2024 年 3 月合肥房地产市场：新房止跌反弹，二手房量价齐升，市场表现全解析

3月份合肥房地产市场呈现出新的趋势和变化。新房市场止跌回升，二手房市场量价上涨。本文将通过对合肥 3 月份房地产市场的供需、交易结构和库存情况进行深入分析，揭示合肥 3 月份的市场表现。

2024年1-3月，合肥市商品住宅成交面积42.3万平方米，同比下降68.6%;商品住宅成交量3223套，同比下降70.5%;新住宅累计价格维持不变，涨幅与去年同期持平。2024年3月，合肥市商品住宅成交面积16.64万平方米，环比增长47.26%，同比下降70.11%;商品住宅数量 1,277 套，环比增长 54.23%，同比下降 71.86%;新房均价为14135元/月，环比下降0.02%，较上月收窄0.11个百分点，同比上涨1.36%，同比回升0.16个百分点。

NO.1丨一

新房市场

1. 过去 15 个月新房供求情况

根据第一房研院AI楼市指数体系统计，近15个月合肥市月均新房供应量为33.2万平方米，月均成交量为32.1万平方米，成交均价为2.2532万元/平方米。按月计算，从 2023 年 6 月开始，市场长期处于触底期，但近 15 个月平均成交价格大幅上涨，上涨约 1,500 元/㎡。由此可见，新房市场买家更倾向于选择高能板块的高价产品，同时，涨停后市场价格有明显的上涨趋势。2023 年 12 月至 2024 年 2 月，合肥市新房市场连续两个月下跌，3 月市场停止下跌，成交量环比上涨 68%，新房市场出现触底迹象。

2. 2 月至 3 月，新房成交

从各区新房成交情况来看，3月份，合肥市区除政务区外的8个区域中有6个环比上涨，其中保和、京开、耀海、滨湖的成交量增幅明显。庐阳区成交量略有下降，由于货物储备不足，高新区市场成交量与上月基本持平。3月份包河区贡献最大的是招商四季振帝、万科城改郎世森鱼、中铁华宇江南等地产项目，主力军基本都是香河板块的项目。经济开发区最大的贡献是C&D玉云晶，而瑶海区最大的贡献是四川邦台东方雅松项目。滨湖区最大的贡献是在湖畔周边地区建设了华润城望云。

3. 3 月新房交易结构

从3月份合肥新房结构性成交情况来看，2-3万套的比例接近7%，由此可见，这类房源在一定意义上代表了合肥市当期新房成交价。从面积来看，100-120 平米的房屋占比超过 3%，是 3 月份成交量最大的区域段，但如果看 140 平方米以上的交易量，比例为 32%，这表明 3 月份的刚需住房和改善性住房不相上下。从总价段来看，180万至280万套的成交量占比35%，是3月份成交量最大的总价段，但如果看280多万套的成交量，比例接近5%。可以看出，现阶段合肥市新房成交均量在 280 万以上。整体来看，合肥市3月新房成交以改良产品和新装修产品为主，刚性需求紧随其后。

四、明确盘点

显性存量方面，根据近 6 个月月均去库量计算，合肥市近 12 个月显性存量约为 187 万平方米，平均去库期约为 6 个月，月度脱碳周期呈上升趋势，但总体存量和去污周期相对可控。尽管 2 月份交易量大幅增加，但股市并未明显改善。

5. 每周交易

从周成交量来看，3月第二周以来，成交量已连续三周上涨，成交价格涨跌互现，整体价格跌幅大于涨幅。总体而言，3 月份呈现价格上涨和交易量下降的趋势。

NO.2丨II

二手房市场

1. 过去 2 年二手房挂牌/交易

近两年，合肥市区二手房月均新挂牌量为8,242套，月均成交量为4,670套，成交均价为19,517元/㎡，较新房成交价低近2,300元/㎡。按月计算，2023 年整体成交量高于 2022 年，2023 年月均量较 2022 年高出约 700 套。近一年来，均价下跌了2640元/㎡，市场明显以价换量。从降价金额不难看出，合肥市的住房需求比较旺盛。2024年3月，合肥市区二手房新挂牌数量和成交量均大幅增长，成交量环比增长79%（1857套），平均成交价格上涨6%（954元/㎡）。从一二手房的成交量和价格不难看出，3月份合肥市整体市场明显反弹。

