专有的，建设单位在按照规划销售房屋时，已经将该房屋纳入该特定房屋买卖合同的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分。
一般而言，楼顶属于公共区域，但本案中，开发商将阳台交付给孟某后，由孟某单独使用，成为独立于其他区域的部分，应当界定为孟某的专属部分，因此维修义务应当由孟某本人承担，由此造成的损失也应当由孟某承担。据此，法院判令孟某赔偿张某装修损失5000余元。
场景 3
违建鸽舍防水工程被毁
A是乌鲁木齐市某小区顶层房屋的业主，2014年其房屋出现持续漏水现象，遂将物业公司起诉至法院。物业公司到庭后，对漏水原因提出异议，并申请鉴定。鉴定认定，漏水原因为违法搭建鸽舍时将钢钉打入屋顶，导致屋顶防水层受损。法院随即追加搭建鸽舍的麦某为被告，并最终判决麦某对A的漏水损失承担赔偿责任。
蒋新亭法官随后解释称，正常情况下，屋顶属于公共区域，由物业公司负责维护。但本案中，根据漏水原因鉴定结论，漏水原因是麦某在搭建鸽舍时破坏了原有屋顶防水，因此法院免除了物业公司的赔偿责任，麦某作为本案侵权人，应当对A某的损失承担赔偿责任。
场景 4
如果您私自修改产品，您将承担部分损失。
张某与李某是邻居，住在楼上楼下。2005年，李某将卫生间改造成储物柜，并用面板封住从张某家延伸到卫生间楼顶的管道。2015年春节过后，李某发现家中的储物柜漏水，将自己摆放在储物柜中的8幅书法作品浸水，储物柜也受损，于是将张某告上法庭，要求赔偿书法及装修的损失。
法院经审理认为，李某擅自对房屋进行改造，将原设计的卫生间改建成储物柜，并将裸露的下水管包裹起来，2015年春节前发现房屋内有异味，春节后才发现漏水，李某对损失负有责任，应承担部分损失责任。张某为楼上房屋的业主，对案涉损失不能排除过错责任。因此，法院认定李某擅自改变房屋用途的行为具有一定的过错，判令张某赔偿李某部分损失，共计6400元。
场景 5
雨水管因年久失修而漏水
王先生是乌鲁木齐市某小区的业主。2011年，王先生家的小卧室和卫生间楼顶出现漏水现象。经与物业公司交涉后，情况并未得到改善。2013年10月，物业公司发现王先生家在外墙保温施工时，楼顶雨水管破裂，遂更换了雨水管。此后，王先生家再没有出现漏水现象。
为此，王先生将物业公司告上法庭，要求物业公司赔偿此前因漏水造成的装修损失。
法院经审理认为，建筑物的地基、承重结构、外墙、屋顶等基础结构部位属于业主共有部分，业主共有部分及设施设备由物业公司负责维修、养护，因物业公司履行维修、养护义务造成他人财产损失的，物业公司应当承担相应的赔偿责任。
本案中，物业公司作为小区的物业管理服务公司，未尽到对公共区域雨水管道进行维护的义务，应当赔偿王某的装修损失，法院据此判令物业公司赔偿王某装修损失3500元。
场景 6
窗户严重变形，漏风漏雨
唐某2013年搬进了某房地产公司开发的一套房屋，2014年他发现该房屋主卧和客厅的窗户严重变形，出现漏风、漏水现象。他向法院起诉，要求房地产公司赔偿因漏水造成的窗户更换损失及房屋装修损失。经法院主持调解，房地产公司赔偿唐某更换窗户及房屋维修费用共计6700元。
曹伟庭法官随后解释称，交付的房屋如存在质量问题，在保修期内，卖方应当承担修复责任；卖方拒绝修复或者拖延在合理期限内修复的，买受人可以自行修复或者委托他人修复，修复期间造成的修复费用及其他损失由卖方承担。根据相关规定，屋面防水、卫生间、房间、外墙防水要求为5年；电气管线、给排水管道、设备安装及装修工程要求为2年。
律师意见
在住宅小区各类水管的管理、维修和养护方面，一般适用“谁管辖，谁养护”的原则。根据相关规定，物业服务公司负责业主共用部位及设施设备的维修、养护。如因物业公司未尽到维修义务，造成他人财产损失的，物业公司应承担相应的赔偿责任。
同时，我国相关法规也对房屋渗漏的修复责任作出相应规定：房屋主体结构保修期为工程合理使用年限，普通房屋及构筑物的设计使用年限通常为50年；屋面防水、卫生间、房间、外墙防水要求为5年；采暖、制冷系统为两个采暖期、制冷期；电气管线、给排水管道、设备安装及装饰装修工程为两年。也就是说，若相邻双方均无责任，渗漏的责任应由供货方承担。
我们应从本期的案例中得到启发，在装修房屋、更换设施时要格外谨慎、三思而行，避免出现漏水问题，给自己和邻居造成损失，带来不必要的麻烦。
法官指出，若房屋出现漏水、漏水现象，相关业主、物业管理公司和开发商应共同努力，尽快发现问题，及时消除隐患，同时也要注意保留证据，方便日后认定责任。
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