二、3月份二手房交易结构

从合肥市 3 月份二手房结构性成交情况来看，1.6万套占比近 5%，100 多平方米占比超过 6%，100-180 万套、100 万以下、1.80-280 万总价区间是二手房交易的支柱。通过以上数据不难看出，3月份合肥市的二手房仍然以低单价、低总价、小面积为主。市场买家主要是有需求，其次是公正的改革。

NO.3丨三

结论

3月，合肥新房市场呈现触底回升态势，成交均价稳步上涨。与此同时，二手房市场的成交量和价格都有所上升，也出现了复苏的迹象。无论是新房还是二手房，刚需和新装修的产品永远是市场交易的主力军。与此同时，改良房在市场上的比重也逐渐提高。随着政策的不断调整和市场环境的逐步优化，合肥房地产市场有望继续保持稳定的发展态势。对于购房者来说，选择合适的房源和时间至关重要;对于开发者来说，把握市场趋势、提升产品质量将是赢得市场的关键。

合肥3月份二手房销售将非常重要，如果能持续热度，今年的楼市非常值得期待，但遗憾的是，3月份的二手房成交量相比2月份呈现全线下滑的趋势，滨湖下跌11.58%，政务下跌11.11%， 庐阳市下跌20.12%，长丰县市下跌41.59%，但令人惊讶的是，蜀山、高新及新站区二手房销售情况并没有太大变化。

相较于销量的下滑，合肥市9区3县二手房源数量全线上升，根据贝类前台的公开数据，与3月中旬统计的11231套相比，4月18日的统计是116886套，合肥9区3县单月新增挂牌4655套， 肥溪县新增量最多，达到740套，其次是滨湖的618套和芦阳区的524套，我们来看看3月份的具体成交分析。

（或者提前说明一下，合肥市二手房成交占比预计在40%左右，成交数据会有15天左右的滞后，而班长的数据已经筛选出了商品公寓、写字楼和地下车库，数据与成交数据的前端展示有一定的差距， 数据仅供参考和爱好交流，请勿用于商业目的。）

从合肥近期二手房成交数据来看，2月份的3402伙是之前低迷时期的集中爆发，3月份开始恢复平静，但余温仍然存在，但如果将2022年3月的2279伙与同期相比，目前的2855伙还是增量式的， 但众所周知的原因，同比数据并没有太大的参考价值。

在拆除合肥市 9 区 3 县的商品公寓、车库和写字楼后，3 月份共成交 2,855 套住宅，这可能让大家有点意外，芦阳区仍然是成交数量最多的地区，共有 405 套二手房，其次是耀海区 383 套和蜀山区 348 套， 包河区也有 327 个单位成交。

2月份我写了数据分析，就是合肥9区3县的销售额全线上升，3月份的数据变成了全线下滑，但这是由于特殊原因造成的，首先是2月份的销量太高了，3月份的数据相比2月份的下降是可以理解的， 其次，从过去 19 个月的二手房销售来看，如果不看 2 月份的数据，3 月份的数据还是可圈可点的。

近日，合肥市不少地产从业者纷纷在各种社交平台上发布消息称，看房人数有所增加，楼市有明显的复苏迹象。在采访中，记者了解到，3月以来，合肥市新房和二手房交易量出现不同幅度的上升。对此，有业内专家表示，楼市「小羊春」可以说已经出现，预计今年第二季和第三季市场将继续处于稳步复苏的态势。

最近新房供应和交易数量都有所增加

“我在 80 号，后面有 110 号的人。”3月18日，回忆起上周末去看房子的情景，合肥市民张先生还是感到惊讶。

3月15日晚21点30分，合肥市包河区香河镇某房地产项目的房地产顾问在微信朋友圈发来消息：我还是带客户看房到忙，周末看房一定要提前预约。“自 3 月以来，该镇的几乎每处房产都不得不在周末排队才能看到房产。”这位房地产顾问说：“我去年没有见过这样的情况。

有业内人士表示，今年春节过后，合肥新房市场因供应问题并没有太大变化，实际成交量的变化也不是特别明显，但从市场表现来看，近期一些比较“冷门”的地区看房量明显上升。

CRIC数据显示，3月以来，合肥商品房交易量和供应量均迎来增长。其中，3月11日至17日，合肥市商品房供应面积为3.7万平方米，成交面积为4.4万平方米，分别比上月增长42.3%和51.7%，成交量也创今年元旦以来的新高。从商住成交产品结构来看，100~110平米刚需单元成为本周最“热门”的产品，占总成交量的24%。

二手房“以价换量”的特点更为明显

“近期二手房市场不是特别明朗，一方面价格较高位下跌了30%左右，另一方面因为价格下跌，所以看房和买房的人数都有所增加，而今年上半年，二手房价格反弹的可能性更大。”3月18日，合肥云谷路与四川路交叉口的一名房地产经纪人告诉记者。

附近另一家房地产公司的中介告诉记者，合肥老区二手房价格近期有所下降，而较好的房子或高端社区的价格则略有上涨。“目前，该店每天接待大约 20 组顾客，比春节前多了，整体交易量也有所增加。”“该中介告诉记者。

根据中介向记者提供的一组数据显示，3月4日至10日，合肥市二手房成交1902套，环比增长31.54%，新二手房挂牌2455套，环比增长5.96%;在此之前的一周，2月26日至3月3日，合肥市二手房成交1446套，环比增长67.56%，新挂牌二手房2317套，环比增长48.53%。

合肥壳牌研究院近日发布的数据显示，合肥市二手房成交量和价格3月4日至10日上涨：从二手成交量上涨区域来看，高新区环比上涨112.1%，“领跑”市场。

有分析人士表示，2月底后，合肥市二手房市场出现了一波显著上涨，其中中低价位二手房成交量占比较大，“以价换量”的特点较为明显。

预计楼市将在第二季及第三季稳步复苏

“楼市的'小春'式复苏可以说已经出现，但与此同时，它应该只被理解为市场复苏，而不是激增。”安徽省房地产业协会副秘书长郭红兵告诉记者，“总体来看，合肥市场应该比较稳定，成交量略有上升。

郭红兵表示，从今年二季度的市场情况来看，新房市场未来供应将相对稳定，不会出现大规模供应;由于二手房库存量大，市场相对活跃，预计第二季和第三季二手房市场的活跃度应该会增加。“去年下半年以来，刚性需求和改善需求的政策支持有所增加，不仅利好，也让住房需求得以释放，但未来不太可能有太多利好政策变化，因此预计今年第二季度和第三季度的楼市将处于稳步复苏过程中。”“郭红兵说。

“从目前观察到的市场情况来看，基本上刚性需求大部分集中在二手房市场，而改善需求则更多集中在新房市场。”郭红兵说，“对于这两类买家，我们的建议是想买就买，不用等合肥房价大幅下跌，因为合肥目前的房价水平还是符合其城市地位的。”

最后，给出几年后买卖房子的建议：

1. 房子合适，只需要上车就行了。利率现在是自 1991 年以来的最低水平，从三个高点升至三个低点。

2. 如果换了，最好先卖后买，不要太激进，买了之后就卖自己的房子，除非你有条件不卖自己的房子买。

3. 想把房子卖掉换现金，想高价卖掉，可能性不大，还得参考同地区同类型产品的交易。

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